Гражданский кодекс часть 1

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Ивановой Елены Викторовны (ИНН 631501482183, ОГРНИП 310631515200013), индивидуального предпринимателя Овод Ларисы Анатольевны (ИНН 631603829934, ОГРНИП 311631535600029), к обществу с ограниченной ответственностью «Калинка» (ИНН 6316186698, ОГРН 1136316005209), о взыскании ущерба, процентов за пользование чужими денежными средствами, с участием третьих лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области; общества с ограниченной ответственностью «Пахлава»,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Иванова Елена Викторовна (далее – ИП Иванова Е.В.) и индивидуальный предприниматель Овод Лариса Анатольевна (далее – ИП Овод Л.А.) обратились в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Калинка» (далее – ООО «Калинка»), в котором просят: – взыскать с ООО «Калинка» в пользу ИП Ивановой Е.В. стоимость причиненного ущерба в размере 19 525 917 руб. 66 коп.; – взыскать с ООО «Калинка» в пользу ИП Овод Л.А. стоимость причиненного ущерба в размере 19 525 917 руб. 66 коп.; – взыскать с ООО «Калинка» в пользу ИП Ивановой Е.В. сумму процентов за пользование чужими денежными средствами по статье 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), за период с 01.05.2021 по 30.06.2021 в размере 167 441 руб. 43 коп.; – взыскать с ООО «Калинка» в пользу ИП Овод Л.А. сумму процентов за пользование чужими денежными средствами по статье 395 ГК РФ за период с 01.05.2021 по 30.06.2021 в размере 167 441 руб. 43 коп.; – взыскать с ООО «Калинка» в пользу ИП Ивановой Е.В. сумму процентов за пользование чужими денежными средствами по статье 395 ГК РФ, начисленных на сумму 19 525 917 руб. 66 коп. по действующей ставке за период с 01.07.2021 по день фактического исполнения; – взыскать с ООО «Калинка» в пользу ИП Овод Ларисы Л.А. сумму процентов за пользование чужими денежными средствами, по статье 395 ГК РФ, начисленных на сумму 19 525 917 руб. 66 коп. по действующей ставке за период с 01.07.2021 по день фактического исполнения обязательства.

Определениями Арбитражного суда Самарской области от 20.10.2021, 25.02.2022 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области и общество с ограниченной ответственностью «Пахлава».

Определением Арбитражного суда Самарской области от 26.12.2022 в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) судом приняты уточнения исковых требований, в соответствии с которыми истцы просили: – взыскать с ООО «Калинка» в пользу ИП Ивановой Е.В. стоимость причиненного ущерба в размере 17 426 696 руб. 20 коп.; – взыскать с ООО «Калинка» в пользу ИП Овод Л.А. стоимость причиненного ущерба в размере 17 426 696 руб. 20 коп.; – взыскать с ООО «Калинка» в пользу ИП Ивановой Е.В. сумму процентов за пользование чужими денежными средствами по статье 395 ГК РФ за период с 01.05.2021 по 19.12.2022 в размере 2 559 098,40 руб.; – взыскать с ООО «Калинка» в пользу ИП Овод Л.А. сумму процентов за пользование чужими денежными средствами по статье 395 ГК РФ за период с 01.05.2021 по 19.12.2022 в размере 2 559 098,40 руб.; – взыскать с ООО «Калинка» в пользу ИП Ивановой Е.В. сумму процентов за пользование чужими денежными средствами по статье 395 ГК РФ, начисленных на сумму 17 426 696 руб. 20 коп. по действующей ставке за период с 20.12.2022 по день фактического исполнения обязательства; – взыскать с ООО «Калинка» в пользу ИП Овод Л.А. сумму процентов за пользование чужими денежными средствами по статье 395 ГК РФ, начисленных на сумму 17 426 696 руб. 20 коп. по действующей ставке за период с 01.07.2021 по день фактического исполнения обязательства.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 07.02.2023, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.06.2023, исковые требования удовлетворены частично, суд взыскал с ответчика в пользу ИП Ивановой Е.В. 14 376 928 руб. 63 коп. ущерба, процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на сумму ущерба в размере 14 376 928 руб. 63 коп. на основании статьи 395 ГК РФ со дня вступления в законную силу решения суда по день фактического исполнения обязательства, а также 143 871 руб. 00 коп. расходов по уплате государственной пошлины. Взыскано с ООО «Калинка» в пользу ИП Овод Л.А. 14 376 928 руб. 63 коп. ущерба, процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на сумму ущерба в размере 14 376 928 руб. 63 коп. на основании статьи 395 ГК РФ со дня вступления в законную силу решения суда по день фактического исполнения обязательства. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе ООО «Калинка» просит решение Арбитражного суда Самарской области и постановление апелляционной инстанции отменить, направить дело на новое рассмотрение, по основаниям, изложенным в кассационной жалобе.

Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 АПК РФ.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ по доводам, изложенным в кассационной жалобе.

Как следует из материалов дела, 27.05.2013 между ИП Ивановой Е.В. (арендодатель 1), ИП Овод Л.А. (арендодатель 2) и ООО «Калинка» (прежнее наименование – ООО «Пивоварня 1», арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества № 1 (далее – договор), по условиям которого арендодатели обязуются предоставить арендатору во временное владение и пользование (в аренду) недвижимое имущество: нежилое здание для ресторана и мини-пивоваренный завод, назначение: нежилое здание, площадью 1966,3 кв. м, этажность: 2, литера Б, по адресу: Самарская область, г. Самара, Октябрьский район, Московское шоссе, д.2в, в состоянии, позволяющем осуществлять его нормальную эксплуатацию в целях, указанных в пункте 1.2. договора и соответствующем требованиям действующего законодательства в отношении охраны окружающей среды, санитарных норм, пользования землей, стандартов строительства, пожарной и электробезопасности.

Согласно пункту 1.2. договора объект предоставляется арендатору в целях оказания услуг общественного питания (ресторан) и производства пива (размещение мини пивоварни), торговли, размещение офисов, проведения маркетинговых и рекламных акций, концертно-зрелищных и культурно-развлекательны мероприятий, а также для складских, технических, культурно-развлекательных и административных целей, связанных с деятельностью по размещению и эксплуатации ресторана.

Объект передан в пользование арендатора по акту приема-передачи недвижимого имущества от 27.05.2013.

Пунктом 3.2.6 договора аренды установлено, что арендатор имеет право: использовать прилегающую территорию в качестве размещения летнего кафе, а также стоянки автотранспорта.

Согласно представленным в дело свидетельствам, истцы являются сособственниками земельного участка под зданием.

Договор аренды и все вышеперечисленные дополнения к нему были зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости.

Пунктом 4.4 договора аренды стороны предусмотрели, что возврат (передача) объекта и энергопринимающих устройств арендатором обратно арендодателям осуществляется по правилам пунктов 4.1 - 4.3 договора, в течение 10 дней с момента прекращения договора.

Пунктами 4.1 - 4.3 договора предусмотрена передача объекта по акту приема-передачи с отражением технического состояния объекта на момент передачи, его недостатков, показаний приборов учета. Пунктом 4.5 договора сторонами установлено, что по окончании срока действия договора арендатор обязан вернуть объект с учетом всех неотделимых улучшений, произведенных арендатором в помещении с согласия арендодателей, а также с учетом износа объекта и неотделимых улучшений, и энергопринимающие устройства с учетом нормального износа.

05 февраля 2015 года сторонами подписано дополнительное соглашение к договору, которым стороны в связи с внесением изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, изменили площадь арендуемого объекта до 1954,6 кв. м.

Дополнительным соглашением от 01.12.2016 к договору пункт 3.2.6 договора изменен изложен в новой редакции: арендатор имеет право использовать прилегающую территорию для размещения летнего кафе (бара-кулинарии), летней террасы, а также стоянки автомобилей.

