Гражданский кодекс часть 1

по исковому заявлению Департамента управления имуществом городского округа Самара к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о взыскании 100 980 руб. 12 коп.,

и по встречному иску индивидуального предпринимателя ФИО2 к Департаменту управления имуществом городского округа Самара, об изменении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

Департамент управления имуществом городского округа Самара (далее – Департамент) обратился в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ИП ФИО2) о взыскании 100 980 руб. 12 коп., из них 55 646 руб. 94 коп. – долг по арендной плате по договору аренды земельного участка от 30.10.1997 № 28900 за период с 01.04.2018 по 30.06.2019, 45 333 руб. 18 коп. – пени за несвоевременную оплату за период с 17.04.2018 по 30.06.2019.

ИП ФИО2 обратился в Арбитражный суд Самарской области с встречным исковым заявлением к Департаменту, в соответствии с которым просил: – изменить договор аренды от 30.10.1997 № 28900, а именно, дополнить его следующим условием: «Размер арендной платы за земельный участок начиная с 12.08.2017 составляет сумму равную земельному налогу за этот земельный участок с учетом занимаемой сооружением площади. Этот размер арендной платы применяется до снятия с земельного участка ограничений права на приобретение его в собственность или до отмены или соответствующего изменения принципа учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права в Основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утв. постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582».

Решением Арбитражного суда Самарской области от 22.12.2020, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.03.2021, в удовлетворении первоначальных исковых требований отказано. Встречные исковые требования удовлетворены. Суд изменил договор аренды от 30.10.1997 № 28900, дополнив его следующим условием: «Размер арендной платы за земельный участок начиная с момента вступления решения суда в законную силу составляет сумму равную земельному налогу за этот земельный участок с учетом занимаемой сооружением площади. Этот размер арендной платы применяется до снятия с земельного участка ограничений права на приобретение его в собственность или до отмены или соответствующего изменения принципа учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права в Основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утв. постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 82».

В кассационной жалобе Департамент просит решение Арбитражного суда Самарской области и постановление апелляционной инстанции отменить, заявленные требования удовлетворить по первоначальному иску и отказать в удовлетворении встречных исковых требований, по основаниям, изложенным в кассационной жалобе.

Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ по доводам, изложенным в кассационной жалобе.

Как следует из материалов дела, 30.10.1997 между Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Самарской области и АООТ «Автотехобслуживание» заключен договор аренды № 28900 земельного участка общей площадью 400 кв. м, расположенного по адресу: г. Самара, Железнодорожный район, ул. Урицкого, ул. К. Маркса, для использования под павильон автоуслуг № 11 (далее – Участок).

Договор аренды № 28900 заключен на срок с 01.01.1997 по 01.01.1998. Согласно части 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

В соответствии с соглашением об уступке права требования от 29.03.2005, заключенным между Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Самарской области и Комитетом по управлению имуществом г. Самары (далее – Комитет), последнему перешло право требования по договору аренды от 30.10.1997 № 28900. В соответствии с уведомлением от 09.06.2005 № 15-07-15/38550, направленным Комитетом в адрес ЗАО «Автотехобслуживание» (ранее – АООТ «Автотехобслуживание») договор аренды от 30.10.1997 № 28900 зарегистрирован в Комитете под номером № 022203 З, а также изменяется порядок внесения арендной платы: арендатор перечисляет арендную плату за каждый месяц не позднее 10 числа текущего месяца.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 21.08.2017 право собственности на павильон №11 перешло от ЗАО «Автотехобслуживание» к ФИО2 28.07.2017.

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости объект недвижимого имущества – сооружение Павильон № 11 с кадастровым номером 63:01:010005:3879 расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 63:01:0000000:3418. Согласно сведениям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (выписка от 11.02.2020) данный земельный участок образован из земельного участка с кадастровым номером 63:01:0000000:31067, поставлен на кадастровый учет 22.05.2019, и находится в собственности муниципального образования городской округ Самара.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости (выписка от 16.11.2018) объект недвижимого имущества – сооружение Павильон № 11 с кадастровым номером 63:01:0109005:3879 ранее был расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 63:01:0000000:31067.

