Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы Муниципального предприятия городского округа Самара «Ремжилуниверсал», Департамента по управлению имуществом городского округа Самара

на решение Арбитражного суда Самарской области от 16.12.2014 (судья Плотникова Н.Ю.), постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2015 (председательствующий судья Карпов В.В., судьи: Николаева С.Ю., Романенко С.Ш.)

по делу № А55-18685/2014

по исковому заявлению муниципального предприятия городского округа Самара «Ремжилуниверсал», г. Самара, к обществу с ограниченной ответственностью «Квартал», г. Самара, с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц Департамента по управлению имуществом городского округа Самара, общества с ограниченной ответственностью «ШИК», г. Самара, о расторжении договора аренды нежилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

муниципальное предприятие городского округа Самара «Ремжилуниверсал» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Квартал» (далее – ответчик) о расторжении договора, обязании освободить объект аренды.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 14.08.2014 к участию в деле в качестве третьего лица привлечен Департамент управления имуществом городского округа Самара (далее – Департамент).

Определением Арбитражного суда Самарской области от 10.10.2014 к участию в деле в качестве третьего лица привлечено общество с ограниченной ответственностью «ШИК» (далее – ООО «ШИК»).

Решением Арбитражного суда Самарской области от 16.12.2014 исковые требования оставлены без удовлетворения.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2015 указанное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе истец просит принятые судебные акты отменить в связи с неправильным применением судом норм материального права, несоответствием выводов суда обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, принять по делу новый судебный акт, удовлетворив иск в полном объеме.

В кассационной жалобе Департамент просит принятые судебные акты отменить в связи с неправильным применением судом норм материального права, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

Представители истца доводы, изложенные в кассационной жалобе, поддержали.

Представители ответчика и третьего лица принятые судебные акты считают законными, просят в удовлетворении кассационных жалоб отказать.

Представитель Департамента в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещен надлежащим образом. В соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка извещенных надлежащим образом лиц, участвующих в деле, не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 01.04.2010 между муниципальным предприятием городского округа Самара «Транссервис» (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды № 62/Ар, по условиям которого арендатору предоставлено в аренду нежилое здание общей площадью 1312,6 кв. м, расположенное по адресу: г. Самара, Железнодорожный район, ул. М. Тореза, д. 67 «А», литера Ж, арендодателю на праве хозяйственного ведения, для использования в коммерческой деятельности.

Договор заключен по результатам проведения конкурса в соответствии с протоколом заседания комиссии по проведению конкурсов и аукционов от 22.03.2010 № 40р.

Договор заключен на срок до 31.03.2020 и зарегистрирован 09.08.2010 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В качестве приложения к договору стороны согласованы поэтажные планы нежилого здания, заверенные органом технической инвентаризации.

Здание передано ответчику по акту приема передачи от 01.04.2010.

В результате реорганизации арендодателя предмет аренды передан в хозяйственное ведение истца.

На основании передаточного акта от 30.09.2013 истец зарегистрировал право хозяйственного ведения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 27.01.2014, в связи с чем к нему перешли полномочия арендодателя по договору аренды от 01.04.2010 № 62/Ар.

01.12.2013 между ответчиком и ООО «Шик» был заключен договор субаренды спорного нежилого здания, для организации и размещения пункта общественного питания и розничной торговли.

Договор субаренды заключен на срок до 31.10.2014.

Здание передано субарендатору по акту приема-передачи от 01.12.2013.

В рамках своих полномочий истец провел проверку исполнения условий договора аренды от 01.04.2010 № 62/Ар, в ходе которой выявил перепланировку помещений арендуемого здания и использование здания ООО «Шик».

Письмом от 29.05.2014 № 389/14 истец предложил ответчику в течение 30 дней после получения претензии или доставки ее на юридический адрес произвести возврат нежилого здания в состоянии, в котором оно находилось в момент передачи по договору аренды и произвести действия по освобождению здания ООО «Шик», а также в срок до 10.07.2014 явиться для подписания соглашения о расторжении договора аренды и акта приема-передачи нежилого здания.

Ответчик на претензию истца не ответил, соглашение о расторжении договора аренды не подписал.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с соответствующим иском.

В силу положений статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Кодекса.

