Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы Департамента градостроительства городского округа Самара, г. Самара, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара,

на решение Арбитражного суда Самарской области от 10.05.2018 (судья Черномырдина Е.В.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.08.2018 (председательствующий судья Филиппова Е.Г., судьи Юдкин А.А., Корнилов А.Б.)

по делу №А55-23675/2017

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Квартет», г. Самара, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара, о признании незаконными отказов, третьи лица: ФИО1, г. Самара, общество с ограниченной ответственностью «Агроторг», г. Самара, администрация городского округа Самара, г. Самара, Департамент градостроительства и архитектуры городского округа Самара, г. Самара, Департамент управления имуществом городского округа Самара, г. Самара,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Квартет» (далее – ООО «Квартет», общество) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее – Управление Росреестра), с учетом уточнения предмета требований, в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании незаконными отказов в государственной регистрации перехода права собственности от 05.07.2017 № 63/001/325/2017-4914, № 63/001/325/2017-4918, № 63/001/325/2017-4920, обязании провести государственную регистрацию перехода права собственности от ООО «Квартет» к ФИО1 объектов недвижимости.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО1, ООО «Агроторг», администрация городского округа Самара, Департамент градостроительства и архитектуры городского округа Самара, Департамент управления имуществом городского округа Самара.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 10.05.2018, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.08.2018, требования удовлетворены, отказы в государственной регистрации перехода права собственности признаны незаконными. Суд обязал Управление Росреестра устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем осуществления государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости.

Управление Росреестра, Департамент градостроительства и архитектуры городского округа Самара в кассационных жалобах просят обжалуемые судебные акты отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на неправильное применением судом норм материального права.

В отзыве общество просит в кассационной жалобе отказать, полагая судебные акты правильными.

Арбитражный суд Поволжского округа, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, считает их подлежащими отмене по следующим основаниям.

Между ООО «Квартет» (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли продажи от 23.03.2017 объектов недвижимости.

ООО «Квартет» и ФИО1 обратились в Управление Росреестра с заявлениями от 23.03.2017 о государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости.

Управлением Росреестра в государственной регистрации перехода права собственности от 05.07.2017 № 63/001/325/2017-4914, №63/001/325/2017-4918, № 63/001/325/2017-4920 отказано.

Отказы мотивированы следующими обстоятельствами.

На государственную регистрацию в качестве правоустанавливающего документа представлен договор купли-продажи недвижимости от 23.03.2017 № 01, согласно которому ООО «Квартет» отчуждает ФИО1 в собственность объекты недвижимого имущества.

Согласно данным Единого государственного реестра недвижимости (далее – реестр) первоначально за ООО «Квартет» было зарегистрировано право собственности на объект недвижимого имущества - здание магазина, назначение нежилое здание, площадь 304,1 кв. м, этажность 1, инвентарный номер 36:401:002:000089310:0000, литера 1, по адресу: Самарская область, г. Самара, Железнодорожный район, ул. Железноводская, д. 51, кадастровый номер 63:01:0108005:554, в результате разделения которого были образованы объекты недвижимого имущества: 1) нежилое помещение, назначение: нежилое помещение, площадь 24 кв.м, этаж: № 1, 2)нежилое помещение, назначение: нежилое, площадь 280,1 кв.м, этаж: №1, расположенные по вышеуказанному адресу.

Согласно данным, имеющимся в Управлении Росреестра, в нежилом помещении площадью 280,1 кв. м фактически был возведен пристрой площадью 100 кв .м. Однако документы, подтверждающие законность возведения данного пристроя, в Управление Росреестра не представлены.

Более того, в Управлении Росреестра имеется информация о том, что имеются признаки нарушения статей 25, 26 Земельного кодекса Российской Федерации, выраженные в использовании дополнительного земельного участка, прилегающего к земельному участку с кадастровым номером: 63:01:0108005:544, расположенного по адресу: г. Самара, Железнодорожный район, ул. Железноводская, д. 51, в отсутствие прав на данный земельный участок.

Посчитав отказы в государственной регистрации перехода права собственности и права собственности от 05.07.2017 № 63/001/325/2017-4914, № 63/001/325/2017-4918, № 63/001/325/2017-4920 незаконными и нарушающими права и интересы, ООО «Квартет» обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя требования общества и признавая отказы управления незаконными, суды исходили из обстоятельств по ранее рассмотренному делу № А55-15356/2017, а также недоказанностью факта самовольного занятием обществам дополнительного земельного участка.

По мнению суда кассационной инстанции, выводы судов сделаны без всестороннего, полного исследования всех обстоятельств дела и надлежащей оценки возражений управления и департамента.

В качестве документа-основания для совершения заявленных регистрационных действий ООО «Квартет» и ФИО1 в управление был представлен договор купли-продажи недвижимости от 23.03.2017 № 1, предметом которого являются вышеназванные нежилые помещения и земельный участок с кадастровым номером 63:01:0108005:544, расположенных по адресу: <...>.

Ранее ООО «Квартет» являлось собственником одноэтажного здания магазина площадью 304,1 кв. м. (литера 1), расположенного по адресу: г. Самара, Железнодорожный район, ул. Железноводская, д. 51, с кадастровым номером 63:01:0108005:554, в результате раздела которого были образованы нежилое помещение площадью 24 кв. м. и нежилое помещение площадью 280,1 кв. м.