Также договор был дополнен пунктом 4.6, содержащим условие о том, что по окончанию срока действия договора все неотделимые улучшения объекта, включая летнюю террасу, переходят в общую долевую собственность арендодателей без выплаты компенсации их стоимости арендатору.

Решением единственного участника ООО «Пивоварня 1» от 07.02.2020 изменено наименование общества на ООО «Калинка», утвержден Устав в новой редакции.

Изменения наименования юридического лица зарегистрированы в Едином государственном реестре юридических лиц. Дополнительным соглашением от 01.10.2020 стороны, руководствуясь пунктом 6.3 договора, расторгли договор с 15.01.2021.

Пунктом 6 данного дополнительного соглашения от 01.10.2020 стороны определили, что арендатор передает арендодателю арендованное по договору нежилое здание с прилегающей территорией без приведения в первоначальное состояние (за исключением демонтажа террасы) по акту приема-передачи недвижимого имущества, который прилагается к настоящему соглашению и является его неотъемлемой частью.

Стороны указали, что арендатор имеет право демонтировать все отделимые улучшения, произведенные последним в нежилом здании. Дополнительным соглашением от 30.12.2020 стороны пришли к соглашению о переносе даты расторжения договора на 15.02.2021. Дополнительным соглашением от 09.02.2021 стороны пришли к соглашению о переносе даты расторжения договора аренды на 15.03.2021.

Согласно пункту 6 дополнительного соглашения от 09.02.2021 стороны оговорили, что в срок до 18.03.2021 арендатор передает арендодателям арендованное по договору нежилое здание с прилегающей территорией без приведения в первоначальное состояние за исключением демонтажа террасы, по акту приема-передачи недвижимого имущества.

Также арендатор имеет право демонтировать все отделимые улучшения, произведенные последним в нежилом здании.

Таким образом, договор прекратил свое действие с 15.03.2021 по соглашению сторон. Согласно акту приема-передачи от 27.05.2013 нежилое помещение было передано арендатору.

При приеме нежилого помещения каких-либо заявлений и претензий со стороны арендатора о неудовлетворительном состоянии объекта аренды в адрес истцов не поступало, описано в акте принимаемое имущество.

В материалы дела представлен акт осмотра объекта от 22.03.2021, из которого следует, что комиссией в составе собственников (арендодателей) Овод Л.А., Ивановой Е.В. и представителя арендодателей Пронина В.Е. произведен осмотр состояния имущества: ресторан и мини-завод, назначение нежилое здание площадью 1954,6 кв. м, количество этажей 2, адрес г. Самара, Московское шоссе, д. 2В, переданного по договору. В акте указано, что в ходе осмотра были выявлены следующие нарушения: захламленность помещений 1 и 2 этажа; разрушение конструкций пола 1 этажа; утрата целостности перегородок и внутренних стен; утрата черновой отделки после демонтажа декора на стенах; утрата общеобменной системы вентиляции; утрата системы внутреннего пожаротушения; утрата внутренних сетей электроснабжения, освещения, автоматической пожарной сигнализации и управления эвакуацией; утрата приборов отопления; утрата работоспособности системы канализации; нарушение целостности кровли в местах прохода демонтированных коммуникаций; утрата архитектурного облика фасада здания; утрата элементов благоустройства прилегающей территории; возведенная арендатором терраса не демонтирована, находится в процессе разбора (демонтажа); в помещении на 1 и 2 этажах располагается имущество ООО «Калинка», а именно: кухонные металлические стеллажи, полки; в помещении на 1 и 2 этажах сотрудники ООО «Калинка» производят демонтаж неотделимых улучшений, сбор имущества; в помещении располагаются сотрудники ООО «Калинка». В акте проставлены подписи Ивановой Е.В., Овод Л.А., Пронина В.Е.

Согласно акту экспертного обследования от 30.04.2021 № 1-04/21 стоимость ремонтно-восстановительных работ для восстановления потребительской ценности и возможности его безаварийной эксплуатации нежилого здания по адресу: г. Самара, Октябрьский район, Московское шоссе, 2В составила 39 051 835 руб. 32 коп.

