Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области

на решение Арбитражного суда Самарской области от 25.02.2022 постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2022

по делу № А55-21045/2021

по заявлению Департамента градостроительства городского округа Самара к Управлению Федеральной службы государственной регистрации,

[A1] кадастра и картографии по Самарской области о признании незаконным ненормативного правового акта, обязании устранить допущенные нарушения прав заявителя, третьи лица: общество с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Элит», акционерный коммерческий банк «НОВИКОМБАНК» акционерное общество, Департамент управления имуществом городского округа Самара,

УСТАНОВИЛ:

Департамент градостроительства городского округа Самара (далее - заявитель, Департамент) обратился в Арбитражный суд Самарской области с заявлением о признании незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее – Управление Росреестра по Самарской области, управление) от 27.04.2021 № КУВД-001/2021-1230361/2 об отказе в государственной регистрации прав и обязании Управление Росреестра по Самарской области осуществить государственную регистрацию прекращения ограничения (обременения) права аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:01:0315003:2638, расположенного по адресу: г. Самара, Красноглинский район, поселок Управленческий, улица Сергея Лазо.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Элит» (далее – общество «Торговый дом «Элит»), акционерный коммерческий банк «НОВИКОМБАНК» акционерное общество (далее – АО АКБ «НОВИКОМБАНК»), Департамент управления имуществом городского округа Самара.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 25.02.2022, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2022, заявленные требования удовлетворены.

[A2] Не согласившись с судебными актами, Управление Росреестра по Самарской области обратилось в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, принять по делу новый судебный акт, которым отказать Департаменту в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права.

Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ и в информационной системе «Картотека арбитражных дел» - kad.arbitr.ru в порядке, предусмотренном статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации (далее - АПК РФ).

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание явку своих представителей не обеспечили, кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ по доводам, изложенным в кассационной жалобе.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены обжалуемых судебных актов.

Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, 23.09.2013 между Министерством строительства Самарской области (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Цезарь» (арендатор, далее – общество «Цезарь») был заключен договор аренды земельного участка № 816, в соответствии с которым арендодатель передал, а арендатор принял во временное пользование земельный участок площадью

[A3] 6 351 кв.м. с кадастровым номером 63:01:0315003:2638, расположенный по адресу: г. Самара, Красноглинский район, поселок Управленческий, улица Сергея Лазо для строительства здания административно-коммерческого центра.

Срок действия договора установлен до 29.08.2016.

Согласно договору уступки от 20.11.2017 общество «Цезарь» (арендатор или цедент) передало обществу «Торговый дом «Элит» (новый арендатор или цессионарий) права и обязанности по договору аренды земельного участка от 23.09.2013 № 816 в отношении земельного участка площадью 6 351 кв.м. с кадастровым номером 63:01:0315003:2638.

Согласно решению, изложенному в уведомлении от 27.04.2021 № КУВД-001/2021- 1230361/2, Управление Росреестра по Самарской области отказало в государственной регистрации прекращения обременения правом аренды земельного участка, в связи с тем, что в Едином государственном реестре недвижимости не погашена запись об ипотеке в силу закона в отношении указанного земельного участка.

Департамент, полагая оспариваемое решение незаконным, нарушающим его права и законные интересы обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В силу части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

[A4] Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Заявитель обратился в суд с требованиями в порядке главы 24 АПК РФ.

По правилам главы 24 АПК РФ рассматриваются споры публично-правового характера, возникающие из административных, налоговых, финансовых и иных публичных правоотношений, в которых стороны находятся в отношениях власти и подчинения. При этом суд проверяет законность акта или действий органа, наделенного властными полномочиями.

В силу части 1 статьи 198, статей 200, 201 АПК РФ, а также разъяснений, содержащихся в пункте 6 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц необходимо установить наличие двух условий: несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решения и действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушения указанными ненормативными правовыми актами, действиями (бездействием) прав и охраняемых законом интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Положениями части 1 статьи 65 и части 5 статьи 200 АПК РФ предусмотрена обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения

[A5] оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Отсутствие предусмотренной статьей 198 АПК РФ совокупности условий, необходимой для оспаривания ненормативного правового акта, действия, решения, влечет в силу части 3 статьи 201 АПК РФ отказ в удовлетворении заявленных требований.

