Гражданский кодекс часть 1

третьего лица – открытого акционерного общества «Банк «Зенит» – ФИО3, доверенность от 21.04.2011 № 16 АА 0500494; ФИО4, доверенность от 21.04.2011 № 16 АА 0500495,

в отсутствие:

третьего лица – открытого акционерного общества «Энерготехмаш» – извещено, не явилось,

рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ЭТМ-Энерго», г. Жигулевск Самарской области,

на решение Арбитражного суда Самарской области от 07.12.2010 (судья Стенина А.В.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2011 (председательствующий судья Марчик Н.Ю., судьи Бажан П.В., Апаркин В.Н.)

по делу № А55-21275/2010

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «ЭТМ-Энерго», г. Жигулевск Самарской области, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора аренды производственных помещений от 04.03.2010, при участии третьих лиц: открытого акционерного общества «Энерготехмаш», г. Жигулевск Самарской области, открытого акционерного общества «Банк «Зенит»,

УСТАНОВИЛ:

решением Арбитражного суда Самарской области от 07.12.2010 отказано в удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью «ЭТМ-Энерго» (далее – ООО «ЭТМ-Энерго») о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее – Управление Росреестра по Самарской области) в государственной регистрации договора аренды производственных помещений от 04.03.2010, заключенного между ООО «ЭТМ-Энерго» и открытым акционерным обществом «Энреготехмаш» (далее – ОАО «Энерготехмаш») и обязании Управления Росреестра по Самарской области произвести государственную регистрацию договора аренды производственных помещений от 04.03.2010, заключенного между ООО «ЭТМ-Энерго» и ОАО «Энерготехмаш».

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2011 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ООО «ЭТМ-Энерго» просит отменить названные судебные акты как принятые с нарушением норм материального и процессуального права, заявленные требования удовлетворить.

В заседании кассационной инстанции 12.05.2011 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 13 часов 45 минут 19.05.2011.

Кассационная коллегия, проверив законность обжалованных судебных актов, находит их подлежащими отмене.

Как следует из материалов дела, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Самарской области от 30.12.2009 по делу № А55-11682/2009 суд обязал ОАО «Энерготехмаш» заключить с ООО «ЭТМ?Энерго» договор аренды производственных помещений: здание кислородного цеха, литеры А24, А25, общей площадью 1253,5 кв. м; градирня, литера А29, общей площадью 56,1 кв. м; здание котельной, литера А37, общей площадью 1717,6 кв. м; труба дымовая кирпичная, литера А71, общей площадью 29,4 кв. м, расположенных по адресу: <...>, сроком на 49 лет.

Во исполнение указанного решения 04.03.2010 г. между ОАО «Энерготехмаш» и ООО «ЭТМ-Энерго» заключен договор аренды производственных помещений.

ООО «ЭТМ-Энерго» и ОАО «Энерготехмаш» 16.04.2010 обратились в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением о государственной регистрации договора аренды производственных помещений от 04.03.2010.

Ответчик сообщением от 02.09.2010 № 02/015/2010-099 отказал в государственной регистрации договора аренды производственных помещений на основании абзацев 4, 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закона о регистрации) в связи с непредставлением документов, необходимых в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав; несоответствием требованиямдействующего законодательства документов, представленных на государственную регистрацию прав, по форме, содержанию.

Отказ мотивирован непредставлением согласия залогодержателя – открытого акционерного общества «Банк Зенит» (далее – ОАО «Банк Зенит») на передачу в аренду производственных помещений по договору от 04.03.2010 и кадастровых паспортов указанных объектов; а представленные на государственную регистрацию технические паспорта на объекты недвижимости, выданные муниципальным унитарным предприятием «Инвентаризация» г. Жигулевска Самарской области, не содержат информации о том, что они являются приложением к договору аренды, указанные планы не заверены надлежащими подписями сторон договора аренды, не скреплены печатями.

Согласно пункту 1 статьи 13 Закона о регистрации государственная регистрация включает в себя правовую экспертизу документов и проверку законности сделки, установление отсутствия противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества.

В соответствии со статьей 16 Закона о регистрации к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены все необходимые для регистрации документы.

Согласно пункту 1 статьи 17 Закона о регистрации основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки

В силу статьи 18 Закона о регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Заявитель в качестве правоустанавливающего документа представил договор аренды производственных помещений от 04.03.2010, предметом которого являются: здание кислородного цеха, литеры А24, А25, градирня, литера А29, здание котельной, литера А37, труба дымовая кирпичная, литера А71, расположенные по адресу: <...>.

При проведении правовой экспертизы регистрирующим органом было установлено, что передаваемые по договору аренды от 04.03.2010 объекты недвижимого имущества – здание кислородного цеха, литеры А24, А25 и здание котельной, литера А37, являются предметами залога по договорам об ипотеке, заключенными между ОАО «Банк Зенит» (залогодержатель) и ОАО «Энерготехмаш» (залогодатель), в период с 2006 г. по 2009 г., о чем имеются соответствующие записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно статье 346 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.

Статья 37 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусматривает, что имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Договоры, заключенные между ОАО «Банк Зенит» (залогодержатель) и ОАО «Энерготехмаш» (залогодатель), предусматривают обязанность залогодателя не допускать без письменного согласия залогодержателя передачи или отчуждения заложенного недвижимого имущества, в том числе в аренду, третьим лицам.

Суд пришел к выводу, что при отсутствии согласия залогодержателя на передачу названных объектов недвижимости в аренду, отказ в государственной регистрации договора аренды от 04.03.2010 является законным.

Согласно статье 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 28 Закона о регистрации права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации, в которой государственный регистратор вправе отказать только по основаниям, указанным в абзацах 4, 6, 7, 9, 10, 11, 12 пункта 1 статьи 20 названного Федерального закона.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в информационном письме от 21.07.2009 № 132 «О некоторых вопросах применения арбитражными судами статей 20, 28 Закона о регистрации выработал рекомендации по применению арбитражными судами указанных норм права при рассмотрении споров.

Судом не дана правовая оценка основаниям отказа в государственной регистрации в соответствии с требованиями названных норм права, разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по их применению.

Выводы суда о применении норм права не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, представленным сторонами доказательствам.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 07.12.2010 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2011 по делу № А55-21275/2010 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья А.А. Хайбулов

Судьи М.З. Желаева

А.Ф. Фатхутдинова