Ссылаясь на то, что ответчиком причинен ущерб, в связи с ухудшением возвращаемого нежилого здания, выразившийся в демонтаже отделимых и неотделимых улучшений, истцы 08.04.2021 направили в адрес ответчика претензию с требованием о возмещении суммы убытков.

Удовлетворяя требования суды пришли к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения и мотивировали судебные акты тем, что согласно выводам экспертов стоимость ремонтно-восстановительных работ, возникших в результате демонтажа отделимых и неотделимых улучшений, произведенных в нежилом здании, расположенном по адресу: г. Самара, Московское шоссе, д. 2в, составляет 28 753 857 руб. 25 коп. из них: 25 035 037,13 руб. ремонтно-восстановительные работы инженерных систем, внутренней отделки; 1 778 446,00 руб. ремонтно-восстановительные работы прилегающей территории, крылец (конструкций); 1 940 374,12 руб. ремонтно-восстановительные работы по монтажу радиаторов, труб отопления.

Согласно пункту 4.5. договора по окончании срока действия договора арендатор обязан вернуть объект с учетом всех неотделимых улучшений, произведенных арендатором в помещении с согласия Арендодателей, а также с учетом нормального износа объекта и неотделимых улучшений и энергопринимающих устройств с учетом нормального износа.

В пункт 4.5 договора сторонами изменений не вносились, дополнительных соглашений не заключалось. Таким образом обязанность арендатора передать объект с учетом нормального износа в соответствии с условиями договора с учетом всех неотделимых улучшений прямо предусмотрена договором аренды.

Выявленные дефекты после демонтажа ответчиком оборудования и мебели, а также произведенный демонтаж неотделимых улучшений не позволяет истцам дальнейшее использование объекта по его назначению.

Между тем выводы судов являются преждевременными, судами первой и апелляционной инстанций не принято во внимание следующее.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно пункту 1 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

По настоящему делу, спор возник между сторонами при передаче спорного объекта аренды от арендатора арендодателю. Арендатор демонтировал отделимые и неотделимые улучшения согласно условиям договора с учетом всех дополнительных соглашений. Арендодатель указывает на необходимость приведения восстановительных работ и невозможность пользования объектом после демонтажа.

В силу пункта 2 статьи 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Возмещение убытков является мерой гражданско-правовой ответственности, поэтому лицо, требующее их возмещения, должно доказать факт нарушения права, наличие и размер понесенных убытков, причинную связь между нарушением права и возникшими убытками. Между противоправным поведением одного лица и убытками, возникшими у другого лица, чье право нарушено, должна существовать прямая (непосредственная) причинная связь.

Недоказанность одного из указанных фактов свидетельствует об отсутствии состава гражданско-правовой ответственности.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в абзаце третьем пункта 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ», по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу пункта 1 статьи 15 ГК РФ в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить.

В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.

Согласно статье 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе (часть 2).

Определением Арбитражного суда Самарской области от 01.04.2022 для решения вопросов, требующих специальных познаний при рассмотрении настоящего спора, была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам Апанасову Максиму Геннадьевичу и Касимовой Анне Владимировне, членам общества с ограниченной ответственностью «Самарское бюро экспертиз и исследований» (юридический адрес: 443095, н. Самара, ул. Ташкентская, д. 194, комн. 15).

Этим же определением судом перед экспертами поставлен вопрос, какова стоимость ремонтно-восстановительных работ, возникших в результате демонтажа отделимых и неотделимых улучшений, произведенных в нежилом здании, расположенном по адресу: г. Самара, Московское шоссе, д. 2в.

Удовлетворяя требования суды указали, что демонтаж отделимых и неотделимых улучшений подтверждается экспертизой и установленный размер затрат арендодателей на возврат арендованного имущества в первоначальное состояние соответствует выводам экспертизы.

