Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области

на решение Арбитражного суда Самарской области от 18.10.2016 (судья Медведев А.А.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2016 (председательствующий судья Филиппова Е.Г., судьи Бажан П.В., Корнилов А.Б.)

по делу № А55-21224/2016

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Агроторг» (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара, о признании незаконным решения, выраженного в сообщении об отказе в государственной регистрации от 01.08.2016 № 63/031/700/2016-451, третье лицо: ФИО2, Самарская область, Красноярский район, с. Русская Селитьба,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Агроторг» (далее – ООО «ТД «Агроторг», общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - Управление Росреестра, регистрирующий орган), изложенного в сообщении от 01.08.2016 № 63/031/700/2016-451 об отказе в государственной регистрации перехода права собственности от ФИО2 к ООО «ТД «Агроторг» на объект недвижимого имущества - земельный участок, расположенный по адресу: Самарская область, Сергиевский район, в границах сельскохозяйственной артели (колхоз) «Красное Чекалино», кадастровый номер 63:31:0000000:0271; обязании Управления Росреестра осуществить государственную регистрацию перехода права собственности от ФИО2 к ООО «ТД «Агроторг» на объект недвижимого имущества - земельный участок, расположенный по адресу: Самарская область, Сергиевский район, в границах сельскохозяйственной артели (колхоз) «Красное Чекалино», кадастровый номер 63:31:0000000:0271.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена ФИО2.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 18.10.2016, оставленным без изменения постановлением постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2016, заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с решением суда первой и постановлением апелляционной инстанций, Управление Росреестра обратилось в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права.

Определением Арбитражного суда Поволжского округа от 13.03.2017 принята к производству кассационная жалоба Управления Росреестра, дело назначено к рассмотрению на 06.04.2017 на 14 часов 00 минут.

В соответствии со статьей 163 АПК РФ в судебном заседании был объявлен перерыв с 06.04.2017 до 13.04.2017 до 14 часов 20 минут.

Определением суда кассационной инстанции от 13.04.2017, в порядке статьи 158 АПК РФ, рассмотрение кассационной жалобы Управления Росреестра было отложено на 11.05.2017 на 16 часов 40 минут.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ по доводам, изложенным в кассационной жалобе.

Изучив материалы дела, выслушав представителя стороны, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены обжалуемых судебных актов.

Как установлено судами и следует из материалов дела, ООО «ТД «Агроторг» обратилось в Управление Росреестра с заявлением от 22.06.2016 № 63/031/700/2016-451 о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества: земельный участок, расположенный по адресу: Самарская область, Сергиевский район, в границах сельскохозяйственной артели (колхоз) «Красное Чекалино», кадастровый номер 63:31:0000000:0271 (далее - земельный участок).

По результатам рассмотрения заявления, уведомлением от 29.06.2016 Управление Росреестра сообщило заявителю о приостановлении государственной регистрации на основании статьи 55 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (ред. от 23.06.2016, далее - Закон об ипотеке), согласно которой взыскание на земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения обращается по решению суда.

Заявитель устранил обстоятельства, явившиеся основанием для приостановления государственной регистрации перехода права собственности, предоставив в Управление Росреестра дополнительные документы: решение Сергиевского районного суда Самарской области от 22.06.2010, в соответствии с которым обращено взыскание на вышеуказанный земельный участок, а также определение Сергиевского районного суда Самарской области от 18.11.2013 о процессуальном правопреемстве, согласно которому акционерное общество «Россельхозбанк» (далее – АО «Россельхозбанк») заменено на ООО «ТД «Агроторг».

Впоследствии сообщением от 01.08.2016 № 63/031/700/2016-451 Управление Росреестра отказало заявителю в государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, расположенный по адресу: Самарская область, Сергиевский район, в границах сельскохозяйственной артели (колхоз) «Красное Чекалино», кадастровый номер 63:31:0000000:0271.

Полагая, что отказ в государственной регистрации является незаконным, нарушает его права и законные интересы, общество обратилось с настоящим заявлением в арбитражный суд.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что общество надлежащим образом осуществило все требуемые от него действия и представило на государственную регистрацию все необходимые для совершения регистрационных действий документы.

Апелляционный суд поддержал выводы суда первой инстанции.

