Гражданский кодекс часть 1

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Виктор и Ко Мега Сити» г. Самара (ОГРН <***>, ИНН<***>) к администрации городского округа Самара (ОГРН <***>, ИНН <***>) о признании права собственности, с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, Главы городского округа Самара, Министерства строительства Самарской области, Государственная инспекция строительного надзора Самарской области, Министерство имущественных отношений Самарской области,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Виктор и Ко Мега Сити» (далее – ООО «Виктор и Ко Мега Сити», ООО «Мега Сити», общество) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к администрации городского округа Самара (далее – администрация) о признании права собственности на объект недвижимости – пристрой к торгово-развлекательному центру со встроенным помещением аптеки и кинотеатра, расположенного по адресу: г. Самара, Октябрьский район, ул. Ново-Садовая, д. 160М, площадью– 4711,9 кв. м.

К участию в деле в качестве третьих лица, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 АПК РФ, привлечены, – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее – Управление Росреестра по Самарской области), Министерство строительства Самарской области, Государственная инспекция строительного надзора Самарской области, Глава городского округа Самара, Министерство имущественных отношений Самарской области.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 23.01.2020, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.08.2020, в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе ООО «Виктор и Ко Мега Сити», поданной в Арбитражный суд Поволжского округа, судебные акты предлагается отменить как принятые с нарушением норм действующего законодательства.

Заявитель кассационной жалобы, оспаривая судебные акты, считает, что оснований для отказа в удовлетворении исковых требований не имелось.

В отзывах на кассационную жалобу администрация и Министерство имущественных отношений Самарской области возражают против изложенных в ней доводов, просят оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

В судебном заседании представитель ООО «Виктор и Ко Мега Сити» поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 АПК РФ не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы. Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr./ и в информационной системе «Картотека арбитражных дел» - kad.arbitr. в порядке, предусмотренном статьей 121 АПК РФ.

Проверив обоснованность доводов, содержащихся в кассационной жалобе, отзыве на нее и в выступлении представителя лица, участвующего в деле, Арбитражный суд Поволжского округа считает, что оспариваемые судебные акты подлежат отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, ООО «Виктор и Ко Мега Сити» принадлежит на праве собственности на нежилое здание литера А общей площадью 49 987 кв. м по адресу: г. Самара, Октябрьский район, ул. Ново-Садовая, д.160М инв. № 36:401:385:007000116:0000.

На основании приказа Министерства строительства Самарской области от 18.05.2012 № 126-п утвержден акт выбора земельного участка площадью 720 кв. м для строительства пристроя к торгово-развлекательному центру со встроенным помещением аптеки и кинотеатра по улице Ново‑Садовой, д. 160М в Октябрьском районе г. Самары, предварительно согласовано место размещения пристроя к торгово-развлекательному центру со встроенным помещением аптеки и кинотеатром на земельном участке, расположенном по улице Ново-Садовой д. 160М в Октябрьском районе города Самары. Срок действия приказа 3 года.

Между Министерством строительства Самарской области (арендодатель) и ООО «Виктор и Ко Мегакомплекс на Московском» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 30.01.2014 № 854 с кадастровым номером 63:01:0635001:325, расположенный по адресу: г. Самара, Октябрьский район, ул. Новосадовая, д. 160М площадью 720 кв. м для строительства пристроя к торгово-развлекательному центру со встроенным помещением аптеки и кинотеатром. Срок действия договора установлен 28.12.2017.

Впоследствии междуООО «Виктор и Ко Мегакомплекс на Московском» (арендатор) и ООО «Виктор и Ко Мега Сити» (субарендатор) заключен договор субаренды от 14.03.2016 № 14-мкм, по условиям которого субарендатору передается во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 63:01:0635001:325. Срок действия договора установлен до 28.12.2017.

По договору аренды земельного участка от 24.10.2014 № 927с, заключенному между Министерством строительства Самарской области (арендодатель) и ООО «Виктор и Ко Мегакомплекс на Московском» (арендатор), последнему в аренду передается земельный участок с кадастровым номером 63:01:0635001:353, расположенный по адресу: г. Самара, Октябрьский район, ул. Новосадовая, д. 160М площадью 2050 кв. м для строительства пристроя к торгово-развлекательному центру со встроенным помещением аптеки и кинотеатром. Срок действия договора установлен до 20.08.2019. Земельный участок передан по акту приема-передачи (приложение № 3).

