Гражданский кодекс часть 1

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области – представителя ФИО3 (доверенность от 30.12.2016),

от третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью «Актив» - представитель не явился, извещено,

гаражно-строительного кооператива «Татищев» - представитель не явился, извещено,

жилищно-строительного кооператива «Татищев-2» - представитель не явился, извещено,

рассмотрев в открытом судебном заседании 24 апреля 2017 года апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области

на решение Арбитражного суда Самарской области от 16 февраля 2017 года по делу №А55-21516/2016 (судья Медведев А.А.), принятое по заявлению мэрии городского округа Тольятти, Самарская область, г.Тольятти, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г.Самара, третьи лица: общество с ограниченной ответственностью «Актив» (ОГРН <***>, ИНН <***>), Самарская область, г.Тольятти, гаражно-строительный кооператив «Татищев» (ОГРН <***>, ИНН <***>), Самарская область, г.Тольятти, жилищно-строительный кооператив «Татищев-2» (ОГРН (1076320024000, ИНН <***>), Самарская область, г.Тольятти,

о признании незаконным отказа, выраженного в сообщении № 63/009/340/2016-9376 от 06 июня 2016 года,

У С Т А Н О В И Л:

Мэрия городского округа Тольятти (далее - мэрия, заявитель) обратилась в Арбитражный суд Самарской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - Управление Росреестра по Самарской области, регистрирующий орган), выраженного в сообщении № 63/009/340/2016-9376 от 06 июня 2016 года, в государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) аренды земельного участка (кадастровый номер 63:09:0101172:518), по адресу: Самарская область, г.Тольятти, Автозаводский район, квартал 3а, относительно ориентира, расположенного по адресу: <...>. 2, обязании Управления Росреестра по Самарской области по вступлении решения суда в законную силу зарегистрировать прекращения ограничения (обременения) аренды земельного участка (кадастровый номер 63:09:0101172:518), по адресу: Самарская область, г.Тольятти, Автозаводский район, квартал 3а, относительно ориентира, расположенного по адресу: <...>.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Актив» (далее - ООО «Актив»), гаражно-строительный кооператив «Татищев» (далее - ГСК «Татищев»), жилищно-строительный кооператив «Татищев-2» (далее - ГСК «Татищев-2»).

Решением Арбитражного суда Самарской области от 16 февраля 2017 года заявленные требования удовлетворены, отказ Управления Росреестра по Самарской области в государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) аренды земельного участка (кадастровый номер 63:09:0101172:518), по адресу: Самарская область, г.Тольятти, Автозаводский район, квартал 3а, относительно ориентира, расположенного по адресу: <...>, выраженный в сообщении № 63/009/340/2016-9376 от 06 июня 2016 года, признан незаконным. На Управление Росреестра по Самарской области возложена обязанность по вступлении решения суда в законную силу зарегистрировать прекращение ограничения (обременения) аренды земельного участка (кадастровый номер 63:09:0101172:518), по адресу: Самарская область, г.Тольятти, Автозаводский район, квартал 3а, относительно ориентира, расположенного по адресу: <...>.

В апелляционной жалобе Управление Росреестра по Самарской области просит решение суда отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме, ссылаясь на законность оспоренного отказа в государственной регистрации. Информация о том, что между ООО «Актив» и ГСК «Татищев» был заключен договор перенайма от 20.09.2013 и соответственно ГСК «Татищев» являлся стороной по договору аренды земельного участка № 1857 от 18.12.2008, содержалась только в представленном на государственную регистрацию письме мэрии г.о. Тольятти № 3866/5.2 от 25.05.2016. Однако указанный договор перенайма к письму мэрии г.о. Тольятти приложен не был и в имеющихся в Управлении Росреестра по Самарской области документах отсутствовал. Судом не исследовался вопрос о том, исполнялись ли сторонами договора перенайма от 26.04.2013 (ООО «Актив» и ЖСК «Татищев-2») условия данного договора, в чьем фактическом пользовании находится спорный земельный участок и кто оплачивал арендные платежи по этому договору.

