Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании 26 июня – 03 июля 2018 года в зале № 6 помещения суда апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью «ИНЭН» и общества с ограниченной ответственностью «Грин-С», г. Тольятти, а также общества с ограниченной ответственностью «Елисейский-магазины», г. Тольяттина решение Арбитражного суда Самарской области от 06 марта 2018 года, принятое по делу №А55-17649/2017 (судья Веремей Л.Н.),

по иску общества с ограниченной ответственностью фирма «ТоПР»

к обществу с ограниченной ответственностью «Елисейский-магазины», г. Тольятти,

третьи лица: 1) общество с ограниченной ответственностью «ДОС», г. Тольятти,

2) общество с ограниченной ответственностью «ИНЭН», г. Тольятти,

3) открытое акционерное общество «ЛадаИнвест», г. Тольятти,

4) общество с ограниченной ответственностью «Грин-С», г. Тольятти,

о взыскании 695 133 руб. 31 коп.,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью фирма «ТоПР» обратилось в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Елисейский-магазины» (с учетом уточнений иска в порядке ст. 49 АПК РФ) о взыскании 720 753 руб. 67 коп. задолженности по арендной плате и 81 959 руб. 81 коп. неустойки.

Определениями арбитражного суда от 10.08.2017 и от 25.08.2017 к участию в дело в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне истца привлечены сособственники - арендодатели ООО «ДОС», ООО «ИНЭН», ООО «Грин-С», ОАО «ЛадаИнвест» и ООО «Пассаж».

Определениями арбитражного суда от 22.11.2017 и 27.12.2017 соответственно на основании представленных документов, приобщенных в порядке ст.41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в материалы дела, ОАО «ЛадаИнвест» преобразовано в ООО «ЛадаИнвест» и ООО «Пассаж» исключено из числа третьих лиц, поскольку было исключено из ЕГРЮЛ в связи с ликвидацией.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 06.03.2018 исковые требования удовлетворены частично.

С общества с ограниченной ответственностью «Елисейский-магазины» в пользу общества с ограниченной ответственностью фирма «ТоПР» взыскано 696 691 руб. 61 коп., в том числе 622 629 руб. 28 коп. задолженности по арендной плате и 74 062 руб. 33 коп. нестойки, а также 16 934 руб. 00 коп. расходы по оплате госпошлины.

В остальной части иск оставлен без рассмотрения.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик и третьи лица общество с ограниченной ответственностью «ИНЭН» и общество с ограниченной ответственностью «Грин-С» обратились в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просят отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. В обоснование жалоб, заявители ссылаются на нарушение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

В судебном заседании представители апелляционных жалоб поддержали апелляционные жалобы по изложенным в жалобах доводам и дополнениям, просили суд апелляционные жалобы удовлетворить, представили в суд контррасчеты задолженности.

Истец возражал против удовлетворения апелляционных жалоб, по основаниям, изложенным в отзыве на жалобы, представил уточненный расчет задолженности и неустойки.

Другие лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд рассматривает дело в отсутствие не явившихся лиц.

Информация о принятии апелляционных жалоб к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заслушав участников процесса, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.

Как следует из материалов дела, 01.06.2009 между ООО фирма «ТоПР», ООО «ДОС», ООО «ИНЭН», АО «ЛадаИнвест», ООО «Пассаж» (арендодатели) и ООО «Елисейский-магазины» (арендатор) был заключен договор аренды нежилых помещений №63, по условиям которого арендодатели передали, а арендатор принял в аренду нежилые помещения в здании, расположенном по адресу: г. Тольятти, ул. Фрунзе, 6.

В соответствии с п. 2.1. договора аренды, срок аренды помещения составляет 10 лет с даты государственной регистрации договора.

Согласно дополнительному соглашению №1 от 26.02.2010, являющегося неотъемлемой частью договора аренды №63 от 01.06.2009 размер ежемесячной арендной платы между сторонами сделки с 01.03.2010 установлен следующим образом:

-в первый, второй и третий месяц размер арендной платы - 250 000 рублей, без учета НДС;

-в четвертый, пятый и шестой месяц размер арендной платы - 280 000 рублей, без учета НДС;

-в седьмой, восьмой, девятый, десятый и одиннадцатый месяц размер арендной платы - 300 000 рублей, без учета НДС;

-начиная с двенадцатого месяца и в течении следующих 12 месяцев размер арендной платы - 350 000 рублей, без учета НДС.

