Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу конкурсного управляющего акционерным обществом «ФИА-БАНК» Государственной корпорации «Агентство по страхованию вклада»

на определение Арбитражного суда Самарской области от 22.11.2019 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.01.2020

по делу № А55-23794/2016

по заявления ФИО1 о признания права собственности в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционная компания «Недвижимость» (ИНН <***>),

УСТАНОВИЛ:

определением Арбитражного суда Самарской области от 31.10.2016 возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) общество с ограниченной ответственностью «Инвестиционная компания «Недвижимость» (далее – ООО «ИК «Недвижимость») должника.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 10.01.2017 должник признан несостоятельным (банкротом) по упрощенной процедуре банкротства ликвидируемого должника, открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим утверждена ФИО3.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 08.07.2019 конкурсным управляющим ООО «ИК «Недвижимость» утвержден ФИО4.

ФИО1 обратилась в Арбитражный суд Самарской области с заявлением (с учетом принятых уточнений), в котором просила:

1) признать отсутствующим обременения/ограничения № 63:32:1202006:803-63/009/2017-6 от 01.12.2017, № 63:32:1202006:803-63/009/2017-7 от 01.12.2017, № 63:32:1202006:803-63/009/2017-8 от 01.12.2017 в пользу акционерным обществом «ФИА-БАНК» (далее – АО «ФИА-БАНК» в виде залога земельного участка с кадастровым номером 63:32:1202006:803, с местоположением: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Самарская область, Ставропольский р-н, с/<...>, жилой массив «Березовка»;

2) признать право собственности ФИО1 на 461/918 доли земельного участка с кадастровым номером 63:32:1202006:803, площадью 918 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, с местоположением: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Самарская область, Ставропольский р-н, с/<...>, жилой массив «Березовка» и на объект незавершенный строительством - жилой дом (проектируемое назначение объекта незавершенного строительства - блок жилого дома блокированной застройки), степень готовности 44%, общей площадью 77 кв.м, расположенный по адресу: Самарская обл., м.р. Ставропольский, с.п. Выселки, ж.м. «Березовка», ул. Камчатская, участок № 4/2;

3) исключить из конкурсной массы ООО «ИК «Недвижимость» 461/918 земельного участка с кадастровым номером 63:32:1202006:803 с местоположением: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Самарская область, Ставропольский р-н, с/<...>, жилой массив "Березовка";

4) исключить из реестра требований о передаче жилых помещений ООО «ИК «Недвижимость» требование ФИО1 о передаче жилого помещения - жилого блока блокированного дома общей площадью 75 кв.м, количество этажей - один этажа, расположенного по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, микрорайон «Березовка», улица Камчатская, участок № 4/2 на земельном участке с кадастровым номером 63:32:1202003:1154, расположенном по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, микрорайон «Березовка», участок № 12/4.

5) указать, что определение по настоящему делу будет являться основанием для осуществления государственного кадастрового учета в отношении объекта незавершенного строительством - жилой дом (проектируемое назначение объекта незавершенного строительства - блок жилого дома блокированной застройки), степень готовности 44%, общей площадью 77 кв.м, расположенный по адресу: Самарская обл., м.р. Ставропольский, с.п. Выселки, ж.м. «Березовка», ул. Камчатская, участок № 4/2.

До рассмотрения заявления по существу ФИО1 заявила отказ от требования, изложенного в пункте 4 уточненного заявления.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 22.11.2019 принят отказ ФИО1 от требования, изложенного в пункте 4 ходатайства об уточнении заявленных требований от 23.10.2019, заявление ФИО1 о признания права собственности удовлетворено:

– признано отсутствующим обременения/ограничения № 63:32:1202006:803-63/009/2017-6 от 01.12.2017, № 63:32:1202006:803-63/009/2017-7 от 01.12.2017, № 63:32:1202006:803-63/009/2017-8 от 01.12.2017 в пользу АО «ФИА-БАНК» в виде залога земельного участка с кадастровым номером 63:32:1202006:803, с местоположением: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Самарская область, Ставропольский р-н, с/<...>, жилой массив «Березовка»;

– признано право собственности ФИО1 на 461/918 доли земельного участка с кадастровым номером 63:32:1202006:803, площадью 918 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, с местоположением: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Самарская область, Ставропольский р-н, с/<...>, жилой массив «Березовка» и на объект незавершенный строительством - жилой дом (проектируемое назначение объекта незавершенного строительства - блок жилого дома блокированной застройки), степень готовности 44%, общей площадью 77 кв.м, расположенный по адресу: Самарская обл., м.р. Ставропольский, с.п. Выселки, ж.м. «Березовка», ул. Камчатская, участок № 4/2;

– исключено из конкурсной массы ООО «ИК «Недвижимость» 461/918 земельного участка с кадастровым номером 63:32:1202006:803 с местоположением: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Самарская область, Ставропольский р-н, с/<...>, жилой массив «Березовка».