В соответствии со ст.124 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции изменил наименование заявителя по делу: мэрии городского округа Тольятти на администрацию городского округа Тольятти.

В отзыве на апелляционную жалобу администрация городского округа Тольятти просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения, ссылаясь на законность и обоснованность обжалуемого решения суда.

Дело рассмотрено в соответствии с требованиями ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.

В судебном заседании представитель Управления Росреестра по Самарской области поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления.

Представитель мэрии городского округа Тольятти возражал против удовлетворения апелляционной жалобы и просил оставить решение суда без изменения.

Проверив материалы дела, выслушав пояснения представителей мэрии городского округа Тольятти, Управления Росреестра по Самарской области, участвующих в деле, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, между мэрией городского округа Тольятги и ООО «Тольятти-Лизинг» был заключен договор аренды земельного участка № 1857 от 18 декабря 2008 года сроком на 29 месяцев, до 21 апреля 2011 года. Указанный договор был зарегистрирован Управлением Росреестра по Самарской области в установленном законе порядке.

В пределах срока действия данного договора между ООО «Тольятти-лизинг» и ООО «Актив» был заключен договор перенайма от 30 апреля 2010 года. Указанный договор также был зарегистрирован Управлением Росреестра по Самарской области в установленном законом порядке.

По истечении срока действия договора аренды земельного участка № 1857 от 18 декабря 2008 года, который в соответствии со ст.621 ГК РФ считается после 21 апреля 2011 года заключенным на неопределенный срок, между ООО «Актив» и ГСК «Татищев» был заключен договор перенайма земельного участка от 20 сентября 2013 года, не подлежащий государственной регистрации.

Мэрия городского округа Тольятти 22 апреля 2016 года обратилась в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением № 63/009/340/2016-9376 о государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) аренды земельного участка (кадастровый номер 63:09:0101172:518), по адресу: Самарская область, г.Тольятти, Автозаводский район, квартал 3а, относительно ориентира, расположенного по адресу: <...>.

На государственную регистрацию заявителем были представлены указанный договор перенайма земельного участка от 20 сентября 2013 года с ГСК «Татищев», постановление мэрии городского округа Тольятти от 30 июля 2013 года № 2436-п/1 о даче согласия мэрии городского округа Тольятти на перенайм, а также документы, свидетельствующие о расторжении договора аренды № 1857 от 18 декабря 2008 года, арендатором по которому являлся с 2013 года ГСК «Татищев» (письмо № 8879/5.2 от 21 декабря 2015 года, уведомление о вручение, письмо № 3886/5.2 от 25 мая 2016 года).

Сообщением исх. № 63/009/340/2016-9376 от 06 июня 2016 года на основании абзацев 4, 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ (далее - Закон о регистрации) заинтересованное лицо отказало в государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) аренды земельного участка, так как не были представлены документы, подтверждающие расторжение договора аренды земельного участка № 1857 от 18 декабря 2008 года.

Основанием для отказа в государственной регистрации послужило то обстоятельство, что, по мнению регистрирующего органа, в настоящее время арендатором земельного участка является ООО «Актив», и соответствующих документов, подтверждающих расторжение договора аренды № 1857 от 18 декабря 2008 года с данным арендатором на государственную регистрацию прекращения обременения представлено не было.

Кроме того, в обжалуемом отказе государственный регистратор указывает на необходимость государственной регистрации договора перенайма земельного участка от 26 апреля 2013 года, подписанного между ООО «Актив» и ЖСК «Татищев-2».