Ответчик не согласился с выводами судебной экспертизы от 09.09.2022 № 22-45, подготовленными экспертами ООО «Самарское бюро экспертиз и исследований», подготовленного экспертами Апанасовым М.Г., Касимовой А.В. и Ореховой Д.Ю., представил рецензию на экспертизу, указал в возражениях свои доводы, которые были отклонены судами не учитывая имеющиеся противоречия указанных в постановлении по выводам экспертного заключения и установленным обстоятельствам экспертизой.

Из акта приема-передачи от 27.05.2013 следует наличие неровных кирпичных стен в залах, а в офисах стены частично имеют механические повреждения, трещины, также имеется нарушение лакокрасочных покрытий. Полы в залах – отполированный бетон. На 2 этаже в зале потолок отсутствует.

При сопоставлении акта приема-передачи недвижимого имущества от 27.05.2013 с таблицей №1 заключения эксперта от 09.09.2022 № 22-45 экспертами указываются стоимость иных материалов, которые необходимо использовать для восстановительных работ.

Судами при рассмотрении спора не принято во внимание указание ответчиком на подписание 01.12.2016 сторонами дополнительного соглашения к договору аренды недвижимого имущества от 27.05.2013 № 1 которым было согласовано (пункт 1.3.) использование прилегающей территории для размещения летнего кафе (бара-кулинарии), летней террасы, что являлось фактическим согласованием второй крупной реконструкции здания истцов, произведенной в 2017 году, в результате которой был демонтирован мини-пивоваренный завод «Три Оленя» на 1 этаже и весь первый.

Кроме того согласованием указанной реконструкции было заключение ответчиком договора коммерческой концессии от 20.01.2017 № С-К-01-17, заключенного между ООО «Бизнес Профи» (Правообладатель) и ООО «Пивоварня 1» (прежнее наименование ООО «Калинка») (Пользователь), которым разрешалось использование знаков, символики и упоминания бренда ресторанов «Чайхона №1». Аналогичное условие содержится в Лицензионном договоре от 20.01.2017 № С-Л-01-17, заключенном между ИП Абдурахимов Т.Р. (Лицензиар) и ООО «Пивоварня 1» (прежнее наименование ООО «Калинка») (Лицензиат).

Также в заключении эксперты устанавливают, что на объекте экспертизы проведены работы по полной смене системы отопления и замена оборудования в котельной.

Необходимость данных работ при восстановительных работах после демонтажа неотделимых улучшений экспертами не анализируется, более того, она полностью не согласуется с состоянием данных систем, зафиксированных в акте экспертного исследования от 30.0.42021 № 1-04/21, выполненного экспертом ООО «Проектное бюро» Игнатьевым П.В., которое приведено экспертами в качестве источника получения доказательств (стр. 53-54 заключения эксперта).

По системе отопления эксперт Игнатьев П.В. на момент проведения осмотра фиксирует демонтаж приборов отопления и частичную утрату распределительных трубопроводов.

По оборудованию котельной эксперт Игнатьев П.В. фиксирует ограниченно-работоспособное состояние системы автоматического управления горелками газовых котлов в связи с тем, что они «не отлажены», а газовые котлы «требуют ревизии, ремонта и обслуживания».

Таким образом, информация о полном демонтаже приборов отопления опровергается экспертным исследованием от 30.0.42021 № 04/21. Представленная в материалы дела фотофиксация от 2021 года, на которых зафиксировано частичный демонтаж радиаторов, на некоторых фото зафиксированы радиаторы двух типов.

Судами не учтено, что стороны спора при заключении спорного договора аренды и многочисленных дополнительных соглашений к договору аренды пришли к соглашению о следующем.

Пунктом 4.5 договора сторонами было установлено, что по окончании срока действия договора арендатор обязан вернуть объект с учетом всех неотделимых улучшений, произведенных Арендатором в помещении с согласия арендодателей, а также с учетом износа объекта и неотделимых улучшений, и энергопринимающие устройства с учетом нормального износа.

