Гражданский кодекс часть 1

на постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2017 (председательствующий судья Романенко С.Ш., судьи Балакирева Е.М., Николаева С.Ю.)

по делу № А55-19534/2016

по иску общества с ограниченной ответственностью «Априори», г. Тольятти, к мэрии городского округа Тольятти, г. Тольятти, о признании права собственности на здание торгового центра, третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара, Министерство строительства Самарской области, г. Самара, Государственная инспекция строительного надзора Самарской области, г. Самара,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Априори» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к мэрии городского округа Тольятти (далее – мэрия) о признании права собственности на реконструированный объект недвижимости: здание торгового центра, назначение: нежилое здание , этажность 4, в том числе подземный этаж 1, общей площадью 1696,9 кв. м, расположенного по адресу: Самарская область, Центральный район, Автозаводское шоссе, (Центральный район), д. 22а, кадастровый номер 63:09:0301165:554.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 25.01.2017 требования общества удовлетворены. Суд признал право собственности общества на реконструированный объект недвижимости.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2017 решение Арбитражного суда Самарской области от 25.01.2017 отменено, принят новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Общество, обжалуя постановление апелляционного суда, в кассационной жалобе просит его отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права.

Администрация в отзыве просит в удовлетворении кассационной жалобы отказать, полагая постановление апелляционного суда правильным.

Арбитражный суд Поволжского округа, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность постановления апелляционного суда, считает его подлежащим оставлению без изменения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, обществу принадлежит на праве собственности нежилое здание «Торговый центр» площадью 1005.1 кв. м, расположенный по вышеуказанному адресу.

Право собственности на здание подтверждается выпиской из реестра от 20.07.2016 № 63/174/700/2016-4174.

Здание торгового центра расположено на земельном участке площадью 4481 кв. м, кадастровый номер 63:09:0301136:57, принадлежащем обществу на праве собственности (свидетельство о праве собственности от 27.03.2013 63-АК N 192692).

Мэрией обществу выдано разрешение от 25.12.2015 № 63-302-897-2015 на реконструкцию здания торгового центра. Экспертиза проектной документации проведена ООО «Межрегиональный центр «Эксперт». Положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации 77-1-4-0045-15, утверждено генеральным директором ООО Межрегиональный центр «Эксперт» от 23.08.2015.

Распоряжением мэрии от 29.10.2013 № 7219-p/5 утвержден градостроительный план N RU63 302000-00000000000013 786 земельного участка с кадастровым номером 63:09:0301136:57. Строительные работы по реконструкции здания выполнялись, в соответствии с договором строительного подряда от 22.12.2015 № 08/132/2015А-П, заключенного с ООО ТД «Ставропольхимстрой».

Общество обратилось в Государственную инспекцию строительного надзора Самарской области (далее – строительная инспекция) с извещением от 23.03.2016 № 1589 о начале реконструкции.

Письмом строительной инспекции от 30.03.2016 № ГИСН-01-34/574 обществу сообщено, что извещение о начале работ предоставлено несвоевременно, работы завершены и при указанных обстоятельствах отсутствуют основания для осуществления государственного строительного надзора за строительством данного объекта в порядке, установленном действующим законодательством и выдаче последующего заключения о соответствии.

12.04.2016 общество обратилось в мэрию с заявлением о выдаче разрешения на ввод законченного строительством объекта в эксплуатацию.

Уведомлением мэрии от 20.04.2016 № 2982/5 обществу отказано в предоставлении государственной услуги: выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства торговый центр, на земельном участке кадастровый номер 63:09:0301136:57, расположенном по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Центральный район, Автозаводское шоссе, д. 22а, в связи с отсутствием заключения органа государственного строительного надзора о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, предусмотренного частью 9 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Обращаясь в арбитражный суд, общество ссылалось на следующие обстоятельства.

Согласно технического плана здания с учетом изменений в нем, произведенных в результате реконструкции объекта (кадастровый номер 63:09:0301165:554) общая площадь объекта увеличилась до 1696,9 кв. м, количество этажей 4, в том числе подземных 1. Однако в связи, с отсутствием разрешения на ввод реконструированного нежилого здания торгового центра в эксплуатацию, зарегистрировать в установленном порядке изменения в здании, произведенные в результате реконструкции, на праве собственности за обществом не представляется возможным.

Реконструированное здание находится в пределах земельного участка, принадлежащего обществу, правопритязания третьих лиц на земельный участок и здание торгового центра отсутствуют. Реконструкция здания торгового центра осуществлена по договору подряда от 22.12.2015 № 08/12/2015АП, заключенного обществом с обществом с ограниченной ответственностью ТД «Ставропольхимстрой», которое имеет необходимые свидетельство С-092-63-011-0043 на выполнения строительных работ, оказывающих влияние на безопасность, объектов капитального строительства. Проведение строительных работ по реконструкции здания, в соответствии с проектной документацией, подтверждается, подписанным сторонами актом приемки выполненных работ по форме КС-2.

Общество является заказчиком реконструкции и собственником реконструированного объекта.

По результатам исследования выдано заключение по обследованию несущих и ограждающих конструкций здания торгового центра, согласно которого объект полностью соответствует требованиям, установленным в разрешении на строительство, градостроительном плане земельного участка и проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности, требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, объект пригоден для дальнейшей эксплуатации.

