Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда по адресу: <...>, апелляционную жалобу АО «ФИА-Банк» на определение Арбитражного суда Самарской области от 26.03.2020 по заявлению ФИО1 о признания права собственности

по делу о несостоятельности (банкротстве) Общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционная компания «Недвижимость», ИНН <***>,

при участии в судебном заседании:

представитель АО «ФИА-Банк» - ФИО2, доверенность от 16.04.2018.

УСТАНОВИЛ:

Определением Арбитражного суда Самарской области от 31.10.2016 возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) должника.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 10.01.2017 ООО «Инвестиционная компания «Недвижимость», признано несостоятельным (банкротом) по упрощенной процедуре банкротства ликвидируемого должника, открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев. Конкурсным управляющим должника утверждена ФИО3.

Определением от 08.07.2019 конкурсным управляющим должника утвержден ФИО4.

В Арбитражный суд Самарской области поступило заявление ФИО1 о признания права собственности, согласно которому заявитель просил:

1. Признать отсутствующим обременения/ограничения от 01.12.2015г. № 63-63/032-63/500/2015-8444/1 в пользу АО «ФИА-БАНК» в виде залога земельного участка с кадастровым номером 63:32:1202003:1359.

2. Признать отсутствующим обременения/ограничения от 17.05.2016г. № 63-63/009/502/2016-992/1 на жилой блокированный дом общей площадью 138,6 кв.м., кадастровый (или условный) номер 63:32:120202003:2366, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 63:32:1202003:1359 по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, микрорайон «Березовка», улица Казачья, д. №37/2.

3. Признать право собственности за ФИО1 Александровой на земельный участок с кадастровым номером 63:32:1202003:1359 площадью 280 кв.м. по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, жилой массив «Березовка», улица Казачья, уч. №37/2 и на жилой блокированный дом общей площадью 138,6кв.м., кадастровый (или условный) номер 63:32:120202003:2366, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 63:32:1202003:1359 по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, микрорайон «Березовка», улица Казачья, д. №37/2.

4. Исключить из конкурсной массы ООО «Инвестиционная компания «Недвижимость» земельный участок с кадастровым номером 63:32:1202003:1359 площадью 280 кв.м. по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, жилой массив «Березовка», улица Казачья, уч. №37/2.

5. Исключить из реестра требований о передаче жилых помещений требование ФИО1 о передаче жилого помещения - жилого блока блокированного дома общей площадью 138,6 кв.м., кадастровый (или условный) номер 63:32:120202003:2366, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 63:32:1202003:1359 по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, микрорайон «Березовка», ул. Казачья, д. 37/2.

Определением от 26.03.2020 по результатам рассмотрения обособленного спора суд первой инстанции определил:

«Заявления ФИО1 о признания права собственности – удовлетворить.

Признать отсутствующим обременения/ограничения от 01.12.2015г. № 63-63/032-63/500/2015-8444/1 в пользу АО «ФИА-БАНК» в виде залога земельного участка с кадастровым номером 63:32:1202003:1359.

Признать отсутствующим обременения/ограничения от 17.05.2016г. № 63-63/009/502/2016-992/1 на жилой блокированный дом общей площадью 138,6 кв.м., кадастровый (или условный) номер 63:32:120202003:2366, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 63:32:1202003:1359 по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, микрорайон «Березовка», улица Казачья, д. №37/2.

Признать право собственности за ФИО1 Александровой на земельный участок с кадастровым номером 63:32:1202003:1359 площадью 280 кв.м. по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, жилой массив «Березовка», улица Казачья, уч. №37/2 и на жилой блокированный дом общей площадью 138,6кв.м., кадастровый (или условный) номер 63:32:120202003:2366, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 63:32:1202003:1359 по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, микрорайон «Березовка», улица Казачья, д. №37/2.

Исключить из конкурсной массы ООО «Инвестиционная компания «Недвижимость» земельный участок с кадастровым номером 63:32:1202003:1359 площадью 280 кв.м. по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, жилой массив «Березовка», улица Казачья, уч. №37/2.

Исключить из реестра требований о передаче жилых помещений требование ФИО1 о передаче жилого помещения - жилого блока блокированного дома общей площадью 138,6 кв.м., кадастровый (или условный) номер 63:32:120202003:2366, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 63:32:1202003:1359 по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, микрорайон «Березовка», ул. Казачья, д. 37/2.».

АО «ФИА-Банк» обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой на определение Арбитражного суда Самарской области от 26.03.2020.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.04.2020 апелляционная жалоба оставлена без движения. Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.05.2020 вышеуказанная апелляционная жалоба принята к производству, судебное разбирательство назначено на 04.06.2020.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель заявителя апелляционной жалобы поддержал доводы указанной жалобы..

Конкурсный управляющий представил отзыв на апелляционную жалобу, в соответствии со статьей 262 АПК РФ приобщен судом апелляционной инстанции к материалам дела.

Федеральная налоговая служба представила отзыв на апелляционную жалобу, в соответствии со статьей 262 АПК РФ приобщен судом апелляционной инстанции к материалам дела.