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2019 определение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе конкурсный управляющий АО «ФИА-БАНК», полагая, что судами неправильно применены к спорным правоотношениям положения Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ), просит отменить определение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда, принять новое решение об отказе в удовлетворении заявления ФИО1

По мнению заявителя кассационной жалобы, выводы судов о том, что в данном случае имеют место отношения при строительстве жилых домов блокированной застройки, состоящих из трех и более блоков, подпадающие под правовое регулирование Закона № 214-ФЗ, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, поскольку не основаны на имеющихся доказательствах.

Заявитель жалобы также считает, что суды неправомерно признали отсутствующим обременение в пользу АО «Фиа-Банк» в виде залога земельного участка, поскольку оснований для прекращения залога, предусмотренных статьей 352 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) не имеется.

В отзывах на кассационную жалобу конкурсный управляющий должником и ФИО1 возражают против приведенных в них доводов, просят оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

В судебном заседании представитель ФИО1– ФИО2, возражает против удовлетворения кассационной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в том числе публично путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальных сайтах Арбитражного суда Поволжского округа и Верховного Суда Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, в связи с чем на основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) кассационная жалоба рассматривается в их отсутствие, в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в соответствии со статьей 286 АПК РФ, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав в судебном заседаниипредставителя ФИО1 – ФИО2, судебная коллегия считает кассационную жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно решению Арбитражного суда Самарской области от 10.01.2017 производство по делу о несостоятельности (банкротстве) ООО «ИК «Недвижимость» осуществляется с применением правил параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127 «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве).

Как установлено судом и следует из материалов дела, между ООО «ИК «Недвижимость» (продавец) и ФИО1 (покупатель) (далее – кредитор) был подписан предварительный договор о заключении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 16.03.2016 № Кч4-2, согласно условиям которого, стороны обязуются заключить в будущем основной договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: Самарская обл., муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, жилой массив "Березовка", ул. Камчатская, участок № 4/2.

В соответствии с разделом 1 договора основные условия основного договора купли-продажи стороны определяют в предварительном договоре, а основной договор будет заключен после проведения технической инвентаризации, ввода дома в эксплуатацию, постановки на кадастровый учет и регистрации права собственности продавца на жилой дом и земельный участок.

Разделом 2 предварительного договора предусмотрено, что передаче от продавца покупателю подлежат жилой дом ориентировочной площадью не менее 440 кв.м и жилой дом, количество этажей 1, общей площадью 75 кв.м, расположенный по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, жилой массив «Березовка», ул. Камчатская, участок 4/2.

Стоимость земельного участка сторонами определена в размере 450 000 руб., а жилого дома - в размере 1 625 000 руб.

В соответствии с дополнительным соглашением от 25.05.2016 к предварительному договору от 16.03.2016 № Кч4-2 стороны обязуются в будущем заключить договор купли-продажи жилого блока блокированного дома и земельного участка, расположенных по адресу земельного участка: Самарская обл., м.р. Старропольскйй, с.п. Выселки, жилой массив «Березовка», ул. Камчатская, участок N 4/2.

В связи с разделом исходного земельного участка с кадастровым номером 63:32:1202003:1154 под объектом кредитора сформирован новый земельный участок с кадастровым номером 63:32:1202006:803.

Суд первой инстанции установил, что по состоянию на день обращения в арбитражный суд в ЕГРН внесены сведения об осуществлении кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером 63:32:1202006:803 общей площадью 918 кв.м, с местоположением: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Самарская область. Ставропольский р-н, с/<...>, жилой массив «Березовка».

Согласно пункту 2.11 предварительного договора покупатель считается выполнившим свои обязанности по оплате приобретаемого объекта с момента поступления на расчетный счет продавца денежных средств.

ФИО1 перечислила на расчетный счет ООО «ИК «Недвижимость» денежные средства в размере, установленном договором.

ФИО1, полагая, что условия договора купли-продажи земельного участка и жилого дома сторонами исполнены, обратилась в арбитражный суд с вышеназванным заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, арбитражный суд первой инстанции руководствовался положениями пункта 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве, пункта 8.1 статьи 13 Закона № 214-ФЗ, статьи 209 ГК РФ, с учетом правовой позиции, содержащейся в определении Верховного Суда Российской Федерации от 10.05.2016 № 78-КГ16-13.

При этом суд исходил из того, что ФИО1 соблюдены условия, необходимые для признания за ней права собственности на объекты, являвшиеся предметом предварительного договора.