Заключением от 18.04.2016 № 013-2016, выполненного ООО «ПожТехСервисАудит», имеющим свидетельство об аккредитации от 12.04.2013 № 660/B/0506, подтверждено, что в здании торгового центра выполнены условия соответствия объекта защиты требованиям пожарной безопасности, реконструкция, выполненная в торговом центре не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Экспертным заключением ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Самарской области» от 31.05.2016 № 3943 здание пристроя и надстроя к торговому центру соответствует санитарным нормам и правилам.

В соответствии с градостроительным планом № RU63302000-00000000000013786 земельного участка, объект недвижимости соответствует градостроительному регламенту территориальной зоны.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, исходил из доказанности материалами дела оснований, предусмотренных статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, для признания права собственности.

Отменяя решение суда первой инстанции, и отказывая в иске, суд апелляционной инстанции исходил из того, что нижестоящий суд не учел, что в силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой признается здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Для признания постройки самовольной достаточно наличия хотя бы одного из указанных признаков.

В соответствии с пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации. Получению разрешения на строительство предшествует подготовка проектной документации, которая представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально- технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта. Проектная документация должна осуществляться на основании результатов инженерных изысканий, градостроительного плана земельного участка, в соответствии с требованиями технических регламентов, техническими условиями, разрешением на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения.

Из указанных положений следует обязанность суда проверять факт обращения застройщика за получением разрешения на строительство (ввод в эксплуатацию), а также основания, в силу которых он таких разрешительных документов не получил, указанные обстоятельства также являются важными для разрешения таких споров с целью установления намерения застройщика возвести спорную постройку в соответствии с требованиями закона.

12.04.2016 истец обращался за получением разрешения на ввод в эксплуатацию спорного объекта. Однако, мэрией уведомлением от 20.04.2016 № 2982/5 отказано в предоставлении государственной услуги, по основанию отсутствия заключения органа государственного строительного надзора о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, предусмотренного частью 9 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Доказательств оспаривания в судебном порядке бездействия или иного неправомерного поведения уполномоченного органа, признания его не соответствующим закону, суду представлено не было.

Таким образом, требование общества фактически направлены на обход административного порядка возникновения права собственности на вновь созданный объект недвижимости.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что отсутствие заключения органа государственного строительного надзора о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, а также отказ мэрии в выдаче разрешения на ввод спорного объекта в эксплуатацию не препятствуют в признании права собственности на такой объект недвижимости в судебном порядке на основании пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку спорный объект недвижимости построен на земельном участке, предоставленном для этих целей на основании разрешения на строительство и не создает угрозы для жизни и здоровья граждан, несостоятелен.

Из положений статьи 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации, градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.

В части 3 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлен исчерпывающий перечень документов, необходимых для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

В силу пункта 9 части 3 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации заключение органа государственного строительного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора) о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, заключение федерального государственного экологического надзора в случаях, предусмотренных частью 7 статьи 54 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 1 части 1 статьи 54 Градостроительного кодекса Российской Федерации государственный строительный надзор осуществляется при: строительстве объектов капитального строительства, проектная документация которых подлежит экспертизе в соответствии со статьей 49 настоящего Кодекса либо является типовой проектной документацией или ее модификацией.

Пунктом 1 части 6 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию является: отсутствие документов, указанных в части 3 настоящей статьи.

Таким образом, общество при подаче заявления в мэрию о выдаче разрешения на строительство обязано было представить заключение органа государственного строительного надзора, однако, не представило такого заключения, что не оспаривалось представителем общества.

Согласно позиции, изложенной в «Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством», утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель. Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

Аналогичные подходы изложены в постановлениях Арбитражного суда Поволжского округа от 20.06.2017 по делу № А55-18757/2015, от 31.08.2017 по делу № А55-17081/2016.

Ссылка общества на представленное заключение от 18.04.2016 № 013-2016, выполненное ООО «ПожТехСервисАудит», согласно которому спорный объект недвижимости не нарушает права и законные интересы других лиц, не создают угрозу для жизни и здоровья граждан, несостоятельна, поскольку данный документ не подтверждает, что истцом предпринимались меры по легализации спорного объекта недвижимости в установленном законом порядке.

Представленное истцом заключение ООО «Капитальный проект», из которого следует, что спорный объект полностью соответствует требованиям, установленным в разрешении на строительство, градостроительном плане земельного участка и проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности, требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, объект пригоден для дальнейшей эксплуатации признан апелляционным судом ненадлежащим доказательством соответствия выполненных работ по реконструкции спорного объекта проекту, поскольку на рассмотрение экспертам не была предоставлена исполнительная документация, а обследование объекта произведено поверхностно без анализа качества примененных материалов и технологий при строительных работах.

Считать, что при оценке доказательств судом апелляционной инстанции были нарушены нормы права, оснований не имеется.

В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательств, опровергающих указанные выводы апелляционного суда, кассатором не представлено.

Иных доводов, являющихся в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемого судебного акта, в кассационной жалобе не приведено.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2017 по делу № А55-19534/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки предусмотренные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья С.Ю. Муравьев

Судьи В.А. Карпова

В.А. Петрушкин