В соответствии с соглашением передачи прав и обязанностей от 20.02.2016 по договору аренды земельного участка от 24.10.2014 № 927с ООО «Виктор и Ко Мега Сити» с 01.01.2016 приняло права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды от 24.10.2014 № 927с в части земельного участка с кадастровым номером 63:01:0635001:353, расположенного по адресу: г. Самара, Октябрьский район, ул. Ново-Садовая, д. 160М, площадью 2050 кв. м.

Соглашением от 29.05.2017 стороны с 31.03.2017 расторгли договор аренды земельного участка от 24.10.2014 № 927с, с учетом заключения договора купли-продажи земельного участка, находящегося в собственности Самарской области от 09.06.2017 № 5-2017 о/к, заключенного между Правительством Самарской области (продавец) иООО «Виктор и Ко Мега Сити» (покупатель), земельный участок с кадастровым номером 63:01:0635001:353, занимаемый зданием торгово-развлекательного центра, передан в собственность покупателю.

Между ООО «Виктор и Ко Мега Сити» (покупатель) и ООО «Виктор и Ко Московский» (продавец) заключен договор купли-продажи от 16.06.2016 земельного участка с кадастровым номером 63:01:0635001:356, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенный вид использования – занимаемый торгово-развлекательным центром с прилегающей территорией», расположенный по адресу: г. Самара, Октябрьский район, ул. Ново-Садовая, д. 160М.

В свою очередь между ООО «Виктор и Ко Мегакомплекс на Московском» (заказчик) и «Монарт Иншаат Санайи ве Тиджарет Аноним Ширкети» (подрядчик) заключен договор строительного подряда от 02.02.2015 № 95-МКМ на выполнение в границах земельных участков с кадастровыми номерами 63:01:0635001 площадью 720 кв. м, 63:01:0635001:353 площадью 2050 кв. м и 63:01:0635001:356 площадью 689 кв. м комплекс работ по строительству пристроя к зданию таргово-развлекательного центра «Мега Сити», расположенного по адресу: г. Самара, Октябрьский район, ул. Новосадовая, д. 160М в срок до 30.06.2015.

Распоряжением Департамента строительства и архитектуры городского округа Самара от 02.04.2015 № РД-415 был утвержден градостроительный план земельного участка № RU 63301000-2508, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Октябрьский район, с кадастровыми номерами: 63:01:0635001:325 от 10.07.2012, 63:01:0635001:356 от 04.09.2014, 63:01:0635001:353 от 24.06.2014.

Согласно техническому паспорту на здание строительство пристроя к торгово-развлекательному центру со встроенным помещением аптеки и кинотеатра по адресу: <...>, обшей площадью 4711,9 кв. м, осуществлено в 2015 году в пределах земельных участков с кадастровыми номерами: 63:01:0635001:356, 63:01:0635001:353, 63:01:0635001:325.

ООО «Мега Сити» обратилось в Министерство строительства Самарской области с заявлением от 16.01.2019 о выдаче разрешения на строительство пристроя к торгово-развлекательному центру со встроенным помещением аптеки и кинотеатром сроком на 18 месяцев.

Уведомлением от 07.02.2019 № 3/559 Министерство отказало в выдаче разрешения на строительство указанного объекта, в связи с отсутствием документов, предусмотренных частью 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ).

ООО «Мега Сити» обратилось в Министерство строительства Самарской области с заявлением от 11.02.2019 о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства «пристрой к торгово-развлекательному центру со встроенным помещением аптеки и кинотеатром» по адресу: г. Самара, Октябрьский район, ул. Ново-Садовая, д. 160М» на земельных участках с кадастровыми номерами 63:01:0635001:325, 63:01:0635001:356, 63:01:0635001:353.

Уведомлением от 18.02.2019 № 3/772 в выдаче разрешения отказано.

С целью подтверждения права собственности на объект капитального строительства «пристрой к торгово-развлекательному центру со встроенным помещением аптеки и кинотеатром» ООО «Виктор и Ко Мега Сити», обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Разрешая спор, судебные инстанции, руководствуясь статьями 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьи 51 ГрК РФ, абзацем 2 пункта 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление Пленума № 10/22), учитывая разъяснения, содержащиеся в пункте 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации», исходили из того, что обществом не доказано принятие им достаточных и необходимых мер для легализации спорного объекта недвижимости и соблюдения установленного законом административного порядка получения соответствующего разрешения на ввод в эксплуатацию, в связи с чем, пришли к выводу об отсутствии правовых оснований для признания за обществом права собственности на спорный пристрой.