Дополнительным соглашением от 01.10.2020 к договору аренды стороны, руководствуясь пунктом 6.3 договора, договорились расторгнуть с 15.01.2021 договор аренды недвижимого имущества от 27.05.2013 № 1.

Впоследствии, согласно пункту 6 дополнительного соглашения от 09.02.2021 стороны дополнительно и применительно к конкретной дате окончания срока действия договора – 15.03.2021 оговорили, что в срок до 18.03.2021 арендатор передает арендодателям арендованное по договору нежилое здание с прилегающей территорией без приведения в первоначальное состояние за исключением демонтажа террасы, по акту приема-передачи недвижимого имущества. Также арендатор имеет право демонтировать все отделимые улучшения произведенные последним в нежилом здании.

Кроме того, ответчиком в материалы дела представлена консультация специалиста (рецензия) № 14-10/р Союз строительных экспертов на заключение эксперта № 22-45 ООО «Самарское бюро экспертиз и исследований» Апанасовым М.Г., Касимовой А.В., Ореховой Д.Ю. по результатам проведенного рецензирования судебной экспертизы, которое судами было отклонено по мотиву невозможности объективно оценить рецензентом реальное состояние объекта исследования и без визуального осмотра при оценке данного объекта, без оценки доводов изложенных в рецензии.

Между тем в пояснениях ответчиков и ходатайстве о замене экспертов представленных в материалы настоящего дела, указывалось на отсутствие эксперта Касимовой А.В. при осмотре спорного объекта, которой судом было поручено проведение экспертизы, присутствовало два помощника эксперта, которые помогали производить замеры и фотофиксацию объекта, но не были указаны экспертом Апанасовым М.Г. в акте осмотра от 24.04.2022 № 22.

Указанные действия эксперта не соответствуют пункту 4 резолютивной части определения Арбитражного суда Самарской области от 01.04.2022 и абзацу 1 статьи 24 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации». В последствии экспертами производились осмотры помещения 22.04.2022, 06.05.2022 и 15.06.2022 однако не указано какими замерами руководствовались эксперты при определении размера стоимости восстановительного ремонта.

В материалы дела неоднократно ответчиком представлялись различные пояснения и ходатайства о невозможности самим произвести замеры повреждений, по акту приема передачи от 18.03.2021 спорный объект был передан арендодателям, во время производства замеров экспертом было отказано в проведении видеофиксации результатов замеров.

Так в пояснениях (т.8., л.д.6-16) указано о невозможности определить места расположения и объемы повреждений помещений нежилого здания по подготовленным экспертами планам помещений и описанием состояния исследуемого объекта (рис.2-рис.58, стр.8-стр.50 Заключения экспертизы).

Объемы по результатам обмерочных работ, зафиксированные на указанных рисунках не совпадают с объектами отделки.

В помещениях, в которых, согласно таблице №1, требуется ремонтно-восстановительные работы на всей площади стен, полов и потолков, – экспертами не приводится доводов о необходимости таких объемов.

Несоответствие обмерочных работ указанных в таблице № 1, противоречит площадям, указанным в техническом паспорте на здание и сведениям в договоре аренды.

Кроме того, результаты обмерочных работ по фасаду здания, кровли, инженерным коммуникациям, прилегающей территории в заключении эксперта отсутствуют.

Данная информация не отражена ни в актах осмотра, ни в таблице № 1 заключения эксперта, что делает невозможным проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о нарушении экспертами абзаца 2 статьи 8 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Также ответчиком неоднократно указывалось во время разбирательства спора в суде первой и апелляционной инстанции, что в стоимость ремонтно-восстановительных работ в нежилом здании, вошли фасад здания, кровля, три крыльца, конструкция г-образной формы (площадка), временный павильон (помещение № 33), прилегающая территория (стр. 51 заключения эксперта).

При этом, прилегающая территория (земельный участок на расстоянии 8 метров от стены здания), конструкция г-образной формы (площадка) и временный павильон (помещение №33) не относились к объекту исследования (стр. 5 заключения эксперта).