На основании п.3.3.5 договора аренды №63 от 01.06.2009, условия которого не были затронуты и изменены дополнительным соглашением №1 от 26.02.2010 предусмотрено, что по истечении указанного срока, размер арендной платы может изменяться по требованию арендодателей, но не чаще 1 (Одного) раза в год с предварительным уведомлением арендатора за 30 дней и не более чем на 5% процентов от размера арендной платы.

Согласно дополнительным соглашениям №2 от 20.07.2011, №6 от 01.09.2013 к договору аренды нежилых помещений №63 от 01.06.2009 сумма арендных платежей изменялась в сторону увеличения на 5%.

30.07.2014 в адрес ответчика было направлено уведомление б/н об увеличении арендной платы на 5%, где общая сумма арендных платежей составила 425 422 рубля, а размер арендной платы, согласно доли истца составил 155 534 рубля. Данное требование ответчиком исполнено не было и арендные платежи производились из расчета - 405 164 рубля, где сумма, согласно доли истца равна 148 128 рублей в месяц.

Кроме того, по просьбе ответчика, согласно дополнительному соглашению б/н от 01.11.2015 сумма арендных платежей в период с 01.11.2015 по 30.06.2016 была уменьшена до 350 000 рублей в месяц.

После чего, 24.03.2016 в адрес ответчика арендодателями было направлено уведомление о повышении арендных платежей с 01.05.2016 на 5%.

Однако, ответчик продолжал вносить арендные платежи из расчета 350 000 в месяц, чем нарушил п. 3.3. договора аренды №63 от 01.06.2009г.

Кроме того, с января 2016 ответчик самовольно снизил размер арендных платежей до 237 000 рублей в месяц, и осуществлял оплату пропорционально доли Истца, руководствуясь данной суммой.

18.04.2017 истцом в адрес ответчика была направлена претензия исх. №07 с требованием оплатить задолженность и пени за неисполнение обязательств, согласно п. 3.9. договора аренды, оставленная ответчиком без удовлетворения.

Ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств по договору аренды в спорный период послужило истцу основанием для обращения в арбитражный суд с заявленным иском.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды и устанавливаются в том числе в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

В предмет доказывания по спорам о взыскании задолженности по арендной плате входит: факт передачи имущества арендатору; наличие задолженности за конкретный расчетный период; размер задолженности.

Согласно статьям 307, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться в срок надлежащим образом.

В статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Исходя из практики применения норм материального права, регулирующих арендные отношения, определенной в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66, в силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств.

Таким образом, обязательство арендатора по внесению арендной платы возникает с момента исполнения обязательства арендодателя по фактической передаче объекта аренды арендатору во временное владение и пользование.

В силу презумпции возмездности договора, закрепленного в пункте 3 статьи 423 Гражданского кодекса Российской Федерации, приняв от арендодателей имущество в арендное пользование, ООО «Елисейкий-магазины» обязано вносить плату за это пользование своему контрагенту.

В соответствии с пунктом 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

В силу пункта 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации (пункт 2 статьи 247 Кодекса).

Доля истца в праве с декабря 2014 составляет 3656/10000, о чем свидетельствует выписка из Единого государственного реестра недвижимости (л.д.41-51 том 1).

Доводы ответчика относительно прекращения записи о праве на объект недвижимости на имя истца, заявлялись в суде первой инстанции, были исследованы судом и правомерно отклонены, поскольку опровергаются материалами дела, в том числе уведомлением Росреестра, в котором регистрирующий орган подтвердил действительность регистрации договора аренды и права собственности Истца.

В соответствии с пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13), если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

Договор аренды, акт приема-передачи подписаны сторонами без замечаний и подтверждают передачу объекта аренды, договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Стороны исполнили договор в части передачи имущества, следовательно, не имеется неопределенности в отношении объекта аренды. Помещения до настоящего времени не возвращены, договор аренды является действующим.

