Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области

на решение Арбитражного суда Самарской области от 26.10.2019 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2020

по делу № А55-17534/2019

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Скала» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области о признании незаконным отказа в государственной регистрации, с участием в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, -открытого акционерного общества «Межрегиональный Волго-Камский банк реконструкции и развития» в лице конкурсного управляющего государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов», общества с ограниченной ответственностью «ВКБ-РИЭЛТ»,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Скала» (далее – общество «Скала», общество) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее – Управление Росреестра, регистрирующий орган) о признании недействительным отказа от 06.05.2019 № 63/001/300/2019-3497 в государственной регистрации договора уступки права требования на открытых торгах от 17.01.2019 № 1, обязании регистрирующий орган осуществить государственную регистрацию названного договора.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: открытое акционерное общество «Межрегиональный Волго-Камский банк реконструкции и развития» (далее - Волго -Камский банк) в лице конкурсного управляющего государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов», общество с ограниченной ответственностью «ВКБ-РИЭЛТ» (далее – общество «ВКБ-РИЭЛТ»).

Решением Арбитражного суда Самарской области от 26.10.2019, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2020, заявленные требования удовлетворены, признан недействительным как не соответствующий Федеральному закону от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке), Федеральному закону от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве), Федеральному закону от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации), отказ Управления Росреестра от 06.05.2019 № 63/001/300/2019-3497 в государственной регистрации договора уступки права требования на открытых торгах от 17.01.2019 № 1; на Управление Росреестра возложена обязанность по устранению допущенного нарушения путем осуществления государственной регистрации договора уступки права требования на открытых торгах от 17.01.2019 № 1.

Не согласившись ссудебными актами, Управление Росреестра обратилось вАрбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит названные судебные акты отменить, как принятые с нарушением норм действующего законодательства.

Управление Росреестра указывает, что в рассматриваемом случае проведение государственным регистратором правовой экспертизы представленных заявителем документов и принятие решения об отказе в регистрации были осуществлены в полном соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

Полагает, что судами неправильно применены статьи 346, 352, 353 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьи 25, 38 Закона об ипотеке, статья 18.1 Закона о банкротстве, не принято во внимание, что положения Закона о банкротстве не регулируют порядок погашения записей об ипотеке, поэтому в силу закона требуется согласие залогодержателя - Волго -Камского банка, которое отсутствует; представленные на регистрацию документы не подтверждали факт прекращения ипотеки и не могли являться основанием для совершения записей о регистрации договора уступки требования без согласия залогодержателя.

Волго -Камский банк в отзыве на кассационную жалобу опровергает приведенные в ней Управлением Росреестра доводы и просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

Общество «Скала» отзыв на кассационную жалобу не представил.

Информация опринятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена наофициальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа винформационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ и в информационной системе «Картотека арбитражных дел» - kad.arbitr.ru в порядке, предусмотренном статьей121 АПКРФ.

В судебном заседании представитель общества «Скала» возражал на доводы, изложенные заявителем в кассационной жалобе.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание явку своих представителей не обеспечили, кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Проверив законность обжалуемых судебных актов впорядке, предусмотренном главой35 АПКРФ подоводам, изложенным вкассационной жалобе, выслушав представителя общества «Скала», изучив материалы дела, суд кассационной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены обжалуемых судебных актов.

Как установлено судами и следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Самарской области от 14.11.2014 по делу № А55-8591/2014 общество «ВКБ-РИЭЛТ» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 19.05.2016 по делу № А55-8591/2014 требования Волго -Камского банка включены в реестр требований кредиторов общества «ВКБ-РИЭЛТ» в состав требований кредиторов третьей очереди, как обеспеченные залогом права требования участника долевого строительства в сумме 96 159 963,84 руб., в том числе правами требования по договору участия в долевом строительстве от 20.05.2013 № 03/05, заключенного между застройщиком (обществом с ограниченной ответственностью «Труд-1» (далее – общество «Труд-1») и участником долевого строительства - обществом «ВКБ-РИЭЛТ»), на получение в собственность участником долевого строительства по окончании строительства объектов долевого строительства, которые соответствует квартирам, расположенным в доме строительный адрес: Самарская область, Волжский район, в юго-восточной части п.г.т. Петра Дубрава, кадастровый номер земельного участка 63:17:0302008:93 и имеющим следующие проектные характеристики:

