Гражданский кодекс часть 1

на постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2017 (председательствующий судья Карпов В.В., судьи Николаева С.Ю., Пышкина Н.Ю.)

по делу № А55-20323/2016

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Строймагистраль» (ОГРН <***>, ИНН <***>) к администрации городского округа Самара о признании права собственности, при привлечении третьего лица – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области о признании права собственности на объекты недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Строймагистраль» (далее - ООО «Строймагистраль», общество) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к администрации городского округа Самара (далее – администрация г.о. Самара, администрация) о признании права собственности на объекты недвижимости:

- нежилое здание, назначение - нежилое здание, литера Н,н,н1, общей площадью 874,5 кв. м, расположенное по адресу: Самарская область, г. Самара, Красноглинский район, пос. Козелки, производственная база;

- нежилое здание, назначение - нежилое здание, литера М,м, общей площадью 301,4 кв. м, расположенное по адресу: Самарская область, г. Самара, Красноглинский район, пос. Козелки, производственная база.

Исковые требования основаны на статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и мотивированы наличием правовых оснований для признания за обществом права собственности на спорные объекты.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - Управление Росреестра по Самарской области).

Решением Арбитражного суда Самарской области от 28.03.2017 исковые требования удовлетворены.

Судебная инстанция исходила из того, что признание права собственности не нарушает прав администрации и других лиц, поскольку спорные объекты находятся в границах принадлежащего обществу на праве собственности земельного участка, разрешенное использование которого не изменено, объекты выстроены в соответствии с назначением земельного участка и действующими строительными нормами и правилами, не нарушает предельные параметры разрешенного строительства, а также отвечает требованиям пожарной безопасности, требованиям санитарных и градостроительных норм и правил, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, при этом общество предприняло все необходимые меры к легализации спорного объекта.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2017 решение суда первой инстанции отменено. В иске отказано.

Повторно рассматривая дело, судом апелляционной инстанции сделан вывод о том, что часть земельного участка расположена в зоне садово-дачных участков и коллективных садов (Р-5), доказательств обращения в уполномоченный орган за изменением разрешенного использования земельного участка общество не представило, кроме того, материалы не содержат доказательства наличия прав, допускающих строительство спорных объектов на земельном участке.

В кассационной жалобе ООО «Строймагистраль», поданной в Арбитражный суд Поволжского округа, постановление суда апелляционной инстанции предлагается отменить как принятое с нарушением норм действующего законодательства.

Заявитель кассационной жалобы считает, что вид разрешенного использования спорного земельного участка установлен до утверждения Правил застройки и землепользования в городе Самаре; возведение построек соответствует виду разрешенного использования, содержащемуся в государственном кадастре недвижимости; спорные объекты соответствуют действующим нормам и требованиям пожарной безопасности, требованиям санитарных, градостроительных норм и правил и не нарушают прав и законных интересов третьих лиц, кроме того, общество предпринимало все необходимые меры к легализации спорных построек.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы.

Проверив обоснованность доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Поволжского округа считает, что постановление суда апелляционной инстанции подлежит оставлению без изменения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом апелляционной инстанции, на основании приказа министерства имущественных отношений Самарской области от 28.06.2010 № 1358 между Министерством имущественных отношений Самарской области (продавец) и ОАО «Самарадорстрой» (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка от 17.12.2010 № 589-2010/к, по условиям которого покупатель приобрел в собственность земельный участок с кадастровым номером 63:01:0333002:1 площадью 175 779 кв. м, расположенный по адресу: Самарская область, г. Самара, Красноглинский район, пос. Козелки, производственная база.

Факт передачи указанного земельного участка ОАО «Самарадорстрой» подтверждается актом приема-передачи от 23.12.2010.

Согласно решениям Единственного участника ООО «Строймагистраль» от 27.07.2015 № 07-1/2015, от 10.09.2015 № 07‑3/2015 ОАО «Самарадорстрой» передало в уставной капитал ООО «Строймагистраль» недвижимое имущество, в том числе земельный участок с кадастровым номером 63:01:0333002:1 площадью 175 779 кв. м, расположенный по адресу: Самарская область, г. Самара, Красноглинский район, пос. Козелки, производственная база.

Впоследствии в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) зарегистрировано право собственности ООО «Строймагистраль» на указанный земельный участок с кадастровым номером 63:01:0333002:1, регистрационная запись от 19.09.2015 за № 63‑63/001-63/001/312/2015-5247/2, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 30.03.2016 № 63/116/700/2016-8236, свидетельством о государственной регистрации права от 19.09.2015.

Из кадастровой выписки о земельном участке от 29.03.2016 № 63‑00‑102/16-238856 следует, что земельный участок с кадастровым номером 63:01:0333002:1 был поставлен на кадастровый учет 03.06.2004, разрешенное использование: для производственной базы.

В разделе 16 «особые отметки» данной кадастровой выписки указано, что границы земельного участка пересекает границы земельного участка с кадастровым номером 63:01:0333002:2.

Согласно кадастровым паспортам зданий от 20.06.2016 № 63‑00‑102/16‑531587, от 23.05.2016 № 63-00-102/16-410276 здание с кадастровым номером 63:01:0333002:28 площадью 301,4 кв. м и здание с кадастровым номером 63:01:0333002:29 площадью 874,5 кв. м расположены в пределах земельного участка с кадастровым номером 63:01:0333002:1 и введены в эксплуатацию в 2011 году.

ООО «Строймагистраль» обратилось к главе городского округа Самара с заявлениями о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и о выдаче разрешения на строительство объекта.