При этом судебной коллегией учитывается, что в силу ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации юридические лица и граждане свободны в заключении договора, при заключении договора ответчик располагая на преддоговорных стадиях, предшествующих заключению договора аренды и на стадии его заключения полной информацией о предложенных условиях, добровольно принял на себя все права и обязанности, определенные письменной сделкой, исполняемой сторонами. Никаких неопределенностей относительно предмета договора, порядка расчетов по договору у сторон не возникло при его заключении.

В пункте 3.3. договора аренды №63 от 01.06.2009г. сторонами согласована возможность увеличения арендных платежей на 5% ежегодно.

Соответственно, Общество «Елисейкий – магазины» при той степени заботливости и осмотрительности, какая требовалась от него при заключении сделки, не могло не знать о праве арендодателей в одностороннем порядке не чаще одного раза в год увеличивать размер арендной платы на 5%.

Таким образом, ответчик, заключая на свой риск договор аренды, вступая в правоотношения с арендодателями, получая спорное имущество, в данном случае нежилое помещение, на определенных условиях и предполагая его использовать в коммерческих целях, что не оспаривалось в судебном заседании, не могло не знать о возможном регулярном увеличении арендной платы.

Ответчик занимается предпринимательской деятельностью.

Предпринимательской признается самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке (абзац 3 пункта 1 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Заключая договор аренды, ответчик осуществлял предпринимательскую деятельность на свой страх и риск, и, убедившись в невозможности внесения арендных платежей в предусмотренном договором размере и надлежащем исполнении договора аренды, должен был отказаться от его заключения.

Вместе с тем, договор, акт приема-передачи подписаны сторонами без замечаний и возражений.

Как следует из материалов дела, уведомления б/н от 30.07.2014г. и от 24.03.2016г., направленные в адрес арендатора о повышении арендной платы на 5%, подписаны всеми участниками долевой собственности. В уведомлениях арендодатели четко высказывают свою волю на увеличение размера арендной платы на 5%.

Доводы заявителей апелляционных жалоб о том, что арендная плата не была повышена, поскольку между участниками долевой собственности не достигнуто согласие о повышении размера арендной платы, со ссылкой на направленное в адрес ответчика двумя арендодателями - ООО «Грин-С» и ООО «ИНЭН» извещения об отказе от повышения арендной платы, правомерно отклонены судом первой инстанции.

Как указывалось выше, изменение размера арендной платы по требованию арендодателей не чаще одного раза в год предусмотрено положениями п. 3.3. договора аренды.

Направленные в адрес ответчика уведомления подписаны всеми арендодателями.

В силу п. 6.4. договора аренды изменения и дополнения к договору вносятся только по соглашению сторон путем подписания дополнительных соглашений, являющихся неотъемлемой частью договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Доказательств того, что стороны изменили условия договора в соответствии с положениями статей 424, 434, 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации в материалы дела не представлено.

Утверждения заявителей апелляционных жалоб о том, что истец претендует на арендную плату по возвращенным площадям, и без учета изменения объекта аренды, и при отсутствии соответствующих соглашений о ее повышении, являются несостоятельными и не подтвержденными материалами дела.

Согласно ч. 2 ст. 251 Гражданского кодекса Российской Федерации момент перехода доли в праве общей собственности по договору, подлежащему государственной регистрации, определяется в соответствии с пунктом 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу ч. 2 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с ч. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 2 пункта 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», статья 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации содержит основополагающие правила государственной регистрации прав на имущество, подлежащие применению независимо от того, что является объектом регистрации (права на недвижимое имущество, доля в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью и др.). Данная норма распространяется на регистрацию в различных реестрах: Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Едином государственном реестре юридических лиц и т.д.

Для лиц, не являющихся сторонами сделки и не участвовавших в деле, считается, что подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу судебного решения, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются такие права (пункт 2 статьи 8.1, пункт 2 статьи 551 ГК РФ). При этом с момента возникновения соответствующего основания для государственной регистрации права стороны такой сделки или лица, участвовавшие в деле, в результате рассмотрения которого принято названное судебное решение, не вправе в отношениях между собой недобросовестно ссылаться на отсутствие в государственном реестре записи об этом праве.