- квартира в секции 1 дома № 5, ном. этажа: 1, ном. объекта: 1, проектная (планируемая) площадь: 90,53 кв. м.;

- квартира в секции 1 дома № 5, ном. этажа: 1, ном. объекта: 2, проектная (планируемая) площадь: 43,1 кв.м.;

- квартира в секции 1 дома № 5, ном. этажа: 1, ном. объекта: 3, проектная (планируемая) площадь: 98,01 кв. м.;

- квартира в секции 1 дома № 5, ном. этажа: 2, ном. объекта: 4, проектная (планируемая) площадь: 90,53 кв.м.;

- квартира в секции 1 дома № 5, ном. этажа: 2, ном. объекта: 5, проектная (планируемая) площадь: 43,1 кв.м.;

- квартира в секции 1 дома № 5, ном. этажа: 2, ном. объекта: 6, проектная (планируемая) площадь: 42,44 кв.м.;

- квартира в секции 1 дома № 5, ном. этажа: 2, ном. объекта: 7, проектная (планируемая) площадь: 71,69 кв. м.;

- квартира в секции 1 дома № 5, ном. этажа: 3, ном. объекта: 10, проектная (планируемая) площадь: 42,44 кв. м.;

- квартира в секции 1 дома № 5, ном. этажа: 4, ном. объекта: 14, проектная (планируемая) площадь: 42,44 кв.м. (далее - объекты долевого строительства).

Оплата по договору участия в долевом строительстве осуществлялась за счет кредитных средств, предоставленных обществу «ВКБ-РИЭЛТ» Волго - Камским банком.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 12.12.2013 по делу № А55-26194/2013 Волго - Камский банк признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, полномочия конкурсного управляющего возложены на Государственную корпорацию «Агентство по страхованию вкладов», представителем конкурсного управляющего назначен ФИО2

С момента ввода процедуры банкротства общества «ВКБ-РИЭЛТ» Волго - Камский банк является залоговым кредитором по выше указанному договору долевого участия в строительстве от 20.05.2013 № 03/05.

В ходе процедуры банкротства общества «ВКБ-РИЭЛТ» проведены открытые торги по реализации указанного заложенного имущества.

На основании протокола от 14.01.2019 № 2588-ОТПП/2/2 о результатах открытых торгов, проводимых в форме публичного предложения имущества должника, решения Арбитражного суда Самарской области от 14.11.2014 по делу № А55-8591/2014, общество «Скала» и общество «ВКБ-РИЭЛТ» 17.01.2019 подписали договор уступки прав требования на открытых торгах № 1 (далее – договор уступки от 17.01.2019 № 1), предметом которого является передача прав и обязанностей по договору № 03/05 участия в долевом строительстве от 20.05.2013 в части права требования на получение новым участником долевого строительства по окончании строительства вышеназванных объектов долевого строительства.

Право требования основано на договоре участия в долевом строительстве от 20.05.2013 № 03/05, зарегистрированном в Управлении Росреестре 05.08.2013; протоколе от 14.01.2019 № 2588-ОТПП/2/2 о результатах открытых торгов, проводимых в форме публичного предложения.

В связи с необходимостью государственной регистрации договора уступки прав требования, общество «Скала» и конкурсный управляющий общества «ВКБ-РИЭЛТ» 24.01.2019 обратились в Управление Росреестр с заявлением о государственной регистрации договора уступки от 17.01.2019 № 1.

Уведомлением от 06.05.2019 № 63/001/300/2019-3497 Управление Росреестра сообщило заявителям об отказе в государственной регистрации договора уступки, мотивировав отказ тем, что не представлены документы, необходимые для государственной регистрации: протокол об определении участников торгов по продаже предмета залога, документы, подтверждающие согласие залогодержателя на заключение и государственную регистрацию договора уступки права требования.

Общество «Скала», полагая, что все необходимые документы для совершения государственной регистрации были представлены, ссылаясь на то, что в силу специальных норм Закона о банкротстве реализация заложенного имущества должника с публичных торгов в ходе конкурсного производства влечет прекращение залога в отношении реализованного имущества, в связи с чем не требуется представления заявления залогодержателя, решение регистрирующего органа об отказе в государственной регистрации договора уступки противоречит действующему законодательству и нарушает его права и законные интересы, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением в порядке главы 24 АПК РФ.

