Гражданский кодекс часть 1

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области – представитель Аладин В.Ю. (доверенность от 24.12.2021),

от ООО «Логистика» – представитель не явился, извещено,

от ФГБУ «ФКП Росреестра» – представитель не явился, извещено,

рассмотрев в открытом судебном заседании 07 февраля 2022 года в помещении суда апелляционную жалобу Администрации городского округа Тольятти на решение Арбитражного суда Самарской области от 17 ноября 2021 года по делу № А55-18156/2021 (судья Медведев А.А.)

по заявлению Администрации городского округа Тольятти

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области

с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора:

- ООО «Логистика»,

- ФГБУ «ФКП Росреестра»

о признании незаконным отказа,

УСТАНОВИЛ:

Администрация г.о. Тольятти обратилась в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, в котором просила признать отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, выразившийся в уведомлении от 18.03.2021 №КУВД-001/2020-28813120/2 об отказе в государственной регистрации прав в отношении объектов недвижимости, расположенных в пределах кадастрового квартала 63:09:0101157:12761, незаконным; обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области устранить допущенное нарушение нрав заявителя путем осуществления государственной регистрации прав в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:09:0101157:12761.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Логистика», ФГБУ «ФКП Росреестра».

Решением Арбитражного суда Самарской области от 17 ноября 2021 года в удовлетворении заявленных требований отказано.

В апелляционной жалобе Администрация городского округа Тольятти просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. В апелляционной жалобе ссылается на то, что между администрацией городского округа Тольятти и ООО «Логистика» заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка №3355 от 27.11.2015, согласно которому стороны пришли к соглашению: в разделе 1 слова «для оказания услуг розничной торговли» заменить словами на «объекты дорожного сервиса» (4.9.1). Считает, что судом первой инстанции не учтено, что в соответствии с частью 7 статьей 36 Градостроительного кодекса РФ использование земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяется уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или уполномоченными органами местного самоуправления в соответствии с федеральными законами.

Положение об использовании земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, утвержденное постановлением мэрии городского округа Тольятти от 22.04.2010 №1027-п/1, является нормативным правовым актом, который не соответствующим действующему законодательству не признан, принят и утвержден в пределах компетенции органа местного самоуправления.

В судебном заседании представитель администрации городского округа Тольятти доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, своих представителей в суд не направили.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания, размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Проверив материалы дела, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 63:09:0101157:12761, с местоположением: Российская Федерация, Самарская область, городской округ Тольятти, г. Тольятти, Автозаводский район, восточнее жилого дома, имеющего адрес: Южное шоссе, 27 был предоставлен ООО «Логистика» в аренду с 16.11.2017 на 15 лет, что подтверждается записью государственной регистрации 63:09:0101157:12761-63/009/2017-2.

Постановлением администрации городского округа Тольятти от 12.11.2019 №3069-п/1 на основании обращения ООО «Логистика», в соответствии с постановлением мэрии городского округа Тольятти от 22.04.2010 №1027-п/1 «Об утверждении положения об использовании земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются» был изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 63:09:0101157:12761 «для оказания услуг розничной торговли» на «объекты дорожного сервиса» (4.9.1).

Между администрацией городского округа Тольятти и ООО «Логистика» было заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка №3355 от 27.11.2015, согласно которому стороны пришли к соглашению: в разделе 1 слова «для оказания услуг розничной торговли» заменить словами на «Объекты дорожного сервиса» (4.9.1).

Уведомлением Управления Росреестра по Самарской области от 18.03.2021 №КУВД-001/2020-28813120/2 администрации городского округа Тольятти отказано в государственной регистрации прав в отношении объектов недвижимости, расположенных в пределах кадастрового квартала (смежных кадастровых кварталов) 63:09:0101157:12761.

Администрация городского округа Тольятти считает данный отказ незаконным.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения заявителя в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Принимая решение об отказе в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующих обстоятельств.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) государственный кадастровый учет, государственная регистрация прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, осуществляются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти и его территориальными органами (далее - орган регистрации прав).

В силу Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 N 457, названный орган осуществляет государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно части 7 статьи 1 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных Федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также - объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости.

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном данным Федеральным законом порядке (ч. 1 ст. 14 Закона N 218-ФЗ).

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав согласно пункту 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ являются, в том числе, - акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости; - межевой план, технический план или акт обследования, подготовленные в результате проведения кадастровых работ в установленном Федеральным законом порядке, утвержденная в установленном Федеральным законом порядке карта-план территории, подготовленная в результате выполнения комплексных кадастровых работ; - иные документы, предусмотренные Федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости.

Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в связи с созданием объекта недвижимости (п. 1 части 3 ст. 14 Закона N 218-ФЗ).

В соответствии с частью 1 статьи 21 Закона N 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

Согласно частям 1, 2 статьи 26 Закона N 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается на срок до устранения причин, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении, но не более чем на три месяца, по решению государственного регистратора прав в случаях, если форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации (п. п. 7).

Отказ в государственной регистрации прав на имущество либо уклонение от государственной регистрации могут быть оспорены в суде (п. 8 ст. 8.1 ГК РФ.).

