Гражданский кодекс часть 1

на решение Арбитражного суда Самарской области от 28.11.2018 (судья Копункин В.А.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2019 (председательствующий судья Терентьев Е.А., судьи Николаева С.Ю., Пышкина Н.Ю.)

по делу №А55-18924/2018

по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «ТТК Альянс Тур» о взыскании долга 313 355,84 руб., пени 159 847,30 руб.,

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «ТТК Альянс Тур» к индивидуальному предпринимателю ФИО1 об истребовании имущества, о расторжении договора аренды и взыскании 178 098,64 руб.,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее - истец, ИП ФИО1) обратилась в Арбитражный суд Самарской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ТТК Альянс Тур» (далее - ответчик, ООО «ТТК Альянс Тур») о взыскании задолженности по внесению постоянной части арендной платы за период с 01.12.2017 по 22.05.2018 в размере 313 355,84 руб., пени в размере 159 847,30 руб.

В свою очередь ООО «ТТК Альянс Тур» обратилось в Арбитражный суд Самарской области с встречным иском к ИП ФИО1 об истребовании из чужого незаконного владения принадлежащее обществу имущество, о расторжении с 01.02.2018 договора аренды от 01.04.2015 № 7-3/15, истребовании 178 098 ,64 руб. - переплаты по договору аренды.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 28.11.2018, оставленным без изменений постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2019, первоначальный иск удовлетворен частично, с ответчика в пользу истца взыскана задолженность по договору аренды в сумме 313 355,94 руб., пени за период с 06.12.2017 по 22.05.2018 в сумме 157 791,05 руб. В остальной части в удовлетворении первоначального иска отказано. Встречный иск оставлен без удовлетворения.

В кассационной жалобе, поданной в Арбитражный суд Поволжского округа, ответчик просит состоявшиеся судебные акты отменить, в удовлетворении первоначального иска отказать, встречный иск удовлетворить, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального и процессуального права.

Заявитель кассационной жалобы указал, что претензиями от 30.01.2018 и от 14.02.2018 ответчик уведомил истца об отказе от договора аренды ввиду отсутствия доступа и возможности пользования помещением.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание представителей не направили, кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 01.04.2015 между ИП ФИО1 (арендодатель) и ООО «ТТК Альянс Тур» (арендатор) был заключен договор аренды № 7-3/15, согласно условиям которого арендодатель обязуется предоставить, а арендатор принять во временное пользование за плату нежилое помещение общей площадью 160,0 кв.м, расположенное на седьмом этаже ТК «Аврора», находящегося по адресу: 443070, г. Самара, Железнодорожный район, ул. Аэродромная, 47-а, для использования под размещение офиса турагентства.

Договор заключен на неопределенный срок.

В соответствии с разделом 3 договора арендная плата начинает начисляться с даты принятия помещения и подписания акта приема-передачи.

Размер арендной платы устанавливается сторонами в Приложении № 2 к настоящему договору и составляет на момент заключения договора 50 000 руб. в месяц.

Платежи за междугороднее и международное телефонное обслуживание, Интернет-услуги в арендную плату не включаются и оплачиваются арендатором согласно счетам провайдера услуг.

Арендатор в течение трёх календарных дней с момента заключения настоящего договора перечисляет арендодателю денежную сумму в размере платы за 60 календарных дней аренды. Часть данной денежной суммы, равная стоимости арендной платы за 30 календарных дней засчитывается в качестве платежа за первые 30 календарных дней аренды, а оставшаяся часть денежной суммы признаётся средствами обеспечения выполнения обязательств арендатора за последние 30 календарных дней аренды.

Дальнейший расчет, начисление и оплата арендной платы осуществляются в соответствии с конкретным календарным месяцем.

Оплата арендной платы за текущий календарный месяц производится в срок с 1-го по пятое число текущего календарного месяца включительно.

Согласно пункту 3.12 договора аренды арендная плата, указанная в Приложении № 2 к договору, может быть увеличена по требованию арендодателя не чаще одного раза в год. Арендодатель предоставляет текст письменного уведомления об увеличении арендной платы под роспись представителю арендатора (в том числе лицу, осуществляющему функции, предусмотренные пунктом 1.3. договора), либо отправляет заказным письмом по адресу арендатора.

В случае отсутствия от арендатора возражений в течение 7 календарных дней на изменения к договору, арендная плата считается измененной. В случае несогласия с данным увеличением арендной платы арендатор должен в течение 7 календарных дней после получения уведомления об увеличении арендной платы письменно уведомить арендодателя о своем несогласии с увеличением.

