Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара,

на решение Арбитражного суда Самарской области от 05.04.2017 (судья Кулешова Л.В.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.06.2017 (председательствующий судья Апаркин В.Н., судьи Попова Е.Г., Семушкин В.С.)

по делу № А55-1849/2017

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Строй-Торг», г. Тольятти, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара, о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора аренды земельного участка от 23.11.2016 № 3474, третье лицо: мэрия городского округа Тольятти (администрация городского округа Тольятти),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Строй-Торг» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее – управление) о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора аренды земельного участка от 23.11.2016 № 3474, выраженного в уведомлении от 09.01.2017 № 63/009/342/2016-4452, обязании устранить допущенные нарушения прав путем регистрации указанного договора.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 05.04.2017, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.06.2017, заявление удовлетворено. Суд признал незаконным отказ управления в государственной регистрации договора аренды от 23.11.2016 № 3474 в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:09:0304060:1060, расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Центральный район, ул. Баныкина, участок № 25, содержащийся в сообщении от 09.01.2017 № 63/009/342/2016-4452, обязал управление осуществить государственную регистрацию договора аренды.

Управление, обжалуя принятые судебные акты, в кассационной жалобе просит их отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права.

Общество в отзыве просит в удовлетворении кассационной жалобы отказать, полагая судебные акты правильными.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по делу объявлен перерыв до 21.09.2017 на 09:00.

Арбитражный суд Поволжского округа, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, считает их подлежащими оставлению без изменения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, постановлением от 15.11.2016 № 3608-П/1на основании обращения арендатора общества мэрией городского округа Тольятти предварительно согласовано предоставление земельного участка, занятого объектом незавершенного строительством с кадастровым номером 63:09:0304060:615, образуемого в результате объединения земельных участков с кадастровыми номерами 63:09:0304060:672, 63:09:0304060:6 в порядке статей 11.2, 11.6, 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации с видом разрешенного использования «магазины». Площадь земельного участка составляет 17 986 кв. м, территориальная зона, в границах которой будет образован испрашиваемый земельный участок: Ж-4 - Зона многоэтажной жилой застройки. Утверждена схема расположения земельного участка.

Ранее на земельный участок с кадастровым номером 63:09:0304060:672 мэрией был заключен договор аренды от 31.05.2016 № 3425 с ЗАО «Тольяттистройзаказчик» для строительства здания социально-культурного назначения поз. 17, КНС поз. 24.

Между ЗАО «Тольяттистройзаказчик» и обществом заключен договор перенайма от 02.09.2016 данного земельного участка.

Между мэрией и ЗАО «Тольяттистройзаказчик» заключен договор аренды от 26.02.2007 № 1569 земельного участка с кадастровым номером 63:09:0304060:0006, для завершения строительства музыкально-драматического театра.

Общество по договору купли-продажи от 22.07.2016 № 136/1-04 приобрело вышеуказанный объект незавершенного строительства с кадастровым номером 63:09:0304060:615 у ООО «Тольяттисройзаказчик».

08.08.2016 в связи с переходом права собственности на незавершенный строительством объект между мэрией и ООО «Строй-Торг» заключено дополнительное соглашение о замене стороны по указанному договору аренды с ЗАО «Тольяттистройзаказчик» на ООО «Строй-Торг».

В соответствии с представленной обществом кадастровой выпиской на объект незавершенного строительства от 23.09.2016 № 63-00-102/16-799304, подтверждающей назначение данного объекта как «магазин», а также расположение указанного объекта в границах земельных участков с кадастровыми номерами 63:09:0304060:672, 63:09:0304060:6, постановлением мэрии от 03.11.2016 № 3480-П/1 изменено разрешенное использование указанных участков на «магазины» в соответствии с территориальной зоной Ж-4 - Зона многоэтажной жилой застройки.

Данные изменения внесены в сведения государственного кадастра недвижимости.

Между мэрией и обществом заключен договор аренды от 23.11.2016 № 3474 земельного участка с кадастровым номером 63:09:0304060:1016, на котором расположен объект незавершенного строительства "магазин" (кадастровый номер 63:09:0304060:615), для завершения строительства объекта с разрешенным использованием - магазины на срок 3 года.

