Гражданский кодекс часть 1

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью«МД-Тольятти»к обществу с ограниченной ответственностью «РозТех»о взыскании 2 396 068 руб. 55 коп. задолженности по арендной плате по договоруаренды, 1 065 305 руб. 22 коп. неустойки (пени) за просрочку уплаты арендной платы подоговору аренды по состоянию на 05.07.2021

и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «РозТех»к обществу с ограниченной ответственностью «МД-Тольятти»о внесении изменений в условия договора и расторжении договора

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «МД-Тольятти» (далее – ООО «МД-Тольятти», истец) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением (уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к обществу с ограниченной ответственностью «РозТех» (далее – ООО «РозТех», ответчик, заявитель) о взыскании 22 467, 80 евро, в том числе 9 930, 34 евро задолженности по арендной плате за период с 05.06.2020 по 05.07.2021, 9 189, 50 евро задолженности по фиксированной части дополнительной арендной платы за период с 05.01.2018 по 05.07.2021, 3 347, 96 евро задолженности по расчетной части дополнительной арендной платы за период с 05.01.2021 по 05.07.2021, 22 467, 80 евро неустойки (пени) за просрочку уплаты арендной платы.

Определением суда от 04.10.2021 принят встречный иск ООО «РозТех» к ООО «МД-Тольятти» о внесении изменений в условия договора аренды (без отделочных работ) от 10.11.2017 № А-04-942 и расторжении договора аренды (без отделочных работ) от 10.11.2017 № А-04-942.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 17.12.2021, оставленным без изменений постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2021, первоначальные исковые требования удовлетворены частично. С ООО «РозТех» в пользу ООО «МД-Тольятти» взыскано 22 467, 80 евро задолженности, 5 338, 29 евро неустойки по курсу Центрального банка Российской Федерации на дату оплаты. В остальной части в удовлетворении первоначальных исковых требований отказано. В удовлетворении встречных исковых требований отказано.

Обжалуя принятые судебные акты в кассационном порядке, ответчик просит их отменить, в удовлетворении первоначальных требованиях отказать, встречные удовлетворить в полном объеме, мотивируя кассационную жалобу нарушением судебными инстанциями норм материального права.

Проверив законность обжалуемых судебных актов по правилам главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы кассационной жалобы и отзыва истца, судебная коллегия не находит правовых оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как следует из материалов дела, между ООО «МД-Тольятти» (арендодатель) и ООО «РозТех» (арендатор) был заключен договор аренды (без отделочных работ) от 10.11.2017 № А-04-942 (далее – договор), в соответствии с которым, с учетом дополнительных соглашений от 31.01.2019 № 1, от 01.10.2020 № 2к договору, арендодатель передал арендатору во временное владение и пользование нежилое помещение площадью 95,1 кв. м, находящееся в торгово-развлекательном комплексе, расположенном по адресу: 445004, <...>, нежилые помещения в котором принадлежат истцу на праве собственности.

Вышеуказанное арендованное помещение передано ответчику по передаточному акту от 15.11.2017.

Срок договора установлен сторонами в пункте 3.1 договора: договор вступает в силу с момента государственной регистрации регистрирующим органом и действует по 30.09.2022 включительно.

В пункте 1 дополнительного соглашения от 01.10.2020 № 2 сторонами согласовано, что договор вступает в силу с момента его государственной регистрации регистрирующим органом и действует до 31.03.2023 включительно.

В соответствии с разделом 4 договора арендная плата состоит из следующих составляющих: основная арендная плата; дополнительная арендная плата; переменная арендная плата; арендная плата с оборота.

Согласно пунктам 4.2.1, 4.2.2 договора основная арендная плата подлежит начислению и оплате с даты подписания сторонами передаточного акта. Основная арендная плата начисляется и оплачивается до даты возврата помещения арендодателю по передаточному акту включительно.

В соответствии с положениями пункта 4.1.1 договора основная арендная плата за все помещение в месяц составляет сумму в рублях, эквивалентную 4648,30 евро, без учета НДС. За период с 01.04.2020 по 21.06.2020 включительно - 1,00 евро за все помещение в месяц, без учета НДС; начиная с 22.06.2020 - 4973,68 евро за все помещение в месяц, без учета НДС (пункт 2 дополнительного соглашения № 2 от 01.10.2020).