В течение 30 календарных дней после получения от арендатора уведомления о несогласии с увеличением арендной платы арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от договора, расторгнув его без обращения в суд. При этом датой расторжения договора считается 30-ый день после получения арендодателем уведомления арендатора об одностороннем отказе.

В случае не направления арендатором уведомления о несогласии с увеличением арендной платы в установленный выше срок, согласие арендатора на увеличение арендной платы считается полученным.

Арендная плата может увеличиваться без предварительного уведомления арендатора пропорционально увеличению тарифов снабжающих организаций, предоставляющих коммунальные услуги.

Согласно пункту 4.1.1 договора при несвоевременной оплате арендатором аренды и других платежей, предусмотренных договором, арендодатель вправе взыскать штрафную неустойку в размере 0,6 % от неоплаченной в срок суммы за каждый день просрочки до исполнения арендатором обязательств по оплате.

Нежилое помещение передано ООО «ТТК Альянс Тур» 01.04.2015 по акту сдачи-приема.

Уведомлением от 23.05.2016 арендодатель сообщил арендатору об увеличении с 01.06.2016 арендной платы до 64 000 руб. в месяц.

Письмом от 25.06.2016 арендатор просил арендодателя рассмотреть возможность оставить прежний размер арендной платы до конца 2016 года.

Претензией от 30.01.2018 арендатор предложил арендодателю расторгнуть договор аренды с 01.02.2018.

Арендодатель 06.02.2018 в ответ на претензию арендатора от 30.01.2018 уведомил о своем несогласии с расторжением договора с 01.02.2018, поскольку уведомление об отказе от договора в соответствии с условием договора в адрес истца не поступало.

Претензией от 14.02.2018 арендатор предложил арендодателю расторгнуть договор аренды с 01.02.2018, подписать акт приема-передачи, зачислить обеспечительный платеж в счет арендной платы за январь 2018 года, рассчитать стоимость арендной платы с мая 2015 года из расчета 50 000 руб. в месяц.

Арендодатель 21.02.2018 в ответ на претензию арендатора от 14.02.2018 уведомил арендатора об отказе в предложении расторгнуть договор с 01.02.2018, поскольку уведомление об отказе от договора в соответствии с условием договора в адрес арендодателя не поступало.

Претензией от 14.02.2018 арендодатель потребовал от ответчика оплатить задолженность по арендной плате за период с января 2017 года по февраль 2018 года.

Уведомлением от 08.05.2018 арендодатель сообщил арендатору об одностороннем отказе от договора на основании пункта 7.2.1 договора аренды через 7 календарных дней после получения данного уведомления, с требованием оплатить задолженность по арендной плате за период с декабря 2017 года по май 2018 года в размере 320 000 руб. Уведомление получено арендатором 15.05.2018.

В ответ на уведомление арендатор 20.05.2018 направил в адрес арендодателя письмо, содержащее предложение расторгнуть договор аренды с 01.02.2018, подписать акт приема-передачи, зачислить обеспечительный платеж в счет арендной платы за январь 2018 года, рассчитать стоимость арендной платы с мая 2015 года из расчета 50 000 руб. в месяц.

Арендодателем в одностороннем порядке 22.05.2018 составлен акт приема-передачи нежилого помещения, 23.05.2018 составлена опись имущества, находящегося в нежилом помещении, а именно: диван кожаный зеленый (1 шт.), стол офисный серо-коричневый (2 шт.), стол офисный черно-коричневый (1 шт.), стол офисный черно-коричневый цв. С языком (1 шт.), стол длинный (1 шт.), стол темно-коричневый цв. большой (1 шт.), стол черный большой с ящиками (1 шт.), стол письменный коричневый (1 шт.), стол письменный черно-коричневый (1 шт.), стол длинный черный с большой тумбой (1 шт.), стол книжный коричневый (1 шт.), тумбочка серо-коричневая с 3 ящиками (2 шт.), тумбочка черно-коричневая 4 ящика (1 шт.), тумбочка светло коричневая с 3 ящиками (3 шт.), тумбочка коричнево-черная с 3 ящиками (1 шт.), тумбочка черно-серая с 3 ящиками (1 шт.), тумбочка с полочками (1 шт.), тумба черная с дверцами (1 шт.), шкаф черный (1 шт.), шкаф купе серого цвета (1 шт.), шкаф черный (1 шт.).

Далее 28.05.2018 арендодатель уведомил арендатора об удержании имущества, указанного в описи от 23.05.2018, и потребовал погасить задолженность в размере 313 355,84 руб. за период с 01.12.2017 по 22.05.2018.

