Гражданский кодекс часть 1

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Николаевой С.Ю., судей Дегтярева Д.А., Коршиковой Е.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Ильиной Е.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 18 - 23 июня 2020 года в зале № 6 апелляционную жалобу Департамента градостроительства городского округа Самара и апелляционную жалобу Индивидуального предпринимателя Савенкова Виталия Вячеславовича на решение Арбитражного суда Самарской области от 17.03.2020, принятое по делу № А55-19099/2019 (судья Михайлова М.В.),

по иску Департамента градостроительства городского округа Самара (ОГРН 1036300450089, ИНН 6315700286)

к Индивидуальному предпринимателю Савенкову Виталию Вячеславовичу (ОГРНИП 315631300010501, ИНН 631202370837)

третьи лица:

1. Администрация городского округа Самара,

2. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области,

3. Министерство строительства Самарской области,

о взыскании задолженности по арендной плате и пени,

при участии в судебном заседании:

от истца – Вигулярная Е.Г., представитель (доверенность от 30.12.2019) (до и после перерыва);

от ответчика – Мартынова Е.В., представитель (доверенность от 14.09.2018) (до и после перерыва);

от третьих лиц - не явились, извещены надлежащим образом.

Установил:

Истец - Департамент градостроительства городского округа Самара обратился в Арбитражный суд Самарской области с иском к ответчику - Индивидуальному предпринимателю Савенкову Виталию Вячеславовичу о взыскании 12 803 372 руб. 23 коп., в том числе: 11 801 394 руб. 68 коп. - задолженность по арендной плате по договору аренды от 04.02.2015 № 952 за период с 26.12.2014 по 31.12.2018, 1 001 977 руб. 55 коп. - пени за период с 31.01.2018 по 14.02.2019 (с учетом уменьшения размера заявленных требований, принятых в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определением суда от 12.09.2019).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Администрация городского округа Самара, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, Министерство строительства Самарской области.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 17.03.2020 суд исковые требования удовлетворил частично. Взыскал с Индивидуального предпринимателя Савенкова Виталия Вячеславовича в пользу Департамента градостроительства городского округа Самара 5 699 935 руб. 83 коп., в том числе: 5 228 635 руб. 38 коп. - задолженность по арендной плате по договору аренды от 04.02.2015 № 952 за период с 01.04.2016 по 31.12.2018, 471 300 руб. 45 коп. – пени за период с 31.01.2018 по 14.02.2019. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказал. Взыскал с Индивидуального предпринимателя Савенкова Виталия Вячеславовича в доход бюджета Российской Федерации государственную пошлину в сумме 38 739 руб.

Заявитель - Департамент градостроительства городского округа Самара, не согласившись с решением суда первой инстанции, подал в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд апелляционную жалобу, в которой просит решение суда изменить и принять по делу новый судебный акт о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за период с 01.04.2016 по 31.12.2018 в размере 8 301 753 руб. 21 коп., пени – за период с 31.01.2018 по 14.02.2019 в размере 742 269 руб. 06 коп.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 08 июня 2020 года рассмотрение апелляционной жалобы назначено на 18 июня 2020 года на 09 час. 10 мин.

Заявитель – Индивидуальный предприниматель Савенков Виталий Вячеславович, также не согласившись с решением суда первой инстанции, подал апелляционную жалобу, в которых просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.02.2018 по 31.12.2018, пени – за период с 11.03.2018 по 14.02.2019.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 мая 2020 года рассмотрение апелляционной жалобы назначено на 18 июня 2020 года на 09 час. 10 мин.

В судебном заседании 18 июня 2020 года был объявлен перерыв до 09 часов 20 минут 23 июня 2020 года. Сведения о месте и времени продолжения судебного заседания размещены на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru.

Представитель истца поддержал доводы своей апелляционной жалобы, возражал против удовлетворения апелляционной жалобы ответчика по основаниям, иложенным в возражениях.

Представитель ответчика поддержал доводы своей апелляционной жалобы, возражал против удовлетворения апелляционной жалобы истца.

