Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании 07 декабря 2017 года в зале № 6 помещения суда апелляционную жалобу Администрации городского округа Тольятти, г. Тольятти, на решение Арбитражного суда Самарской области от 19 октября 2017 года, принятое по делу №А55-20652/2017 (судья Разумов Ю.М.),

по иску Администрации городского округа Тольятти (ИНН <***>, ОГРН <***>), г. Тольятти,

к обществу с ограниченной ответственностью «Воробьевы Горы» (ИНН <***>, ОГРН <***>), г. Тольятти,

о взыскании 652 451 руб. 97 коп.,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Тольятти обратилась в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Воробьевы Горы» о взыскании 672 451 руб. 97 коп., в том числе: 648 871 руб. 45 коп. задолженности по арендной плате за период с 01 января 2017 года по 30 апреля 2017 года по договору аренды земельного участка №1701 от 11 декабря 2007 года, 23 580 руб. 52 коп. пени за период с 11 января 2017 года по 25 апреля 2017 года.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 19 октября 2017 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. В обоснование жалобы, заявитель ссылается на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

В судебном заседании представитель ответчика против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, просил оставить решение суда без изменения.

Иные лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд рассматривает дело в отсутствие не явившихся лиц.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заслушав участника процесса, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены либо изменения решения суда первой инстанции исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, 11 декабря 2007 года между Администрацией городского округа Тольятти (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Воробьевы горы» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №1701, согласно условиям которого арендодатель предоставляет во временное владение и пользование (аренду), а арендатор принимает земельный участок с кадастровым номером 63:09:0304060:0028, с местоположением: г. Тольятти, Центральный район, по ул. Баныкина, восточнее спорткомплекса «Кристалл», для строительства здания многоцелевого использования с универсальными спортивно-развлекательным комплексом.

Размер и порядок внесения арендной платы согласован сторонами в разделе 2 договора.

Согласно п.2.1 договора арендатор самостоятельно рассчитывает размер арендной плана, подлежащей перечислению арендодателю, посредством умножения базового размера арендной платы на площадь земельною участка, указанную в п.1.2.3 настоящего договора, и перечисляет ее в соответствии с п.2.3 настоящего договора.

Базовый размер арендной платы за 1 кв.м. земельного участка в год определяется по действующей на момент подписания договора методике, утвержденной исполнительным органом местного самоуправления, и составляет для строительства - 13,50 руб.

Арендная плата перечисляется на единый казначейский счет управления федерального казначейства по Самарской области.

В связи с тем, что арендатор ненадлежащим образом исполнял обязательства по договору в части внесения арендной платы, арендодатель, 26 апреля 2017 года, направил в его адрес претензию (исх. №4083/5.2) с требованием погасить 10-дневный срок образовавшуюся задолженность в размере 648 871 руб. 45 коп., а также пени в размере 23 580 руб. 52 коп.

Указанная претензия была оставлена без удовлетворения, что послужило истцу основанием для обращения с настоящим иском арбитражный суд.

Отказывая в удовлетворении исковых требований суд первой инстанции обосновано исходил из следующего.

Согласно ст.606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст.607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В п.1 ст.614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно п.3 ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.

В соответствии с правовой позицией, сформулированной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 17.04.2012 № 15837/11, в силу того, что регулирование арендной платы за земельные участки, отнесенные к числу публичных земель, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

В связи с этим размер арендной платы за использование спорного земельного участка на праве аренды подлежит установлению в спорном периоде в соответствии нормативными актами органов государственной власти и местного самоуправления, устанавливающих размер арендной платы и методику ее расчета в указанном периоде.

В силу п.3 ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В соответствии с абзацем 5 ч. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Расчет арендной платы произведен истцом в соответствии с Порядком определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области, утвержденным постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008г. №308, Решением Думы городского округа Тольятти от 01.10. 2008 №972 «О коэффициентах и процентах от кадастровой стоимости земельных участков, применяемых при определении размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории городского округа Тольятти».

Согласно расчета истца, сумма основного долга ответчика по арендной плате за период с 01 января 2017 года по 30 апреля 2017 года, с учетом переплаты) составляет 648 871 руб. 45 коп., сумма пени за период с 11 января 2017 года по 25 апреля 2017 года составляет 23 580 руб. 52 коп.

