Гражданский кодекс часть 1

на решение Арбитражного суда Самарской области от 04.12.2017 (судья Агеенко С.В.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2018 (председательствующий судья Кувшинов В.Е., судьи Демина Е.Г., Кузнецов В.В.)

по делу № А55-21241/2017

по заявлению частного учреждения образовательной организации высшего образования «Медицинский университет «Реавиз», г. Самара (ОГРН <***>, ИНН <***>) к департаменту управления имуществом городского округа Самара, г. Самара, при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: департамента градостроительства городского округа Самара, г. Самара, администрации городского округа Самара, г. Самара, о признании незаконным отказа,

УСТАНОВИЛ:

частное учреждение образовательная организация высшего образования «Медицинский университет «Реавиз» (далее – заявитель, ЧУООВО «МУ «Реавиз») обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением к департаменту управления имуществом городского округа Самара (далее – департамент, заинтересованное лицо) о признании недействительным распоряжения от 11.07.2017 № 794 об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного по адресу: г. Самара, Октябрьский район, ул. Советской Армии, д. 243 и об обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем принятия решения о предварительном согласовании предоставления ЧУООВО «МУ «Реавиз» без торгов в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка площадью 987 кв. м, относящегося к землям населенных пунктов, занимаемого нежилым зданием, расположенным по адресу: г. Самара, Октябрьский район, ул. Советской Армии, д. 243 (л.д.2-5).

Определением суда первой инстанции, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены – департамент градостроительства городского округа Самара, администрация городского округа Самара.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 04.12.2017, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2018, заявленные требования удовлетворены. Суд признал недействительным распоряжение департамента от 11.07.2017 № 794 об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного по адресу: г. Самара, Октябрьский район, ул. Советской Армии, д. 243. Обязал департамент устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем принятия решения о предварительном согласовании предоставления ЧУООВО «МУ «Реавиз» без торгов в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка площадью 987 кв. м, относящегося к землям населенных пунктов, занимаемого нежилым зданием, расположенным по адресу: г. Самара, Октябрьский район, ул. Советской Армии, д. 243.

В кассационной жалобе департамент просит решение и постановление отменить, принять по делу новый судебный акт, в удовлетворении заявленных требований отказать, по основаниям, изложенным в кассационной жалобе.

Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 АПК РФ.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ, по доводам, изложенным в кассационной жалобе.

Как следует из материалов дела, заявителю на праве собственности принадлежит нежилое помещение, общей площадью 140,2 кв. м, состоящее из комнат 1-9, 11, 12, 27-29, 30, 31, 48-50, расположенное по адресу: Самарская область, г. Самара, Октябрьский район, ул. Советской Армии, д. 243, кадастровый номер 63:01:0639001:277, на основании договора купли-продажи недвижимости от 01.07.2014 (л.д. 10).

На праве аренды заявителю принадлежит нежилое помещение площадью 2246,2 кв. м, состоящее из комнат: подвал – № 1-16, 31-44, 17-30; первый этаж – № 13-15, 17-26, 32, 47, 33- 46; второй этаж – № 1-6, 8-49, третий этаж – № 1-6, 8-57; четвертый этаж – № 1-6, 8-58, расположенное по адресу: Самарская область, г. Самара, Октябрьский район, ул. Советской Армии, д. 243, кадастровый номер 63:01:0639001:276.

Данные помещения находится в муниципальной собственности, принадлежит муниципальному образованию – городской округ Самара и используется заявителем по договору аренды от 14.04.2014 № 006587А, заключенного с департаментом (л.д. 13-21).

Согласно пункту 1.2 договора помещения арендуются для осуществления уставных видов деятельности высшего учебного заведения (образовательная, медицинская, фармацевтическая, научная, деятельность по обороту наркотических средств, психотропных веществ и их прекурсоров).

Оба помещения расположены в здании с кадастровым номером 63:01:0639001:250 и иные помещения в указанном здании отсутствуют.