При этом пунктом 4.4.6 договора (в редакции дополнительного соглашения № 1 от 31.01.2019) 01.07.2019 предусмотрено ежегодное автоматическое увеличение основной арендной платы на 7 %. Увеличение размера основной арендной платы, производимое в соответствии с указанным пунктом, считается согласованным сторонами механизмом расчета основной арендной платы, а увеличение основной арендной платы не требует внесения изменений или дополнений в договор или подписания любых дополнительных документов сторонами.

Таким образом, размер основной арендной платы в спорный период составляет 6386,21 евро в месяц, включая НДС.

В соответствии с пунктом 4.4.1 договора арендатор оплачивает дополнительную арендную плату за услуги, предоставляемые арендодателем по управлению Комплексом, которые не включают услуги по обслуживанию и обеспечению функционирования инженерных систем, спроектированных и смонтированных арендатором в помещении, ежемесячно авансовыми платежами не позднее 5 календарного дня оплачиваемого месяца, начиная с даты подписания сторонами передаточного акта согласно пункту 2.1 договора.

С 01.01.2021 в редакции пункта 4.4 дополнительного соглашения № 2 от 01.10.2020 арендатор оплачивает дополнительную арендную плату за услуги, предоставляемые арендодателем по управлению Комплексом (далее – услуги по управлению Комплексом). Расходы арендодателя на услуги по управлению Комплексом не включают услуги по обслуживанию и обеспечению функционирования инженерных систем, спроектированных и смонтированных арендатором в помещении.

В соответствии с пунктом 4.4.2 договора дополнительная арендная плата представляет собой платеж, который складывается из фиксированной и расчетной частей: фиксированная часть дополнительной арендной платы за все помещение в целом составляет сумму в рублях, эквивалентную 1225,17 Евро в месяц, без учета НДС. Фиксированная часть дополнительной арендной платы оплачивается ежемесячно авансовыми платежами не позднее 5 календарного дня оплачиваемого месяца, начиная с 01.01.2021.

В фиксированную часть дополнительной арендной платы включены следующие расходы арендодателя: на страхование Комплекса от ущерба и страхование ответственности в связи с эксплуатацией Комплекса; озеленение и благоустройство зон общего пользования прилегающей территории Комплекса; любые прочие расходы на услуги, которые связаны с эксплуатацией Комплекса, в том числе управлением Комплексом и его содержанием; маркетинговые услуги, связанные с эксплуатацией Комплекса.

На основании пункта 4.4.2.2 начиная с 01.07.2021 фиксированная часть дополнительной арендной платы ежегодно 01 июля автоматически увеличивается на 7 %. (дополнительное соглашение № 2 от 01.10.2020).

В соответствии с пунктом 4.4.2.3 в расчетную часть дополнительной арендной платы за все помещение включены следующие расходы арендодателя: на расходы на уплату налогов и сборов на недвижимое и иное имущество Комплекса, арендной платы за землю или земельного налога (или иных аналогичных налогов, уплачиваемых собственником или

Арендатором земельного участка) и других аналогичных платежей, относящихся к земельному участку; обеспечение охраны Комплекса и зон общего пользования; уборка Комплекса и объектов зон общего пользования; техническое обслуживание и ремонт Комплекса и зон общего пользования.

Расчетная часть дополнительной арендной платы за все помещение в целом составляет сумму в рублях, эквивалентную 398,57 Евро в месяц, без учета НДС.

Расчетная часть дополнительной арендной платы оплачивается ежемесячно авансовыми платежами не позднее 5 календарного дня оплачиваемого месяца, начиная с 01.01.2021 (пункт 4.4.2.4 договора в редакции дополнительного соглашения № 2 от 01.10.2020).