Более того, согласно условиям пункта 1.3. дополнительного соглашения от 01.12.2016 к договору аренды недвижимого имущества от 27.05.2013 № 1, было согласовано использование прилегающей территории для размещения летнего кафе (бара-кулинарии), которым и является временный павильон (помещение №33), то есть временный павильон установлен за счет ответчика и не принадлежит истцу ни на каком праве и не является объектом исследования, но стоимость его восстановления включена в экспертное заключение № 2245.

Однако экспертами учтена стоимость работ по полной замене системы вентиляции и дымоудаления, полная замена системы электроснабжения и пожарной сигнализации при наличии в нежилом здании вентиляционных магистралей, искусственного освещения и электропроводки. Отсутствие отдельных участков сетей не свидетельствует о необходимости полной замены и взыскании с ответчиков стоимости предусматривающую полную замену всех сетей.

При этом указание экспертов о том, что освещение функционирует только в санитарных узлах, опровергается приложенными к экспертному заключению фотографиями, из которых видно, что свет есть в коридорах.

Кроме того экспертами учтена стоимость работ по монтажу радиаторов, труб отопления, не смотря только на частичную утрату распределительных трубопроводов и зафиксированный частичный демонтаж радиаторов, что подтверждается представленным истцами актом экспертного обследования от 30.04.2021 № 1-04/21.

Экспертами не обоснованы объемы работ по кровле нежилого здания, при отсутствии визуальных повреждений именно кровли нежилого здания, а не временного павильона, который к зданию не имеет отношения.

Экспертиза предусматривает объем восстановительных работ в размере 77,61 кв. м, необходимость полной замены кровли с заменой обрешетки и заменой теплоизоляционного слоя, устройства прокладочной пароизоляции на всей площади при видимом локальном повреждении. Имеется только отсутствие герметичности в месте примыкания к стене здания, но данное повреждение носит локальный характер.

Так экспертами применялся показатель для расчета затрат по ремонту кровли УПВРК 2.1-01-013 - «Ремонт скатной крыши с полной заменой покрытия из листовой стали. Полная замена обрешетки. Устройство прокладочной пароизоляции. Замена теплоизоляционного слоя из минераловатных плит».

Также экспертами не мотивирована необходимость капитального ремонта фасада площадью 342 кв. м, с заменой всех слоев при повреждениях только в части места крепления демонтированной террасы.

В расчетной таблице № 2 эксперты используют для расчета стоимостной показатель УПВРК 1.2-07-002, для кровли -2.1-01-013.

Показатель УПВРК 1.2-07-002 - «Ремонт лицевой поверхности наружных кирпичных стен. Ремонт наружных откосов. Утепление фасадов по системе «ЛАЭС» (толщина утеплителя 80 мм)». Данный показатель включает работы по отделке откосов - экспертами не обоснована необходимость включения в состав работ по восстановлению фасада работу по ремонту откосов.

В заключении экспертизы № 22-45 отражена площадь в 501,15 кв. м. необходимая для ремонта покрытия из тротуарной плитки, хотя повреждениям подвержена площадь в районе 15%, повреждения не локализованы в конкретном месте, а имеют хаотичное расположение на местности.

Согласно дополнительного соглашения от 09.02.2021 к договору аренды, арендатор имел право демонтировать террасу и передать арендодателям арендованное но договору нежилое здание с прилегающей территорией без приведения в первоначальное состояние.

Арендодатель принял на себя обязательство выполнить необходимые ремонтные работы по устранению этих недостатков за свой счет.

Данное обстоятельство судом при вынесении решения не исследовалось и не было предметом обсуждения.

Согласно положениям частей 4 и 5 статьи 71 АПК РФ заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами.

В соответствии с пунктом 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 АПК РФ. При этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 АПК РФ).

В силу статьи 71 АПК РФ доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности (часть 3).

Таким образом, заключение экспертизы не обязательно, но должно оцениваться не произвольно, а в совокупности и во взаимной связи с другими доказательствами.

