Гражданский кодекс часть 1

по заявлению администрации городского округа Тольятти к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области о признании незаконным отказа в государственной регистрации прав, с участием общества с ограниченной ответственностью «Логистика», ФГБУ «ФКП Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области»,

УСТАНОВИЛ:

администрация городского округа Тольятти (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Самарской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее – управление) о признании отказа (уведомление) от 18.03.2021 № КУВД-001/2020-28813120/2 в государственной регистрации прав в отношении объектов недвижимости, расположенных в пределах кадастрового квартала 63:09:0101157:12761, незаконным, обязании устранить допущенное нарушение в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:09:0101157:12761.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Логистика» (далее – ООО «Логистика», общество), ФГБУ «ФКП Росреестра» (далее – кадастровая палата).

Решением Арбитражного суда Самарской области от 17.11.2021, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2022, в требованиях отказано.

Администрация, обжалуя принятые судебные акты, в кассационной жалобе просит их отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении требований, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права.

Арбитражный суд Поволжского округа, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность принятых судебных актов, считает их подлежащими оставлению без изменения по следующим основаниям.

Земельный участок с кадастровым номером 63:09:0101157:12761, расположенный по адресу: г. Тольятти, Автозаводский район, восточнее жилого дома, имеющего адрес: Южное шоссе, д. 27 предоставлен ООО «Логистика» в аренду с 16.11.2017 на 15 лет, что подтверждается записью государственной регистрации 63:09:0101157:12761-63/009/2017-2.

Постановлением администрации от 12.11.2019 № 3069-п/1 на основании обращения ООО «Логистика», в соответствии с постановлением мэрии городского округа Тольятти от 22.04.2010 № 1027-п/1 «Об утверждении положения об использовании земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются» изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 63:09:0101157:12761 «для оказания услуг розничной торговли» на «объекты дорожного сервиса».

Между администрацией и ООО «Логистика» заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 27.11.2015 № 3355, согласно которому стороны пришли к соглашению: в разделе 1 слова «для оказания услуг розничной торговли» заменить словами на «Объекты дорожного сервиса» (4.9.1).

Уведомлением управления от 18.03.2021 № КУВД001/2020-28813120/2 администрации отказано в государственной регистрации прав в отношении объектов недвижимости, расположенных в пределах кадастрового квартала (смежных кадастровых кварталов) 63:09:0101157:12761.

Полагая данный отказ незаконным, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Суды двух инстанций, отказывая в удовлетворении требований, исходили из отсутствия оснований для признания действий управления противоречащими закону.

Выводы судов соответствуют установленным обстоятельствам, имеющимся в деле доказательствам, закону не противоречат.

В соответствии со статьей 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Администрация обратилась в управление с заявлением о государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды в отношении земельного участка, с кадастровым номером 63:09:0101157:12761 расположенном по вышеуказанному адресу.

В качестве правоустанавливающего документа, представлено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 27.11.2015 № 3355.

Согласно представленному соглашению стороны договорились об изменении условий договора, а именно цели его предоставления с «для оказания услуг розничной торговли» на «объекты дорожного сервиса».

Администрация ссылалась на состоявшееся изменение сведений реестра в части вида разрешенного использования выше указанного земельного участка в целях установления его соответствия Классификатору видов разрешенного использования, утвержденному ранее действующим приказом Минэкономразвития от 01.09.2014 № 540 по заявлению арендатора.

Отказывая в удовлетворении заявления, суды исходили, в том числе из того, что сведения реестра о виде разрешенного использования указанного земельного участка изменены в порядке межведомственного информационного взаимодействия, который не является государственным кадастровым учетом или государственной регистрацией прав, не предоставляет возможности приостановить учетно-регистрационные действия.

Учитывая, что при поступлении в управление в порядке межведомственного информационного взаимодействия постановления администрации от 12.11.2019 № 3069-П/1 об изменении разрешенного использования вышеуказанного земельного участка оснований для направления уведомления о невозможности внесения в реестр соответствующих сведений не имелось, 26.11.2019 сведения о виде разрешенного использования данного земельного участка были внесены в реестр.

Изменение сведений реестра о виде разрешенного использования не свидетельствует о незаконности обжалуемого заявителем решения управления об отказе в государственной регистрации представленного соглашения об изменении условий договора аренды.

Земельный участок с кадастровым номером 63:09:0101157:12761 предоставлен мэрией по договору аренды от 27.11.2015 № 3355 ООО «Логистика», согласно которого участок предоставляется сроком на 15 лет для целей, не связанных со строительством, для оказания услуг розничной торговли, в установленном законом порядке зарегистрирован.

По сведениям реестра указанный земельный участок образован на основании схемы расположения земельных участков на кадастровых планах соответствующих территорий для предоставления для целей, не связанных со строительством, утвержденной постановлением мэрии.

Земельный участок предоставлялся в аренду обществу после опубликования информационного сообщения в газете «Городские ведомости» от 19.12.2014 № 174 (1772) в связи с обращением ООО «Логистика», которое являлось единственным.

Опубликовано постановление мэрии от 18.12.2014 № 4798-п/1 и Перечень земельных участков, планируемых к предоставлению для целей, не связанных со строительством, включая спорный земельный участок.

Сообщение публиковалось мэрией в целях осуществления полномочий по предоставлению земельных участков для целей, не связанных со строительством, на территории городского округа Тольятти на основании действующей на тот момент статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно ранее действующей статье 34 Земельного кодекса Российской Федерации, земельные участки из государственных (муниципальных) земель для целей, не связанных со строительством, должны предоставляться на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких участков.