Условия всякого гражданско-правового договора порождают обязательственные отношения лишь между его сторонами и дают им право требовать исполнения друг от друга, но не от третьих лиц, которые не участвуют в этом договоре. В силу пункта 3 статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон. Поэтому обязательство не порождает и основанных на договоре прав требования к лицам, не состоящим в этих обязательственных отношениях.

Соответствующая правовая позиция сформулирована в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.02.2011 г. № 13534/10 и от 22.11.2011 г. № 7677/11.

Поскольку ответчик не сторона соглашения о распределении долей – доля изменяется с момента государственной регистрации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, фактически соглашение о перепланировке было зарегистрировано собственниками в июле 2017 года.

Часть нежилого помещения, выделенная в натуре и переданная гр. ФИО4, является частью общей площади собственности совладельцев имущества, но не является предметом аренды, обратного суду не представлено.

Как верно отметил арбитражный суд, ставя под сомнение факт наличия объекта права, а равно и предмета аренды, со ссылкой на то обстоятельство, что он снят с кадастрового учета, ответчиком не учтено, что снят с кадастрового учета объект, который ранее при заключении договора передавался ответчику во временное владение в связи с изменением его технических характеристик. Изменена была площадь объекта - она уменьшена. Но объект права не исчез, договор аренды не отменен и не расторгнут. На кадастровом учете значится объект с теми же характеристиками и по тому же адресу, но с меньшей площадью.

12 июля 2017 года стороны по договору зарегистрировали изменения объекта, в связи с выделом помещения. После чего фактически договор аренды не перестал действовать, а является действующим и в настоящее время, что также значится в Реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Площадь помещения сданного в аренду в 2009 году уменьшилась до площади - 675, 1 м. кв. Доля истца в общей собственности с 12.07.2017г. составила -1833/10000.

Соответственно ранее зарегистрированный объект площадью большей с кадастровым номером 63:09:0101168:651 - был снят с кадастрового учета, но оставшийся объект с меньшей площадью никуда не исчез - присвоен новый кадастровый номер -63:09:0101168:5569. При этом права собственности никем не утрачено, и договор аренды остается в неизменном виде в части законности распоряжения собственностью, в том числе.

Как следует из материалов дела доля в праве истца в период августа - ноябрь 2014 составляла 2932/10000, данные обстоятельства сторонами в суде апелляционной инстанции не оспаривались.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости с даты государственной регистрации 21.11.2014 доля ООО «ТоПР» в праве составляет 3656/10000 (т. 1 л.д. 43). Таким образом, истцом при расчете правомерно в период декабрь 2014 - октябрь 2015 учитывалась доля в праве – 3656/10000.

Относительно периода с ноября 2015 по апрель 2015 включительно.

В материалы дела сторонами представлено соглашение от 01.11.2015, в котором стороны согласовали измененную площадь, занимаемую арендатором, и уменьшили ее до 678,5 кв.м. В указанном соглашении стороны установили фиксированную сумму аренды на 6 месяцев (с ноября 2015 по апрель 2016 включительно) в размере 350 000 руб. Доля истца в праве в данный период составляет также – 3656/10000. В соответствии с указанным соглашением ответчик принял на себя обязательство оплачивать аренду в пропорции в части расчетов с истцом – 36,56% от суммы оплаты, что составляет 127 960 руб., данные обстоятельства сторонами также в суде апелляционной инстанции не оспаривались.

Доводы заявителей апелляционных жалоб, что с мая 2016г. размер доли истца изменился с 3656/10000 (36,56 %) до 1833/10000 (18,33%) в связи с подписанием собственниками акта распределения итогов перепланировки от 31.05.2016г. и соглашения о перепланировке нежилого помещения от 04.02.2016 подлежат отклонению.

В своем расчете с 01.05.2016г. истец указывает фактически занимаемую ответчиком площадь после перенесения перегородки в помещении - это 675,1 кв.м., что не противоречит фактическим обстоятельствам. При этом изменение размера доли в праве общей долевой собственности у истца 3656/10000 (36,56%) в мае 2016 года не произошло. Как указывалось выше доля истца в общей собственности в размере 1833/10000 (18,33% ) составила только с 12.07.2017г.