В силу части 1 статьи 198, статей 200, 201 АПК РФ, а также разъяснений, содержащихся в пункте 6 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц необходимо установить наличие двух условий: несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решения и действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушения указанными ненормативными правовыми актами, действиями (бездействием) прав и охраняемых законом интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Положениями части 1 статьи 65 и части 5 статьи 200 АПК РФ предусмотрена обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В соответствии с частью 3 статьи 1 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Согласно положениям Закона о регистрации государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости (далее - реестр). Государственная регистрация права в реестре является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В соответствии с частью 1 статьи 14 Закона о регистрации государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных данным Законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 3 части 1 статьи 29 Закона о регистрации).

В силу части 1 статьи 21 Закона о регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

Позиция Управления Росреестра основана на том, что согласно нормам статьи 50 Закона о регистрации, государственная регистрация права при переходе права собственности на недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него проводится на основании совместного заявления приобретателя и залогодержателя или заявления залогодержателя, оставляющего предмет ипотеки за собой. Между тем, такие документы не представлены, поэтому государственная регистрация уступки права требования не может быть совершена.

В соответствии с пунктом 1 статьи 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

В силу статьи 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права.

Уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону (пункт 1 статьи 388 ГК РФ).

Разрешая спор, суды установили, что общество «ВКБ-РИЭЛТ», общество «Труд-1» и Волго-Камский Банк признаны несостоятельными (банкротами) в рамках арбитражных дел № А55-8591/2014, № А55-2214/2014, № А55-26194/2013 и в отношении них открыта процедура конкурсного производства. Следовательно, в данном случае приоритет имеют нормы специального законодательства - законодательства о банкротстве.

Суды установили, что в настоящем деле переход права собственности имел место не в результате обращения взыскания на имущество, а в результате проведения специальной процедуры, предусмотренной законодательством о банкротстве.

Согласно пункту 1 статьи 126 Закона о банкротстве с момента принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и открытия конкурсного производства все ограничения относительно распоряжения имуществом должника, в том числе связанные с его обременением, снимаются, тем самым прекращаются залоговые обязательства, а предмет залога включается в конкурсную массу.

Порядок реализации требований кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, установлен статьей 138 Закона о банкротстве.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 12 Постановления от 23.07.2009 № 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя» указал на то, что продажа заложенного имущества в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве (пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110, пунктом 3 статьи 111, абзацем третьим пункта 4.1 статьи 138), приводит к прекращению права залога в силу закона применительно к подпункту 4 пункта 1 статьи 352 ГК РФ, абзацу шестому пункта 5 статьи 18.1 Закона о банкротстве.

Таким образом, залог имущества, включенного в конкурсную массу и реализованного на торгах по продаже имущества должника-банкрота, прекращается при отчуждении имущества в пользу любого лица.

Особые правила о порядке и условиях реализации имущества банкрота, предусмотренные Законом о банкротстве, направлены на максимальное удовлетворение требований кредиторов за счет имущества должника на принципах пропорциональности и очередности, соответственно, его нормы носят по отношению к положениям Закона о регистрации и Закона об ипотеке специальный характер, в связи с чем подлежат приоритетному применению.

Суды установили, что Волго-Камский Банк является залогодержателем прав по договору участия в долевом строительстве от 20.05.2013 № 03/05, а также залоговым кредитором общества «ВКБ-РИЭЛТ» в рамках дела о банкротстве № А55-8591/2014.

В силу пункта 4.1. статьи 138 Закона о банкротстве в случае признания несостоявшимися повторных торгов конкурсный кредитор по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, вправе оставить предмет залога за собой с оценкой его в сумме на десять процентов ниже начальной продажной цены на повторных торгах.

Поскольку в материалы дела не представлены доказательства того, что при проведении как первичных, так и повторных торгов Волго-Камский Банк изъявил желание оставить предмет залога за собой, суды первой и апелляционной инстанции правильно исходили из того, что банк утратил право залогового кредитора на оставление предмета залога за собой, а протокол от 14.01.2019 № 2588-ОТПП/2/2 о результатах открытых торгов, проводимых в форме публичного предложения, составленный в порядке статьи 138 Закона о банкротстве, является одним из документов, служащих основанием для государственной регистрации уступки права требования.