В силу пункта 12 статьи 29 Закона N 218-ФЗ приостановление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и (или) отказ в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд.

Как следует из материалов дела, в Управление представлено заявление о государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды в отношении земельного участка, с кадастровым номером: 63:09:0101157:12761 и местоположением: Российская Федерация, Самарская область, городской округ Тольятти, г.Тольятти, Автозаводский район, восточнее жилого дома, имеющего адрес: Южное шоссе, 27.

В соответствии со статьей 14 Закона основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В качестве правоустанавливающего документа, представлено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка № 3355 от 27.11.2015.

Согласно представленному соглашению стороны договорились об изменении условий договора, а именно цели его предоставления с «для оказания услуг розничной торговли» на «объекты дорожного сервиса» (4.9.1).

В обоснование своей позиции Администрация г.о. Тольятти указывает на уже состоявшееся изменение сведений ЕГРН в части вида разрешенного использования выше указанного земельного участка в целях установления его соответствия Классификатору видов разрешенного использования, утвержденному ранее действующим приказом Минэкономразвития от 01.09.2014 № 540 по заявлению арендатора.

Вместе с тем, сведения ЕГРН о виде разрешенного использования указанного земельного участка были изменены в особом порядке, а именно, в порядке межведомственного информационного взаимодействия, определенном главой 4 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации). Указанный порядок не является государственным кадастровым учетом или государственной регистрацией прав, а соответственно, не предоставляет возможности приостановить учетно-регистрационные действия по основаниям, указанным в ст. 26 Закона о регистрации, и в последующем отказать в их проведении.

Статьей 34 Закона о регистрации предусмотрено лишь направление уведомления о невозможности внесения в ЕГРН соответствующих сведений при наличии определенных оснований, перечень которых является закрытым.

Учитывая, что при поступлении в Управление в порядке межведомственного информационного взаимодействия постановления Администрации г.о. Тольятти от 12.11.2019 № 3069-П/1 об изменении разрешенного использования вышеуказанного земельного участка оснований, предусмотренных ч. 2 ст. 34 Закона о регистрации, для направления уведомления о невозможности внесения в ЕГРН соответствующих сведений не имелось, 26.11.2019 сведения о виде разрешенного использования данного земельного участка были внесены в ЕГРН.

Вместе с тем, изменение сведений ЕГРН о виде разрешенного использования не свидетельствует о незаконности обжалуемого заявителем решения Управления об отказе в государственной регистрации представленного соглашения об изменении условий договора аренды.

Земельный участок с кадастровым номером 63:09:0101157:12761 был предоставлен Мэрией г.о. Тольятти по договору аренды № 3355 от 27.11.2015 ООО «Логистика».

Согласно условиям договора аренды № 3355 от 27.11.2015 участок предоставляется сроком на 15 лет для целей, не связанных со строительством, а именно: для оказания услуг розничной торговли.

Договор аренды был в установленном законом порядке зарегистрирован.

По сведениям ЕГРН указанный земельный участок был образован на основании схемы расположения земельных участков на кадастровых планах соответствующих территорий для предоставления для целей, не связанных со строительством, утвержденной постановлением Мэрии г.о. Тольятти от 27.02.2015 № 578-п/1. Согласно указанному постановлению заявленный к осуществлению регистрационных действий земельный участок был образован для целей, не связанных со строительством, с разрешенным использованием: для оказания услуг розничной торговли.

При этом земельный участок предоставлялся в аренду с учетом опубликования информационного сообщения в газете «Городские ведомости» от 19.12.2014г. № 174 (1772) в связи с обращением ООО «Логистика», которое являлось единственным.

В частности, было опубликовано Постановление мэрии городского округа Тольятти от 18.12.2014 № 4798-п/1 и Перечень земельных участков, планируемых к предоставлению для целей, не связанных со строительством, включая спорный земельный участок.

Указанное информационное сообщение публиковалось Мэрией г.о. Тольятти в целях осуществления полномочий по предоставлению земельных участков для целей, не связанных со строительством, на территории г.о. Тольятти на основании действующей на тот момент ст. 34 ЗК РФ.

Согласно ранее действующей ст.34 ЗК РФ, земельные участки из государственных (муниципальных) земель для целей, не связанных со строительством, должны предоставляться на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких участков. Для этого органы, уполномоченные на предоставление таких участков, обязаны, в частности обеспечить подготовку информации о земельных участках, которые предоставляются гражданам юридическим лицам на определенном праве и предусмотренных условиях, и заблаговременную публикацию такой информации. Не допускается установление приоритетов и особых условий для отдельных категорий заявителей, если иное не установлено законом. В случае подачи более одной заявки предоставление соответствующих участков в аренду должно осуществляться на торгах.

Правовое регулирование спорной ситуации гарантирует равный доступ всех лиц к приобретению земельных участков из публичной собственности. Иное толкование положений закона направлено на установление необоснованного приоритета земельных прав одних землепользователей по отношению к другим (Определение ВС РФ от 18.05.2015 № 310-ЭС14-7728).

