Гражданский кодекс часть 1

Администрация городского округа Тольятти (далее – заявитель, администрация) обратилась в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, выраженного в уведомлении от 20.04.2021 №КУВД-001/2021-831688/2 об отказе в государственной регистрации прав в отношении объектов недвижимости, расположенных в пределах кадастрового квартала 63:09:0101170:35 и просит обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области устранить допущенное нарушение прав заявителя путем осуществления государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) прав в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:09:0101170:35.

Определением от 04.08.2021 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены ФГБУ ФКП «Росреестр» по Самарской области, Селиверстов Сергей Станиславович.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 14.03.2022 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, Администрация городского округа Тольятти обратилась в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить по изложенным в жалобе основаниям и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания, размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.05.2022 г. в составе суда произведена замена судьи Корнилова А.Б. на судью Корастелева В.А.

В судебном заседании 25.04.2022г. представитель администрации городского округа Тольятти доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение суда от 14 марта 2022г. оставить без изменения, указывая об отсутствии оснований.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, своих представителей в суд не направили.

В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в соответствии со ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрев представленные материалы и оценив доводы апелляционной жалобы, представленного отзыва, в совокупности с исследованными доказательствами по делу, выслушав позицию участвующих лиц, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.

Как следует из материалов дела, между администрацией городского округа Тольятти и Селиверстовым С.С. был заключен договор аренды №2427 от 15.06.2011 земельного участка с кадастровым номером 63:09:0101170:35, местоположение: Самарская область, г.Тольятти, Автозаводский район, квартал 7, ул. Фрунзе, д. 21а под павильон модульного типа. Указанный договор в установленном порядке зарегистрирован управлением, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

С целью приведения вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 63:09:0101170:35 в соответствии с градостроительными регламентами территориальной зоны Ж-4 - зона многоэтажной жилой застройки, установленной Картой градостроительного зонирования городского округа Тольятти к Правилам землепользования и застройки городского округа Тольятти, утвержденным решением Думы городского округа Тольятти от 24.12.2008 №1059, постановлением администрации городского округа Тольятти от 30.01.2020 года №217-п/1 изменено разрешенное использование земельного участка с «размещение объекта временного использования - павильона модульного типа «Продтовары» на «магазины». 13.02.2020 администрацией и Селиверстовым С.С. заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка №2427 от 15.06.2011, согласно которому в п. 1.1.1. договора аренды внесены изменения в части разрешенного использования земельного участка на «магазины (4.4.)», что предусматривает возможность наличия на данном участке соответствующих объектов капитального строительства.

15.01.2021 администрация обратилась в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением о прекращении ограничений (обременении) в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:09:0101170:35.

Согласно уведомлению управления №КУВД-001/2021-831688/2 от 20.04.2021 заявителю отказано в государственной регистрации прав в отношении объектов недвижимости, расположенных в пределах кадастрового квартала (смежных кадастровых кварталов) 63:09:0101170:35, документы на который (которые) были представлены вместе с заявлением от 15 января 2021 года №КУВД-001/2021-831688.

Управление указывает на то, что согласно данным единого государственного реестра прав ограничения (обременения) прав в отношении земельного участка (кадастровый номер 63:09:0101170:35) с местонахождением: Самарская область, г.Тольятти, р-н Автозаводский, ул. Фрунзе, квартал 7, дом 21 а, в графе незарегистрированные ограничения обременения есть ограничение: Установить запрет на возведение объекта недвижимости (капитального строения). Данное ограничение установлено на основании распоряжения Администрации Автозаводского района г.Тольятти № 1218-1/р от 20.04.2005.

Согласно п. 2 распоряжения Администрации Автозаводского района г. Тольятти от 03.08.2005 № 2739-1.1/р о предоставлении земельного участка в аренду, устанавливается запрет на возведение объекта недвижимости (капитального строения).

Кроме того, управление указывает на заключение договора аренды земельного участка № 2547 от 04.08.2005 в результате проведения торгов и ссылается на положения п. 8 ст. 448 Гражданского кодекса РФ, согласно которому, условия договора, заключенного по результатам торгов в случаях, когда его заключение в соответствии с законом допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами: по основаниям, установленным законом; в связи с изменением размера процентов за пользование займом при изменении ключевой ставки Банка России (соразмерно такому изменению), если на торгах заключался договор займа (кредита); по иным основаниям, если изменение договора не повлияет на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах.

На этом основании управление, ссылаясь на не представленные документы, подтверждающие прекращение данного ограничения, считает невозможным прекратить данное ограничение, так как участок был предоставлен без права возведения объектов.

Заявитель, не согласившись с таким отказом, обратился в арбитражный суд.

В обоснование заявленных требований администрация ссылается на пункт 12 статьи 34 Федерального закона от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 171-ФЗ), согласно которому, до 1 января 2021 года орган местного самоуправления городского округа обязан внести изменения в правила землепользования и застройки в части приведения установленных градостроительным регламентом видов разрешенного использования земельных участков в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков, предусмотренными классификатором видов разрешенного использования земельных участков. При этом проведение публичных слушаний по проекту изменений, вносимых в правила землепользования и застройки, не требуется.