ФИО1 возражала против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на жалобу, который в соответствии со статьей 262 АПК РФ приобщен судом апелляционной инстанции к материалам дела.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе публично путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальных сайтах Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда и Верховного Суда Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, в связи с чем жалоба рассматривается в их отсутствие, в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 АПК РФ правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта, исходя из следующего.

В силу статьи 32 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) и части 1 статьи 223 АПК РФ дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим АПК РФ, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

В обоснование апелляционной жалобы заявитель ссылался на несогласие с выводами суда относительно отсутствия у банка права залога земельного участка; на несогласие с выводом суда о применении к рассматриваемому спору норм закона о долевом участии в строительстве; на то, что строительство объекта не завершено; на несоответствие характеристик земельного участка, на который ФИО1 просит признать право собственности, данным, отраженным в предварительном договоре купли-продажи; на отсутствие выводов суда по доводам о пропуске срока исковой давности.

Судом апелляционной инстанции доводы жалобы признаны необоснованными в виду нижеследующего.

Как установлено судом первой инстанции, производство по делу о несостоятельности (банкротстве) Общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционная компания «Недвижимость» осуществляется с применением правил параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве.

В соответствии с пунктом 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве в случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, арбитражный суд по заявлению участника строительства принимает решение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение.

Из материалов дела следует, что между ООО «Инвестиционная компания «Недвижимость» и ФИО1 заключен договор купли-продажи от 04.07.2016 б/н, по которому ФИО1 приобретает земельный участок с кадастровым номером 63:32:1202003:1359 площадью 280 кв.м. по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, жилой массив «Березовка», улица Казачья, уч. №37/2 и блокированный дом общей площадью 138,6 кв.м., кадастровый (или условный) номер 63:32:120202003:2366, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 63:32:1202003:1359 по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, микрорайон «Березовка», улица Казачья, д. №37/2, а Должник продает данное имущество.

Цена в данном договоре предусмотрена в размере 4 400 000 (Четыре миллиона четыреста тысяч) рублей. При этом договор имеет силу акта приема-передачи.

Оплата по договору произведена путем передачи векселя от 20.07.2016, что подтверждается актом приема-передачи векселя то 20.07.2016, то есть ФИО1 оплатила должнику денежные средства в полном размере.

Таким образом, на момент рассмотрения настоящего заявления, обязанность покупателя по оплате жилого дома и земельного участка исполнена полностью.

В отношении блокированного дома выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 18.12.2015 №63-32-468-2015, имеется кадастровый паспорт на земельный участок от 15.04.2013 №63-00-102/13-174552 и блокированный дом от 01.02.2016 №63-00-102/16-73267.

Вышеуказанные обстоятельства, в том числе и факт полной оплаты ФИО1 за земельный участок и блокированный дом, подтверждены вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Самарской области от 19.07.2017 по делу № А55-23794/2016 о включении в реестр требования ФИО1 о передаче жилого помещения.

В Определении № 78-КГ16-13 от 10.05.2016 Верховный Суд Российской Федерации указал, что «действие Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федераций» №214-Федерального Закона «О несостоятельности (банкротстве)» распространяется также на отношения, возникшие при совершении сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта Недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учётом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве».

Соответственно, отношения между кредитором и должником подлежат урегулированию нормами Закона о долевом участии в строительстве.

Наличие разрешения на ввод в эксплуатацию в 2015 году и передача жилого помещения ФИО1 по акту приема-передачи 04.07.2016 является основанием в данном случае для применения положений пункта 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве.

Согласно позиции Президиума ВАС РФ, отраженной в пункте 2 Информационного письма от 25.02.2014 № 165, совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, участника строительства выносит определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение.

Таким образом, арбитражный суд, учитывая наличие имеющихся в материалах дела соответствующих доказательств, усматривает, что возводимый объект является жилым блоком блокированного типа, что соответствует требованиям пункта 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве по заявлению участника строительства принимает решение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение.

В силу части 1 статьи 133 АПК РФ квалификация возникших между сторонами правоотношений и определение подлежащего применению законодательства является прерогативой суда.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что в силу правовой позиции, сформулированной в Определении Верховного Суда Российской Федерации № 78-КГ16-13 от 10.05.2016, отношения между ФИО1 и должником подлежат урегулированию нормами Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ о долевом участии в строительстве.

Таким образом, отношения между Кредитором и Должником подлежат урегулированию нормами Закона о долевом участии в строительстве и ФИО1 соблюдены все условия, необходимые для при признания за ней права на земельный участок с кадастровым номером 63:32:1202003:1359 и блокированный дом с кадастровым (или условным) номером 63:32:120202003:2366, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 63:32:1202003:1359, являвшиеся, в том числе, предметом договора.

Несмотря на то, что договор заключен сторонами 04.07.2016, из материалов дела, в том числе отзыва конкурсного управляющего следует, что в отношении земельного участка установлены обременения (ограничения) прав в виде ипотеки в пользу АО «ФИА-БАНК».

В соответствии с пунктом 8.1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» возникший на основании договора банком залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи объекта долевого строительства застройщиком и принятия его участником долевого строительства всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объект, недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке.