Согласно положениям действующего в настоящее время Земельного кодекса РФ, предоставление земельных участков в аренду осуществляется на торгах, за некоторыми исключениями, к которым рассматриваемая ситуация не относится.

При этом о предоставлении заявленного к регистрации дополнительного соглашения земельного участка для размещения объектов дорожного сервиса население не информировалось, а, следовательно, процедура предоставления земельного участка для таких целей соблюдена не была.

В пункте 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018, (далее - Обзор), указано на недопустимость изменения вида разрешенного использования земельного участка на иной из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом, в том случае, когда участок предоставлялся в аренду для определенного вида использования.

Из содержания подпункта 8 пункта 1 статьи 1, пункта 2 статьи 7, статьи 85 Земельного кодекса, пункта 9 статьи 1, частей 1, 2 статьи 37 Градостроительного кодекса следует, что разрешенное использование земельного участка, основанное на зонировании территории, заключается в определении конкретных видов деятельности, которые могут вестись землепользователем на предоставленном ему участке.

Земельным кодексом установлены различные порядок и процедуры предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, для целей строительства и для целей, не связанных со строительством.

Произвольное изменение вида разрешенного использования земельного участка в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности.

Земельный участок с кадастровым номером 63:09:0101157:12761 предоставлялся для целей, не связанных со строительством, в порядке, определенном ст. 34 Земельного Кодекса РФ от 25.01.2001 № 136-ФЗ, а также Положением о процедуре и критериях предоставления земельных участков для целей, не связанных со строительством, на территории г.о. Тольятти, утвержденным постановлением мэра г.о. Тольятти от 21.09.2007 № 2835-1/п.

При этом предоставление земельного участка заявителю в аренду было обусловлено обязанностью его использования исключительно в целях, в которых он предоставлялся, то есть для оказания услуг розничной торговли.

Однако вид разрешенного использования «объекты дорожного сервиса (4.9.1)» предполагает размещение объектов капитального строительства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом либо в соответствии с условиями договора, либо в соответствии с назначением имущества, если в договоре такие условия не определены.

Суд первой инстанции верно указал, что поскольку земельный участок предоставлен заявителю для определенных целей, изменение существующего вида его разрешенного использования на вид "объекты дорожного сервиса (4.9.1)" без соблюдения особенностей, предусмотренных законом, было недопустимо.

На недопустимость изменения вида разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, указано также в Постановлении Президиума ВАС РФ от 25.06.2013 № 1756/13 по делу № А35-765/2012. Исходя из позиции, изложенной в данном постановлении, при решении вопроса о возможности изменить вид разрешенного использования земельного участка, который указан в договоре, арендодатель должен руководствоваться установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования.

Также, в п. 2 вышеприведенного Обзора указано, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не вправе требовать изменения вида разрешенного использования такого участка и внесения соответствующих изменений в договор аренды, заключенный по результатам торгов.

Приняв на себя права и обязанности по договору аренды, ООО "Логистика", как арендатор, выразило свое согласие на использование земельного участка в соответствии с установленным видом разрешенного использования, тем самым реализовав свое право, предусмотренное пунктом 3 статьи 85 Земельного кодекса.

Таким образом, изменение условий договора в части цели предоставления земельного участка в рассматриваемой ситуации направлены в обход установленных законом процедур предоставления публичных земельных участков.

Данный способ изменения существенных условий предоставления в аренду земельного участка не отвечает принципу сочетания интересов общества и конкретных граждан, закрепленному в пункте 11 статьи 1 ЗК РФ, а также не позволяет обеспечить принципы справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедуры предоставления земельного участка конкретному лицу.

В силу положений части 1 статьи 198 и части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации, данных в Постановлении от 01.07.1996 N 6/8, для признания оспариваемого ненормативного правового акта органа местного самоуправления недействительным необходимо наличие одновременно двух обязательных условий: несоответствие оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту и нарушение им прав и охраняемых законом интересов заявителя, а также незаконного возложения им на заявителя обязанности, создающей иные препятствия для осуществления заявителем предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, основанием для признания оспариваемого ненормативного правового акта незаконным является наличие одновременно двух условий: несоответствие ненормативного правового акта законам и иным нормативным правовым актам, и нарушение ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Суд первой инстанции верно указал, что при рассмотрении настоящего дела совокупности указанных обстоятельств не установлено.

В заявлении Администрации г.о. Тольятти не указано, каким образом оспариваемое решение Управления нарушает права органа местного самоуправления в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с ч.3 ст.201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

На основании вышеизложенного, суд первой инстанции пришёл к правильному выводу о том, что оспариваемое уведомление Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области от 18.03.2021 года №КУВД-001/2020-28813120/2 является законным и обоснованным, а также не нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении заявленных требований.

Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, повлияли бы на их обоснованность и законность либо опровергли выводы суда, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

Суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделал правильные выводы по существу требований заявителя.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

С учетом вышеизложенного суд апелляционной инстанции считает решение арбитражного суда первой инстанции следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 17 ноября 2021 года по делу №А55-18156/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий Н.В. Сергеева

Судьи В.А. Корастелев

И.С. Драгоценнова