Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области

на решение Арбитражного суда Самарской области от 06.11.2014 (судья Медведев А.А.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2015 (председательствующий судья Холодная С.Т., судьи Кувшинов В.Е., Кузнецов В.В.)

по делу № А55-18608/2014

по заявлению закрытого акционерного общества «Элегия», Самарская область, г. Тольятти (ОГРН <***>) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара, о признании незаконным решения, с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Самарской области, г. Самара, общества с ограниченной ответственностью «Институт независимой оценки и аудита», г. Самара, Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков», г. Самара,

УСТАНОВИЛ:

закрытое акционерное общество «Элегия» (далее – заявитель, ЗАО «Элегия») обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением, в котором просит признать незаконным решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее – Управление Росреестра) от 19.05.2014 № 14/13с-12.

Обязать комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра определить кадастровую стоимость земельного участка площадью 2700,00 кв. м по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Центральный район, ул. Ленинградская, д. 53, кадастровый номер 63:09:0301111:566 в размере его рыночной стоимости, равной 4 173 525, 00 руб.

Решением суда первой инстанции от 06.11.2014, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2015, заявленные требования удовлетворены.

Суд признал незаконным решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра от 19.05.2014 № 14/13с-12, и обязал Управление Росреестра устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя - определить кадастровую стоимость земельного участка площадью 2700,00 кв. м по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Центральный район, ул. Ленинградская, д. 53, кадастровый номер 63:09:0301111:566 в размере его рыночной стоимости, равной 4 173 525,00 руб.

Не согласившись с решением суда первой и постановлением апелляционной инстанций, Управление Росреестра обратилось в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на их незаконность.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) по доводам, изложенным в кассационной жалобе.

Изучив материалы дела, выслушав представителя стороны, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, суд кассационной инстанции считает судебные акты подлежащими отмене с направлением дела на новое рассмотрения исходя из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции заявитель является собственником земельного участка площадью 2700,00 кв.м. по адресу: Самарская обл., г. Тольятти, Центральный район, ул. Ленинградская, д. 53, кадастровый № 63:09:0301111:566, что подтверждено Свидетельством о государственной регистрации права от 25.12.2009 63-АД № 421306.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 63:09:0301111:566 утверждена Постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 № 610 в размере 24 989 202 руб.

07.05.2014 заявитель обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра с заявлением № 62-271 о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости указанного земельного участка и определение его кадастровой стоимости в размере рыночной цены, которая определена отчетом об оценке и составляет 4 173 585,00 руб. по состоянию на 01.01.2013.

Вместе с заявлением были представлены: отчет об оценке № 154‑14А-1, составленный ООО «Институт независимой оценки и аудита», оценщик ФИО2 (член Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация оценщиков «Российское общество оценщиков» согласно реестру от 09.11.2007 № 01058), положительное экспертное заключение от 28.04.2014 № 1369\2014-3 составленное экспертом Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация оценщиков «Российское общество оценщиков» ФИО3 (рег. № 000598).

Решением комиссии от 19.05.2014 № 14/13с-12 заявление ЗАО «Элегии» было отклонено.

Отказ мотивирован несоответствием отчета об оценке требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности), требованиям к содержанию отчета об оценке и к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, (ФСО № 3), положительное экспертное заключение - не соответствием требованиям законодательства Российской Федерации, а именно ФСО № 3.

Считая решение Комиссии незаконным, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Признавая оспариваемое решение Комиссии незаконным, суды первой и апелляционной инстанций руководствовались статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации, положениями статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности и исходили из того, что отчет об оценке № 154-14А-1 и положительное экспертное заключение от 28.04.2014 № 1369\2014-3 являются надлежащими доказательствами, подтверждающими достоверность указанных в нем итоговой величины рыночной стоимости названного земельного участка, и, соответственно, основаниями для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, поскольку соответствуют Закону об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно‑правовому регулированию оценочной деятельности.

Как следует из статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1); для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи (пункт 2); в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3).

Статьей 24.19 Закона об оценочной деятельности установлено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в арбитражном суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия) физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (часть 1); в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость (часть 2); для обжалования результатов определения кадастровой стоимости заявитель обращается в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости (далее - заявление о пересмотре кадастровой стоимости) с приложением необходимых документов, в том числе отчета в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости (части 7, 11); основаниями для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость (часть 8); в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости было подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, за исключением случаев, предусмотренных порядком создания и работы комиссии (часть 18).