Судебная коллегия кассационной инстанции соглашается с выводами судов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 198, частью 4 статьи 200 АПК РФ и пунктом 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов необходимо наличие двух обязательных условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Основания для государственной регистрации прав, а также требования, предъявляемые к документам, представляемым на государственную регистрацию прав, установлены статьями 17, 18 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации). Основания для отказа в государственной регистрации прав содержатся в статье 20 указанного Закона.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 16 Закона о регистрации государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя. К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

В государственной регистрации может быть отказано на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации в случае, если не представлены документы, необходимые в соответствии с указанным Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

В соответствии с пунктом 2 статьи 16 Закона о регистрации к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

Согласно пункту 1 статьи 17 Закона о регистрации основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; вступившие в законную силу судебные акты; акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения; иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Исходя из пункта 1 статьи 18 Закона о регистрации, документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии со статьями 9, 13 Закона о регистрации регистрирующий орган проводит правовую экспертизу документов, представленных на регистрацию права, а именно их действительность и наличие соответствующих прав у лица, проверяет законность сделки и устанавливает отсутствие противоречий между заявленными и уже зарегистрированными правами. Правовая экспертиза регистрирующего органа сводится к проверке представленных на регистрацию документов на предмет их полноты и соответствия требований Закона о регистрации.

При проведении правовой экспертизы в порядке внутриведомственного взаимодействия регистрирующим органом было установлено, что заявителем не представлено решение арбитражного суда о способе и порядке реализации заложенного имущества.

Основания отказа в государственной регистрации прав исчерпывающе перечислены в статье 20 Закона о регистрации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 20 указанного закона в государственной регистрации прав может быть отказано в том числе в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства и не представлены документы, необходимые в соответствии с указанным Законом для государственной регистрации прав.

В силу пункта 5.1 договора об ипотеке (залоге земельного участка) от 06.10.2007 № 071311/004-7.10 (заключен в обеспечение исполнения обязательств третьего лица по договору об открытии кредитной линии) реализация предмета ипотеки, на который залогодержателем обращено взыскание, должна быть произведена в соответствии с действующим законодательством путем продажи с публичных торгов в порядке, определенном в решении арбитражного суда, начальная продажная цена предмета ипотеки, с которой начинаются торги определяются решением арбитражного суда.

В ответ на приостановление государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок заявитель предоставил Управлению Росреестра решение Сергиевского районного суда Самарской области от 22.06.2010, в соответствии с которым обращено взыскание на вышеуказанный земельный участок, что соответствует действующему законодательству.

Несмотря на представление заявителем указанного выше судебного акта, Управление Росреестра отказало в государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, сославшись на то, что не представлено решение именно арбитражного суда, как это предусмотрено пунктом 5.1. договора об ипотеке от 06.10.2007 № 071311/004-7.10.

Согласно указанному пункту реализация предмета ипотеки, на который залогодержателем обращено взыскание, должна быть произведена в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации путем продажи с публичных торгов в порядке, определенном в решении арбитражного суда. Начальная продажная цена предмета ипотеки, с которой начинаются торги, определяется решением арбитражного суда.

Оценив указанное основание в отказе государственной регистрации, суды предыдущих инстанций правомерно согласились с доводом заявителя и исходили из того, что требование Управления Росреестра о предоставлении решения арбитражного суда является незаконным и не может быть исполнено ни при каких обстоятельствах, поскольку договор об ипотеке (залоге земельного участка) от 06.10.2007 № 071311/004-7.10 заключен с физическим лицом - залогодателем ФИО2, чей статус не позволяет возможность определения порядка реализации заложенного имущества по этому договору в арбитражном суде в силу положений процессуального законодательства о подведомственности (статья 27 АПК РФ, статья 22 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

В данном случае положение пункта 5.1 договора об ипотеке (залоге земельного участка) от 06.10.2007 № 071311/004-7.10 применяться не может, так как противоречит закону, следовательно, обращение взыскания на заложенный по вышеуказанному договору земельный участок возможно только по решению суда общей юрисдикции.

Управление Росреестра также отказало заявителю в государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок в связи с отсутствием документов о проведении торгов или о признании торгов несостоявшимися, сославшись при этом на статью 25.4 Закона о регистрации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 25.4 Закона о регистрации государственная регистрация права при переходе права собственности на недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него проводится на основании совместного заявления приобретателя и залогодержателя или заявления залогодержателя, оставляющего предмет ипотеки за собой, и представления следующих документов: 1) при обращении взыскания на заложенное имущество по решению суда: копия решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество, надлежащим образом заверенная и скрепленная печатью суда, с отметкой о вступлении этого решения в силу; документы, подтверждающие реализацию заложенного имущества на торгах (протокол о результатах публичных торгов, договор купли-продажи, заключенный с лицом, выигравшим торги), или в случае признания торгов несостоявшимися соглашение с залогодержателем о приобретении заложенного имущества либо документы, подтверждающие оставление залогодержателем заложенного имущества за собой (протокол о признании повторных публичных торгов несостоявшимися, заявление залогодержателя об оставлении предмета ипотеки за собой и документ, подтверждающий получение указанного заявления организатором торгов).

Между тем вышеуказанная норма Закона о регистрации в данном случае не может быть применена, поскольку земельный участок передан посредством заключения договора отступного от 23.05.2016 № 116/2016, представленный Управлению Росреестра на государственную регистрацию.