Представители третьих лиц в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом в соответствии с частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Информация о принятии апелляционных жалоб к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта по апелляционным жалобам истца и ответчика проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Министерством строительства Самарской области и Савенковым Виталием Вячеславовичем был заключен договор аренды земельного участка № 952 от 04.02.2015 года, в соответствии с которым Министерство являлось Арендодателем, а Ответчик - Арендатором земельного участка с кадастровым номером 63:01:0418011:812 площадью 6 406,00 кв.м, расположенного по адресу: гор. Самара, Куйбышевский район, ул. Грозненская. Земельный участок предоставлен для строительства открытой автостоянки, сооружений для временного хранения автотранспорта, торгового центра, офиса.

Согласно ст. ст. 131, 164, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 4 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» договор аренды на указанный объект недвижимости был зарегистрирован.

Во исполнение Закона Самарской области от 29.12.2014 № 134-ГД «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления и органами государственной власти Самарской области в сферах градостроительной деятельности и рекламы на территории Самарской области, определении полномочий органов государственной власти Самарской области по предметам ведения субъектов Российской Федерации, наделении органов местного самоуправления отдельными государственными полномочиями в сфере градостроительной деятельности на территории Самарской области и внесении изменения в статью 1 Закона Самарской области «О закреплении вопросов местного значения за сельскими поселениями Самарской области», полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории городского округа Самара, переданы Администрации городского округа Самара.

В соответствии с пунктом 22 части 1 постановления Администрации городского округа Самара от 11.01.2017 № 1 руководитель Департамента градостроительства городского округа Самара наделен полномочиями по взысканию сумм задолженности по арендной плате, процентов, штрафов, пеней, неосновательного обогащения за использование земельных участков, предоставленных под строительство зданий, сооружений, освобождению таких земельных участков, аннулированию сведений о земельном участке из государственного кадастра недвижимости в судебном порядке.

Одним из основных принципов действующего земельного законодательства является принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 4.4. договора арендная плата вносится Арендатором ежеквартально не позднее 10 числа последнего месяца текущего квартала.

По мнению истца, в нарушение условий договора и ст. ст. 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, ответчик не выполнил обязательство по оплате арендной платы за период с 26.12.2014 по 31.12.2018 в сумме 11 801 394 руб. 68 коп.

Согласно пункту 7.3 договора, в случае просрочки уплаты арендной платы арендатор по требованию арендодателя обязуется оплатить пени в размере 0,05 % с просроченной суммы за каждый день просрочки.

В соответствии с расчетом, произведенным истцом, сумма пени за период с 31.01.2018 по 14.02.2019 составила 1 001 977 руб. 55 коп.

В порядке досудебного урегулирования спора, истец направил ответчику претензию, требования которой последним исполнены не были.

Указанные обстоятельства послужили истцу основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Согласно ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями Закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота. Односторонний отказ от исполнения обязательства допускается.

Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

В статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что использование земли в Российской Федерации является платным, в том числе и в виде арендной платы.

Согласно данным нормам права обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с положениями закона и договора, в частности, на арендаторе лежит обязанность уплачивать арендную плату в размере, порядке и сроки, определенные договором аренды.

Статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Таким образом, стороны руководствуются установленным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Данный вывод соответствует п. 16, 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в котором разъяснено, что в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Истцом, с учетом заявленного ответчиком довода о пропуске срока исковой давности, представлен технический расчет, в соответствии с которым размер задолженности по арендной плате и пени составил 5 699 935 руб. 83 коп., в том числе: 5 228 635 руб. 38 коп. - задолженность по арендной плате по договору аренды от 04.02.2015 № 952 за период с 01.04.2016 по 31.12.2018, 471 300 руб. 45 коп. – пени за период с 31.01.2018 по 14.02.2019.

Данный технический расчет судом первой инстанции проверен и признан правомерным.

Принимая во внимание вышеизложенное, суд первой инстанции требование истца признал подлежащими частичному удовлетворению в сумме 5 699 935 руб. 83 коп., в том числе: 5 228 635 руб. 38 коп. - задолженность по арендной плате по договору аренды от 04.02.2015 № 952 за период с 01.04.2016 по 31.12.2018, 471 300 руб. 45 коп. – пени за период с 31.01.2018 по 14.02.2019. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказал.