Судами установлено и данное обстоятельство лицами, участвующими в деле не оспаривается, что впоследствии в отношении нежилого помещения площадью 280,1 кв. м были проведены строительные мероприятия (в частности, к исходному объекту возведён пристрой), в результате которых площадь преобразованного нежилого помещения составила 397,7 кв. м.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведённые, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке разрешённое использование которого не допускает строительства на нём данного объекта, либо возведённые, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на неё право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки (пункт 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно части 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации документом, дающим застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, является разрешение на строительство.

Выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объёме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям, установленным в сфере градостроительной деятельности, удостоверяется разрешением на ввод объекта в эксплуатацию.

Возражая против заявленных требований, заинтересованное лицо указывало, что в регистрирующий орган разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, выданное в отношении вышеназванного преобразованного нежилого помещения, не представлялось.

Судами не дано оценки тому факту, что существенный характер произведённых строительных изменений объекта обуславливает необходимость получения соответствующей разрешительной документации.

Кроме того, в ходе осуществления государственного земельного надзора было установлено, что ООО «Квартет» в ходе проведения строительных работ вышло за пределы принадлежащего ему на праве собственности земельного участка с кадастровым номером 63:01:0108005:544, дополнительно заняв территорию общего пользования ориентировочной площадью 90 кв. м (акт административного обследования объекта земельных отношений от 15.03.2017 № 27/СД).

В обжалуемых судебных актах содержится ссылка на распоряжение Департамента управления имуществом городского округа Самара от 12.07.2017 № 818, которым предварительно согласовано предоставление ООО «Квартет» в аренду земельного участка площадью 291 кв.м., расположенного по адресу: г. Самара, Железнодорожный район, ул. Железноводская, д. 51 (часть земельного участка принадлежит территории общего пользования).

Вместе с тем ООО «Квартет» могло приступить к использованию дополнительного земельного участка только после приобретения права на него, что сделано не было.

Если нежилое помещение площадью 397,7 кв. м с кадастровым номером 63:01:0108005:562 является самовольной постройкой, у ООО «Квартет» отсутствует право по распоряжению данным объектом капитального строительства.

Арбитражные суды двух инстанций в обоснование принятых судебных актов сослались на постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.02.2018 по делу № А55-15356/2017, которым решение Арбитражного суда Самарской области от 13.11.2017 оставлено без изменения.

В рамках дела № А55-15356/2017 Арбитражный суд Самарской области управлению отказано в удовлетворении заявленных требований о признании недействительными сведений реестра в части указания площади нежилого помещения с кадастровым номером 63:01:0108005:562, а также о восстановлении в реестре сведений о характеристиках данного объекта недвижимости, содержавшихся в реестре прав до внесения соответствующих изменений.

В мотивировочной части судебного постановления от 21.02.2018 суд апелляционной инстанции сослался на то, что в сведениях реестра о нежилом помещении с кадастровым номером 63:01:0108005:562 отсутствуют какие-либо технические ошибки, на недоказанность факта наличия реестровой ошибки. При этом суд отметил, что довод управления о том, что в ходе выполнения строительных изменений рассматриваемого объекта ООО «Квартет» вышло за границы принадлежащего ему на праве собственности земельного участка с кадастровым номером 63:01:0108005:544, не может являться основанием для удовлетворения заявленных требований.

Судами по настоящему делу неучтено, что требования управления по ранее рассмотренному делу касались порядка исправления технической и реестровой ошибки в записях реестра, в том числе и по заявлению органа регистрации прав.

При этом в постановлении Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.02.2018 по делу № А55-15356/2017, как и в судебном решении от 13.11.2017, отсутствует вывод о том, что спорное нежилое помещение создано законно. Более того, вопрос о законности произведённых ООО «Квартет» строительных изменений в отношении данного нежилого помещения арбитражными судами первой и апелляционной инстанций, как и в последующем арбитражным судом кассационной инстанции, не рассматривался.

Судами установлено, что акт административного обследования объекта земельных отношений от 15.03.2017 № 27/СД подтверждает, что нежилое здание магазина расположено не в границах земельного участка с кадастровым номером 63:01:0108005:544, выходит за пределы земельного участка и занимает территорию общего пользования ориентировочной площадью 90,0 кв. м.

Распоряжением Департамента управления имуществом городского округа Самара от 12.07.2017 № 818 ООО «Квартет» предварительно согласовано предоставление в аренду земельного участка по адресу: г. Самара, Железнодорожный район, ул. Железноводская, д. 51 площадью 291 кв. м (часть земельного участка принадлежит территории общего пользования).

Однако судами двух инстанций не была дана оценка доводу департамента, что земельный участок площадью 291 кв. м, по адресу: г. Самара, Железнодорожный район, ул. Железноводская, д. 51, был образован не для строительства.

При таких обстоятельствах принятые судебные акты нельзя признать в полной мере законными, в связи с чем они подлежат отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суду необходимо исследовать указанные обстоятельства, предложить сторонам представить дополнительные доказательства заявленных требований и возражений, и с учетом установленного разрешить спор.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 3 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 10.05.2018 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.08.2018 по делу №А55-23675/2017 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и срок, предусмотренном статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья С.Ю. Муравьев

Судьи Р.В. Ананьев

В.А. Карпова