Принимая во внимание, что земельный участок, на котором расположено здание с кадастровым номером 63:01:0639001:250 предстоит образовать, заявитель 07.06.2017 обратился в уполномоченный на распоряжение земельными участками орган с заявлением о предварительном согласовании предоставления в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка (л.д. 41-44).

Распоряжением департамента от 11.07.2017 № 794 заявителю отказано в предварительном согласовании предоставления в аренду без торгов земельного участка в связи с тем, что испрашиваемый земельный участок расположен в зоне природных ландшафтов (Р-3) по Карте правового зонирования действующих Правил застройки и землепользования в г. Самаре (схема расположения земельного участка не может быть утверждена (подпункт 1 пункт 8 статьи 39.15 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) (л.д.6).

Не согласившись с указанным распоряжением, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением о признании его недействительным.

Удовлетворяя заявленные требования, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Исходя из части 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) - незаконными.

Таким образом, для признания арбитражным судом ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными, необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Данное право является исключительным, то есть никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого соответствующим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Заявитель является собственником, нежилого помещения общей площадью 140,2 кв. м, на праве аренды заявителю принадлежит нежилое помещение площадью 2246,2 кв. м. Оба помещения расположены в здании с кадастровым номером 63:01:0639001:250 и иные помещения в указанном здании отсутствуют.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости нежилое здание по адресу: г. Самара, Октябрьский район, ул. Советской Армии, д. 243, кадастровый номер 63:01:0639001:250, построено в 1977 году и использовалась в качестве санатория-профилактория «Бирюсинка», что подтверждается постановлением главы администрации Самарской области от 31.03.1994 № 136 (л.д. 76-79).

В силу прямого указания пункта 4 статьи 85 ЗК РФ земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры.

Согласно пункту 1 статьи 6 Правил застройки и землепользования в городском округе, утвержденных постановлением Самарской Городской Думы от 26.04.2001 № 61, объекты недвижимости, ставшие несоответствующими настоящим Правилам после их введения в действие, могут существовать и использоваться без их приведения в соответствие с настоящими Правилами. Исключения составляют те несоответствующие настоящим Правшам и обязательным нормативам, стандартам объекты недвижимости, существование и использование которых опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры. Применительно к этим объектам постановлением Главы города устанавливается срок приведения их в соответствие с настоящими Правилами, нормативами и стандартами.

Учитывая изложенное, суды пришли к правомерному выводу, что правовых оснований для применения к спорным правоотношениям положений, устанавливающих виды разрешенного использования земельного участка для соответствующих территориальных зонах и содержащихся в Правилах застройки и землепользования в городском округе, утвержденных Постановлением Самарской Городской Думы от 26.04.2001 № 61 и принятых после осуществления строительства нежилого здания, используемого ранее с 1977 года в качестве санатория, не имеется и довод департамента о том, что основанием для отказа в предварительном согласовании предоставления в аренду земельного участка является отсутствие в зоне Р-3 разрешенного вида использования земельного участка под зданием, является необоснованным.

Руководствуясь подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ, пункта 1 статьи 39.14 ЗК РФ, а также исходя из подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 и пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что видом разрешенного использования земельного участка исключительное право заявителя на приобретение этого участка в аренду ограничено быть не может.

При этом, суд первой инстанции указал, что в настоящее время указанное нежилое здание фактически используется заявителем для аналогичных целей (для осуществления уставных видов деятельности высшего учебного заведения (образовательная, медицинская, фармацевтическая, научная, деятельность по обороту наркотических средств, психотропных веществ и их прекурсоров).

Законодателем прямо предусмотрена возможность предварительного согласования предоставления земельного участка, использование которого не соответствует видам разрешенного использования для территориальной зоны, в которой он находится, в соответствии с пунктом 10 статьи 39.15 ЗК РФ, решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка, который предстоит образовать, также должно содержать указание на необходимость изменения вида разрешенного использования такого земельного участка и его перевода из одной категории в другую в качестве условия предоставления такого земельного участка в случае, если указанная в заявлении о предварительном согласовании предоставления земельного участка цель его использования: 1) не соответствует видам разрешенного использования земельных участков, установленным для соответствующей территориальной зоны; 2) не соответствует категории земель, из которых такой земельный участок подлежит образованию; 3) не соответствует разрешенному использованию земельного участка, из которого предстоит образовать земельный участок, указанный в заявлении о предварительном согласовании его предоставления.