Доводы истца о том, что с иском он обратился до признания Порядка № 308 недействующим, спорные отношения (использование земельного участка по договору аренды), за которые начислена и взыскана арендная плата, а также задолженность образовались также до признания Порядка № 308 в части недействующим, а также в связи с тем, что решение Самарского областного суда по делу № За-962/2019не содержат даты, с которой Порядок № 308 вступил в противоречие с основными принципами постановления № 582, следовательно, расчет задолженности по арендной плате должен быть произведен в соответствии с действующим в период спорных отношений законодательством; оснований для применения Порядка № 308 в новой редакции к отношениям, возникшим до внесения изменений в него, не имеется, правомерно оставлены судом первой инстанции без удовлетворения.

Как следует из материалов дела, расчет арендной платы произведен истцом в соответствии Методикой определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области и предоставляемых для строительства, утвержденной Постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 № 308 (в редакции, действующей в спорном периоде) согласно которой размер арендной платы за использование земельного участка определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в процентах в соответствии с таблицами 1 и 2 настоящей Методики и абзацем четвертым настоящего пункта в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области и предоставленных для строительства.

Процент от кадастровой стоимости земельных участков в отношении видов строительства, указанных в таблицах 1 и 2 настоящей Методики, а также проценты и дополнительные виды строительства, не указанные в таблицах 1 и 2 настоящей Методики, для случаев предоставления земельных участков в аренду в соответствии с настоящим пунктом утверждаются нормативным правовым актом органа местного самоуправления городского округа, городского округа с внутригородским делением или муниципального района Самарской области, уполномоченного в соответствии с уставом соответствующего муниципального образования. В случае определения органами местного самоуправления городского округа, городского округа с внутригородским делением или муниципального района Самарской области иного, чем это предусмотрено таблицами 1 и 2 настоящей Методики, процента от кадастровой стоимости земельного участка при расчете арендной платы за использование земельного участка применяются проценты, установленные муниципальным нормативным правовым актом, действовавшим в расчетный период.

Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Порядок определения размера арендной платы, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Данная правовая позиция соответствует правоприменительной практике, в том числе постановлению Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 № 12404/09.

Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 № 15837/11 определена правовая позиция, в соответствии с которой регулирование арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений, что также отражено в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 73 от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

Проверив расчет задолженности истца, суд первой инстанции обоснованно признал его неверным в части применения процента кадастровой стоимости.

Порядок определения размера арендной платы за пользование спорным земельным участком, а также порядок, условия и сроки ее внесения подлежат публичному регулированию и устанавливаются органами государственной власти Самарской области.

Вступившим в законную силу 02.08.2019, решением Самарского областного суда от 26.06.2019 по делу № 3а-962/2018 признаны недействующими пункты 1 - 8 в части, устанавливающей процент от кадастровой стоимости земельных участков в зависимости от периода использования земельного участка, Таблицы № 2 "Механизм определения арендной платы в отношении земельных участков, предоставляемых для иных видов строительства" Приложения № 2 "Методика определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области и предоставляемых для строительства" к постановлению Правительства Самарской области от 06.08.2008 года № 308 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, находящиеся на территории Самарской области и предоставленные в аренду без торгов" со дня вступления в законную силу решения суда.

Указанным решением суда, в том числе, признан недействующим процент от кадастровой стоимости в зависимости от периода использования в отношении пункта 2 Таблицы № 2 "Механизм определения арендной платы в отношении земельных участков, предоставляемых для иных видов строительства" в отношении строительства объектов торговли, общественного питания, бытового обслуживания, автозаправочных и газонаполнительных станций, организаций автосервиса. Указанным пунктом были установлены следующие проценты от кадастровой стоимости: 4 % - первые два года использования, 6,2 % - третий год, 12,7 % - четвертый год и далее.

В соответствии со ст. 13 Гражданского кодекса Российской Федерации ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующие закону или иным правовым актам и нарушающие гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, могут быть признаны судом недействительными.

В случае признания судом акта недействительным нарушенное право подлежит восстановлению либо защите иными способами, предусмотренными статьей 12 настоящего Кодекса.