Содержащиеся в судебных актах выводы не основаны на правильном применении норм материального права, применительно к установленным по делу обстоятельствам.

В соответствии с частью 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В пункте 21 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020, разъяснено, что иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен при наличии условий, указанных в пункте 3 статьи 222 ГК РФ, в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренно недобросовестного поведения.

В силу пункта 26 постановления Пленума № 10/22, суду необходимо установить предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство, а также правомерно ли отказано уполномоченным органом в выдаче такого разрешения.

Указанные разъяснения направлены на то, чтобы воспрепятствовать явному злоупотреблению правом легализовать постройку, обусловленного пунктом 3 статьи 222 ГК РФ (статья 10 ГК РФ).

При таких обстоятельствах сам факт несвоевременного либо ненадлежащего обращения за получением соответствующего разрешения в административном порядке, не может, при отсутствии фактов злоупотребления правом, служить основанием для отказа в легализации спорного объекта.

Данные правовые подходы изложены в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.03.2011 № 14057/10, пункте 9 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации», Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, который утверждён Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014.

При предъявлении иска о признании права собственности на основании пункта 3 статьи 222 ГК РФ заявитель обязан, как правило, обеспечить предоставление основного перечня документов, которые необходимы были для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, (за исключением разрешения на строительство), в том числе, подтверждающих возможность его эксплуатации без угрозы для жизни и здоровья граждан.

Системные положения части 2 статьи 48, части 1 статьи 51 ГрК РФ указывают, что при соблюдении процедуры получения разрешения на строительство, которой предшествует подготовка проектной документации и выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию обеспечивается проверка соблюдения застройщиком возведения объекта, санитарно-эпидемиологических, противопожарных норм и правил, в том числе, не создает ли объект угрозу для жизни и здоровья граждан, а также допустимость размещения строения на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием.

В соответствии с частью 2 статьи 69 АПК РФ не доказываются вновь при рассмотрении судом другого дела, в котором участвуют те же лица, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда. Данная норма освобождает от доказывания фактических обстоятельств дела, но не исключает их различной правовой оценки, которая зависит от характера конкретного спора.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Самарской области от 19.12.2013 по делу № А55-3972/2013 Министерству строительства Самарской области отказано в иске об обязании ООО «Виктор и Ко Мегакомплекс на Московском» снести самовольную постройку – нежилое здание – пристрой к зданию торгово-развлекательному центру «Мега-Сити», расположенный по адресу: г. Самара, Октябрьский район, ул. Ново-Садовая, д.160 М.

Судебными инстанциями установлено, что спорный пристрой расположен на земельных участках 63:01:0635001:325, 63:01:0635001:356, 63:01:0635001:353.

Согласно подпункту 14 статьи 1 ГрК РФ под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов (применительно к Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 № 37).

Кроме того, признаками единства зданий и пристроенных помещений может служить единый фундамент и общие стены с сообщениями между частями, независимо от назначения последних и их материалов, в том числе, общее назначение здания, единое конструктивное решение.

Согласно сведениям из ЕГРН за ООО «Виктор и Ко Мега Сити» зарегистрировано право собственности на нежилое здание общей площадью 49 987 кв. м литера А по адресу: г. Самара, Октябрьский район, ул. Ново-Садовая, д. 160 М, однако в результате спорного пристроя площадь увеличилась до 54 699 кв. м.

Поскольку в результате возведенного пристроя изменились технико-экономические показатели основного здания (торгово-развлекательного центра «Мега Сити»), при этом, учитывая и единое конструктивное решение проекта, свидетельствует, по сути, о его реконструкции.

Выводы судов двух инстанций относительно отсутствия у общества прав на земельные участки с кадастровыми номерами 63:01:0635001:325, 63:01:0635001:356, 63:01:0635001:353 основаны на ошибочной оценке имеющихся в деле доказательств и сделаны без учета норм, регулирующих спорные правоотношения.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Самарской области от 04.12.2018 по делу № А55-12532/2018 в удовлетворении требований ООО «Виктор и Ко Мега Сити» о признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером 63:01:0635001:353 отказано. Судебные инстанции, разрешая спор, установили, что земельный участок с кадастровым номером 63:01:0635001:353 принадлежит на праве собственности Самарской области, после строительства на нем торгового центра между публичным собственником и ООО «Виктор и Ко Мега Сити» на основании статьи 39.20 ЗК РФ был заключен договор купли-продажи от 09.07.2017 № 5-2017 по условиям которого общество выкупает участок, реализуя исключительное право, однако, поскольку на участке произведена незаконная реконструкция здания (увеличена площадь до 54 699 кв. м) оснований для предоставления участка в собственность застройщика не имелось.