В соответствии с п.2 ст.16 Закона о регистрации к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

Согласно пункту 1 статьи 17 Закона о регистрации основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; вступившие в законную силу судебные акты; акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения; иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Исходя из п.1 ст.18 Закона о регистрации, документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

На основании ст.9, 13 Закона о регистрации регистрирующий орган проводит правовую экспертизу документов, представленных на регистрацию права, а именно их действительность и наличие соответствующих прав у лица, проверяет законность сделки и устанавливает отсутствие противоречий между заявленными и уже зарегистрированными правами. Правовая экспертиза регистрирующего органа сводится к проверке представленных на регистрацию документов на предмет их полноты и соответствия требований Закона о регистрации.

Основания отказа в государственной регистрации прав исчерпывающе перечислены в статье 20 Закона о регистрации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 20 Закона о регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано в том числе в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства и не представлены документы, необходимые в соответствии с указанным Законом для государственной регистрации прав.

При проведении правовой экспертизы регистрирующим органом было установлено, что 26 апреля 2013 года между ООО «Актив» и ЖСК «Татищев-2» был подписан договор перенайма земельного участка с кадастровым номером 63:09:0101172:518.

В Управление Росреестра по Самарской области 30 августа 2013 года обратились ООО «Актив» и ЖСК «Татищев-2» с заявлением о регистрации договора перенайма земельного участка от 26 апреля 2013 года, согласно которому ООО «Актив» уступил ЖСК «Татищев-2» права и обязанности прежнего арендатора по договору аренды земельного участка № 1857 от 18 декабря 2008 года, и стороной по данному договору в качестве арендатора стал ЖСК «Татищев-2».

Документы, подтверждающие расторжение договора перенайма земельного участка от 26 апреля 2013 года, заключенного между ООО «Актив» и ЖСК «Татищев-2», и заключение договора перенайма земельного участка от 20 сентября 2013 года, между ООО «Актив» и ГСК «Татищев» в отношении спорного земельного участка, в Управлении Росреестра по Самарской области отсутствуют.

По мнению Управления Росреестра по Самарской области, представленное на государственную регистрацию письмо мэрии городского округа Тольятти № 8879/5.2 от 21 декабря 2015 года об отказе от договорных отношений по договору аренды земельного участка № 1857 от 18 декабря 2008 года, направленное в адрес ГСК «Татищев», не может служить основанием для прекращения в ЕГРП записи об аренде спорного земельного участка.

Арбитражный суд указанные доводы регистрирующего органа отклонил по следующим мотивам.

Как установлено судом, 26 апреля 2013 года между ЖСК «Татищев-2» и ООО «Актив» был подписан договор перенайма земельного участка с кадастровым номером 63:09:0101172:0518, а также передаточный акт к указанному договору. Однако указанный договор был подписан при отсутствии прав на заключение такого договора, поскольку арендатором ООО «Актив» не было получено согласие арендодателя мэрии г.о.Тольятти на передачу прав и обязанностей по договору аренды № 1857 от 18 декабря 2008 года. Следовательно, арендатор ООО «Актив» не обладал правом на заключение договора перенайма земельного участка. В связи с этим, в силу ст.168 ГК РФ, договор перенайма земельного участка с кадастровым номером 63:09:0101172:0518 между ЖСК «Татищев-2» и ООО «Актив» от 26 апреля 2013 года являлся ничтожной сделкой с момента его подписания, как совершенный с нарушением требований ст.615 ГК РФ.

Между ООО «Актив» и иным лицом, ГСК «Татищев» 20 сентября 2013 года был заключен договор перенайма этого же земельного участка. На проведение сделки ООО «Актив» предварительно было получено согласие арендодателя мэрии городского округа Тольятти (постановление мэрии городского округа Тольятти от 30.07.2013 № 2436-п/1).

Таким образом, на момент совершения сделки перенайма земельного участка от 20 сентября 2013 года между ООО «Актив» и ГСК «Татищев» арендатор ООО «Актив» обладал правом передать права и обязанности по договору аренды № 1857 от 18 декабря 2008 года, в связи с чем указанная сделка была заключена на законных основаниях и является действительной.