В п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 50 "О практике рассмотрения судами дел об оспаривании нормативных правовых актов и актов, содержащих разъяснения законодательства и обладающих нормативными свойствами" разъяснено, что указанные в мотивировочной части вступившего в законную силу решения суда обстоятельства, свидетельствующие о законности или незаконности оспоренного акта (например, дата, с которой оспоренный акт вступил в противоречие с нормативным правовым актом, имеющим большую юридическую силу, отсутствие у органа государственной власти компетенции по принятию оспоренного акта), имеют преюдициальное значение для неопределенного круга лиц при рассмотрении других дел, в том числе касающихся периода, предшествующего дню признания оспоренного акта недействующим (часть 2 статьи 64 КАС РФ, части 2, 3 статьи 69 АПК РФ).

Как указано в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.12.2019 № 306-ЭС19-20019, в соответствии с пунктом 10 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации № 2 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 06.07.2016, если нормативный акт, устанавливающий расчет регулируемой арендной платы, признан решением суда недействительным и имеется ранее принятый нормативный акт, регулирующий аналогичные отношения, расчет арендной платы на основании признанного недействительным нормативного акта является незаконным.

Между тем, пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставляет кредитору возможность требовать исполнения договора по установленной законом цене, но только в том случае, когда соответствующий правовой акт о ее установлении не признан судом противоречащим закону. Иное толкование этой нормы означало бы, что кредитор может получать незаконно установленную цену.

Как указано в определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.04.2016 № 309-ЭС15-16627, согласно абзацу второму статьи 13 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае признания судом недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления нарушенное право подлежит восстановлению или защите иными способами, предусмотренными статьей 12 названного Кодекса.

В пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.07.2013 № 58 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании нормативных правовых актов" указано, что нормативный правовой акт или его отдельные положения, признанные судом недействующими, с момента принятия решения суда не подлежат применению, в том числе при разрешении споров, которые возникли из отношений, сложившихся в предшествующий такому решению период.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.09.2010 № 6171/10 сформулирована правовая позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, согласно которой признание нормативного акта недействующим с момента вступления в силу решения суда не должно препятствовать лицу, которое по незаконному нормативному акту было обязано осуществлять платежи, полностью восстановить нарушенное этим актом субъективное право, а также не должно предоставлять возможность лицу, являющемуся получателем платежей на основании данного нормативного акта, получать их за период до момента вступления в силу решения арбитражного суда о признании нормативного акта недействующим.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2009 № 9330/09, обращение истца с иском о взыскании долга, исчисленного на основании нормативного акта муниципального органа, признанного незаконным решением суда по другому делу, представляет собой злоупотребление правом, что не допускается статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, учитывая, что размер арендной платы за пользование спорным земельным участком является величиной, регулируемой в порядке, предусмотренном законодательством, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о неправомерном применении истцом при расчете задолженности положений пункта, признанного не соответствующим федеральному законодательству и не подлежащим применению за период, предшествующий признанию судом незаконности его установления.

Однако, судом первой инстанции не учтено следующее.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Из статьи 606 и пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что основанная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью в соответствии с ее назначением.

Системное толкование указанных норм со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо представления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

Данный вывод подтверждается пунктом 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

Из правового анализа статей 612, 614, пункта 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также, принимая во внимание позицию Президиума Высшего Арбитражного суда, изложенную в пункте 1 информационного письма от 11.01.2000 № 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении" следует, что в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Таким образом, в случае предоставления земельного участка для строительства объекта, обязательство арендодателя может считаться исполненным надлежащим образом лишь в том случае, если арендатор сможет использовать участок по указанному в договоре аренды назначению.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Согласно п. 2.1. Договора участок предоставлен для строительства открытой автостоянки, сооружений для временного хранения автотранспорта, торгового центра, офиса.

В соответствии с п. 5.1. Договора арендодатель обязан передать арендатору участок в соответствии с настоящим договором.

В силу п. 6.2 Договора арендатор обязан использовать участок в соответствии с видом разрешенного использования и условиями его предоставления после получения необходимых разрешений в установленном порядке.

Таким образом, в случае предоставления земельного участка для строительства объекта обязательство арендодателя может считаться исполненным надлежащим образом лишь с том случае, если арендатор сможет использовать участок по указанному в договоре аренды назначению.