Переменная часть арендной платы состоит из: суммы, эквивалентной стоимости коммунальной услуги за электроснабжение, потребленной арендатором, которая определяются согласно показателям измерительных приборов. Если измерительные приборы (счетчики) вышли из строя/не установлены арендатором, то стоимость коммунальных услуг определяются как согласованная сторонами пропорциональная доля в 98,9/36238 от общих расходов арендодателя по обеспечению Комплекса электроэнергией, т.е. исходя из соотношения арендуемой площади к полезной площади Комплекса, которая по соглашению сторон признается равной 36 238 кв. м (пункт 4.5.1 договора); суммы, эквивалентной стоимости коммунальных услуг за: обеспечение Комплекса теплом, за обеспечение и расход воды, за пользование канализацией, за сверхнормативный сброс загрязняющих веществ и негативное воздействие на централизованную систему водоотведения, за обеспечение электроэнергией зон общего пользования Комплекса, которые определяются как согласованная сторонами пропорциональная доля в 98,9/36238 от общих расходов арендодателя по обеспечению Комплекса вышеперечисленными услугами, т.е. исходя из соотношения арендуемой площади к полезной площади Комплекса, которая по соглашению сторон признается равной 36 238 кв. м.

С 01.10.2020 в редакции дополнительного соглашения № 2 от 01.10.2020 (пункт 4.5.1 договора) включает: платежи за вывоз твердых отходов, которые определяются как 98,9/36238 от общих расходов арендодателя по вывозу твердых отходов, т.е. исходя из соотношения арендуемой площади к общей арендуемой площади всех помещений торгового комплекса.

На переменную арендную плату начисляется НДС в размере, установленном действующим законодательством РФ.

Арендная плата с оборота (в редакции протокола разногласий от 10.10.2017 к договору) - общая сумма денежных средств, полученная арендатором от всех продаж товаров и услуг в помещении с применением контрольно-кассовой техники либо без нее, если это допускается действующим законодательством РФ, без учета налога на добавленную стоимость (НДС), за вычетом возвратов, произведенных в оборотный период.

Продажа подарочных карт (полученный аванс от покупателей) арендатора в помещении включается в оборот арендатора, а суммы «отоварки» подарочных карт из оборота арендатора подлежат исключению. Под суммой «отоварки» стороны понимают стоимость отгруженного (переданного) товара покупателю в счет ранее полученного аванса по подарочным картам.

В соответствии с пунктом 4.7.1 договора все платежи по настоящему производятся в российских рублях эквивалентно суммам в Евро, рассчитываемым по курсу Центрального банка Российской Федерации на дату списания денежных средств с расчетного счета арендатора.

За период с 01.01.2020 по 31.12.2020 включительно арендодатель начисляет, а арендатор оплачивает основную арендную плату, дополнительную арендную плату и плату с оборота по курсу евро, равному 55,00 руб. за 1 Евро (дополнительное соглашение № 2 от 01.10.2020).

За нарушение сроков исполнения денежного обязательства пунктом 12.1.8 договора предусмотрена неустойка (пени) в размере 0,6% от суммы фактически неоплаченной арендной платы и/или любой из ее составных частей в срок, установленный в настоящем договоре, за каждый день просрочки.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по оплате вышеуказанных составляющих арендной платы по договору, истец направил в адрес ответчика претензии с требованием оплатить образовавшуюся задолженность и неустойку.

Отсутствие исполнения ответчиком претензионных требований послужило основанием для обращения истца с иском в суд.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимной связи, руководствуясь положениями статей 309, 310, 330, 424, 431, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, условиями договора аренды от 10.11.2017 № А-04-942, дополнительным соглашением от 01.10.2020 № 2, принимая во внимание, что наличие и размер задолженности подтверждены документально и ответчиком не опровергнуты, доказательства оплаты задолженности в материалы дела не представлены, судебные инстанции, правомерно пришли к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения исковых требований, взыскав с ответчика в пользу истца 22 467, 80 евро задолженности, 5 338, 29 евро неустойки по курсу Центрального банка Российской Федерации на дату оплаты.

При этом, устанавливая задолженность, суды правомерно исходили из пункта 4.7.1 договора, поскольку дополнительным соглашением от 01.10.2020 № 2 стороны согласовали условие о том, что с 01.01.2021 по окончании периода скидки подлежит применению пункт 4.7.1 договора, согласно которому все арендные платежи по договору производятся в российских рублях эквивалентно суммам в Евро, рассчитываемым по курсу Центрального банка Российской Федерации на дату списания денежных средств с расчетного счета арендатора.

