Гражданский кодекс часть 1

на определение Арбитражного суда Самарской области от 08 августа 2017 года по делу № А55-23794/2016 (судья Артемьева Ю.Н.), по заявлению ФИО1 о признания права собственности по делу о несостоятельности (банкротстве) Общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционная компания «Недвижимость», ИНН <***>,

УСТАНОВИЛ:

Определением Арбитражного суда Самарской области от 31.10.2016 возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) должника

Решением Арбитражного суда Самарской области от 10.01.2017 Общество с ограниченной ответственностью «Инвестиционная компания «Недвижимость», ИНН <***> признано несостоятельным (банкротом) по упрощенной процедуре банкротства ликвидируемого должника, открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев. Конкурсным управляющим должника утверждена ФИО4.

ФИО1 обратился в Арбитражный суд Самарской области с заявлением о признания права собственности на земельный участок, площадью 346 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства и эксплуатации жилого блока блокированного дома, кадастровый (или условный)номер 63:32:1202003:1358 и расположенный на нем жилой блок блокированного дома, назначение -Жилой дом, двухэтажный, общей площадью 139,5 кв.м., Кадастровый (или условный) номер 63:32:1002003:2364, расположенные по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, жилой массив «Березовка», улица Казачья, дом № 37/1.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 30.01.2017 заявление ФИО1 принято к рассмотрению.

С учетом положения статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с целью всестороннего исследования всех обстоятельств дела, арбитражный суд определением от 02.03.2017 привлек АО «ФИА-БАНК» в лице конкурсного управляющего Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» к участию в рассмотрении требования кредитора в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 08.08.2017 по делу № А55-23794/2016 отказано в удовлетворении заявления.

Не согласившись с указанным определением, ФИО1 обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.12.2017 апелляционная жалоба принята к производству, рассмотрение назначено на 01.02.2018.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.01.2018 произведена замена председательствующего судьи Холодковой Ю.Е. на председательствующую судью Селиверстову Н.А.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным ст. 121 АПК РФ.

В судебном заседании представитель ФИО1 поддержал апелляционную жалобу в полном объеме, просил определение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Представитель ФНС России возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил определение суда первой инстанции оставить без изменений, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе публично путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальных сайтах Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда и Верховного Суда Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, в связи с чем жалоба рассматривается в их отсутствие, в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены определения Арбитражного суда Самарской области от 08.08.2017 по делу № А55-23794/2016, исходя из нижеследующего.

Дела о несостоятельности (банкротстве) в силу части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 32 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

Согласно решению Арбитражного суда Самарской области от 10.01.2017 производство по делу о несостоятельности (банкротстве) ООО «Инвестиционная компания «Недвижимость», ИНН <***> осуществляется с применением правил параграфа 7 главы IX Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)».

В силу подпункта 1 пункта 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства, подлежат предъявлению и рассмотрению только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного в данном статьей порядка.

В пункте 59 постановления Пленум Верховного Суда Российской Федерации и Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Как следует из материалов дела, 21.03.2014 года между ФИО1 и ООО «ИК «НЕДВИЖИМОСТЬ» был заключен Предварительный договор № К37-1 о заключении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, жилой массив «Березовка», ул. Казачья, участок № 37/1 (л.д. 9-10).

Согласно п. 1.2 Предварительного договора Должник обязался заключить Основной договор после проведения технической инвентаризации, ввода дома в эксплуатацию, постановки на кадастровый учет и регистрации права собственности Должника на Объект.

Согласно п.2.45 Предварительного договора Должник обязался оформить документы, необходимые для заключения основного договора, в срок, не превышающий трех месяцев с момента получения Продавцом разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. При этом срок передачи дома под отделку не позднее 26.12.2014.

В соответствии с п. 2.8. Предварительного договора стоимость Объекта определена в сумме 4 230 000руб., том числе: 3 980 000руб. - стоимость дома и 250 000руб. - стоимость земельного участка.

Дополнительным соглашением №3 от 14.01.2016 стоимость Объекта определена в сумме 4 060 000руб., том числе: 3 810 000руб. - стоимость дома и 250 000руб. - стоимость земельного участка (л.д.18).

Во исполнение своих обязательств, предусмотренных пунктами 3.2.1 и 3.2.2 Предварительного договора Кредитор осуществил оплату стоимости дома и земельного участка в размере 4 195 000руб., что подтверждается квитанциями от 06.08.2014, от 07.05.2014, от 23.04.2014, от 04.09.2014, от 04.04.2014, от 05.11.2014, приходным кассовым ордером №909 от 23.12.2014 (л.д. 21-24).