Для этого органы, уполномоченные на предоставление таких участков, обязаны, в частности обеспечить подготовку информации о земельных участках, которые предоставляются гражданам юридическим лицам на определенном праве и предусмотренных условиях, и заблаговременную публикацию такой информации.

Не допускается установление приоритетов и особых условий для отдельных категорий заявителей, если иное не установлено законом.

Иное толкование положений закона направлено на установление необоснованного приоритета земельных прав одних землепользователей по отношению к другим (определение Верховного Суда Российской Федерации от 18.05.2015 № 310-ЭС14-7728).

Согласно положениям Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции с 01.03.2015), предоставление земельных участков в аренду осуществляется на торгах, за некоторыми исключениями, к которым рассматриваемая ситуация не относится. При этом о предоставлении заявленного к регистрации дополнительного соглашения земельного участка для размещения объектов дорожного сервиса население не информировалось, а, следовательно, процедура предоставления земельного участка для таких целей соблюдена не была.

В пункте 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018 указано на недопустимость изменения вида разрешенного использования земельного участка на иной из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом, в том случае, когда участок предоставлялся в аренду для определенного вида использования.

Земельным кодексом установлены различные порядок и процедуры предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, для целей строительства и для целей, не связанных со строительством. Произвольное изменение вида разрешенного использования земельного участка в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности.

Судами установлено и кассатором не оспаривается, что земельный участок с кадастровым номером 63:09:0101157:12761 предоставлялся для целей, не связанных со строительством, в порядке, определенном статьей 34 Земельного Кодекса Российской Федерации от 25.01.2001 № 136-ФЗ, а также Положением о процедуре и критериях предоставления земельных участков для целей, не связанных со строительством, на территории городского округа Тольятти, утвержденным постановлением мэра от 21.09.2007 № 2835-1/п.

При этом предоставление земельного участка заявителю в аренду обусловлено обязанностью его использования исключительно в целях, в которых он предоставлялся, то есть для оказания услуг розничной торговли. Однако вид разрешенного использования «объекты дорожного сервиса (4.9.1)» предполагает размещение объектов капитального строительства. Данное обстоятельство администрация не опровергает.

В соответствии с пунктом 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом либо в соответствии с условиями договора, либо в соответствии с назначением имущества, если в договоре такие условия не определены.

Судами верно указано, что поскольку земельный участок предоставлен заявителю для определенных целей, изменение существующего вида его разрешенного использования на вид «объекты дорожного сервиса (4.9.1)» без соблюдения особенностей, предусмотренных законом, недопустимо.

На недопустимость изменения вида разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, указано также в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 № 1756/13 по делу № А35-765/2012.

Исходя из позиции, изложенной в данном постановлении, при решении вопроса о возможности изменить вид разрешенного использования земельного участка, который указан в договоре, арендодатель должен руководствоваться установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования.

Приняв на себя права и обязанности по договору аренды, ООО «Логистика», как арендатор, выразило свое согласие на использование земельного участка в соответствии с установленным видом разрешенного использования, тем самым реализовав свое право, предусмотренное пунктом 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации.

Фактически администрацией был изменен не только вид разрешенного использования, но и цель его предоставления.

Таким образом, изменение условий договора в части цели предоставления земельного участка в данном деле направлены в обход установленных законом процедур предоставления публичных земельных участков.

Данный способ изменения существенных условий предоставления в аренду земельного участка не отвечает принципу сочетания интересов общества и конкретных граждан, закрепленному в пункте 11 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, а также не позволяет обеспечить принципы справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедуры предоставления земельного участка конкретному лицу.

В силу положений части 1 статьи 198 и части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также разъяснений изложенных в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8, для признания оспариваемого ненормативного правового акта органа местного самоуправления недействительным необходимо наличие одновременно двух обязательных условий: несоответствие оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту и нарушение им прав и охраняемых законом интересов заявителя, а также незаконного возложения им на заявителя обязанности, создающей иные препятствия для осуществления заявителем предпринимательской и иной экономической деятельности.

Основанием для признания оспариваемого ненормативного правового акта незаконным является наличие одновременно двух условий: несоответствие ненормативного правового акта законам и иным нормативным правовым актам, и нарушение ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Судами не установлено при рассмотрении настоящего дела совокупности указанных обстоятельств.

В заявлении администрации не указано, каким образом оспариваемое решение управления нарушает права органа местного самоуправления в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

При таких обстоятельствах суды пришли к правильному выводу о том, что оспариваемое уведомление управления от 18.03.2021 № КУВД-001/2020-28813120/2 закону не противоречит, не нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Выводы судов соответствуют подходам, изложенным в пунктах 2, 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018, определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 23.01.2020 № 305-ЭС19-18488, постановлениях Арбитражного суда Поволжского округа от 28.11.2019 по делу № А55-33699/2018, от 13.06.2019 по делу № А57-22958/2018.

В кассационной жалобе не приведено доводов, опровергающих выводы судов и приведенные утверждения, которым судами дана надлежащая правовая оценка.

Иных доводов, являющихся в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов, в кассационной жалобе не приведено.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 17.11.2021 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2022 по делу № А55-18156/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья С.Ю. Муравьев

Судьи Ф.В. Хайруллина

В.А. Петрушкин