Ссылка заявителя жалобы на статью 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, правомерно признана нижестоящими судами необоснованной, поскольку стороны добровольно скорректировали (адаптировали) договор к изменившимся условиям путем заключения дополнительного соглашения от 01.10.2020 № 2, в котором для арендатора предусмотрели отсутствие арендных платежей в период локдауна, и скидку до конца 2020 года на арендную плату, а для арендодателя - продление срока действия договора на 6 месяцев с целью минимизации финансовых издержек, связанных с полным освобождением арендатора от арендной платы на период с 01.032020 по 21.06.2020, а также с предоставлением последнему льготного периода для исчисления арендной платы с 01.01.2020 по 31.122020, по курсу евро равному 55 рублей за 1 евро, что подтверждает то обстоятельство, что к моменту рассмотрения настоящего дела стороны не только знали об изменившихся обстоятельствах, но и приняли меры по минимизации их последствий для сторон.

Ограничения, связанные с локдауном 2020 года сняты, а стороны адаптировались к текущим условиям и приняли решение о продлении срока договора.

Довод заявителя о том, что в момент заключения договора аренды стороны не могли предполагать распространение новой коронавирусной инфекции и связанные с этим ограничения, также подлежит отклонению, поскольку на момент подписания дополнительного соглашения от 01.01.2020 № 2 стороны знали о распространении Covid-19 и ограничениях, связанных с ним; локдаун прекращен более 1,5 лет назад, нарушений договора со стороны арендодателя не было, арендатор продолжал пользоваться арендуемым помещением и извлек финансовый интерес по снижении арендной платы до конца 2020 года.

Кроме того, о том, что арендатор преодолел последствия локдауна 2020 года свидетельствует и то обстоятельство, что последний не обращался в суд с требованием о расторжении/изменении договора в течение полутора лет с даты введения ограничительных мер на территории Самарской области и до подачи арендодателем иска о взыскании задолженности.

Ответчик не предоставил доказательств, свидетельствующих о наличии обстоятельств, дающих основания последнему для изменения\расторжения договора арнеды в судебном порядке.

Принимая во внимание, что режим повышенной готовности и введения ограничительных мер на территории Самарской области введен на основании постановления Губернатора Самарской области № 39 от 16.03.2020 - на дату заключения дополнительного соглашения от 01.10.2020 № 2 сторонам были известны основания, обстоятельства и последствия, принимаемые органами государственной власти и местного самоуправления по ограничению распространения коронавирусной инфекции.

Таким образом, ответчик, изменяя договор путем заключения дополнительного соглашения от 01.10.2020 № 2, должен был исходить и действовать сообразно сложившейся ситуации в стране и регионе, в частности.

Кроме того, заключение сторонами дополнительного соглашения от 01.10.2020 № 2 к договору аренды свидетельствует о том, что стороны, приняли максимально возможные меры для минимизации рисков для сторон. Соглашение заключено в соответствии с принципом свободы договора, который предполагает согласование без какого-либо понуждения автономных волеизъявлений действующих в своем интересе договаривающихся участников сделки об изменении обязательств; в надлежащей форме - в той же форме, что и договор (п. 1. ст.452 ГК РФ), стороны не оспаривали порядок и условия заключения соглашения, не заявляли о пороке воли и/или понуждении к заключению дополнительного соглашения и др.

Учитывая вышеизложенное, принимая во внимание, что стороны достигли соглашения об изменении размера арендной платы по договору аренды, а ответчик не предоставил доказательства наличия в совокупности предусмотренных пунктами 2, 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации условий для изменения договора аренды в судебном порядке, суды первой и апелляционной инстанций правомерно пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения встречных исковых требований.

Анализ материалов дела свидетельствует о том, что выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, основаны на правильной системной оценке подлежащих применению норм материального права, отвечают правилам доказывания и оценки доказательств (часть 1 статьи 65, части 1 – 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Приведенные в кассационной жалобе доводы, выводы судов не опровергают, а по существу сводятся к несогласию заявителя с оценкой судами обстоятельств дела. Между тем, иная оценка заявителем кассационной жалобы установленных судами обстоятельств, а также иное толкование норм права не свидетельствуют о нарушении судами норм материального и процессуального права и не может служить основанием для отмены судебного акта.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 17.12.2021 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2022 по делу № А55-20815/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, предусмотренные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья Э.Р. Галиуллин

Судьи Н.Н. Королева

Р.А. Нафикова