Вместе с тем, поскольку отказ в выкупе связан с реконструкцией здания без соответствующего разрешения, судебные инстанции, по настоящему спору, не учли наличие существующих арендных отношений в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:01:0635001:353, возникших из договора от 24.10.2014 № 927с, и соглашения о перенайме (зарегистрировано 29.03.2016), по условиям которого участок был предоставлен под строительство пристроя к основному зданию центра и используется ООО «Виктор и Ко Мега Сити».

При этом, разрешая спор, суды не установили оснований для прекращения арендных отношений в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:01:0635001:353, тогда как признание договора купли-продажи в отношении объекта аренды недвижимости не может свидетельствовать о прекращении договора аренды.

Подписание соглашения о расторжении договора аренды от 24.10.2014 № 927с (земельный участок с кадастровым номером 63:01:0635001:353) было связано только с заключением между теми же сторонами договора купли-продажи от 09.07.2017 № 5-2017 с/к, которому дана правовая оценка в рамках дела № А55-12532/2018.

Согласно пункту 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.

В связи с чем сам факт подписания соглашения о расторжении, которое заключалось и непосредственно связано с фактом заключения договора купли-продажи, в случае признания его недействительным, должно иметь аналогичные правовые последствия, а именно, восстановление арендных правоотношений.

Эти правовые принципы судебными инстанциями также учтены не были.

На основании договора аренды от 30.01.2014 № 854 земельный участок с кадастровым номером 63:01:0635001:325 использовался ООО «Виктор и Ко на Московском» для строительства пристроя к торговому центру, впоследствии на основании договора субаренды от 14.03.2016 земельный участок для тех же целей передан ООО «Виктор и Ко Мега Сити» (собственнику основного здания), срок аренды установлен до 28.12.2017.

Вступившим в законную силу постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2013 по делу № А55-8883/2013 признан недействительным приказ от 29.03.2013 № 70-П «Об отмене приказов Министерства строительства Самарской области от 18.05.2012 №126-п «Об утверждении акта о выборе земельного участка для строительства, предварительном согласовании обществу с ограниченной ответственностью «Виктор и Ко Мегакомплекс на Московском» места размещения пристроя к торгово-развлекательному центру со встроенным помещением аптеки и кинотеатром на земельном участке, расположенном по улице Ново-Садовой, дом 160М в Октябрьском районе города Самары» и от 29.12.2012 № 258-п «О предоставлении обществу с ограниченной ответственностью «Виктор и Ко Мегакомплекс на Московском» в аренду земельного участка, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Октябрьский район, ул. Ново-Садовая, 160М, для строительства пристроя к торгово-развлекательному центру со встроенным помещением аптеки и кинотеатром».

Согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В пункте 20 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» положения пункта 2 статьи 621 ГК РФ, касающиеся возобновления договора аренды на неопределенный срок, применяются к договору субаренды с учетом правил абзаца второго пункта 2 статьи 615 Кодекса, по смыслу которых срок договора субаренды в любом случае ограничен сроком аренды.

Поскольку в условиях договора аренды от 30.01.2014 № 854 отсутствуют положения исключающие применение пункта 2 статьи 621 ГК РФ и не представлены доказательства реализации его участниками права на односторонний отказ (пункт 2 статьи 610 ГК РФ), выводы суда о прекращении аренды в отношении участка с кадастровым номером 63:01:0635001:325, предоставленного публичным собственником для цели строительства спорного пристроя, следует признать ошибочными.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 20.05.2020 № 310-ЭС19-25907 отмечено, что Земельным кодексом Российской Федерации и Законом № 101-ФЗ в редакции до 01.03.2015 не был установлен запрет на возможность возобновления на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ договоров аренды публичных земельных участков, при заключении которых не требовалось проведения торгов, следовательно, если после 01.03.2015 арендатор продолжил пользование таким земельным участком, предоставленным в аренду до указанной даты, по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. К продлению таких договоров не применяется общее правило, предусмотренное в пункте 1 статьи 39.6 ЗК РФ.