Также суд принял во внимание определение Арбитражного суда Самарской области от 21.07.2017, которым были удовлетворены требования ФИО1 о включении в реестр требования о передаче жилого помещения. Данным определением суда в реестр кредиторов включено требование ФИО1 о передаче жилого блока блокированного дома общей площадью 75 кв.м, количество этажей – один этаж, расположенного по адресу: Самарская обл., муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, микрорайон «Березовка», ул. Камчатская, участок № 4/2, на земельном участке с кадастровым номером 63:32:1202003:1154, расположенном по адресу: Самарская обл., Ставропольский район, сельское поселение Выселки, микрорайон «Березовка», участок № 12/4, с указанием в реестре суммы, уплаченной участником строительства, в размере 2 075 000 руб.

Ввиду признания за ФИО1 права собственности на указанное выше имущество, суд первой инстанции также исключил имущество из конкурсной массы должника, а также исключил из реестра требований о передаче жилых помещений требование ФИО1 о передаче жилого помещения.

Апелляционный суд, повторно рассмотрев обособленный спор по правилам главы 34 АПК РФ, согласился с выводами суда первой инстанции.

Доводы заявителя о неправомерности признания судом первой инстанции отсутствующим обременения земельного участка в виде залога в пользу АО «ФИА-БАНК» были рассмотрены и отклонены судом апелляционной инстанции как несостоятельные, поскольку положениями пункта 8.1 статьи 13 Закона № 214-ФЗ предусмотрено, что возникший на основании договора с банком залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи объекта долевого строительства застройщиком и принятия его участником долевого строительства всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке.

При этом суд еще указал на то, что ограничения (обременения) зарегистрированы после получения должником от кредитора полной суммы денежных средств на строительство объекта во исполнение предварительного договора.

Доводы АО «ФИА-БАНК», касающиеся того, что спорный объект недвижимости не достроен, судебная коллегия суда апелляционной инстанции отклонила с указанием на то, что незавершенный строительством объект также может выступать предметом гражданских правоотношений, учитывая также, что должником данный объект достроен не будет, тогда как он может быть достроен в последующем ФИО1

Арбитражный суд Поволжского округа считает, что выводы, содержащиеся в обжалуемых судебных актах, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, имеющимся в нем доказательствам, спор разрешен без нарушения либо неправильного применения норм материального права и норм процессуального права.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика, в ходе проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам, в том числе о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.

В силу пункта 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве в случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или жилого дома блокированной застройки либо здания (сооружения), предназначенного исключительно для размещения машино-мест, и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, машино-места и нежилого помещения, арбитражный суд по заявлению участника строительства выносит определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение, машино-место и нежилое помещение в порядке, установленном статьей 201.8 настоящего Федерального закона, если иной порядок не установлен настоящей статьей.

В соответствии с частью 2.3 статьи 1 Закона № 214-ФЗ действие настоящего Федерального закона в части регулирования отношений при строительстве (создании) многоквартирных домов в равной степени распространяется на отношения при строительстве (создании) жилых домов блокированной застройки, состоящих из трех и более блоков, в случае привлечения для строительства (создания) таких домов денежных средств граждан и юридических лиц.

Пунктом 8.1 статьи 13 Закона № 214-ФЗ предусмотрено, что возникший на основании договора с банком залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи объекта долевого строительства застройщиком и принятия его участником долевого строительства всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке.

Согласно правовой позиции, содержащейся в определении Верховного Суда Российской Федерации от 10.05.2016 № 78-КГ16-13, действие Закона № 214-ФЗ распространяется на отношения, возникшие при совершении сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

Суды, установив, что спорные правоотношения подпадают под правовое регулирование Закона № 214-ФЗ, ФИО1, являющейся участником долевого строительства, исполнены договорные обязательства, возникшие из отношений по долевому участию в строительстве жилого дома блочного типа (состоящего более чем из трех блоков), в том числе по оплате объектов недвижимости, руководствуясь действующими положениями пункта 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве и пункта 8.1 статьи 13 Закона № 214-ФЗ правомерно удовлетворили ее заявление.

Довод АО «ФИА-БАНК» о том, что ФИО1 передан земельный участок в размере превышающим площадь земельного участка, указанного в предварительном договоре от 16.03.2016 отклоняется судебной коллегией, поскольку земельный участок по домом ФИО1 сформирован в связи с разделом исходного земельного участка и предназначен для эксплуатации жилого дома.

Доводы кассационной жалобы подлежат отклонению, поскольку тождественны доводам, являвшимся предметом исследования судов первой и апелляционной инстанций и получившим надлежащую правовую оценку.

В соответствии со статьями 286 и 287 АПК РФ кассационная инстанция не имеет полномочий исследовать и устанавливать новые обстоятельства дела, а также не вправе переоценивать доказательства, которые были предметом исследования в суде первой и апелляционной инстанций.

При таких обстоятельствах у суда кассационной инстанции отсутствуют правовые основания для отмены обжалуемых определения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Самарской области от 22.11.2019 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.01.2020 по делу № А55-23794/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья В.А. Самсонов

Судьи А.Г. Иванова

В.А. Моисеев