Общество обратилось в управление с заявлением о государственной регистрации договора аренды земельного участка от 23.11.2016 № 3474, согласно которому земельный участок с кадастровым номером 63:09:0304060:1016 предоставляется во временное владение и пользование (аренду) сроком на 3 года.

Управление уведомлением от 02.12.2016 № 63/009/342/2016-4452 приостановило государственную регистрацию договора аренды на срок до 02.01.2017.

Уведомлением от 09.01.2017 № 63/009/342/2016-4452 управление отказало обществу в государственной регистрации договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:09:01304060:1016 в связи с истечением срока приостановления, указанного в уведомлении от 02.12.2016 № 63/009/342/2016-4452 о приостановлении государственной регистрации и неустранением приведенных в данном уведомлении причин, препятствующих осуществлению государственной регистрации.

Не согласившись с данным отказом в совершении регистрационных действий, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суды двух инстанций, удовлетворяя заявленные требования, исходили из отсутствия у регистрирующего органа достаточных оснований для отказа в регистрации названного договора аренды земельного участка.

В соответствии с положениями статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации образованный земельный участок с кадастровым номером 63:09:0304060:1016 может быть предоставлен в аренду только на тех же условиях, которые были определены в договорах аренды объединяемых земельных участков. Земельный участок с кадастровым номером 63:09:0304060:6, из которого образован земельный участок с кадастровым номером 63:09:0304060:1016, ранее предоставлялся в аренду для завершения строительства. Объект незавершенного строительства был приобретен обществом по договору купли-продажи от 22.07.2016 № 136/1-04 с назначением: музыкально-драматический театр.

Отказывая в совершении регистрационных действий, управление указывало на отсутствие у него сведений о прекращении договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами 63:09:0304060:6 и 63:09:0304060:672 в результате объединения которых был образован земельный участок с кадастровым номером 63:09:0304060:1016, в связи с чем не представляется возможным сделать вывод о допустимости применения пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации к отношениям по представлению земельного участка.

Между тем данные доводы управления признаны судами двух инстанций ошибочными, поскольку в соответствии со статьей 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с одним из следующих документов: 1) проект межевания территории, утвержденный в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации; 2) проектная документация лесных участков; 3) утвержденная схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории.

Образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, допускается в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории при отсутствии утвержденного проекта межевания территории с учетом положений, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.

В соответствии с пунктом 3 статьи 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации, исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории осуществляется образование земельных участков: 1) из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории; 2) из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства либо для ведения дачного хозяйства иным юридическим лицам; 3) в границах территории, в отношении которой в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности заключен договор о ее развитии; 4) в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами; 5) для строительства, реконструкции линейных объектов федерального, регионального или местного значения.

Таким образом, образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, допускается в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории при отсутствии утвержденного проекта межевания территории.

Мэрией издано постановление от 15.11.2016 № 3608-п/1 «О предварительном согласовании ООО «Строй-Торг» предоставления земельного участка, государственная собственность на который не разграничена с местоположением: Самарская область, г. Тольятти, Центральный район, ул. Баныкина, д. 25», согласно пункту 3 которого утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории кадастрового квартала 63:09:0304060, входящего в состав земель населенных пунктом, площадью 17 986 кв. м, с местоположением: Самарская область, г. Тольятти, Центральный район, ул. Баныкина, д. 25, в целях его образования путем объединения двух земельных участков, с кадастровыми номерами 63:09:0304060:672 площадью 9321 кв. м, и 63:09:0304060:6 площадью 8665 кв. м, формируемого в границах территориальной зоны многоэтажной жилой застройки (территориальная зона Ж-4), установленных Картой градостроительного зонирования городского округа, Тольятти (приложение №1 к Правилам землепользования и застройки городского округа Тольятти, утвержденным решением Думы городского округа Тольятти от 24.12.2008 № 1059), с разрешенным использованием: магазины.

При оценке действий администрации, судами двух инстанций признано, что земельный участок с кадастровым номером 63:09:0304060:1016 как объект земельных правоотношений сформирован в установленном законом порядке и поставлен на кадастровый учет 18.11.2016 (кадастровый паспорт № 63-00-102/16-951535).

