Гражданский кодекс часть 1

на решение Арбитражного суда Самарской области от 28.12.2016 (судья Плотникова Н.Ю.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.04.2017 (председательствующий судья Пышкина Н.Ю., судьи: Балакирева Е.М., Романенко С.Ш.)

по делу № А55-24101/2016

по исковому заявлению акционерного общества «Агропромпарк», г. Ульяновск (ОГРН <***>, ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Торгсервис 63», г. Самара (ОГРН <***>, ИНН <***>) об обязании вернуть нежилые помещения в связи с прекращением договора аренды и взыскании 879 852 руб. 58 коп. платы за фактическое пользование нежилыми помещениями, 20 550 руб. платы за фактическое пользование частью крыльца, 471 882 руб. 01 коп. материального ущерба,

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество «Агропромпарк» (далее – АО «Агропромбанк») обратилось в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Торгсервис 63» (далее – ООО «Торгсервис 63») о взыскании 1 222 748 руб. 89 коп., в том числе 730 184 руб. 22 коп. платы за фактическое пользование помещениями за период с 22.05.2016 по 21.08.2016, 20 682 руб. 57 коп. платы за фактическое пользование частью крыльца под вентиляционное оборудование за период с 25.12.2015 по 25.05.2016, 471 882 руб. 10 коп. стоимости ущерба (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Требования, предъявленные со ссылкой на нормы статей 15, 622, 655, 1064, 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, мотивированы тем, что ответчиком (арендатор) после прекращения договора помещение не было возвращено по акту приема-передачи, помещение не приведено в первоначальный вид, поскольку не устранены конструктивные изменения, произведенные арендатором, в том числе в результате самовольной установки арендатором вентиляционного оборудования на крыльце, не входящем в арендуемую площадь.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 28.12.2016, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.04.2017, исковые требования удовлетворены частично. С ООО «Торгсервис 63» в пользу АО «Агропромпарк» взыскано 543 818 руб. 22 коп., в том числе плата за фактическое пользование помещениями за период с 22.05.2016 по 27.05.2016 в размере 51 253 руб. 55 коп., плата за фактическое пользование частью крыльца в размере 13,70 кв. м (под вентиляционное оборудование) за период с 25.12.2015 по 25.05.2016 в размере 20 682 руб. 57 коп.; в счет возмещения причиненного материального ущерба 471 882 руб. 10 коп., а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 11 220 руб. В удовлетворении остальной части иска отказано.

В кассационной жалобе ООО «Торгсервис 63» просит отменить судебные акты, полагая их незаконными и необоснованными.

В обоснование жалобы указывается, что в материалах дела отсутствуют доказательства того, что ущерб причинен действиями ответчика.

В подтверждение нарушений со стороны ответчика истцом представлены акты, составленные его сотрудниками, следовательно, данные документы не являются надлежащими доказательствами.

По мнению заявителя жалобы, истцом также не доказано наличие убытков.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Поволжского округа для ее удовлетворения оснований не находит.

Суд первой инстанции, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности по правилам статей 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе акты от 20.05.2016, 25.05.2016, 26.05.2016, переписку истца и ответчика, схемы и фотографии, заключение эксперта общества с ограниченной ответственностью «ЦенСо», проанализировав условия договора № А-192/15 аренды недвижимого имущества, руководствуясь статьями 15, 393, 401, 404, 622, 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о доказанности совокупности условий, при которых взысканию с ООО «Торгсервис 63» подлежат убытки в размере 471 882 руб. 10 коп., а также установил, что 22.05.2016 договор аренды помещения прекратил свое действие в связи с отказом арендатора от договора в одностороннем порядке; ответчик возвратил истцу ключи от помещения 27.05.2016; ответчик пользовался частью крыльца в размере 13,70 кв. м в период с 25.12.2015 (дате обнаружения вентиляционного оборудования) по 25.05.2016 (дата вывоза оборудования).

Суд апелляционной инстанции, повторно рассматривая дело по имеющимся в деле доказательствам, согласился с выводами суда первой инстанции.

У суда кассационной инстанции отсутствуют основания для переоценки выводов судов обеих инстанций.