Признавая необоснованными доводы регистрирующего органа о том, что требуется согласие залогодержателя на совершение сделки по уступке прав, поскольку такое согласие предусмотрено Законом о регистрации, суды указали на следующее.

Согласно пункту 4 статьи 18.1. Закона о банкротстве должник вправе отчуждать имущество, являющееся предметом залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им или обременять предмет залога правами и притязаниями третьих лиц только с согласия кредитора, требования которого обеспечены залогом такого имущества, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором залога и не вытекает из существа залога.

Продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона, и с учетом положений настоящей статьи.

В силу пункта 3 статьи 111 Закона о банкротстве продаже на торгах, проводимых в электронной форме, подлежат: недвижимое имущество; ценные бумаги; имущественные права; заложенное имущество; предметы, имеющие историческую или художественную ценность; вещь, рыночная стоимость которой превышает пятьсот тысяч рублей, в том числе неделимая вещь, сложная вещь, главная вещь и вещь, связанная с ней общим назначением (принадлежность).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2004 № 29 «О некоторых вопросах практики применения Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», получение согласия залогодержателя на распоряжение предметом залога необходимо только в ходе таких процедур банкротства, как внешнее управление и финансовое оздоровление.

В силу пункта 5 статьи 18.1 Закона о банкротстве продажа заложенного имущества в соответствии с настоящей статьей влечет за собой прекращение залога в отношении конкурсного кредитора, по требованию которого обращено взыскание на предмет залога.

Руководствуясь вышеприведенными нормами права, суды пришли к правильному выводу, что согласие залогодержателя – Волго - Камский Банк не требуется, поскольку его права как залогового кредитора будут удовлетворены за счет денежных средств полученных обществом «ВКБ-РИЭЛТ» от общества «Скала» после государственной регистрации договора уступки. Согласие застройщика также не требуется, поскольку это прямо не оговорено в договоре долевого участия в строительстве, по которому осуществляется уступка прав.

Согласно подпункту 4 пункта 1 статьи 352 ГК РФ в случае продажи с публичных торгов заложенного имущества залог прекращается.

Суды правомерно отметили, что прекращение права залога является следствием реализации заложенного имущества в порядке, определенном Законом о банкротстве, и пришли к правильному выводу, что подтверждение согласия Волго-Камского банка как залогового кредитора в рамках дела о банкротстве общества «ВКБ-РИЭЛТ» на реализацию заложенных прав по договору участия в долевом строительстве от 20.05.2013 № 03/05, а также предоставление согласия в регистрирующий орган не требуется.

Волго-Камский банк в отзыве на заявление общества «Скала», согласился с его доводами, считал их законными и подлежащими удовлетворению, не оспаривал прекращение залога в связи с реализацией с публичных торгов заложенного имущества должника; указывал со ссылкой на законодательство и правоприменительную практику, что прекращение права залога является следствием реализации заложенного имущества в порядке, определенном Законом о банкротстве, подтверждение согласия банка – залогового кредитора на реализацию заложенных прав по договору долевого участия, а также предоставление согласия в регистрирующий орган не требуется.

Аналогичные доводы приведены Волго-Камским банком и в отзыве на кассационную жалобу.

Таким образом, суды первой и апелляционной инстанции правомерно пришли к выводу, что у Управления Росреестра по Самарской области отсутствовали основания для отказа в государственной регистрации договора уступки права требования на открытых торгах от 17.01.2019 № 1, признали отказ незаконным и удовлетворили заявление общества, обязав регистрирующий орган в качестве способа устранения нарушенных прав и законных интересов заявителя осуществить государственную регистрацию названного договора.

Доводы кассационной жалобы направлены на переоценку доказательств и установление иных обстоятельств по делу, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции. Доводов, подтверждающих существенные нарушения норм материального и процессуального права, которые могли повлиять на исход дела и являются достаточным основанием для пересмотра обжалуемых судебных актов в кассационном порядке, не представлено.

Поскольку выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, оснований, предусмотренных статьей 288 АПК РФ для отмены либо изменения судебного акта, не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 26.10.2019 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2020 по делу № А55-17534/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1., 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья Ф.В. Хайруллина

Судьи В.А. Петрушкин

А.Ф. Фатхутдинова