Из статьи 12 Закона об оценочной деятельности следует, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с положениями пункта 20, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 04.05.2012 № 263 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и признании утратившим силу приказа Минэкономразвития России от 22.02.2011 № 69 «Об утверждении типовых требований к порядку создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости» (далее - Порядок), в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке объекта недвижимости, содержание и оформление которого соответствуют требованиям, установленным статьей 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, и такая рыночная стоимость отличается от его кадастровой стоимости не более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение (если отчет об оценке рыночной стоимости составлен оценщиками, являющимися членами разных саморегулируемых организаций оценщиков, - положительные экспертные заключения соответствующих саморегулируемых организаций оценщиков), соответствующее требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, и содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствуют требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Из материалов дела следует, что оспариваемое решение Комиссии мотивировано несоответствием отчета об оценке требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке и к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, в частности, пунктам 4, 8б, 8ж, 10, 11, 12 ФСО № 3, а положительное экспертное заключение - требованиям законодательства Российской Федерации, в частности, пунктам 4, 8ж, 10 ФСО № 3.

Суд, исследовав и оценив названный отчет об оценке, а также положительное экспертное заключение признал названные доказательства достоверными, содержащиеся в нем сведения соответствующими действительности, требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, и на основании указанного удовлетворил заявленные требования в полном объеме.

Суды не учли следующее.

В соответствии с частью 3 статьи 71 АПК РФ доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

В данном случае ходатайств о проведении экспертизы от ответчика не последовало, в связи с чем суд согласился с доводами истца о том, что им представлен полный перечень необходимых доказательств, подтверждающих несоответствие кадастровой стоимости земельного участка и определение его кадастровой стоимости в размере рыночной цены.

Между тем, из отчета об оценке, оспариваемого решения комиссии следует, что рыночная стоимость объекта недвижимости, указанная в отчете об оценке, отличается от его кадастровой стоимости более чем на 30%, а именно на 84%, то есть имеет место существенное расхождение между кадастровой стоимостью спорного земельного участка и его рыночной стоимостью, определенной в отчете, подготовленном оценщиком по заказу общества.

Поскольку определение рыночной стоимости спорных земельных участков имеет существенное значение при рассмотрении настоящего спора и в силу части 5 статьи 71 АПК РФ никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы, суд первой инстанции, несмотря на отсутствие ходатайства о проведении экспертизы в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта, положительного экспертного заключения, на что ссылалась Комиссия при вынесении оспариваемого акта, мог назначить экспертизу и по собственной инициативе, в целях соблюдения правил АПК РФ.

Указанное согласуется и с правовой позицией, сформулированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 № 913/11, статье 17.1 Закона об оценочной деятельности которыми предусмотрено проведение экспертизы отчета оценщика и в случае существенного расхождения между кадастровой стоимостью спорного земельного участка и его рыночной стоимостью, определенной в отчете, подготовленном оценщиком по заказу общества.

Однако это обстоятельство судами не принято во внимание.

Сославшись на наличие в материалах дела доказательств, позволяющих рассмотреть дело по существу и удовлетворяя заявленные требования на основании отчета и положительного экспертного заключения, которые подвергнуты сомнению уполномоченным органом, несмотря на существенное расхождение между кадастровой стоимостью спорного земельного участка и его рыночной стоимостью, определенной в отчете, подготовленном оценщиком по заказу общества, суд тем самым придал указанным доказательствам заранее установленную силу, и лишил ответчика в возможности получения одного из доказательств, к числу которых относится, в том числе судебная экспертиза.

При этом суд апелляционной инстанции не устранил допущенные судом первой инстанции нарушения.

Учитывая изложенное, судебная коллегия считает, что выводы судов о незаконности оспариваемого решения Комиссии, являются преждевременными, сделаны без установления всех обстоятельств, имеющих существенное значения при рассмотрении настоящего дела.

При таких обстоятельствах судебная коллегия считает необходимым решение и постановление отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.

При новом рассмотрении суду первой инстанции следует учесть вышеизложенное, установить обстоятельства дела, имеющие значение для разрешения данного спора, в том числе рассмотреть вопрос о назначении судебной экспертизы, а при необходимости и проведение экспертизы отчета оценщика, дать надлежащую правовую оценку всем обстоятельствам дела и доводам сторон в совокупности с представленными доказательствами, и с учетом установленных обстоятельств, принять решение, правильно применив нормы материального и процессуального права.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 06.11.2014 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2015 по делу № А55-18608/2014 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.

Председательствующий судья Ф.В. Хайруллина

Судьи В.А. Петрушкин

А.Ф. Фатхутдинова