При оценке и исследовании обстоятельств относительно реализации арендодателем права на отказ от указанных договоров аренды земельных участков, при наличии существующего объекта недвижимости и вступившего в законную силу судебного решения об отказе в сносе, необходимо проверить наличие в действиях публичного органа недобросовестности осуществления гражданских прав (статья 10 ГК РФ).

Согласно выписке из ЕГРН от 28.09.2018 земельный участок с кадастровым номером 63:01:0635001:356 занимаемый торговым центром находится в собственности ООО «Виктор и Ко Мега Сити».

При таких обстоятельствах выводы судов относительно того, что у общества отсутствуют какие-либо права на земельные участки, на которых расположен пристрой (часть здания), не основаны на правильной квалификации всех обстоятельств дела и норм права.

В связи с чем при разрешении спора судам необходимо оценить доводы общества, что спорный объект недвижимости располагается на земельных участках, предоставленных ему для целей строительства, при наличии воли публичного собственника в предоставлении земельных объектов для целей создания объекта капитального строительства.

Размещение спорного пристроя в пределах границ земельных участков подтверждается градостроительным планом земельного участка № RU 63301000-2273, размещение кинотеатра является вспомогательным видом разрешенного использования с основным видом – аптека.

Из ситуационного плана расположения построенного объектов недвижимости на земельных участках от 14.03.2019, подготовленного аттестованным кадастровым инженером ФИО2 усматривается, что спорный объект капитального строительства не выходит за пределы принадлежащих обществу на праве собственности и аренды земельных участков.

Вместе с тем необходимо учитывать, что пристрой, используемый под кинотеатр и аптеку не может признаваться самостоятельным зданием, имеющим иное функциональное назначение, применительно к спорной ситуации проверка разрешенного вида использования должна осуществляться относительно всего торгово-развлекательного центра, в котором часть помещений используется под кинотеатр.

Признание права собственности на основании статьи 222 ГК РФ в этом случае, может осуществляться на весь реконструированный объект, который приобрел иные технические характеристики.

В пункте 32 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2018), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.12.2018, разъяснено, что одновременные отказы в иске о сносе самовольной постройки и в иске о признании права собственности на самовольную постройку за застройщиком противоречат принципу правовой определенности, поскольку в таком случае фактически остается неразрешенным вопрос о судьбе объекта, о его правовой неопределенности.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Самарской области от 19.12.2013 № А55-3972/2013 в иске Министерства строительства по Самарской области о сносе спорного объекта отказано, при этом судом было учтено о наличии в действиях Министерства злоупотребления правом, поскольку именно в результате созданных публичным органом препятствий (отмена приказов о предварительном согласовании места и заключения договора аренды), и иных действий, общество не смогло получить разрешение на строительство планируемого пристроя (реконструкции центра), при этом из представленного заключения эксперта следует, что объект создан в соответствии с требованиями СНиП и проекта.

Кроме того, поскольку общество было лишено возможности получить разрешение на строительство в результате действий органа публичного образования, оснований для отказа в иске по этому основанию не имелось.

ООО «Мега Сити» неоднократно обращалось в Министерство с заявлениями (от 27.07.2015, от 11.02.2019) о вводе объекта капитального строительства - «пристроя к торгово-развлекательному центру со встроенным помещением аптеки и кинотеатром» в эксплуатацию.

Решением Октябрьского районного суда г. Самары, вступившим в законную силу 04.09.2018, отказано в иске Прокурора Октябрьского района г. Самары, заявленного в интересах неопределенного круга лиц к ООО «Виктор и Ко Мега Сити» об обязании ООО «Виктор и Ко Мега Сити», устранить выявленные нарушения требований пожарной безопасности в торговом центре «Мега Сити» и запрете осуществления деятельности, при этом, отказывая в иске, суд общей юрисдикции установил, что обществом были устранены нарушения требования пожарной безопасности, которые ранее были выявлены проверкой, инспектирующими органами, о чем свидетельствует повторный акт проверки от 26.07.2018 и заключение о независимости оценки пожарного риска от 20.07.2018 № 19/8-юр.

При разрешении спора судебные инстанции не учли пункт 21 Обзора Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020, согласно которому иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен при наличии условий, указанных в пункте 3 статьи 222 ГК РФ, в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренно недобросовестного поведения.

В пункте 26 постановления Пленума 10/22 указано, что необходимо установить предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Однако указанные разъяснения направлены на то, чтобы воспрепятствовать явному злоупотреблению правом легализовать постройку (статья 10 ГК РФ).