12.07.2016 Должник и Заявитель заключили Договор купли-продажи, согласно которого Должник продает, а Заявитель покупает земельный участок площадью 346 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства и эксплуатации жилого блока блокированного дома, и расположенный на нем жилой блок блокированного дома, назначение - Жилой дом, двухэтажный, общей площадью 139,5 кв.м, находящиеся по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, жилой массив «Березовка», улица Казачья, участок № 37/1 (л.д. 19).

Во исполнение договора по акту приема- передачи имущества от 12.07.2016 ФИО1 передан земельный участок площадью 346 кв.м., кадастровый номер 63:32:1202003:1358 и расположенный на нем жилой блок блокированного дома, назначение - Жилой дом, двухэтажный, общей площадью 139,5 кв.м, находящиеся по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, жилой массив «Березовка», улица Казачья, участок № 37/1 (л.д. 20).

10.08.2016 Управлением Росреестра по Самарской области проведение государственной регистрации вышеуказанного имущества за ФИО1 приостановлено.

Отказывая в удовлетворении заявления ФИО1 о признании права собственности, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего, строительство недвижимого имущества осуществлялось на земельном участке, обремененным залогом в пользу АО «ФИА-БАНК» по договору залога <***>/5 от 14.04.2015, заключенного между ООО «ИК «НЕДВИЖИМОСТЬ» и АО «ФИА-БАНК» в обеспечении исполнения обязательств по кредитному договору <***> от 21.07.2014.

Данное обременение права зарегистрировано Управлением Росреестра по Самарской области, что подтверждает свидетельство о государственной регистрации от 18.06.2013 серия 63-АЛ №269812 (л.д. 32).

В материалах дела отсутствует информация об оспаривании вышеуказанной регистрации права.

В соответствии со статьей 346 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 37 Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. От 05.10.2015) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

Пунктом 5 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

На земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения. (Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. От 03.07.2016) «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Земельный участок, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства и эксплуатации жилого блока блокированного дома, общая площадь 346 кв.м., Кадастровый (или условный) номер: 63:32:1202003:1358, адрес (местоположение) объекта: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, жилой массив «Березовка», ул. Казачья, участок № 37/1 принадлежит ООО «ИК «Недвижимость», что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия 63-АЛ № 269812 от 18.06.2013. Существующие ограничения (обременения) права: ипотека.

Жилой блок блокированного дома, назначение: Жилой дом, площадь 139,5 кв.м., количество этажей: 2, адрес (местоположение) объекта: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, жилой массив «Березовка», ул. Казачья, дом № 37/1. Кадастровый (или условный) номер: 63:32:1202003:2364 принадлежит ООО «ИК «Недвижимость», что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 18.05.2016. Существующие ограничения (обременения) права: ипотека в силу закона.

Согласие залогодержателя на продажу спорного имущества отсутствует.

Таким образом, у суда первой инстанции отсутствовали основания для признания права собственности на земельный участок, площадью 346 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства и эксплуатации жилого блока блокированного дома, кадастровый (или условный)номер 63:32:1202003:1358 и расположенный на нем жилой блок блокированного дома, назначение -Жилой дом, двухэтажный, общей площадью 139,5 кв.м., Кадастровый (или условный) номер 63:32:1002003:2364, расположенные по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, жилой массив «Березовка», улица Казачья, дом № 37/1.

Довод апелляционной жалобы о том, что предварительный договор № К37-1 заключен ранее, чем был заключен договор о залоге <***> отклоняется судебной коллегией, как не относящийся предмету доказывания, а также как противоречащий положениям статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Судебная коллегия также отклоняет довод заявителя апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции незаконно не применил к рассматриваемым отношениям положения статьи 201.8 Закона о банкротстве, так как данные отношения обусловлены не договором о долевом строительстве, а договором купли-продажи недвижимого имущества.

При этом, суд апелляционной инстанции считает возможным отметить, что заявитель вправе обратиться в арбитражный суд в порядке главы 37 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в случае устранения оснований, послуживших отказом для признания права собственности на вышеуказанное имущество.

Так как доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда, нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием к безусловной отмене судебного акта по статье 270 АПК РФ, не установлено, определение Арбитражного суда Самарской области от 08.08.2017 по делу № А55-23794/2016 является законным и обоснованным. Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст.ст. 269-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Самарской области от 08 августа 2017 года по делу № А55-23794/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в месячный срок.

Председательствующий Н.А. Селиверстова

Судьи Н.В. Бросова

Е.Г. Попова