Как следует из материалов дела, истцом первоначально были заявлены требовании о взыскании задолженности за период с августа 2014 по апрель 2017 в размере 622 629,28 руб.

В подтверждение соблюдения досудебного порядка истцом в материалы дела представлена претензия 18.04.2017 №07, направленная в адрес ответчика с требованием оплатить задолженность за период с 15.09.2014 по 15.04.2017 (т. 1 л.д. 21, 22).

Вместе с тем, в соответствии с пунктом 8 части 1 статьи 125 и пунктом 7 части 1 статьи 126 АПК РФ если претензионной порядок урегулирования спора предусмотрен законом или договором, истец должен при подаче искового заявления указать в нем сведения о соблюдении им претензионного порядка урегулирования спора и приложить к иску документ, подтверждающий соблюдение истцом претензионного или иного досудебного порядка урегулирования спора.

Частью 5 статьи 4 АПК РФ (в редакции, действующей на момент обращения истца в суд) предусмотрено, что спор, возникающий из гражданских правоотношений, может быть передан на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом либо договором.

Претензионный порядок предполагает возможность досудебного урегулирования возникших разногласий между сторонами.

Для целей соблюдения порядка обращения в арбитражный суд, предусмотренного АПК РФ, истцу необходимо представить сообщение о результате рассмотрения претензии, либо обратиться в суд после истечения установленного законом или договором срока для ответа на претензию.

Претензия с требованием оплатить задолженность по арендной плате за август 2014 в размере 118 794,12 руб. истцом в адрес ответчика не направлялась, обратного суду не доказано.

С учетом того, что доказательств направления претензии в указанной части в адрес ответчика в материалах дела не имеется, ответчик получение претензии отрицает, следует признать, что обязательный досудебный порядок урегулирования спора в части требований о взыскании арендной платы в размере 118 794,12 руб. за август 2014 истцом не соблюден.

При этом суд апелляционной инстанции отмечает, что каких-либо обстоятельств, свидетельствующих о том, что ответчик злоупотребляет своими процессуальными правами, из материалов дела не усматривается.

Из положений части 5 статьи 4 и пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ следует, что арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если истцом на момент обращения в суд не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

Поскольку претензия истцом ответчику в указанной части не направлена, при отсутствии доказательств ее получения полномочным представителем ответчика иным способом доставки, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что при указанных обстоятельствах истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора в указанной части, в связи с чем исковые требования в части взыскания арендной платы за август 2014 подлежат оставлению без рассмотрения на основании пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ.

В соответствии с частью 3 статьи 149 АПК РФ оставление искового заявления без рассмотрения не лишает истца права вновь обратиться в арбитражный суд с исковым заявлением в общем порядке после устранения обстоятельств, послуживших основанием для оставления искового заявления без рассмотрения.

На основании вышеизложенного решение суда первой инстанции в указанной части подлежит отмене как принятое с нарушением норм процессуального права (пункт 2 части 4 статьи 270 АПК РФ).

Относительно заявленных требований в остальной части.

В августе 2014 не могла использоваться увеличенная ставка арендной платы на 5% согласно уведомлению от 30.07.2014, поскольку исходя из условий договора №63 от 01.06.2009, об увеличении платы арендодатели уведомляют арендатора за один месяц. Соответственно на 5 % ставка аренды повысилась только с сентября 2014.

Согласно п. 4.4.2. договора аренды арендатор обязан ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца вносить плату за пользование имуществом.

Суд при расчете задолженности исходит из периода, заявленного истцом в претензии с 15.09.2014 по 15.04.2017.

За указанный период ответчик за аренду имущества должен был оплатить 4 812 573,33 руб. (из расчета за период сентябрь - ноябрь 2014 – 374 201,49 руб. (124 733,83 руб. х 3 мес.); декабрь 2014 - октябрь 2015 – 1 710 878,40 руб. (155 534,40 руб. х 11 мес.); ноябрь 2015 - апрель 2016 – 767 760 руб. (127 960 руб. х 6 мес.); май 2016 - апрель 2017 – 1 959 733,44 руб. (163 311,12 х 12 мес.).