Согласно статье 64 АПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела (часть 1).

В качестве доказательств допускаются письменные и вещественные доказательства, объяснения лиц, участвующих в деле, заключения экспертов, консультации специалистов, показания свидетелей, аудио - и видеозаписи, иные документы и материалы (часть 2).

Доказательства по делу также должны соответствовать критериям относимости и допустимости (статья 67, 68 АПК РФ).

Когда сведения о фактах не соответствуют перечисленным выше требованиям, они не принимаются судом в качестве доказательства. Лишь в этом случае на суд не возлагается обязанность по их исследованию и оценке, в остальных ситуациях суд обязан исследовать и оценить принятые доказательства, чтобы правильно и законно разрешить спор, обеспечив соблюдение прав его участников и принципа состязательности (определение Верховного Суда Российской Федерации от 13.09.2022 № 20-КГ22-11-К5).

Вместе с тем понятие неотделимых улучшений дано в пункте 2 статьи 623 ГК РФ, в соответствии с которым в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Следовательно для оценки судом того факта, являются ли улучшения, осуществленные ответчиком в арендованных помещениях, отделимыми либо неотделимыми, необходимо суду дать оценку и определить степень возможного вреда арендованному имуществу при демонтаже улучшений.

Однако при производстве судебной экспертизы эксперты при определении причинения повреждений арендованному имуществу при демонтаже улучшений, не устанавливали возможность или отсутствие такой возможности демонтировать улучшение без причинения технического, физического и иного вреда объекту аренды и не определили объем повреждений, конкретную стоимость связанную с демонтажем улучшений, что и явилось основанием для вывода о том что необходимо восстанавливать здание и прилегающую территорию в больших площадях.

Также при проведении судебной экспертизы эксперт вышел за пределы поставленного вопроса, включил в размер ущерба ремонтно-восстановительных работ прилегающую территорию, 3 крыльца и здание фасада.

Следовательно, цель назначения судебной экспертизы с учетом указанного выше не достигнута.

Однако суды не учли и не исследовали, не дали оценки указанным обстоятельствам.

В силу изложенного суд кассационной инстанции приходит к выводу, что обжалуемые судебные акты приняты без установления юридически значимых обстоятельств, без исследования судами всех существенных обстоятельств спора, которые входят в предмет исследования и установления судом исходя из предмета и основания исковых требований (статьи 6, 8, 9, 49, 170 АПК РФ).

Указанные нарушения не могут быть устранены судом кассационной инстанции, поскольку для этого требуется установление фактических обстоятельств дела посредством исследования и оценки доказательств.

Такими полномочиями суд кассационной инстанции в силу положений статьи 287 АПК РФ не наделен, в связи с чем обжалуемые судебные акты согласно пункту 3 части 1 статьи 287, части 1 статьи 288 АПК РФ подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Ответчиком было заявлено о применении судом сроком давности.

В соответствии с положениями статей 195, 196 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Согласно статье 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе удовлетворении исковых требований.

Судом правомерно отклонены доводы ответчика об истечении срока исковой давности, поскольку поданные иски о взыскании убытков связаны с недостатками при возвращении арендованного здания, после прекращения арендных отношений, которое по мнению истцов непригодно к использованию, что и послужило обращению истцов за защитой нарушенных прав в суд.

В силу пункта 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, чего в настоящем случае сделано не было.

Принимая во внимание указанные обстоятельства, материалы дела указывают о ненадлежащем исполнении ответчиком обязанности по возврату имущества из арендного пользования в предусмотренном в договоре аренды надлежащем состоянии, пригодном для дальнейшего использования.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, принять меры для полного и всестороннего исследования доказательств и установления обстоятельств дела, разрешить спор при правильном применении норм материального и процессуального права, а также рассмотреть вопрос о распределении судебных расходов, в том числе по кассационной жалобе.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 07.02.2023 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.06.2023 по делу № А55-19383/2021 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1, 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья В.А. Карпова

Судьи Н.Н. Королёва

И.Р. Нагимуллин