Неисполнение сторонами договора взаимных требований послужило истцу и ответчику основанием для обращения в арбитражный суд.

Частично удовлетворяя первоначальные исковые требования, суд первой инстанции исходил из установленного факта наличия задолженности и отсутствия её оплаты.

Пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в отношении договоров аренды, заключенных на неопределенный срок, предусмотрено право каждой из сторон в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца, если иной срок не определен законом или договором.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора, причем как в судебном порядке (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации), так и в порядке одностороннего отказа от договора (статья 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 7.2.2 спорного договора аренды установлены условия, позволяющие арендатору в одностороннем внесудебном порядке отказаться от договора: а) если арендодатель не производит в разумные сроки капитального ремонта помещения, обусловленного неотложной необходимостью; б) если помещение в силу причин, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования по назначению; в) уведомления арендодателя о намерении расторжения настоящего договора за 60 календарных дней до предполагаемой даты расторжения. При этом 60 день с момента получения арендатором уведомления об отказе является последним днем аренды. Заявление о расторжении договора, может быть аннулировано арендатором, лишь по согласованию с арендодателем.

Проанализировав условия претензий от 30.01.2018 и от 14.02.2018, направленных арендатором в адрес арендодателя, суд первой инстанции не принял их в качестве уведомления о расторжении договора по инициативе арендатора, поскольку из содержания данных претензий следует, что арендатор предлагал расторгнуть договор по взаимному соглашению сторон и с 01.02.2018, то есть ранее чем за 60 дней со дня уведомления.

При этом суд отклонил ссылку ответчика на статью 620 Гражданского кодекса Российской Федерации ввиду отсутствия доказательственной базы.

В соответствии с абзацем 1 пункта 7.2.1 договора арендодатель имеет право на односторонний внесудебный отказ от исполнения договора, в связи с просрочкой исполнения арендатором своих денежных обязательств по договору более чем на 30 дней, независимо от уведомления (предупреждения о необходимости исполнения) арендодателя, уведомив за семь дней до этого контрагента.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив, что договор аренды считается расторгнутым в одностороннем порядке с 22.05.2018, суд на основании статей 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации пришел к выводу о наличии оснований для взыскания задолженности по арендной плате в размере 313 355,94 руб. за период с 01.12.2017 по 22.05.2018.

При этом судом учтено, что начиная с мая 2017 года, ответчик вносил арендную плату в размере 64 000 руб.

В нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательства, подтверждающие факт ограничения истцом доступа ответчика в арендованные помещения в спорном периоде, ответчиком не представлены.

Требования о взыскании пени удовлетворены судом частично на основании статей 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 4.1.1 договора в сумме 157791,05 руб. за период с 06.12.2017 по 22.05.2018.

Ходатайство о применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчиком заявлено не было.

Встречные исковые требования о расторжении договора аренды, взыскании переплаты, об истребовании имущества из чужого незаконного владения суд оставил без удовлетворения.

Договор прекращен с 22.05.2018 на основании одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора, а встречный иск ООО «ТТК Альянс Тур», содержащий требование о расторжении договора, поступил в суд лишь 31.10.2018, когда действие договора уже было прекращено.

Арендодателем в 2016 году в установленном договором порядке размер арендной платы был увеличен до 64 000 руб. (в месяц), в указанном размере арендатором арендная плата уплачивалась без возражений.

Статьей 359 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено.

Пунктом 2.2.7 договора предусмотрено право истца удерживать все находящееся в арендованном помещении имущество ответчика в случае просрочки внесения арендной платы свыше 30 календарных дней с момента истечения срока платежа и до полного исполнения последним своих обязательств по оплате.

При таких условиях суд первой инстанции пришел к выводу о правомерности действий арендодателя.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.

Переоценка доказательств не входит в компетенцию суда кассационной инстанции в соответствии с главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы суд кассационной инстанции приходит к выводу, что обжалуемые судебные акты основаны на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, приняты с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат оставлению без изменения.

Доводы кассационной жалобы не содержат фактов, которые не были проверены и не учтены судом при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, они являлись предметом исследования суда и по существу направлены на переоценку имеющихся в материалах дела доказательств и изложенных выше обстоятельств, установленных судом, что не недопустимо в кассационной инстанции в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 28.11.2018 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2019 по делу №А55-18924/2018 оставить без изменений, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья Р.А. Нафикова

Судьи В.В. Александров

И.Р. Нагимуллин