Между тем, ответчик был лишен возможности использовать предмет аренды в соответствии с условиями договора аренды и целевым назначением этого имущества по причине отсутствия возникновения права (государственной регистрации) на спорный земельный участок и, как следствие, невозможности получения разрешительной документации на строительство.

В соответствии с п. 6.11. договора арендатор обязан в месячный срок с момента подписания настоящего договора подать документы в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в целях регистрации договора аренды.

19.02.2015 ответчик обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области с заявлением о регистрации договора аренды земельного участка с кадастровым номером: 63:01:0418011:812.

03.04.2015 сообщением № 63/001/001/2015-5355 заявителю отказано в государственной регистрации вышеуказанного договора аренды со ссылкой на несоблюдение заявителем процедуры предоставления земельного участка, установленного постановлением Правительства Самарской области от 09.11.2012 № 639, согласно которому предоставление испрашиваемого земельного участка возможно только путем проведения торгов.

Не согласившись с указанным сообщением об отказе, Савенков В.В. обратился в Арбитражный суд Самарской области.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 26.08.2015 по делу № А55-12964/2015 Савенкову В.В. в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2015 и постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 03.03.2016 решение Арбитражного суда Самарской области от 26.08.2015 по делу № А55-12964/2015 оставлено без изменения.

Согласно писем Савенкова В.В. от 02.02.2017 и от 26.01.2018, представленных в суд апелляционной инстанции, последним предпринимались действия по государственной регистрации договора аренды.

В силу разъяснений, содержащихся в п. 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", в случае, если арендатором в силу допущенных арендодателем нарушений договорных обязательств не могло быть использовано арендованное имущество в соответствии с его назначением, в иске о взыскании с арендатора арендной платы может быть отказано.

В соответствии с п. 1 ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации для получения разрешения на строительство необходимо предоставить правоустанавливающие документы на земельный участок.

Как следует из материалов дела, государственная регистрация договора № 952 от 04.02.2015 произведена Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области лишь 31.01.2018.

Таким образом, поскольку материалами дела подтверждена невозможность использования земельного участка по целевому назначению, арендодатель не исполнил обязанность по представлению земельного участка, предусмотренную пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, следовательно, и у Савенкова В.В. отсутствовала встречная обязанность по внесению арендной платы до 31.01.2018.

С учетом изложенного, с ответчика в пользу истца на основании ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит взысканию задолженность по арендной плате за период с 01.02.2018 по 31.12.2018 в сумме 341 797 руб. 97 коп. (14 925 980 руб. (кад. стоимость) х 4 % : 12 мес. х 11 мес.), в остальной части – отказать.

Истцом также заявлено требований о взыскании с ответчика пени в размере 1 001 977 руб. 55 коп. за период с 31.01.2018 по 14.02.2019.

Согласно п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу ч. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно п. 7.3 договора за просрочку арендных платежей начисляется пеня в размере 0,05 % с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Судом апелляционной инстанции, с учетом суммы задолженности и условий договора, произведен перерасчет пени и признан подлежащим удовлетворению в размере 52 191 руб. 18 коп. за период с 11.03.2018 по 14.02.2019, в остальной части – отказать.

На основании вышеизложенного, решение Арбитражного суда Самарской области от 17.03.2020, принятое по делу № А55-19099/2019, подлежит изменению с вынесением нового судебного акта.

Расходы по уплате государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 17.03.2020, принятое по делу № А55-19099/2019, изменить.

Исковые требования Департамента градостроительства городского округа Самара удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Савенкова Виталия Вячеславовича в пользу Департамента градостроительства городского округа Самара 393 989 руб. 15 коп., в том числе 341 797 руб. 97 коп. задолженность по арендной плате по договору аренды от 04.02.2015 № 952 за период с 01.02.2018 по 31.12.2018, 52 191 руб. 18 коп. пени за период с 11.03.2018 по 14.02.2019.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Савенкова Виталия Вячеславовича в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в сумме 10 880 руб.

Взыскать с Департамента градостроительства городского округа Самара в пользу индивидуального предпринимателя Савенкова Виталия Вячеславовича в возмещение расходов по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе 3 000 руб.

Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в суд кассационной инстанции.

Председательствующий С.Ю. Николаева

Судьи Д.А. Дегтярев

Е.В. Коршикова