Судом установлено и следует из материалов дела, 08.06.2015 между ОАО «Агропромпарк» (арендодатель) и ООО «Торгсервис 63» (арендатор) заключен договор № А-192/15 аренды недвижимого имущества, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает за плату во временное владение и пользование для организации торговли продовольственными и (или) промышленными товарами помещение площадью 892,47 кв. м, являющееся частью нежилого одноэтажного здания торгового павильона общей площадью 1715,7 кв. м, кадастровый номер 73:24:030701:809, расположенного по адресу: <...>, в состоянии, позволяющем осуществлять его нормальную эксплуатацию в целях извлечения прибыли арендатором.

Срок аренды устанавливается в 5 лет с момента государственной регистрации договора в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Договор зарегистрирован 13.08.2015.

Акт приема-передачи арендатору в пользование нежилого помещения подписан сторонами 08.06.2015. На момент подписания акта стороны оговорили, что состояние помещения соответствует условиям договора.

Стороны 04.08.2015 заключили дополнительное соглашение, которым внесены изменения в пункт 1.1 договора и пункт 1 акта приема-передачи нежилого помещения, заменив слова «помещение площадью 892,47 кв. м, являющееся частью нежилого одноэтажного здания» словами «помещения 1-6, 18-24 площадью 882,7 кв. м с кадастровым номером 73:24:030701:855, расположенные в нежилом одноэтажном здании».

Арендатор согласно разделу 2.2 договора обязался содержать помещение, инженерные сети, коммуникации в полной исправности и надлежащем санитарном состоянии в соответствии с требованиями санитарных и гигиенических норм, производить ремонт помещения за свой счет, когда ухудшение состояния помещения произошло по вине сотрудников, поставщиков (контрагентов), заказчиков (покупателей) арендатора не позднее двух календарных месяцев с момента обнаружения такого ухудшения, не производить без письменного разрешения арендодателя неотделимые улучшения (в том числе реконструкцию, перепланировку, переоборудование сантехники, а также систем электроснабжения, отопления и канализации и другие ремонтно-строительные работы и т.д.) помещения, при наступлении соответствующих обстоятельств в порядке, предусмотренном пунктом 4.3 договора возвратить по акту приема-передачи в исправном состоянии помещение свободным от имущества арендатора.

В нарушение условий договора ООО «Торгсервис 63» на крыльце, примыкаемом к части арендуемой площади, самовольно установил вентиляционное оборудование. По результатам осмотра торгового павильона здания комиссией под председательством заместителя генерального директора ОАО «Агропромпарк» ФИО1, в составе начальника службы контроля ОАО «Агропромпарк» ФИО2, начальника строительного отдела ФИО3, и.о. начальника юридической службы ФИО4, а также представителя ООО «Торгсервис 63» директора магазина ФИО5 25.12.2015 был составлен акт, подписанный представителями ОАО «Агропромпарк» без замечаний и содержащий запись, что представитель ООО «Торгсервис 63» от подписи отказался.

Арендатор – ООО «Торгсервис 63», 06.04.2016 уведомил арендодателя – АО «Агропромбанк», об одностороннем расторжении договора по инициативе арендатора согласно пункту 4.5 договора с 21.05.2016. Уведомление получено истцом 07.04.2016, о чем свидетельствует штамп о приеме.

Согласно пункту 4.5 договора аренды № А-92/2015 одностороннее расторжение договора по инициативе арендатора допускалось при условии письменного уведомления другой стороны об этом не менее чем за 45 календарных дней до даты расторжения. В этом случае арендатор обязан оплатить арендодателю арендную плату за фактическое время использования помещений и возвратить помещения по акту приема-передачи в течение 3-х календарных дней с момента окончания срока, указанного в уведомлении о расторжении. Договор в данном случае считается расторгнутым по истечении 45-ти календарных дней с даты получения письменного уведомления другой стороной.

Таким образом, последним днем срока действия договора аренды являлось 22.05.2016, в указанную дату договор прекратил свое действие в связи с отказом арендатора от договора в одностороннем порядке.

Из материалов дела усматривается и сторонами не оспаривается, что ответчик известил ответчика о намерении осуществить передачу помещения 20.05.2016, однако фактически ответчик вернул ключи от арендуемого помещения лишь 27.05.2016.

С учетом данных фактических обстоятельств, а также положений статей 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений, содержащихся в пункте 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», суды первой и апелляционной инстанций сделали правильный вывод о взыскании с ответчика стоимости пользования помещением за период с 22.05.2016 по 27.05.2016 в размере 51 253 руб. 55 коп.

