Гражданский кодекс часть 1

на решение Арбитражного суда Самарской области от 01.12.2017 (судья Агеенко С.В.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2018 (председательствующий судья Филиппова Е.Г., судьи Кувшинов В.Е., Кузнецов В.В.)

по делу №А55-23655/2017

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Агро-Альянс», г. Самара, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара, третьи лица: КФХ ФИО6, Самарская область, Сергиевский район, с. Захаркино, ФИО3, Самарская область, Сергиевский район, п. Антоновка, ФИО4, Самарская область, Сергиевский район, п. Антоновка, ФИО7, г. Самара, федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Самарской области, г. Самара, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области, г. Самара, о признании незаконным решения (бездействия),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Агро-Альянс» (далее – ООО «АгроАльянс», общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением, с учетом уточнения заявленных требований, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), о признании незаконным решения (бездействия) Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее – Управление Росреестра по Самарской области, регистрирующий орган), выразившееся в неосуществлении государственной регистрации обременения (ограничении права) в виде аренды в пользу ООО «Агро-Альянс» на образованный земельный участок с кадастровым номером 63:31:0000000:4853 путем выдела из земельного участка с кадастровым номером 63:31:0000000:632 на срок до 30.05.2060 на основании договора аренды земельного участка от 29.12.2007 № 41-2007/08, дополнительного соглашения от 03.10.2011 № 1 к договору аренды земельного участка от 29.12.2007 № 41-2007/08, договора № 1У/К/2014 уступки прав и обязанностей по договору аренды (перенайма) земельного участка от 24.07.2014, дополнительного соглашения от 16.03.2015 № 2 к договору аренды от 29.12.2007 № 41-2007/08.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены КФХ ФИО6, ФИО3, ФИО4, ФИО7, федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Самарской области (далее – ФГБУ «ФКП Росреестра по Самарской области), Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области (далее – ТУ Росимущества в Самарской области).

Решением Арбитражного суда Самарской области от 01.12.2017, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2018,в удовлетворении заявленных требований отказано.

В кассационной жалобе ООО «АгроАльянс» просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции отменить, удовлетворить заявленные требования по основаниям, изложенным в кассационной жалобе. Заявитель жалобы ссылаясь на то, что ООО «Агро-Альянс» обратилось в суд с заявлением об оспаривании действий (бездействия) регистрирующего органа в порядке главы 24 АПК РФ, поскольку допущены нарушения его прав при осуществлении государственной регистрации прав на образованный земельный участок, то есть им оспаривается не зарегистрированное право собственников или третьих лиц на образованный земельный участок, а действие (бездействие) регистрирующего органа, выразившееся в не осуществлении государственной регистрации обременения (ограничения права) в виде аренды в пользу ООО «Агро-Альянс» одновременно с государственной регистрацией прав собственников на образованный земельный участок, как того требует пункт 1 части 12 статьи 41 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Федеральный закон № 218-ФЗ). Наличие в ЕГРП записи об аренде недвижимой вещи не препятствует внесению в реестр записи о другом договоре аренды той же вещи. Фактическое пользование и владение земельным участком с кадастровым номером 63:31:0000000:4853 по настоящее время осуществляется ООО «Агро-Альянс». В нарушение требований законодательства при государственной регистрации прав общей долевой собственности ФИО4, ФИО7, и ФИО3 на выделенный земельный участок регистрирующим органом не была сохранена (перенесена) запись об аренде в пользу ООО «Агро-Альянс».

В отзыве на апелляционную жалобу ФИО3, ФИО4, просят оставить решение и постановление апелляционной инстанции без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения, ссылаясь на законность и обоснованность обжалуемых судебных актов, указав, что ранее чем 16.11.2016 общее собрание участников долевой собственности не проводилось, дольщики никаких договоров аренды с ООО «Агро-Альянс» не заключали, согласие на их заключение не давали. Согласно распоряжению Территориального управления Росимущества по Самарской области от 29.12.2007 № 657-р ОАО «Сергиевское» необходимо предоставить в аренду земельный участок 63:31:0000000:0128 сроком на 11 месяцев, в период этого времени необходимо разделить данный участок на два, один из которых передать в общую собственность работникам ОАО «Сергиевское». В последствии, земельный участок был разделен, но в собственность работникам передан не был.

Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 АПК РФ.

В судебном заседании 14.06.2018 в порядке статьи 163 АПКРФ был объявлен перерыв до 13 час. 45 мин. 21.06.2018.

Информация о перерыве размещена на официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» Арбитражного суда Поволжского округа. После перерыва судебное заседание продолжено в том же судебном составе.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 АПКРФ по доводам, изложенным в кассационной жалобе.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 29.12.2017 между ОАО «Сергиевское» и ТУ Росимущества в Самарской области подписан договор № 41-2007/08 аренды земельного участка площадью 42 214 006,92 кв. м с кадастровым номером 63:31:0000000:0128 для сельскохозяйственного использования до 30.05.2060 (т.1, л.д.16-32).

В последующем указанный земельный участок разделен на два земельных участка с кадастровым номером 63:31:0000000:632 площадью 20 736 000 кв. м и с кадастровым номером 63:31:0000000:633 площадью 21 478 006 кв. м.

Между ОАО «Сергиевское» и заявителем 24.07.2014 подписан договор № 1У/К/2014 уступки прав и обязанностей по договору аренду (перенайма) земельного участка с кадастровым номером 63:31:0000000:632 площадью 20 736 000 кв. м (л.д.38-40).

Из материалов дела следует, что из земельного участка с кадастровым номером 63:31:0000000:632 образован путем выдела земельный участок с кадастровым номером 63:31:0000000:4853 площадью 10 692 000 кв. м, принадлежащий согласно выписки из ЕГРН на праве общей долевой собственности ФИО7, ФИО4 и ФИО3 (т.1, л.д.122-124).

Между указанными физическими лицами и КФХ ФИО6 28.08.2017 подписан договор долгосрочной аренды земельного участка с кадастровым номером 63:31:0000000:4853 площадью 10 692 000 кв. м (т.1, л.д.6-12).

Указанный договор аренды земельного участка прошел государственную регистрацию в установленным законом порядке и в ЕГРН внесены соответствующие обременения в пользу КФХ ФИО6 (т.2, л.д.20).

По мнению заявителя, отсутствие государственной регистрации обременения (ограничении права) в виде аренды в пользу ООО «Агро-Альянс» на образованный земельный участок с кадастровым номером 63:31:0000000:4853 путем выдела из земельного участка с кадастровым номером 63:31:0000000:632 на срок до 30.05.2060 на основании договора аренды земельного участка от 29.12.2007 № 41-2007/08, дополнительного соглашения от 03.10.2011 № 1 к договору аренды земельного участка от 29.12.2007 № 41-2007/08, договора № 1У/К/2014 уступки прав и обязанностей по договору аренды (перенайма) земельного участка от 24.07.2014, дополнительного соглашения от 16.03.2015 № 2 к договору аренды от 29.12.2007 № 41-2007/08 нарушает его права и законные интересы.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения с настоящим заявлением в арбитражный суд.

Арбитражный суд кассационной инстанции, оставляя без изменения обжалованные судебные акты, исходит из установленных судом обстоятельств дела и следующих норм права.

На основании статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

Общие правила и условия образования земельных участков определены статьей 11 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), согласно которой земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (пункт 1).

Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. Такое согласие не требуется в случаях образования земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям; образования земельных участков на основании решения суда, предусматривающего раздел, объединение, перераспределение или выдел земельных участков в обязательном порядке; образования земельных участков в связи с их изъятием для государственных или муниципальных нужд (пункт 4 статьи 11.2 ЗК РФ).