Как следует из материалов дела, отказывая в государственной регистрации прекращения обременения правом аренды земельного участка, управление посчитало обязательным согласие залогодержателя на прекращение аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:01:0315003:2638, зарегистрированной в пользу общества «Торговый дом «Элит». Управление указало, что департамент не может в одностороннем порядке расторгнуть рассматриваемый договор аренды с 22.11.2017 (дата выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию), т.е. с уже прошедшего момента времени.

Между тем судами установлено, что согласно пунктам 5.5, 8.1, 8.4 договора арендодатель вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от договора аренды и прекратить его действие путем уведомления арендатора заказным письмом об отказе от договора и прекращении его действия с даты выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

[A6] В связи с вводом объекта в эксплуатацию Департамент письмом от 09.06.2020 № Д05-01/1626 уведомил общество «Торговый дом «Элит» об одностороннем отказе от договора.

Указанное письмо было вручено обществу «Торговый дом «Элит», что подтверждается отчетом об отслеживании отправлений.

В силу статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. При прекращении договора аренды земельного участка, обремененного залогом, считается прекращенным и залог (подпункты 1 и 2 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суды правомерно пришли к выводу, что поскольку соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор; по условиям соглашения договор расторгнут с момента выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, земельный участок передан, таким образом Департамент не является участником правоотношений по залогу права аренды земельного участка, и соответственно, не имеет возможности выполнить требования управления и представить на государственную регистрацию согласие залогодержателя АО АКБ «НОВИКОМБАНК».

Таким образом, суды сделали правильный вывод, что управление возлагает на Департамент обязательства, которые не следуют из договора аренды и не могут быть исполнены Департаментом.

Также судами установлено, что в отношении спорного земельного участка в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) содержатся актуальные записи об ипотеке № 63:01:0315003:263863/473/2021-2 от 11.01.2021, № 63:01:0315003:2638-63/465/2021-3 от 11.02.2021, № 63:01:0315003:2638-63/473/2021-4 от 06.05.2021 (основания: договор об ипотеке от 25.12.2020 № САМ-524/1ДИ/20, договор об ипотеке от 01.02.2021 № САМ-501/1ДИ/21 и договор об

[A7] ипотеке от 29.04.2021 № САМ-519/3ДИ/21 соответственно, залогодержатель – АО АКБ «НОВИКОМБАНК»). Согласно указанным договорам, предметом залога (ипотеки) является, в том числе, право аренды общества «Торговый дом «Элит» на земельный участок с кадастровым номером 63:01:0315003:2638.

Согласно части 1 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных данным Федеральным законом случаев, и документов, поступивших орган регистрации прав в установленном данным Федеральным законом порядке.

К заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, в частности, документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав (пункт 2 части 4 статьи 18 Закона № 218-ФЗ).

Как установлено судами, в качестве документов-оснований для совершения заявленного регистрационного действия департаментом были представлены следующие документы: разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 22.11.2017 № 63-301000-051-2013, выданное в отношении административно-коммерческого центра, построенного на земельном участке с кадастровым номером 63:01:0315003:2638; письмо Департамента градостроительства городского округа Самара от 09.06.2020 № Д05- 01/1626 об отказе от договора аренды земельного участка от 23.09.2013 № 816; документы, подтверждающие направление указанного письма обществу «Торговый дом «Элит» посредством почтовой связи, а также

[A8] распечатка отчёта об отслеживании данного почтового отправления, сделанная с официального сайта Почты России.

При таких обстоятельствах, суды, установив совокупность оснований для признания незаконным решения Управления Росреестра по Самарской области от 27.04.2021 № КУВД-001/2021-1230361/2 об отказе в государственной регистрации прав, правомерно удовлетворили заявленные требования.

Суд кассационной инстанции считает, что судами первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования содержащихся в материалах дела документов установлены имеющие значение для дела обстоятельства, полно, всесторонне и объективно исследованы доказательства в их совокупности и взаимной связи, с учетом доводов и возражений, приводимых сторонами, исходя из положений статей 65, 71 АПК РФ, и сделаны правильные выводы, основанные на правильном применении норм материального и процессуального права.

Доводы кассационной жалобы признаются судом кассационной инстанции несостоятельными, поскольку были предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, им дана верная правовая оценка.

Поскольку выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, оснований, предусмотренных статьей 288 АПК РФ для отмены либо изменения судебного акта, не имеется.

Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

[A9] ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 25.02.2022 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2022 по делу № А55-21045/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1., 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья Ф.В. Хайруллина

Судьи В.А. Петрушкин

В.А. Карпова