Возражая против заявленных требований ответчик указал, что решением Арбитражного суда Самарской области от 03 октября 2016 года по делу №А55-15641/2016 за ответчиком признано право собственности на объект недвижимого имущества «Здание многоцелевого использования с универсальным спортивно-развлекательным комплексом» общей площадью 25846,8 кв.м., количество этажей 8, этажность 7, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 63:09:0304060:0028, по адресу: Самарская область, г.Тольятти, Центральный район, по ул. Баныкина, юго-восточнее спорткомплекса «Кристалл», состоящий в том числе из 88 квартир 12977,6 кв.м., из них: 2-комнатных - 16 общей площадью 1456,4 кв.м., 3-х комнатных квартир 16 общей площадью 1791,2 кв.м., 4-х комнатных квартир 40 общей площадью 6228,0 кв.м., 5-ти комнатных квартир 16 общей площадью 2902,0 кв.м.

Согласно п.6 постановления Правительства РФ от 28.01.2006 №47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством. Таким образом, объект недвижимого имущества, на который было признано право собственности ответчика, представляет собой многоквартирный жилой дом.

В соответствии с ч.1 ст.16 Федерального закона от 29.12.2004 г. №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

На основании ч.1 ст.36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Статьей 413 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице.

В п.26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что согласно ч.1 ст.16 Федерального закона от 29.12.2004 г. №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и ч.1 ст.36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст.413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Таким образом, с момента оформления права собственности на квартиру в жилом доме ее собственник также получает право долевой собственности и на земельный участок, который находится под жилым домом и необходим для его эксплуатации, то есть происходит совпадение арендатора и арендодателя в одном лице, что свидетельствует о невозможности продолжения арендных правоотношений в отношении спорного участка.

Соответственно, введение жилого дома в эксплуатацию и государственная регистрация права собственности на первую квартиру в жилом доме являются основанием для прекращения действия договора аренды, так как происходит совпадение лиц в обязательстве.

Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий земельный участок.

25 ноября 2016 года, на основании решения Арбитражного суда Самарской области от 03 октября 2016 года по делу №А55-15641/2016, за ответчиком было зарегистрировано право собственности на жилое помещение - квартира №11, площадью 170,7кв.м., этаж 4, кадастровый номер 63:09:0304060:960, с местоположением г.Тольятти, Центральный район, по ул. Баныкина, юго-восточнее спорткомплекса «Кристалл».

Поскольку с даты регистрации права собственности на имущество собственник жилого помещения приобретает одновременно и право долевой собственности на земельный участок, суд первой инстанции верно указал, что у истца отсутствуют полномочия для получения арендной платы за указанный земельный участок и обосновано отказал в удовлетворении заявленных требованиях.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что орган местного самоуправления не выдавал разрешение на строительство многоквартирного жилого дома, а также о том, что спорный земельный участок был предоставлен для строительства здания целевого использования с универсальным строительным комплексом судом апелляционной инстанции отклоняется.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции за обществом с ограниченной ответственностью «Воробьевы горы» признано право собственности на объект недвижимого имущества «Здание многоцелевого использования с универсальным спортивно-развлекательным комплексом» общей площадью 25 846,8 кв.м., количество этажей 8, этажность 7, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 63:09:0304060:0028, по адресу: Самарская область, г.Тольятти, Центральный район, по ул. Баныкина, юго-восточнее спорткомплекса «Кристалл», состоящий в том числе из 88 квартир 12977,6 кв.м.

Исходя из п.2 ст.69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, преюдициальными являются обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу; такие обстоятельства не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Согласно пункту 6 раздела I постановления Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 № 47 многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.

В соответствии с данной нормой спорное здание относится к многоквартирному жилому дому.

Возражения заявителя апелляционной жалобы о том, что судом не исследованы все обстоятельства дела, не дана надлежащая правовая оценка представленным по делу доказательствам, а выводы суда, положенные в основу обжалуемого судебного акта, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нарушают действующие нормы права, не нашли своего подтверждения.

Суд апелляционной инстанции не находит оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, поскольку они сделаны на основе всестороннего, полного и объективного исследования представленных в дело доказательств, соответствуют обстоятельствам дела и представленным доказательствам.

Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, были предметом рассмотрения в суде первой инстанции и им дана надлежащая правовая оценка. Данные доводы не опровергают установленные по делу обстоятельства и не могут поставить под сомнение правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права.

На основании изложенного арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права, и основания для его отмены отсутствуют.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 19 октября 2017 года, принятое по делу №А55-20652/2017, - оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации городского округа Тольятти, г. Тольятти,- без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий Н.Ю. Пышкина

Судьи С.Ш. Романенко

Е.А. Терентьев