Довод управления о том, что в государственной регистрации аренды объединенного земельного участка было отказано по причине образования земельного участка способом, не предусмотренным законодательством, а также по причине отсутствия у общества права на получение земельного участка из муниципальных земель в аренду без торгов нельзя признать в полной мере правильным.

В силу подпункта 1 пункта 1 статьи 22.2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции на дату обращения за регистрацией) решение об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории или решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка является основанием для государственной регистрации прав собственности и иных вещных прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков.

Обществу принадлежит на праве собственности незавершенный строительством объект 3% готовности, имеющий кадастровый номер 63:09:0304060:615, расположенный по адресу: Самарская область, г. Тольятти. Центральный район, ул. Баныкина, д. 25, расположенный в территориальной зоне Ж-4 Правил землепользования и застройки городского округа Тольятти, утвержденных решением Думы городского округа Тольятти Самарской области от 24.12.2008 № 1059, приобретен у ЗАО «Тольяттистройзаказчик» по договору купли-продажи от 22.07.2007 № 136/1-04.

В соответствии с положениями указанных Правил к основным видам разрешенного использования территориальной зоны Ж-4 относятся магазины.

Согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Действующим земельным законодательством предусмотрено право арендаторов земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, на которых расположены объекты незавершенного строительства, на заключение (продление) договора аренды однократно сроком на три года для завершения строительства указанного объекта.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 – 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Как указывалось выше спорный земельный участок с кадастровым номером 63:09:0304060:1016 с видом разрешенного использования «магазины» образован и поставлен на государственный кадастровый учёт на основании заявления общества 18.11.2016.

В связи с чем суды двух инстанций пришли к выводу о том, что применительно к положениям пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» право собственности на указанный объект незавершенного строительства было зарегистрировано до 01.03.2015, ранее спорный земельный участок с кадастровым номером 63:09:0304060:1016 предыдущему собственнику в соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» не представлялся. Указанный вывод закону не противоречит.

При этом суды исходили, в том числе из пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации, в силу которого в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Кроме того, в силу подпункта 8 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации не может быть предметом аукциона земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, если на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, принадлежащий гражданину или юридическому лицу.

Оставляя судебные акты без изменения, суд кассационной инстанции не может не учитывать, что незавершенный строительством объект, принадлежащий на праве собственности обществу, находился одновременно на двух земельных участках с кадастровыми номерами 63:09:0304060:672 и 63:09:0304060:6, объединенных в дальнейшем в единый земельный участок с кадастровым номером 63:09:0304060:1016, для цели завершения строительства нового объекта недвижимости.

Предоставление во временное пользование для целей строительства вновь образуемого земельного участка совершенно не означает, что после завершения строительства объекта указанная площадь 17 986 кв. м будет в дальнейшем предоставлена обществ в аренду или собственность.

В связи с чем ссылка кассатора на определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 06.03.3027 № 305-КГ16-16409 является несостоятельной.

Отсутствуют в материалах дела сведения о том, что завершение строительства указанного объекта ведется с нарушением действующего законодательства, а также доказательств нарушения каких-либо прав формированием земельного участка в новых границах.

Ссылка кассатора на постановление Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.2013 № 3463/2013 не может быть принята во внимание, поскольку в настоящем деле не имеется сведений о наличии у сторон договора спора о размере арендной платы, и заключение договора аренды ведет к нарушению условий публичного конкурса.

Заключение договора аренды от 23.11.2016 для завершения строительства, применительно к обстоятельствам настоящего дела, привело к правовой определенности застройщика объекта против завершения строительство которого администрация в настоящее время не возражает.

Доводы кассационной жалобы повторяют позицию управления в судах первой и апелляционной инстанций, которым дана надлежащая правовая оценка.

Иных доводов, являющихся в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов, в кассационной жалобе не приведено.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 05.04.2017 постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.06.2017 по делу № А55-1849/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки предусмотренные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья С.Ю. Муравьев

Судьи М.В. Коноплева

Ф.В. Хайруллина