Положениями части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) предусмотрено, что земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

В соответствии со статьей 4 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.

Правовое зонирование в городском округе Самара определяется Правилами застройки и землепользования в г. Самаре, утвержденных постановлением Самарской городской Думы от 26.04.2001 № 61 «Об утверждении Правил застройки и землепользования в городе Самаре». При этом законодательством не устанавливается возможность распространение их действий на градостроительные планы земельных участков, выделенных до вступления указанных Правил в силу.

Согласно правовой позиции, изложенной в определениях Конституционного Суда Российской Федерации от 21.06.2011 № 778-О-О, от 29.05.2014 № 1082-О, от 22.12.2015 № 2947-О общим (основным) принципом действия закона во времени является распространение его на отношения, возникшие после введения его в действие, и только законодатель вправе распространить новые нормы на факты и порожденные ими правовые последствия, которые возникли до введения соответствующих норм в действие, то есть придать закону обратную силу.

Санаторий профилакторий был возведен до введения в действие правил землепользования и застройки, в связи с чем, земельный участок, находящийся под данным зданием, может использоваться без приведения вида разрешенного использования в соответствии с градостроительным регламентом, установленным указанными Правилами.

Учитывая изложенное, при принятии обжалованных судебных актов по данному делу суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что если при принятии или изменении правил землепользования и застройки, которыми изменяется территориальное зонирование, содержание градостроительного регламента и, соответственно, разрешенное использование земельного участка, его собственник вправе продолжать использование земельного участка, разрешенное до такого изменения, без какого-либо ограничения, в том числе по сроку, если такое использование не создает препятствий перечисленных в части 8 статьи 36 ГрК РФ.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.06.2013 № 136/13 сформулирована правовая позиция, согласно которой при принятии или изменении правил землепользования и застройки, которыми изменяется территориальное зонирование, содержание градостроительного регламента и, соответственно, разрешенное использование земельного участка, его собственник (землепользователь, землевладелец, арендатора) вправе продолжать использование этого участка, разрешенное до такого изменения, без какого-либо ограничения, в том числе по сроку, если только такое использование не создает опасности для перечисленных в части 8 статьи 36 ГрК РФ объектов.

Указанная правовая позиция приведена в определениях Верховного суда Российской Федерации от 27.04.2017 № 56-АПГ17-3, от 24.04.2017 № 56-АПГ17-2, от 12.07.2016 № 304-ЭС16-7864, постановлениях Арбитражного суда Поволжского округа от 15.02.2018 по делу № А55-29867/2016, от 05.10.2017 по делу № А57-22700/2016, от 24.07.2017 по делу № А57-15774/2016, от 20.07.2017 по делу № А55-16413/2016.

При указанных обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что заявленные требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Учитывая изложенное, фактические обстоятельства установлены судами в результате полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств в их совокупности и взаимосвязи, нормы материального права применены правильно, нарушений норм процессуального права не допущено, в связи с чем, оснований для иной оценки доказательств не имеется.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, подлежат отклонению, поскольку были предметом исследования судов первой и апелляционной инстанций, фактически направлены на переоценку установленных судами предыдущих инстанций обстоятельств и имеющихся в деле доказательств, не влияют на законность принятых судебных актов.

Иная оценка заявителем кассационной жалобы установленных судом фактических обстоятельств дела и толкование положений закона не означает допущенной судом при рассмотрении дела судебной ошибки.

Принимая во внимание изложенное, оснований для отмены судебных актов судов первой и апелляционной инстанций не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 04.12.2017 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2018 по делу № А55-21241/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.

Председательствующий судья В.А. Карпова

Судьи Ю.В. Глазов

В.А. Петрушкин