Из материалов дела усматривается, что ответчиком за указанный период произведена оплата 4 339 780,80 руб.

Таким образом, задолженность ответчика за период с 15.09.2014 по 15.04.2017 составляет 472 792,53 руб.

Поскольку ответчик факт пользования арендованным имуществом не оспорил, доказательств полной уплаты истцу арендных платежей вопреки статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии задолженности за период с 15.09.2014 по 15.04. 2017 в размере 472 792,53 руб.

Истцом также насчитана неустойка на сумму задолженности за период с 10.09.2014 по 17.04.2017 в размере 81 959,81 руб.

Так как материалами дела подтверждено ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств по договору, предъявление истцом требования о взыскании неустойки является правомерным.

Взимание с должника неустойки предусмотрено пунктом 3.9. договора.

Установив факт неисполнения ответчиком обязательств по внесению арендных платежей, судебная коллегия, произведя самостоятельно расчет в соответствии с п. 3.9. договора, на основании статей 329, 330 Гражданского кодекса РФ приходит к выводу о взыскании с ответчика неустойки в размере 36 727,01 руб.

У суда отсутствуют основания для уменьшения договорной неустойки, что согласуется с положениями статьи 333 ГК РФ, а также правовым позициями, изложенным в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 № 263-О, пункте 42 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», пунктах 2, 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 № 17 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» и Постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 13.01.2011 № 11680/10, пунктами 69-81 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», которыми определены критерии несоразмерности неустоек, а также сформирована практика рассмотрения и применения судами указанной статьи ГК РФ.

Доводы заявителей апелляционных жалоб о том, что в направленных в адрес ответчика счетах истец исходил из ежемесячного размера арендной платы - 157 434,44 руб., соответственно, начисление арендной платы за период с мая 2016 по апрель 2017 свыше указанной суммы и из расчета 163 311,12 руб. неправомерно, подлежат отклонению.

Исходя из буквального толкования уведомления от 24.03.2016, арендодатели, руководствуясь п. 3.3. договора уведомляют арендатора об увеличении с 01.05.2016 арендной платы по договору на 5% от арендной ставки, действовавшей в октябре 2015 до момента заключения дополнительного соглашения от 01.11.2015.

Размер арендной платы согласно доле в праве истца в октябре 2015 составлял 155 534,40 руб. Соответственно, с 01.05.2016 с учетом увеличения на 5% будет составлять 163 311,12 руб. (155 534,40 руб. х 5%).

Ссылка заявителей апелляционных жалоб на отсутствие соблюдения претензионного порядка в указанной части является несостоятельной. Как четко указано в уведомлении, размер арендной платы повышается на 5%, соответственно, ответчик мог самостоятельно произвести арифметические расчеты. В данном случае неверный математический расчет не является основанием для оставления указанных требований без рассмотрения.

Принимая во внимание вышеизложенное, арбитражный апелляционный суд считает, что выводы, изложенные в решении суда первой инстанции, не соответствуют обстоятельствам дела, решение суда первой инстанции подлежит изменению на основании части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с принятием по делу нового судебного акта.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по иску и апелляционным жалобам подлежат отнесению на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 06 марта 2018 года, принятое по делу №А55-17649/2017 изменить. Принять по делу новый судебный акт.

Исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате за август 2014 оставить без рассмотрения.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью фирма «ТоПР» из дохода федерального бюджета расходы по оплате государственной пошлины по иску в размере 4 150 руб.

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Елисейский-магазины» в пользу общества с ограниченной ответственностью фирма «ТоПР» 509 519 руб. 54 коп., в том числе 472 792 руб. 53 коп. задолженности по арендной плате и 36 727 руб. 01 коп. нестойки, а также 12 425 руб. расходы по оплате государственной пошлины.

В остальной части в удовлетворении иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью фирма «ТоПР» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Елисейский-магазины», г. Тольятти расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере 765 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью фирма «ТоПР» в пользу общества с ограниченной ответственностью «ИНЭН», г. Тольятти расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере 765 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий Н.Ю. Пышкина

Судьи Е.М. Балакирева

С.Ш. Романенко