Кроме того, факт обращения 30 августа 2013 года в Управление Росреестра по Самарской области представителя ЖСК «Татищев-2» с заявлением о регистрации договора перенайма от 26 апреля 2013 года не имеет правового значения, поскольку в силу ст.621, 651 ГК РФ, Закона о регистрации данный договор не подлежал государственной регистрации.

Данные обстоятельства подтверждаются тем, что арендатор ООО «Актив» не предоставлял договор с ЖСК «Татищев-2» от 26 апреля 2013 года арендодателю мэрии городского округа Тольятти с целью подтверждения прекращения своих обязательств перед ним по договору аренды № 1857 от 18 декабря 2008 года и возникновения этих обязательств у нового арендатора. Также данные обстоятельства подтверждаются тем, что ЖСК «Татищев-2» осуществляет деятельность по строительству жилого дома на смежном участке, но не имеет разрешения на возведение торгово-офисного помещения, соответствующего цели предоставления указанного земельного участка в аренду арендодателем.

Также переписка арендодателя мэрии городского округа Тольятти и арендатора ООО «Актив» до получения согласия арендодателя на передачу прав и обязанностей по договору аренды № 1857 от 18 декабря 2008 года не имеет правового значения.

В соответствии со ст.615 ГК РФ право на передачу прав и обязанностей по договору аренды у арендатора возникает только после получения согласия арендодателя на совершение подобной сделки.

Таким образом, все сделки, направленные на передачу этих прав, совершенные арендатором до получения такого согласия являются ничтожными, поскольку арендатор не обладает правом заключения таких сделок на момент их совершения. Право заключать сделки, направленные на передачу прав и обязанностей по договору аренды у арендатора возникает только после получения на это согласия арендодателя. При этом, как видно из постановления мэрии городского округа Тольятти от 30 июля 2013 года № 2436-П/1 «О даче согласия на передачу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка», лицо, которому ООО «Актив» передаст свои права, для арендодателя не имело значения.

Таким образом, только после получения соответствующего согласия арендодателя арендатор ООО «Актив» был вправе заключить договор перенайма земельного участка. Этим правом арендатор ООО «Актив» воспользовался, заключив договор перенайма земельного участка с кадастровым номером 63:09:0101172:0518 с ГСК «Татищев». Действительность договора с ГСК «Татищев» подтверждается тем, что именно этот договор был представлен арендодателю в подтверждение прекращения у ООО «Актив» обязательств перед арендодателем по договору аренды № 1857 от 18 декабря 2008 года и возникновения этих обязательств у ГСК «Татищев».

То обстоятельство, что ООО «Актив» и ГСК «Татищев» не обращались в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением о регистрации договора перенайма от 20 сентября 2013 года между ГСК «Татищев» и ООО «Актив», не имеет правового значения, поскольку в силу ст.621, 651 ГК РФ, Закона о регистрации данный договор не подлежал государственной регистрации.

Таким образом, надлежащим подтверждением заключения договора перенайма земельного участка с кадастровым номером 63:09:0101172:0518 с ГСК «Татищев» является факт заключения этого договора после получения согласия арендодателя на такую сделку и возникновения соответствующего права у арендатора ООО «Актив», а также предоставление договора с ГСК «Татищев» арендодателю в целях подтверждения состоявшейся передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 1857 от 18 декабря 2008 года во исполнение соответствующего постановления мэрии городского округа Тольятти от 30 июля 2013 года № 2436-П/1.

Кроме того, сам факт заключения ООО «Актив» договора перенайма земельного участка с ГСК «Татищев» 20 сентября 2013 года, то есть после подписания договора с ЖСК «Татищев-2» и получения соответствующего согласия арендодателя, а также предоставление договора с ГСК «Татищев» арендодателю в подтверждение состоявшейся сделки, указывает на направленность воли сторон на признание незаключенным, ничтожным и не подлежащим исполнению договора с ЖСК «Татищев-2» и на передачу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 1857 от 18 декабря 2008 года именно ГСК «Татищев».