Также правомерно удовлетворили требования истца о взыскании с ответчика платы за фактическое пользование частью крыльца площадью 13,7 кв. м (под вентиляционное оборудование) за период с 25.12.2015 (дата обнаружения вентиляционного оборудования) по 25.05.2016 (дата вывоза оборудования) в размере 20 682 руб. 57 коп.

В договоре аренды стороны согласовали, что арендатор обязуется не производить без письменного разрешения арендодателя неотделимые улучшения (в том числе реконструкцию, перепланировку, переоборудование сантехники, а также систем электроснабжения, отопления и канализации и другие ремонтно-строительные работы и т.д.) помещения, между тем ООО «Торгсервис 63» не представило доказательств, свидетельствующих о согласовании с арендодателем неотделимых улучшений имущества.

Суды первой и апелляционной инстанций, удовлетворяя требования о взыскании с ответчика в счет возмещения причиненного материального ущерба в размере 471 882 руб. 10 коп. в соответствии с заключением по оценке ущерба № 3-16-617-1, исследовали переписку сторон и обоснованно указали, что в нарушений условий договора аренды после прекращения договора арендатор не возвратил помещение арендодателю в том состоянии, в котором он его получил.

Истец 11.06.2016 пригласил ответчика принять участие в осмотре помещений 1-6, 18-24 площадью 882,70 кв. м по адресу: <...> совместно с экспертом для оценки причиненного ущерба, назначенного на 17.06.2016 в 13 часов 00 минут, однако ответчик для обследования помещения и составления заключения не явился.

Согласно заключению эксперта общества с ограниченной ответственностью «ЦенСо» ФИО6 по оценке ущерба № 3?160617-1, составленным 22.06.2016, рыночная стоимость восстановительных работ по приведению в исходное состояние помещений площадью 882,7 кв. м, расположенных в торговом павильоне по адресу: <...>, по состоянию на 17.06.2016 составила 471 882 руб. 10 коп. с учетом налога на добавленную стоимость.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что в материалах дела отсутствуют доказательства того, что ущерб причинен действиями ответчика, противоречит переписке сторон (ответы на письма ответчика от 13.08.2015, 24.08.2015) и акту осмотра помещения от 20.05.2016, в соответствии с которым осмотр помещения показал неготовность помещения к передаче: не вывезено оборудование арендатора, не устранены конструктивные изменения в количестве 25-ти описанных пунктов, в частности: повреждена плитка на пандусе, демонтированы балки, перегородки, двери, батареи, плиточное покрытие, установлена дополнительная перегородка, рольставни, металлическое покрытие на эстакаде и др.

При таких обстоятельствах, установив, что истцом представлены надлежащие доказательства, подтверждающие получение им спорных помещений от ответчика в состоянии, отличном от первоначально переданного, а также то, что помещения к моменту возврата арендатором ухудшились по сравнению с имеющимся на момент передачи арендатору состоянием, суды пришли к правильному выводу о том, что ООО «Агропромпарк» доказан факт причинения убытков в результате неправомерных действий ООО «Торгсервис 63» и нарушение арендатором своих обязательств по передаче имущества в надлежащем состоянии с учетом нормального износа.

Кроме того, как обоснованно отмечено судами обеих инстанций, в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик не составил собственный акт осмотра помещения с приглашением истца и описанием подробного состояния помещения на момент его освобождения ответчиком или собственный акт оценки выявленных дефектов.

Признав, что ущерб, причиненный АО «Агропромбанк», находится в причинной связи с ненадлежащим исполнением обязанностей арендатора по содержанию помещения, суд первой инстанции возложил ответственность по возмещению убытков на ООО «Торгсервис 63».

Выводы судов первой и апелляционной инстанций сделаны с правильным применением норм материального права на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств и переоценке, к чему фактически сводятся доводы кассационной жалобы, не подлежат в силу положений статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений либо неправильного применения норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебных актов, кассационной инстанцией не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 28.12.2016 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.04.2017 по делу № А55-24101/2016 оставить без изменений, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья И.Р. Нагимуллин

Судьи Э.Р. Галиуллин

И.Н. Смоленский