Гражданский кодекс часть 1

на решение Арбитражного суда Самарской области от 09.10.2013 (судья Шабанов А.Н.), дополнительное решение Арбитражного суда Самарской области от 15.01.2014 (судья Шабанов А.Н.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2014 (председательствующий судья Балакирева Е.М., судьи Николаева С.Ю., Терентьев Е.А.)

по делу № А55-24638/2012

по исковому заявлению закрытого акционерного общества «Алкоа СМЗ», г. Самара (ИНН 6310000160, ОГРН 1026300763389) к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области, г. Самара, о рассмотрении разногласий при заключении договора аренды земельных участков,

УСТАНОВИЛ:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области (далее – истец, ТУ Росимущества в Самарской области) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к закрытому акционерному обществу «Алкоа СМЗ» (далее – ответчик, ЗАО «Алкоа СМЗ») об урегулировании разногласий, возникших между сторонами при заключении договора аренды земельных участков из земель населенных пунктов, расположенных по адресу: Самарская область, г. Самара, Кировский район, ул. Алма-Атинская, д. 29:

- с кадастровым номером 63:01:0225002:652, площадью 126087,00 кв. м.,

- с кадастровым номером 63:01:0225002:643, площадью 59951,00 кв. м.,

- кадастровым номером 63:01:0225002:649, площадью 16588,00 кв. м.,

- с кадастровым номером 63:01:0225002:651, площадью 8179,00 кв. м.,

- с кадастровым номером 63:01:0225002:650, площадью 9709,00 кв. м.,

- с кадастровым номером 63:01:0225002:647, площадью 1597,00 кв. м.,

- с кадастровым номером 63:01:0225002:646, площадью 1173,00 кв. м., и считать договор аренды заключенным в редакции ТУ Росимущества в Самарской области (дело № А55-24638/2012).

ЗАО «Алкоа СМЗ» обратилось в арбитражный суд с иском к ТУ Росимущества в Самарской области об урегулировании разногласий, возникших между сторонами при заключении договора аренды земельных участков, ограниченных в обороте, расположенных по адресу: Самарская область, г. Самара, Кировский район, ул. Алма-Атинская, 29, площадью 59 951 кв. м, кадастровый номер 63:01:0225002:643, площадью 1173 кв. м, кадастровый номер 63:01:0225002:646, площадью 1597 кв. м, кадастровый номер 63:01:0225002:647, площадью 16 588 кв. м, кадастровый номер 63:01:0225002:649, площадью 9709 кв. м, кадастровый номер 63:01:0225002:650, площадью 8179 кв. м, кадастровый номер 63:01:0225002:651, площадью 126 087 кв. м, кадастровый номер 63:01:0225002:652, сроком на 49 лет (дело № А55-25156/2012).

Определением от 04.10.2012 дела № А55-25156/2012 и № А55-24638/2012 объединены в одно производство для совместного рассмотрения, с присвоением объединённому делу № А55-24638/2012.

До принятия судебного акта по делу ЗАО «Алкоа СМЗ» и ТУ Росимущества в Самарской области уточнили исковые требования. Данные уточнения приняты судом первой инстанции на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 09.10.2013, в редакции определения от 16.01.2014 об исправлении опечатки, урегулированы разногласия, возникшие при заключении договора аренды земельных участков, расположенных по адресу: Самарская область, г. Самара, Кировский район, ул. Алма-Атинская, 29, площадью 59 951 кв. м, кадастровый номер 63:01:0225002:643, площадью 1173 кв. м, кадастровый номер 63:01:0225002:646, площадью 1597 кв. м, кадастровый номер 63:01:0225002:647, площадью 16 588 кв. м, кадастровый номер 63:01:0225002:649, площадью 9709 кв. м, кадастровый номер 63:01:0225002:650, площадью 8179 кв. м, кадастровый номер 63:01:0225002:651, площадью 126 087 кв. м, кадастровый номер 63:01:0225002:652, между ТУ Росимущества в Самарской области и ЗАО «Алкоа СМЗ», пункт 1.1.1 договора изложен в следующей редакции:

«С кадастровым номером 63:01:0225002:652, расположенный по адресу: Самарская область, г. Самара, Кировский район, ул. Алма?Атинская, д. 29, для территории завода, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемом к настоящему Договору и являющемуся его неотъемлемой частью, общей площадью 126 087,00 кв. м.