Принимая решение об отказе в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующих обстоятельств.

В силу Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 N 457, названный орган осуществляет государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно части 7 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон N 218-ФЗ) государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных Федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также - объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости.

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном данным Федеральным законом порядке (ч. 1 ст. 14 Закона N 218-ФЗ).

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав согласно пункту 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ являются, в том числе, - акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости; - межевой план, технический план или акт обследования, подготовленные в результате проведения кадастровых работ в установленном Федеральным законом порядке, утвержденная в установленном Федеральным законом порядке карта-план территории, подготовленная в результате выполнения комплексных кадастровых работ; - иные документы, предусмотренные Федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости.

Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в связи с созданием объекта недвижимости (п. 1 части 3 ст.14 Закона N 218-ФЗ).

В соответствии с частью 1 статьи 21 Закона N 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

Согласно частям 1, 2 статьи 26 Закона №218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается на срок до устранения причин, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении, но не более чем на три месяца, по решению государственного регистратора прав в случаях, если форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

Отказ в государственной регистрации прав на имущество либо уклонение от государственной регистрации могут быть оспорены в суде (п. 8 ст. 8.1 ГК РФ.).

В силу пункта 12 статьи 29 Закона N 218-ФЗ приостановление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и (или) отказ в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд.

Как следует из материалов дела, в качестве правоустанавливающего документа администрацией представлено заключенное 13.02.2020 администрацией и Селиверстовым С.С. дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка №2427 от 15.06.2011, согласно которому в п. 1.1.1. договора аренды внесены изменения в части разрешенного использования земельного участка на «магазины (4.4.)», что предусматривает возможность наличия на данном участке соответствующих объектов капитального строительства.

В обоснование своей позиции администрация указывает на уже состоявшееся изменение сведений ЕГРН в части вида разрешенного использования выше указанного земельного участка. Постановлением администрации городского округа Тольятти от 30.01.2020 года №217-п/1 изменено разрешенное использование земельного участка с «размещение объекта временного использования - павильона модульного типа «Продтовары» на «магазины».

Вместе с тем, сведения ЕГРН о виде разрешенного использования указанного земельного участка были изменены в особом порядке, а именно в порядке межведомственного информационного взаимодействия, определенном главой 4 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ). Указанный порядок не является государственным кадастровым учетом или государственной регистрацией прав, а соответственно, не предоставляет возможности приостановить учетно-регистрационные действия по основаниям, указанным в ст. 26 Закона N 218-ФЗ, и в последующем отказать в их проведении.

Статьей 34 Закона N 218-ФЗ предусмотрено лишь направление уведомления о невозможности внесения в ЕГРН соответствующих сведений при наличии определенных оснований, перечень которых является закрытым.

Учитывая, что при поступлении в управление в порядке межведомственного информационного взаимодействия постановления администрации городского округа Тольятти от 30.01.2020 №217-п/1 об изменении разрешенного использования вышеуказанного земельного участка оснований, предусмотренных ч. 2 ст. 34 Закона орегистрации, для направления уведомления о невозможности внесения в ЕГРН соответствующих сведений не имелось и соответственно сведения о виде разрешенного использования данного земельного участка были внесены в ЕГРН.

Вместе с тем, изменение сведений ЕГРН о виде разрешенного использования не свидетельствует о незаконности обжалуемого заявителем решения управления об отказе в государственной регистрации прав в отношении объектов недвижимости, расположенных в пределах кадастрового квартала 63:09:0101170:35. Согласно договору аренды №2427 от 15.06.2011, земельный участок с кадастровым номером 63:09:0101170:35, местоположение: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, квартал 7, ул. Фрунзе, д. 21а представлен арендатору под павильон модульного типа.

При этом земельный участок предоставлялся в аренду с учетом опубликования в газете «Городские ведомости» №47 (414) от 01.07.2005 о наличии такого земельного участка для передачи в аренду. Указанное информационное сообщение публиковалось в целях осуществления полномочий по предоставлению земельных участков для целей, не связанных со строительством, на территории г.о. Тольятти на основании действующей на тот момент ст. 34 ЗК РФ.

Согласно ранее действующей ст. 34 ЗК РФ, земельные участки из государственных (муниципальных) земель для целей, не связанных со строительством, должны предоставляться на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких участков. Для этого органы, уполномоченные на предоставление таких участков, обязаны, в частности обеспечить подготовку информации о земельных участках, которые предоставляются гражданам юридическим лицам на определенном праве и предусмотренных условиях, и заблаговременную публикацию такой информации. Не допускается установление приоритетов и особых условий для отдельных категорий заявителей, если иное не установлено законом. В случае подачи более одной заявки предоставление соответствующих участков в аренду должно осуществляться на торгах. Правовое регулирование спорной ситуации гарантирует равный доступ всех лиц к приобретению земельных участков из публичной собственности. Иное толкование положений закона направлено на установление необоснованного приоритета земельных прав одних землепользователей по отношению к другим (Определение ВС РФ от 18.05.2015 N 310-ЭС14-7728).