26 марта 2020 года ответчик обратился в Департамент с предложением о внесении в договор аренды изменений в части установления арендной платы в размере равном ставке земельного налога, исходя из принципа учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют (постановление Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 (ред. от 05.05.2017) «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности).

Письмом от 30.03.2020 Департамент отказал ответчику в подписания дополнительного соглашения.

Арбитражный суд кассационной инстанции, оставляя без изменения обжалованные судебные акты, исходит из установленных судом обстоятельств дела и следующих норм права.

В соответствии с пунктом 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие земельные участки: – предназначенные для строительства, реконструкции и (или) эксплуатации (далее – размещение) автомобильных дорог федерального значения, регионального значения, межмуниципального значения или местного значения (подпункт 7 пункта 5 статьи 27 ЗК РФ); – расположенные в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд (подпункт 13 пункта 5 статьи 27 ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, были дополнены принципом учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения посредством принятия Постановления Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 № 531 «О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582», которое вступило в силу 12.08.2017.

Согласно Постановлению № 531, вступившем в законную силу с 12.08.2017, Основные принципы определения арендной платы дополнены еще одним принципом № 7, предусматривающим, что арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из принципа наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абзац 4 пункта 2 статьи 450 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. На основании названной нормы, в судебном порядке договор может быть изменен/расторгнут при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Согласно пункту 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли является платным. Формами платы за пользование землей являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 424 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. В силу подпункта 2 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ (действующего с 01.03.2015) порядок определения размера арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, и участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации. Ранее (до 01.03.2015) аналогичные положения содержались в пункте 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие ЗК РФ»

Вместе с тем в пункте 1 статьи 39.7 ЗК РФ указано, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Такие принципы утверждены Постановлением № 582. Постановлением № 531, вступившим в законную силу с 12.08.2017, Основные принципы определения арендной платы дополнены еще одним принципом № 7, предусматривающим, что арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из принципа наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 29.12.2017 № 710 утверждены Методические рекомендации по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных Постановлением № 582.

В пункте 30 раздела 8 указанных Методических рекомендаций в целях применения принципа № 7 при определении арендной платы за земельные участки рекомендуется исходить из необходимости учета интересов лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством Российской Федерации (пункт 5 статьи 27 ЗК РФ) к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается.

В указанном случае при определении размера арендной платы за земельный участок целесообразно основываться на размере земельного налога, исчисляемого в отношении земельного участка, расположенного в том же муниципальном образовании, что и земельный участок, размер арендной платы за который определяется, используемого для сходных целей собственниками расположенных на нем зданий, сооружений и не отнесенного к землям, ограниченным в обороте (с учетом положений пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации).

Отказывая в удовлетворении заявленных требований по первоначальному иску и удовлетворяя требования по встречному иску, суды пришли к выводу о наличии правовых оснований и мотивировали судебные акты тем, что спорный земельный участок зарезервирован для государственных нужд Самарской области и предназначен для строительства проспекта Карла Маркса в соответствии с приказом Министерства транспорта и автомобильных дорог Самарской области от 15.06.2016 № 178.

В силу статьи 71 АПК РФ суд оценивает доказательства в их совокупности и взаимосвязи, осуществляя проверку каждого доказательства, в том числе с позиции его достоверности и соответствия содержащихся в нем сведений действительности.

При этом в судебном акте указываются не только результаты оценки принятых судом доказательств, но и мотивы, по которым было отказано в принятии иных доказательств.

Расчет арендой платы должен быть произведен с учетом принципа № 7. Ответчиком представлен расчет с учетом принципа № 7, из которого следует, что задолженность у него отсутствует. При таких обстоятельствах в удовлетворении первоначального иска было отказано обоснованно.