Пунктом 5 статьи 11.2 ЗК РФ предусмотрено, что особенности процедуры выдела земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения предусматриваются Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон об обороте сельскохозяйственных земель).

В статьях 13 и 14 Закона об обороте сельскохозяйственных земель регламентирована процедура выделения земельных участков в счет долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, а также закреплены особенности порядка распоряжения, владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности.

В силу положений пункта 1 статьи 12 Закона об обороте сельскохозяйственных земель в случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила ГК РФ применяются с учетом особенностей, установленных этой статьей, а также статьями 13 и 14 данного федерального закона.

Пунктом 1 статьи 13 Закона об обороте сельскохозяйственных земель предусмотрено, что участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленным Земельным кодексом Российской Федерации и названным федеральным законом.

Земельный участок образуется путем выдела в счет земельной доли или земельных долей на основании решения общего собрания участников долевой собственности или путем выдела земельного участка в порядке, установленном пунктами 4 - 6 статьи 13 (пункт 2).

Новый земельный участок площадью 1069,2 га 16.08.2017 был поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 63:31:0000000:4853. Данных о наличии каких-либо обременении (ограничений) на земельный участок с кадастровым номером 63:31:0000000:4853 не имеется.

Земельный участок с кадастровым номером 63:31:0000000:4853 относится к категории земель сельскохозяйственного назначения, в связи с чем, спорные правоотношения подлежат правовому регулированию положениями ЗК РФ, а также Закона об обороте сельскохозяйственных земель, в частности, главы 3 об особенностях оборота долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

В соответствии с частью 1 статьи 14 Закона об обороте сельскохозяйственных земель владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности. Участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения, в том числе, об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности (часть 3).

Согласно пункту 5 статьи 14 Закона об обороте сельскохозяйственных земель участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 данного Закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается.

Таким образом, по смыслу указанной нормы, право на выдел земельного участка без согласия арендатора предоставлено лишь тому участнику долевой собственности, который на общем собрании участников долевой собственности голосовал против предоставления земельного участка в аренду. Во всех остальных случаях выдел земельного участка из арендованного земельного участка не может осуществляться без согласия арендатора.

Указанная правовая позиция подтверждается определениями Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 № 306-КГ15-8301, от 15.11.2016 № 32-КГ16-23, от 03.10.2017 № 308-КГ17-13482.

В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.05.2015 № 1197-О указано, что положения пункта 1 статьи 13 и пункта 1 статьи 14 Закона об обороте сельскохозяйственных земель, предусматривающие право участника общей долевой собственности на выдел земельного участка в счет своей земельной доли и условия реализации данного права, обеспечивают с учетом специфики этой сферы земельных и имущественных отношений необходимый баланс интересов всех участников общей долевой собственности, а также арендаторов земельного участка.

Судам установлено, что договор аренды от 29.12.2007 № 41-2007/08 (зарегистрирован в ЕГРП ) с обществом заключен только с ТУ Росимущества в Самарской области.

При этом протокола общего собрания участников долевой собственности на участок с кадастровым номером 63:31:0000000:4853, как основание для заключения договора аренды спорного земельного участка, а также доказательства подтверждения дачи согласия собственниками общедолевой собственности на спорный земельный участок, в материалы дела обществом не представлено. Не представлено в материалы дела также доказательств публикации сообщения о проведении собрания по вопросу выбора арендатора участка.

С учетом вышеуказанного, на регистрацию был представлен не полный пакет документов, позволяющий Управлению Росреестра по Самарской области произвести регистрацию договора аренды, в связи с чем у судов не имелось оснований для признания действий регистрирующего органа незаконными.