Пунктом 8 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что с момента передачи объекта долевого строительства застройщиком и принятия его участником долевого строительства, право залога не распространяется на данный объект долевого строительства.

Пунктом 5 Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Постановлением Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 04.12.2013 разъяснено, что «квартиры, являющиеся предметом договоров долевого участия в инвестировании строительства, которыми предусмотрены права участников строительства на получение спорных квартир по окончании строительства не могли быть переданы в залог иным лицам, включая банк, даже в составе объекта незавершенного строительства, т.к. были обременены правами истцов как участников строительства, оплативших стоимость предмета договора.

Кроме того, в соответствии с пунктом 7 статьи 13 Закона о долевом
участии в строительстве после заключения застройщиком договора с первым участникам долевого строительства имущество, указанное в частях 1-3 статьи 13, не может передаваться в залог без согласия участников долевого строительства, за исключением случая передачи в залог банку в обеспечение возврата кредита, предоставленного банком застройщику на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного, объекта
недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, при условии получения от банка согласия на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в соответствии с частью 2 статьи 15 настоящего Федерального закона и согласия на прекращение права залога на объекты долевого строительства в случае, предусмотренном частью 8 настоящей статьи.

При таких обстоятельствах ипотека в пользу ЗАО «ФИА-БАНК» на переданный кредитору объект не может распространяться.

При принятии обжалуемого судебного акта суд первой инстанции также правомерно принял во внимание, что определением Арбитражного суда Самарской области от 19.07.2017 по делу № А55-23794/2016 были удовлетворены требования ФИО1 о включении в реестр требования о передаче жилого помещения. Суд определил включить требование ФИО1 о передаче жилого помещения - жилого блока блокированного дома общей площадью 138,6кв.м., кадастровый (или условный) номер 63:32:120202003:2366, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 63:32:1202003:1359 по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, микрорайон «Березовка», улица Казачья, д. №37/2, с указанием в реестре суммы, уплаченной участником строительства в размере 4 400 000 руб.

Согласно позиции Верховного суда Российской Федераций, Изложенной в Определении от 24.02.2015 № 305-ЭС14-118 (дело А40-80775/2013), судам, при рассмотрении дел о банкротстве застройщиков необходимо учитывать принципы правовой определенности и равенство всех участников гражданско-правовых отношений.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, конституционный принцип равенства (статья 19 Конституции Российской Федерации) означает, помимо прочего, недопустимость введения не имеющих объективного и разумного оправдания ограничений в правах лиц, принадлежащих к одной категории (запрет различного обращения с лицами, находящимися в одинаковых или сходных ситуациях).

Вместе с тем, частью 1 статьей 209 ГК РФ определено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Выводы суда согласуются с практикой рассмотрения в рамках настоящего дела аналогичных обособленных споров (Постановления Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.01.2019, от 10.10.2019 по настоящему делу, Постановления Арбитражного суда Поволжского округа от 08.04.2019, от 11.12.2019, от 08.06.2020 по настоящему делу).

Судом первой инстанции сделан вывод, что при таких обстоятельствах, у должника отсутствует право распоряжения на данный объект недвижимости, в том числе и право передачи данного имущества в целях погашения требований участников строительства, в связи с чем, имеются основания для удовлетворения заявления ФИО1 в полном объеме.

Доводы заявителя апелляционной жалобы о пропуске срока исковой давности не обоснованны.

В пункте 57 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее Постановления №10/22) разъяснено, что течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП). При этом сама по себе запись в ЕГРП о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении права.

Из материалов и обстоятельств дела не следует, что ФИО1 должна была узнать об обременении при заключении договора от 04.07.2016, в упомянутом договоре указано на отсутствие каких либо ограничений и обременений в отношении реализуемого имущества.

Кроме того, абзац 3 пункта 57 Постановления № 10/22 и пункт 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 № 153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения» отнесли иск о признании обременения отсутствующим к негаторным искам, тогда как в силу абзаца пятого статьи 208 ГК РФ в случаях, когда нарушение права истца путем внесения недостоверной записи в ЕГРП не связано с лишением владения, на иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права, исковая давность не распространяется. Требование о признании права собственности на недвижимое имущество, которым истец фактически владеет, также является негаторным (пункт 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»).

Несогласие заявителя с оценкой, установленных по делу обстоятельств не может являться основанием для отмены судебного акта.

Иные доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, основаны на неверном толковании норм права, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого судебного акта.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции считает, что арбитражным судом первой инстанции обстоятельства спора в данном конкретном случае исследованы всесторонне и полно, нормы материального и процессуального права применены правильно, выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Основания для переоценки обстоятельств, правильно установленных судом первой инстанции, у суда апелляционной инстанции отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, арбитражным апелляционным судом не установлено.

При изложенных обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что оснований для отмены судебного акта по приведенным доводам жалобы и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 266-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

1.Определение Арбитражного суда Самарской области от 26.03.2020 по делу № А55-23794/2016 о признания права собственности оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

2. Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в срок, не превышающий одного месяца со дня его вынесения, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий Д.К. Гольдштейн

Судьи Т.И. Колодина

А.И. Александров