Уведомлением главы городского округа Самара от 13.05.2016 № 38‑Д05-09/3473/1 ООО «Строймагистраль» отказано в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта - производственная база, литера М, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Красноглинский район, пос. Козелки, производственная база на основании частей 6,7 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Уведомлением главы городского округа Самара от 13.05.2016 № 38‑Д05-09/3472/1 ООО «Строймагистраль» отказано в выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства - производственная база, литеры Н,н,н1, расположенные по адресу: Самарская область, г. Самара, Красноглинский район, пос. Козелки, производственная база на основании части 13 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ).

Отказ главы городского округа Самара в выдаче соответствующих разрешений явился причиной обращения общества в арбитражный суд с настоящим иском.

Содержащиеся в постановлении суда апелляционной инстанции выводы соответствуют материалам дела, действующему законодательству и существующей правоприменительной практике.

В силу пункта 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно пункту 2 статьи 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. По общему правилу, самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.

Таким образом, для признания постройки самовольной необходимо наличие определенных условий, хотя бы одного из них: а) земельный участок не отведен для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами; б) создание объекта без получения на это необходимых разрешений; в) создание объекта с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Обстоятельства возведения спорного объекта недвижимости без получения соответствующих разрешений следует из материалов дела и не отрицается обществом.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации (пункт 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143 право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения. В данном пункте информационного письма перечислены случаи недобросовестного поведения лица, создавшего самовольную постройку, что влечет невозможность удовлетворения иска о признании права собственности:

1) если общество не предпринимало никаких мер к получению разрешения на строительство как до начала строительства спорного объекта, так и во время проведения работ;

2) если компетентный орган обоснованно отказал обществу в выдаче разрешительной документации.

Принятие мер по получению разрешительной документации после окончания строительства объекта не свидетельствует о добросовестности поведения лица и не является основанием для легализации гражданского правонарушения, коим является самовольное строительство.

Таким образом, легализация самовольной постройки в судебном порядке носит исключительный характер и может применяться лишь в том случае, когда заинтересованным лицом были предприняты все необходимые меры для введения соответствующей постройки в гражданский оборот в рамках существующих административных процедур.

Уведомлениями от 13.05.2016 № 38‑Д05-09/3473/1, 38‑Д05-09/3472/1 уполномоченного органа местного самоуправления было отказано в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, поскольку обществом не были представлены соответствующие документы, предусмотренные частью 13 статьи 51 ГрК РФ, в том числе о выполнении застройщиком требований, предусмотренных частью 18 статьи 51 ГрК РФ. Решение об отказе в установленном порядке не оспаривалось, при разрешении настоящего спора общество также не представило документальных подтверждений необоснованности отказов в выдаче разрешения, такие основания не были установлены и судебными инстанциями.

Поскольку решение об отказе в выдаче разрешений не противоречит закону, оснований для их неприменения судами не имеется (статья 12 ГК РФ).

В связи с чем применительно к спорному случаю требование общества о признании права собственности на самовольно реконструированный объект недвижимости без документов, подтверждающих соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка, по сути, направлено в целях обхода существующей административной процедуры, установленной градостроительным законодательством, в том числе при отсутствии доказательств, подтверждающих необоснованность отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Вместе с тем обращение в суд с иском в целях уклонения от проведения всех мероприятий, предусмотренных административной процедурой, и подмена функций уполномоченных органов местного самоуправления, определенных градостроительным законодательством, не допускаются.

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства, является одним из основных принципов земельного законодательства (подпункт 8 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

Согласно статье 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на категории, в том числе, земли населенных пунктов, которые используются в соответствии с установленным для них целевым назначением.

Зонирование территории для строительства регламентируется Градостроительным кодексом Российской Федерации, в пункте 7 статьи 1 которого содержится понятие территориальных зон, то есть зон, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

Согласно письму Департамента градостроительства городского округа Самара от 14.04.2016 № Д05-01-01/4386-0-1 часть спорного земельного участок расположена в зоне садово-дачных участков и коллективных садов (Р-5), другая часть участка - в зоне резервных территорий (Рзв) по Карте правового зонирования действующих Правил застройки и землепользования в городе Самаре, утвержденных постановлением Самарской городской Думы от 26.04.2001 № 61, а часть земельного участка на территории общего пользования.

Доказательств того, что общество обращалось с требованием о внесении изменений в разрешенный вид использования земельного участка, переданного обществу в качестве вклада в уставный капитал, материалы дела также не содержат (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Судом апелляционной инстанции сделан правильный вывод о том, что с учетом Правила застройки и землепользования в городе Самаре, утвержденного постановлением Самарской Городской Думы от 26.04.2001 № 61, зона (Р-5), в пределах которой расположен земельный участок, на котором расположена самовольная постройка, не предусматривает в качестве разрешенного использования земельного участка под производственную базу и строительство нежилых зданий, в связи с чем, поскольку в случае легализации такого объекта использование земельного участка с кадастровым номером 63:01:0333002:1 не будет соответствовать разрешенному использованию, иск удовлетворению не подлежит.

С позиции статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции, руководствуясь статьей 222 ГК РФ, статьями 51, 55 ГрК РФ, статьей 8 ЗК РФ, установив, что объект признается самовольной постройкой, возведенной на земельном участке, который не предусматривает такой вид разрешенного использования, а также при наличии правомерного отказа уполномоченного органа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, основанного на отсутствие у общества необходимых документов, предусмотренных законом, отказал в иске.

Иные доводы заявителя кассационной жалобы не касаются материально-правовой стороны дела, а связаны с оспариванием доказательственной стороны спора, однако в силу главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации данные вопросы не входят в компетенцию суда кассационной инстанции.

На основании изложенного и руководствуясьпунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2017 по делу № А55-20323/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья В.А. Петрушкин

Судьи С.Ю. Муравьев

В.А. Карпова