Рассмотрев требования ответчика о внесении изменений в договор аренды, суды указали, что павильон № 11 – является объектом недвижимого имущества и располагается в границах земли, зарезервированной для государственных нужд Самарской области и предназначенной для строительства проспекта Карла Маркса в соответствии с приказом Министерства транспорта и автомобильных дорог Самарской области от 15.06.2016 № 178, что и является основанием для применения принципа учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка.

При определении размера арендной платы за земельный участок целесообразно основываться на размере земельного налога, исчисляемого в отношении земельного участка, расположенного в том же муниципальном образовании, что и земельный участок, размер арендной платы за который определяется, используемого для сходных целей собственниками расположенных на нем зданий, сооружений и не отнесенного к землям, ограниченным в обороте (с учетом положений пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации).

Верховный Суд Российской Федерации в решении от 12.09.2018 по делу № АКПИ18-667, оставленным без изменения определением Апелляционной коллегии Верховного Суда Российской Федерации от 13.12.2018 по делу № АПЛ18-523, указал, что данные положения (принцип № 7) Основных принципов определения арендной платы предусматривают дополнительные гарантии при установлении размера арендной платы для лиц, имеющих в собственности объекты недвижимого имущества, расположенные на земельных участках, отнесенных законодательством к землям, ограниченным в обороте.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015 (вопрос 7 разъяснений по вопросам, возникающим в судебной практике) сформулирована правовая позиция о том, что Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденные Постановлением № 582, не применяются при определении арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, муниципальных образований, а также земель, государственная собственность на которые не разграничена; вместе с тем в силу пункта 1 статьи 39.7 ЗК РФ Постановление № 582 в части установления Основных принципов определения арендной платы является общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами.

Поскольку указанные Принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, соответствующим компетентным органам надлежит устанавливать размер арендной платы на основании названных Принципов, в том числе в пределах, указанных в принципе № 7 (действующем с 12.08.2017), в отношении ограниченных в обороте земельных участков, занятых зданиями и сооружениями, сформированных с учетом площади, необходимой для их эксплуатации.

В том случае, если установленный компетентным органом в нормативном правовом акте размер арендной платы за указанные земли выше указанного в принципе № 7, арендная плата подлежит исчислению с применением данного принципа.

Выводы судов основаны на результатах оценки доказательств, указание на которые содержится в обжалуемых судебных актах, при этом в силу положений части 2 статьи 71 АПК РФ суд исходил из такой степени достаточности доказательств, которая позволяла сделать однозначный вывод относительно подлежащих установлению по делу обстоятельств.

Иное толкование заявителем кассационной жалобы положений законодательства, а также иная оценка обстоятельств спора не свидетельствуют о неправильном применении судом норм материального права.

Выводы судов соответствуют установленным фактическим обстоятельствам, действующему законодательству, а также согласуются с правовой позицией, изложенной в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 13.12.2018 № АПЛ18-523, от 21.08.2019 № 309-ЭС19-1374 по делу № А60-66858/2017, от 23.12.2019 № 309-ЭС19-22870 по делу № А60-60268/2018, и разъяснениям, содержащимся в пункте 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.12.2019.

Доводы, приведенные в кассационной жалобе, были предметом рассмотрения в суде первой и апелляционной инстанции, доказательств в опровержение выводов суда заявителем кассационной жалобы не предоставлено в материалы дела, в том числе и по заявленным доводам.

В силу статьи 286 АПК РФ суду кассационной инстанции не предоставлены полномочия пересматривать фактические обстоятельства дела, установленные судами при их рассмотрении, давать иную оценку собранным по делу доказательствам, устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не установлены в решении или постановлении либо отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции.

Суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций, в нарушение своей компетенции, предусмотренной статьями 286, 287 АПК РФ, как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.03.2013 № 13031/12, а также в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 12.07.2016 № 308-ЭС16-4570, от 16.02.2017 № 307-ЭС16-8149 .

Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц; изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права, в связи с чем у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены или изменения принятых по делу судебных актов, предусмотренные статьей 288 АПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 22.12.2020 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.03.2021 по делу № А55-2016/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1, 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья В.А. Карпова

Судьи С.Ю. Муравьев

Ф.В. Хайруллина