При наличии установленных в рамках дела № А55-3972/2013 обстоятельствах, свидетельствующих о том, что в результате действий именно уполномоченного органа общество не получило разрешения на строительство, выводы судов по настоящему делу относительно того, что общество не предпринимало действий по получению разрешения следует признать ошибочными.

Из анализа материалов настоящего дела следует, что в отношении здания имеется положительное заключение по результатам обследования пристроя к зданию торгово-развлекательного центра «Мега Сити», выполненному ООО «Лаборатория качества и технологии строительства» которым установлено, что построенный объект соответствует требованиям Федеральный закон от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», а также иным требованиям технических регламентов и нормативных правовых актов; прочность и устойчивость как пристроя, так и всего торгового комплекса «Мега Сити» обеспечена и его можно эксплуатировать по своему назначению, без каких-либо ограничений.

Согласно представленному Экспертному заключению о выполнении условий соответствия объектов защиты требованиям пожарной безопасности от 7.02.2019 № 01/19-ЭЗ, выполненному ООО «ЭПБ» (свидетельство об аккредитации № 60/В/0453 выдано 21.09.2012 Министерством Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий) спорный объект капитального строительства, находящийся по адресу: г. Самара, Октябрьский район, ул. Ново-Садовая, д. 160Д, в части объёмно - планировочных и конструктивных решений соответствует требованиям пожарной безопасности, установленных Федеральным законом «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» от 22.07.2008 № 123-ФЗ и требованиям нормативных документов по пожарной безопасности. Объект защиты пригоден для дальнейшего использования по своему функциональному назначению при условии соблюдения обязательных требований Федерального закона «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» от 22.07.2008 № 123-ФЗ, Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» от 30.12.2009 № 384-Ф3, Правил противопожарного режима в Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 25.04.2012 № 390.

В соответствии с экспертным заключением по результатам испытаний от 14.02.2019 № 2090, выполненным ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Самарской области», установлено, что интенсивность электрического и магнитного полей промышленной частоты 50 ГЦ; плотность потока и напряжённости излучения электромагнитного поля; уровень шума на объекте Пристрой к торгово-развлекательному центру со встроенными помещениями аптеки и кинотеатра, расположенного по адресу: <...> соответствует требованиям ГН 2.1.8/2.2.4.2262-07 «Предельно допустимые уровни магнитных полей частотой 50 ГЦ в помещениях жилых, общественных зданий и на селитебных территориях»; СанПиН 2.1.8/2.2.4.1383-03 «гигиенические требования к размещению и эксплуатации передающих радиотехнических объектов» СИ 2.2.4/2.1.8.562-96 «Шум на рабочих местах, в помещениях жилых, общественных зданий и на территории жилой застройки».

По инициативе истца ООО НПО «Экобезопасность» был разработан проект санитарно-защитной зоны для пристроя к торгово-развлекательному центру.

По результатам санитарно-эпидемиологической экспертизы от 26.02.2013 № 05/390, выполненной ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Самарской области» установлено что, представленный проект санитарно-защитной зоны для пристроя к торгово-развлекательному центру соответствует государственным санитарным нормам, правилам и нормативам.

В результате ошибочной оценки обстоятельств относительно нарушения обществом норм земельного законодательства при реконструкции здания, суды не приступили к оценке доказательств, представленных последним и подтверждающих, по его мнению, соответствие объекта техническим требованиям, и нормам противопожарного и санитарного законодательства.

При таких обстоятельствах судебные акты подлежат отмене как принятые с неправильным применением норм материального права и без учета фактических обстоятельств по делу.

При новом рассмотрении суду необходимо приступить к повторной оценке использования обществом земельных участков с кадастровыми номерами 63:01:0635001:356, 63:01:0635001:353, 63:01:0635001:325, предоставленных для строительства пристроя, наличие оснований для легализации реконструкции здания, перечисленных в пункте 3 статьи 222 ГК РФ, с учетом действий общества, связанных с получением разрешений в 2015 и 2019 годах, оценить доказательства о соответствии строения требованиям противопожарной, санитарной и технической безопасности, в связи с чем рассмотреть ходатайство общества о назначении комплексной экспертизы.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 23.01.2020 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.08.2020 по делу № А55-18385/2019 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.

Судебные расходы по кассационной жалобе распределить арбитражному суду, вновь рассматривающему дело.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья В.А. Петрушкин

Судьи Р.В. Ананьев

С.Ю. Муравьев