Гражданский кодекс часть 1

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>) к муниципальному образованию городской округ Новокуйбышевск в лице администрации городского округа Новокуйбышевск (ОГРН <***>) о расторжении договора купли-продажи от 18.11.2013 № 9; о взыскании суммы аванса (задатка) в размере 91 900 руб.,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, ИП ФИО1, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к муниципальному образованию городской округ Новокуйбышевск в лице администрации городского округа Новокуйбышевск (далее – ответчик, Администрация) о расторжении договора купли-продажи от 18.11.2013 № 9, взыскании суммы аванса (задатка) в размере 91 900 руб.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 28.11.2018, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от07.02.2019, исковое заявление удовлетворено частично. Суд расторг договор купли-продажи недвижимости от 18.11.2013 № 9, в остальной части иск оставил без рассмотрения.

В кассационной жалобе ответчик, ссылаясь на несоответствие выводов судов нормам материального права и фактическим обстоятельствам дела, в том числе обстоятельствам, установленным в рамках дел №А55-18690/2014, №А55-18960/2014, №А55-25861/2016, просит принятые судебные акты отменить.

Заявитель жалобы указывает, что истец, заключая спорный договор, не мог не знать о состоянии передаваемого здания картофелехранилища; именно действия истца по невыполнению обязательств по оплате стоимости имущества привели к его разрушению. Полагает, что ссылка судов на ветхость объекта недвижимости несостоятельна, поскольку в договоре не прописаны качественные характеристики здания.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в порядке главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия находит их подлежащими отмене.

Как следует из материалов дела, исковые требования мотивированы невозможностью исполнения ответчиком обязательств по передаче предмета договора купли-продажи от 18.11.2013 № 9 – здания картофелехранилища, литер АА1, площадью 629,20 кв.м., расположенного по адресу: Самарская область, г. Новокуйбышевск, <...> ввиду его утраты (разрушения).

Удовлетворяя заявленные требования, суды, со ссылкой на вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Самарской области по делу № А55-18904/2017, согласились с доводами истца, при этом исходили из того, что обязательства предпринимателя по оплате стоимости предмета договора купли-продажи от 18.11.2013 № 9 не исполнены ввиду невозможности встречного предоставления по сделке.

Между тем судами не учтено следующее.

Согласно условиям договора купли-продажи недвижимости от 18.11.2013 № 9 продавец обязан подготовить объект к передаче (пункт 2.1.1. договора) и передать его покупателю по акту в срок не позднее чем через тридцать дней после дня полной оплаты имущества (пункт 2.1.2. договора).

Таким образом, обязательству по передаче предмета договора предшествует исполнение со стороны покупателя обязательства по оплате его полной стоимости.

В связи с нарушением предпринимателем условий договора Администрация обращалась в арбитражный суд с соответствующими исками.

Так, по делам № А55-18690/2014 и № А55-28786/2016 с ИП ФИО1 за неисполнение обязательств по оплате стоимости имущества в пользу Администрации взысканы задолженность по договору купли-продажи от 18.11.2013 № 9 и неустойка. При этом по делу № А55-28786/2016 встречное исковое заявление ИП ФИО1 о взыскании с Администрации убытков в сумме 938 328 руб. 87 коп., составляющих стоимость объектов недвижимости, оставлено без удовлетворения, в связи с недоказанностью наличия вины Администрации в их причинении.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Самарской области от 21.03.2017 по делу № А55-25861/2016 ИП ФИО1 отказано в удовлетворении требования о признании прекратившимся (расторгнутым) спорного договора и взыскании с ответчика 183 800 руб., составляющих сумму внесенного задатка в двойном размере. Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды исходили из недоказанности истцом факта нахождения имущества в состоянии, не соответствующим конкурсной документации.

В рамках указанного дела суды признали несостоятельной ссылку ИП ФИО1 на существенное нарушение условия о качестве товара, не оговоренное ни продавцом, ни покупателем.

Судами установлено, что при проведении аукциона орган местного самоуправления указал все необходимые сведения о технических характеристиках отчуждаемых объектов, потенциальным покупателям было предоставлено для ознакомления заключение ООО «Титул Гранд» № 442-13 от 04.09.2013 о рыночной стоимости объекта, в котором в графе «состояние объекта» указано, что здание требует ремонта. При этом суды отметили, что с более полной информацией по техническим характеристикам, документацией истец имел возможность ознакомиться при подписании договора, и как профессиональный участник рынка оценить все риски, связанные с приобретением имущества, в том числе и необходимостью проведения ремонтных работ на спорном объекте. Однако данное право истец не реализовал, каких-либо возражений в адрес организатора торгов не заявлял, сведений о том, что ответчик препятствовал обследованию объекта не установлено.

Также, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Самарской области отказано в удовлетворении иска ИП ФИО1 к Администрации о взыскании убытков в размере 1 280 195 руб., вызванных неисполнением договора купли-продажи от 18.11.2013 № 9, в том числе 91 900 руб. – выплаченный аванс; 1 051 995, 44 руб. – сумма, взысканная по делу № А55-18690/2014; 228 196,56 руб. – сумма, взысканная по делу № А55-28786/2016. Отказ в удовлетворении иска мотивирован нарушением предпринимателем обязательств по оплате имущества в полном объеме.

Таким образом, вышеуказанными судебными актами установлено, что неисполнение Администрацией обязательства по передаче предмета договора купли-продажи явилось следствием нарушения покупателем встречных обязательств по его оплате.

Данные обстоятельства не были учтены судами при вынесении обжалуемых судебных актов.

В силу части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

До настоящего времени покупателем оплата в полном объеме не произведена, судебные акты, на основании которых с ИП ФИО1 взыскана задолженность и пени по договору, не исполнены, обратного истцом в материалы дела не представлено.

Кассационная коллегия считает обоснованным возражение ответчика о том, что в случае исполнения ИП ФИО1 договорных обязательств – полной оплаты имущества, здание было бы своевременно передано ему, так как отсутствуют основания полагать иначе из анализа материалов дела.

Судебные акты не содержат выводов о несовершении ответчиком необходимых действий по обеспечению технического состояния объекта недвижимости – здания картофелехранилища согласно условиям договора купли-продажи, равно как и о совершении действий (приготовлений) истца для обеспечения сохранности и дальнейшей эксплуатации здания по его назначению.

Установление данных обстоятельств имеет существенное значение для разрешения спора, так как обеспечивает справедливое распределение рисков сторон при оценке добросовестности поведения как продавца, так и покупателя.

С учетом изложенного, выводы судов о невозможности передачи объекта предпринимателю в связи с его разрушением по вине Администрации являются преждевременными.

При указанных обстоятельствах суд кассационной инстанции приходит к выводу, что судебные акты приняты при неполном исследовании имеющихся в деле доказательств, в связи с чем содержащиеся в нем выводы нельзя признать соответствующими имеющимся в деле доказательствам и установленным судом обстоятельствам, а поэтому подлежит отмене на основании пункта 3 части 1 статьи 287, частей 1 - 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении спора суду следует учесть изложенное, устранить отмеченные недостатки, исходя из подлежащих применению норм материального права, установить все обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного рассматриваемого спора, дать оценку всем доводам и имеющимся в деле доказательствам с соблюдением требований арбитражного процессуального законодательствам.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 28.11.2018 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2019 по делу № А55-21511/2018 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья И.Н. Смоленский

Судьи Н.Н. Королёва

Э.Р. Галиуллин