Договором от 01.04.2010 № 62/Ар предусмотрено, что он подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя, а арендатор – выселению, если последний умышленно ухудшает состояние помещения.

В качестве основания для расторжения договора истец указал на проведение ответчиком реконструкции здания без согласования с арендодателем, в результате которой общая площадь здания уменьшилась с 1312,6 кв. м до 1297,9 кв. м.

В пункте 2.2.6 договора закреплена обязанность ответчика не проводить реконструкцию строения, переоборудование сантехники и другие капитальные ремонтные работы без согласия арендодателя, неотделимые улучшения арендуемых помещений производить только с письменного согласия арендодателя, при проведении работ, направленных на изменение конструкции помещений, согласование разрешительной документации и регистрация изменений осуществляется силами и за счет арендатора с предварительного согласия арендодателя.

Письмом от 01.08.2010 № 34 ответчик обратился к правопредшественнику истца с просьбой о согласовании проведения ремонтно-отделочных работ в арендуемом здании с возможностью проведения неотделимых улучшений.

Письмом от 02.08.2010 арендодатель сообщил, что не возражает против проведения ремонтно-отделочных работ.

В письме от 01.09.2010 № 29 ответчик просил арендодателя согласовать ресурсный сметный расчет № РС-144/2 на ремонтно‑отделочные работы здания.

В письме от 01.09.2010 арендодатель проинформировал ответчика о необходимости предварительного согласования всех работ с Департаментом.

Доказательства согласования проведения ремонтных работ, предусмотренных ресурсным сметным расчетом № РС-144/2, ответчик суду не представил.

Однако указанные работы ответчиком выполнены, что подтверждается актом приемки выполненных работ № АКТ-124 за период с 01.09.2010 по 09.11.2010.

При принятии решения суд исходил из того, что проведение указанных работ без согласия арендодателя в качестве основания для расторжения договора аренды законом и договором не предусмотрено.

Доказательства того, что указанное нарушение условий договора является существенным и привело к ухудшению арендованного имущества, истец суду не представил.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

При указанных обстоятельствах арбитражный суд пришел к выводу, что проведение ремонтных работ и перепланировка помещений в арендованном здании без согласия арендодателя, не может быть признана существенным нарушением условий договора аренды.

Вывод суда первой инстанции о пропуске истцом срока исковой давности по требованию о расторжении договора в связи с указанным нарушением условий договора, суд апелляционной инстанции признал необоснованным.

В соответствии со статьей 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено данного Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Пунктом 1.5 договора аренды установлено, что в течение срока действия договора арендатор вправе передавать арендуемое помещение в пользование или в субаренду третьим лицам без согласия арендодателя.

Из буквального толкования положений указанного пункта договора апелляционный суд пришел к выводу о правомерности заключения арендатором договоров субаренды.

В пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» разъяснено, что норма, определяющая права и обязанности сторон договора, является императивной, если она содержит явно выраженный запрет на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного этой нормой правила (например, в ней предусмотрено, что такое соглашение ничтожно, запрещено или не допускается, либо указано на право сторон отступить от содержащегося в норме правила только в ту или иную сторону, либо названный запрет иным образом недвусмысленно выражен в тексте нормы).

Исходя из изложенного, арбитражный суд пришел к выводу, что заключив договор субаренды ответчик действовал в соответствии с условиями договора и данное обстоятельство не может служить основанием для его расторжения.

Довод о неправомерности неприменения статьи 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции» суд признал необоснованным.

В соответствии с частью 1 указанной статьи Закона заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество передаваемое в субаренду или в безвозмездное пользование лицом, которому права владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества предоставлены по результатам проведения торгов или в случае, если такие торги признаны несостоявшимися, либо в случае, если указанные права предоставлены на основании государственного или муниципального контракта или на основании пункта 1 данной части.

Как следует их договора аренды, он был заключен по результатам проведения конкурса.

При изложенных обстоятельствах суд первой инстанции признал отсутствующими основания для расторжения договора аренды.

Указанные выводы апелляционный суд признал верными.

Принятые судебные акты основаны на нормах права и материалах дела. Оснований для их отмены, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не усматривает.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 16.12.2014, постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2015 по делу № А55-18685/2014 оставить без изменения, кассационные жалобы – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья К.Р. Гарифуллина

Судьи В.В. Александров

Р.А. Нафикова