Поскольку основанием для проведения государственной регистрации явился договор о предоставлении отступного, а не обращение взыскания на заложенное имущество на основании решения суда, суды обоснованно указали, что требование о предоставлении документов о проведении торгов или о признании торгов несостоявшимися на основании пункта 1 статьи 25.4 Закона о регистрации неправомерно.

Доводы Управления Росреестра о том, что стороны, заключив соглашение об отступном, согласились на применение процедуры обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, в связи с чем отношения сторон названного соглашения регулируются положениями статьи 349 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), а также статьей 55 Закона об ипотеке, правомерно отклонены судами первой и апелляционной инстанций.

Согласно пункту 1 статьи 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.

По правилам статьи 409 ГК РФ, по соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением взамен исполнения отступного (уплатой денег, передачей имущества и т.п.). Размер, сроки и порядок предоставления отступного устанавливаются сторонами.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 46 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» действующее законодательство не предусматривает возможность передачи имущества, являющегося предметом залога, в собственность залогодержателя. Всякие соглашения, предусматривающие такую передачу, являются ничтожными, за исключением тех, которые могут быть квалифицированы как отступное или новация обеспеченного залогом обязательства (статьи 409, 414 ГК РФ).

Оценив условия соглашения об отступном, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что оно заключено в соответствии с требованиями статьи 409 ГК РФ, направлено на прекращение основного обязательства - кредитного договора, обеспеченного залогом и не может быть квалифицировано в качестве внесудебного обращения взыскания на заложенное имущество.

Статья 409 ГК РФ не содержит дополнительного условия о нотариальном удостоверении соглашения об отступном, даже в том случае, когда предметом этого соглашения является недвижимое имущество. Обязательность письменной формы, как условия законности отчуждения объекта недвижимости, в данном случае заявителем соблюдена.

Управление Росреестра также отказало заявителю в государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок в связи с тем, что залогодержателем по договору об ипотеки от 06.10.2007 № 071311/004-7 является АО «Россельхозбанк».

Согласно условиям договора о предоставлении отступного от 23.05.2016 № 116/2016 залогодатель предоставляет, а залогодержатель принимает на баланс имущество, передаваемое в качестве отступного взамен исполнения обязательств залогодателя по договору об ипотеке от 06.10.2007 № 071311/004-7, и частичного погашения задолженности ООО «Золотая Нива» по договору об открытии кредитной линии от 25.07.2007 № 071311/0004, заключенного между заемщиком и АО «Россельхозбанк» (в порядке правопреемства – ООО «ТД «Агроторг»).

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 21.02.2014 № 01/907/2014-268 залогодержателем в отношении земельного участка является ООО «ТД «Агроторг» на основании договора уступки прав (требований) от 29.12.2011 № 110000/3005-16. Следовательно, довод регистрирующего органа о том, что залогодержателем по договору ипотеки от 06.10.2007 № 071311/004-7.10 является АО «Россельхозбанк», а договор об уступке прав, согласно которому АО «Россельхозбанк» передал, а ООО «ТД «Агроторг» принял права требования к ФИО2 по договору об ипотеке от 06.10.2007 № 071311/004-7.10 зарегистрирован не был, правомерно признан судами необоснованным.

Правомерно отклонен довод Управления Росреестра о том, что договором об ипотеке взыскание предусмотрено только по решению суда, поскольку в данном случае заключение соглашения об отступном не может рассматриваться как внесудебная процедура обращения взыскания на заложенное имущество, не соответствующая условиям договора об ипотеке, так как данным соглашением обязательство по ипотеке было прекращено. Заключение данного соглашения не нарушает законодательства и чьих-либо прав.

Ссылка регистрирующего органа на наличие решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество, которое обязательно для исполнения, также правомерно признана судом несостоятельной, поскольку само по себе наличие решения Сергиевского районного суда Самарской области от 22.06.2010, в соответствии с которым обращено взыскание на вышеуказанный земельный участок, не препятствует заключению соглашения об отступном. Кроме того, исполнительное производство по исполнению данного судебного акта постановлением от 27.07.2015 судебного пристава-исполнителя ОСП Сергиевского района УФССП по Самарской области прекращено.

Таким образом, исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ всесторонне, полно и объективно фактические обстоятельства и представленные в дело доказательства, суды пришли к правомерному выводу об удовлетворении заявленных требований.

Приведенные в кассационной жалобе доводы противоречат приведенным правовым нормам и не опровергают выводов судов, свидетельствуют о несогласии заявителя с установленными по делу фактическими обстоятельствами и оценкой судами доказательств. Переоценка доказательств и установленных судами фактических обстоятельств дела в силу статьи 286 и части 2 статьи 287 АПК РФ не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену обжалуемых судебных актов (статья 288 АПК РФ), не установлены.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286,289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 18.10.2016 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2016 по делу № А55-21224/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.

Председательствующий судья Ф.В. Хайруллина

Судьи В.А. Петрушкин

А.Ф. Фатхутдинова