С учетом приведенных правовых норм и установленных обстоятельств, суды первой и апелляционной инстанций признали, что собственники земельных долей выразили свое несогласие с заключением договора аренды находящегося в долевой собственности исходного земельного участка с обществом. (Протокол от 16.11.2016). Собственники земельных долей, не согласные с передачей участка с кадастровым номером 63:31:0000000:4853 в аренду обществу, воспользовались своим правом на выдел в соответствии с пунктом 4 статьи 13 Закона об обороте сельскохозяйственных земель.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды первой и апелляционной инстанций правомерно исходили из того, что ссылка заявителя на то, что в нарушение требований законодательства при государственной регистрации прав общей долевой собственности ФИО4, ФИО7, и ФИО3 на выделенный земельный участок регистрирующим органом неправомерно не была сохранена (перенесена) запись об аренде в пользу ООО «Агро-Альянс», необоснованна.

В силу статьи 11.2 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Как видно из материалов дела, 09.07.2010 на государственный учет поставлен земельный участок с кадастровым номером 63:31:0000000:632, площадью 20 736 000 кв. м, состоящей из долей (паев) рабочих совхоза «Сергиевский», право собственности зарегистрировано за РФ .

Вступившим в законную силу решением Сергиевского районного суда Самарской области от 02.07.2015 за ФИО4 признано право собственности на 1/128 долю земельного участка с кадастровым номером 63:31:0000000:632. В этой связи 26.10.2015 в ЕГРП на основании данного судебного решения право собственности на земельный участок с кадастровым номером 63:31:0000000:632 за РФ было прекращено. Также 30.12.2015 на основании судебного решения право собственности на 1/128 земельную долю земельного участка с кадастровым номером 63:31:0000000:632 в ЕГРП было зарегистрировано за ФИО3 В дальнейшем ФИО3 выкупила 63 пая у других собственников паев.

Таким образом, с учетом указанной нормы права, предусматривающей возможность выдела в счет земельной доли в случае несогласия участника общей собственности с передачей в аренду, при установленных по делу обстоятельствах, не подтверждающих наличие такого обстоятельства, в отсутствие прямого регулирования Законом об обороте сельскохозяйственных земель спорной ситуации, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу признав, что часть собственников земельных долей выразили несогласие с заключением договора аренды находящегося в долевой собственности исходного земельного участка с обществом и на протяжении длительного времени отстаивали свое право на выдел участка в соответствии с пунктом 4 статьи 13 Закона об обороте сельскохозяйственных земель, поэтому довод о сохранении обременения в виде аренды в пользу общества, верно, признали не соответствующим приведенным правовым нормам. Суды первой и апелляционной инстанции также обосновано учли допущенное незаконное бездействие должностными лицами СФГУП «Сергиевское», выразившемся в невнесении соответствующих записей в реестр о праве на доли полученные в порядке бесплатной приватизации земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, как ранее возникшего права. Данные обстоятельства подтверждаются решением Сергиевского районного суда Самарской области от 02.07.2015.

Судом также верно учтено, что сведения об оспаривании обществом или иными заинтересованными лицами решения группы собственников о выделе земельных долей из участка и образовании участка в дело не представлено.

Кроме того, учитывая субъектный состав договора аренды, специфику передаваемого в аренду земельного участка, суды правомерно применили к спорным правоотношениям положения Закона об обороте сельскохозяйственных земель.

Аргументы заявителя кассационной жалобы отклоняются, как основанные на неверном толковании закона. Они были предметом исследования судов и получили надлежащую правовую оценку (статья 286 АПК РФ).

Оставляя обжалуемые судебные акты без изменения, а кассационную жалобу – без удовлетворения, суд кассационной инстанции, исходит из того, что фактические обстоятельства установлены судами на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств; оснований полагать, что выводы суда первой инстанции, апелляционного суда применительно к установленным ими по данному делу фактическим обстоятельствам ошибочны, не усматривается.

Иных доводов, являющихся в соответствии со статьей 288 АПК РФ основанием для отмены либо изменения обжалованных судебных актов, из кассационной жалобы также не усматривается.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 01.12.2017 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2018по делу №А55-23655/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.

Председательствующий судья В.А. Карпова

Судьи Р.В. Ананьев

С.Ю. Муравьев