Представленное на государственную регистрацию письмо мэрии городского округа Тольятти № 8879/5.2 от 21 декабря 2015 года об отказе от договорных отношений по договору аренды земельного участка № 1857 от 18 декабря 2008 года, направленное в адрес ГСК «Татищев», является основанием для прекращения в ЕГРП записи об аренде спорного земельного участка.

Абзац 10 п.1 ст.20 Закона о регистрации указывает в качестве основания отказа в государственной регистрации непредставление документов, необходимых государственной регистрации прав.

Между тем все необходимые для проведения государственной регистрации документы представлены заявителем регистрирующему органу и соответствуют требованиям Закона о регистрации.

Таким образом, у регистрирующего органа отсутствовали основания для отказа в государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) аренды земельного участка (кадастровый номер 63:09:0101172:518), по адресу: Самарская область, г.Тольятти, Автозаводский район, квартал 3а, относительно ориентира, расположенного по адресу: <...>, что свидетельствует о несоответствии сообщения Управления Росреестра по Самарской области об отказе в государственной регистрации № 63/009/340/2016-9376 от 06 июня 2016 года требованиям ст.5, 17, 18, 20 Закона о регистрации.

С учетом вышеизложенного суд первой инстанции заявленные требования удовлетворил.

Доводы апелляционной жалобы о том, что информация о заключении между ООО «Актив» и ГСК «Татищев» договора перенайма от 20.09.2013 и о том, что ГСК «Татищев» являлся стороной по договору аренды земельного участка № 1857 от 18.12.2008, содержалась только в представленном на государственную регистрацию письме мэрии г.о. Тольятти № 3866/5.2 от 25.05.2016, однако указанный договор перенайма к письму мэрии г.о. Тольятти приложен не был и в имеющихся в Управлении Росреестра по Самарской области документах отсутствовал, не принимаются.О факте принятия названного постановления № 2436-п/1 от 30.07.2013 и заключении договора перенайма между ООО «Актив» и ГСК «Татищев» мэрия г.о.Тольятти сообщила регистрирующему органу в ходе приостановления государственной регистрации прекращения ограничения письмом № 3866/5.2 от 25.05.2016, приложив копии постановления и договора перенайма от 20.09.2013 (письмо зарегистрировано в Управлении Росреестра по Самарской области 26.05.2016, что подтверждает штамп).

Довод апелляционной жалобы о том что судом не исследовался вопрос о том, исполнялись ли сторонами договора перенайма от 26.04.2013 (ООО «Актив» и ЖСК «Татищев-2») условия данного договора, отклоняется. ЖСК «Татищев-2» в своем отзыве признал и подтвердил ничтожность заключенной им сделки - договора перенайма от 26.04.2013, а также указал, что осуществляет деятельность по строительству жилого дома на смежном участке, и не имеет разрешения на возведение торгово-офисного помещения, соответствующего цели предоставления спорного земельного участка в аренду. Кроме того, в материалах дела имеется передаточный акт, согласно которому спорный земельный участок был передан именно ГСК «Татищев».

Таким образом, приведенные в апелляционной жалобе доводы не являются основанием для отмены или изменения обжалуемого решения арбитражного суда по основаниям, предусмотренным статьёй 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного решение суда от 16 февраля 2017 года следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу регистрирующего орган - без удовлетворения.

Поскольку в соответствии с пунктом 1 статьи 333.37 НК РФ государственные органы, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков освобождаются от уплаты государственной пошлины, госпошлина Управлением Росреестра по Самарской области в федеральный бюджет не уплачивается.

Руководствуясь статьями 124, 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

Изменить наименование заявителя: мэрии городского округа Тольятти на администрацию городского округа Тольятти.

Решение Арбитражного суда Самарской области от 16 февраля 2017 года по делу №А55-21516/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий Е.Г. Филиппова

Судьи В.Е. Кувшинов

А.Б. Корнилов