Согласно положениям действующего в настоящее время Земельного кодекса РФ, предоставление земельных участков в аренду осуществляется на торгах, за некоторыми исключениями, к которым рассматриваемая ситуация не относится.

При этом о предоставлении указанного в дополнительном соглашении земельного участка для размещения магазинов население не информировалось, а, следовательно, судом первой инстанции правомерно указано о том, что процедура предоставления земельного участка для таких целей соблюдена не была.

В пункте 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018 (далее - Обзор), указано на недопустимость изменения вида разрешенного использования земельного участка на иной из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом, в том случае, когда участок предоставлялся в аренду для определенного вида использования.

Из содержания подпункта 8 пункта 1 статьи 1, пункта 2 статьи 7, статьи 85 Земельного кодекса РФ, пункта 9 статьи 1, частей 1, 2 статьи 37 Градостроительного кодекса РФ следует, что разрешенное использование земельного участка, основанное на зонировании территории, заключается в определении конкретных видов деятельности, которые могут вестись землепользователем на предоставленном ему участке.

Действительно, Земельным кодексом РФ установлены различные порядок и процедуры предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, для целей строительства и для целей, не связанных со строительством.

Произвольное изменение вида разрешенного использования земельного участка в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности.

Как следует из представленных документов и установлено судом, земельный участок с кадастровым номером 63:09:0101170:35 предоставлялся для целей, не связанных со строительством, в порядке, определенном ст. 34 Земельного кодекса РФ от 25.01.2001 N 136-ФЗ.

При этом предоставление земельного участка заявителю в аренду было обусловлено обязанностью его использования исключительно в целях, в которых он предоставлялся, то есть под павильон модульного типа.

Однако вид разрешенного использования "магазины (4.4)" предполагает размещение объектов капитального строительства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом либо в соответствии с условиями договора, либо в соответствии с назначением имущества, если в договоре такие условия не определены.

Суд первой инстанции верно указал, что поскольку земельный участок предоставлен для определенных целей, то изменениесуществующего вида его разрешенного использования на вид "магазины(4.4)" без соблюдения особенностей, предусмотренных законом, недопустимо.

На недопустимость изменения вида разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, указано также в Постановлении Президиума ВАС РФ от 25.06.2013 N 1756/13 по делу N А35-765/2012. Исходя из позиции, изложенной в данном постановлении, при решении вопроса о возможности изменить вид разрешенного использования земельного участка, который указан в договоре, арендодатель должен руководствоваться установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования.

Также, в п. 2 вышеприведенного Обзора указано, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не вправе требовать изменения вида разрешенного использования такого участка и внесения соответствующих изменений в договор аренды, заключенный по результатам торгов.

Приняв на себя права и обязанности по договору аренды, арендатор выразил свое согласие на использование земельного участка в соответствии с установленным видом разрешенного использования, тем самым реализовав свое право, предусмотренное пунктом 3 статьи 85 Земельного кодекса РФ.

Таким образом, изменение условий договора в части цели предоставления земельного участка в рассматриваемом случае направлено в обход установленных законом процедур предоставления публичных земельных участков.

Данный способ изменения существенных условий предоставления в аренду земельного участка не отвечает принципу сочетания интересов общества и конкретных граждан, закрепленному в пункте 11 статьи 1 ЗК РФ, а также не позволяет обеспечить принципы справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедуры предоставления земельного участка конкретному лицу.

В силу положений части 1 статьи 198 и части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации, данных в Постановлении от 01.07.1996 N 6/8, для признания оспариваемого ненормативного правового акта органа местного самоуправления недействительным необходимо наличие одновременно двух обязательных условий: несоответствие оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту и нарушение им прав и охраняемых законом интересов заявителя, а также незаконного возложения им на заявителя обязанности, создающей иные препятствия для осуществления заявителем предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, основанием для признания оспариваемого ненормативного правового акта незаконным является наличие одновременно двух условий: несоответствие ненормативного правового акта законам и иным нормативным правовым актам, и нарушение ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Суд первой инстанции верно указал, что при рассмотрении настоящего дела совокупности указанных обстоятельств не установлено.

В заявлении Администрации г.о. Тольятти не указано, каким образом оспариваемое решение Управления нарушает права органа местного самоуправления в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с ч.3 ст.201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

На основании вышеизложенного, суд первой инстанции пришёл к правильному выводу о том, что оспариваемое уведомление Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области от 20.04.2021 №КУВД-001/2021-831688/2 является законным и обоснованным, а также не нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении заявленных требований.

Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, фактически были заявлены в суде первой инстанции, они не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, повлияли бы на их обоснованность и законность либо опровергли выводы суда, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными. Основания для переоценки обстоятельств, правильно установленных судом первой инстанции, у суда апелляционной инстанции отсутствуют.

Суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделал правильные выводы по существу требований заявителя.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

С учетом вышеизложенного суд апелляционной инстанции считает решение арбитражного суда первой инстанции следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Руководствуясь ст.ст. 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 14 марта 2022 года по делу №А55-18157/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий О.П.Сорокина

Судьи В.А.Корастелев

Е.Н.Некрасова