На участке имеется объект недвижимого имущества:

- Производственное помещение (корпус № 2) без подвала ГО площадью 945,80 кв. м, назначение: нежилое, производственное помещение, площадью 146150,30 кв. м, кадастровый номер 63:01:000000:0000(0)//1:4891200:2-2-27//0001:03:0017:029:0:0 (выписка из ЕГРП от 18.10.2011 № 01/045/2011-1450), находящееся в собственности Арендатора с встроенным помещением убежищем № 57 (назначение - защитное сооружение гражданской обороны), идентификационный номер в реестре федерального имущества П12630000476 280308 (выписка из реестра федерального имущества от 02.07.2010 № 6957), общей площадью 945,8 кв.м, расположение подвал поз.1-31,33-37, кадастровый номер 63:01:0225002:0:18/1, находящимся в собственности Российской Федерации (Свидетельство о государственной регистрации права от 02.06.2011 серия 63-АЖ № 175439)»,

пункт 1.1.2 договора изложен в следующей редакции:

«С кадастровым номером 63:01:0225002:643, расположенный по адресу: Самарская область, г. Самара, Кировский район, ул. Алма-Атинская, д. 29, для территории завода, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемом к настоящему Договору и являющемуся его неотъемлемой частью, общей площадью 59951,00 кв.м. На участке имеется объект недвижимого имущества: Производственное помещение (корпус № 55) без подвала ГО площадью 864,50 кв. м, назначение: нежилое, производственное помещение, площадью 64951,10 кв. м, кадастровый номер 63:01:000000:0000(0)//1:4890800:55-55-7//0001:03:0017:029:0:0 (выписка из ЕГРП от 17.10.2011 № 01/016/2011-224), находящееся в собственности Арендатора, с встроенным помещением убежищем № 59 (назначение - защитное сооружение гражданской обороны) идентификационный номер в реестре федерального имущества П12630000474 280308 (выписка из реестра федерального имущества от 02.07.2010 № 6955), общей площадью 864,5 кв.м., расположение подвал, позиции 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13,14,15,16,17,18,19,20,21,22,23, кадастровый номер 63:01:0225002:0:14/1 находящимся в собственности Российской Федерации (Свидетельство о государственной регистрации права от 02.06.2011 серия 63-АЖ № 175440)», пункт 1.1.3 договора изложен в следующей редакции:

«С кадастровым номером 63:01:0225002:649, расположенный по адресу: Самарская область, г. Самара, Кировский район, ул. Алма-Атинская, д.29, для территории завода, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемом к настоящему Договору и являющемуся его неотъемлемой частью, общей площадью 16588,00 кв.м. На участке имеется объект недвижимого имущества: Производственное помещение (корпус № 62) без подвала ГО площадью 497,90 кв. м, назначение: нежилое, производственное помещение, площадью 19306,40 кв. м, кадастровый номер 63:01:000000:0000(0)1/1:4889700:62-62-8/10001:03:0017:029:0:0 (выписка из ЕГРП от 18.10.2011 № 01/045/2011-1398) находящееся в собственности Арендатора, с встроенным помещением убежищем № 58 (назначение - защитное сооружение гражданской обороны), идентификационный номер в реестре федерального имущества П12630000475 280308 (выписка из реестра федерального имущества от 02.07.2010 № 6956) общей площадью 497,9 кв.м., этаж подвал, номера на поэтажном плане поз. 1-19, кадастровый номер 63:01:0225002:0:15/2 находящимся в собственности Российской Федерации (Свидетельство о государственной регистрации права от 15.02.2011 серия 63-АЕ № 226330)»,

пункт 1.1.4 договора изложен в следующей редакции:

«С кадастровым номером 63:01:0225002:651, расположенный по адресу: Самарская область, г. Самара, Кировский район, ул. Алма-Атинская, д. 29, для территории завода, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемом к настоящему Договору и являющемуся его неотъемлемой частью, общей площадью 8179,00 кв.м. На участке имеется объект недвижимого имущества Административно-производственный корпус № 121, назначение: нежилое помещение, площадью 8546,90 кв.м., кадастровый номер 63:01:000000:0000(0)//0:36:401:001:004654250:0000:20001:121,121?1//0001:03:0017:029:0:0//П02:001.0,002.0.0,003.0,004.0,005.0,006.0,007.0,008.0,009.0,010.0,011.0,012.0,013,0,014.0,015.0,016.0,017.0,018.0,019.0,020.,0,021.0.022.0,023.0,024.0,025.0,П03.001.0,002.0,003.0,004.0,0.005.0,006.0,007.0,008.0,009.0,010.0,011.0,011.0,012.0,013.0,014.0,015.0,016.,017.0,П04:001.0,002.0,003.0,004.0,005.0,006.0,007.0,008.0,009.0,010.0,011.0,012.0,130,014.0,015.0,П05:001.0,002.0,003.0,004.0,005.0,006.0,007.0,008.0,009.0,010.0,011.0,012.0,013.0,014.0,015.0,0160,0121#П01:001.0,002.0,003.0,004.0,005.0,006.0,007.0,008.0,009.0,010.0,011.0,012..013.0,014.0.015.0,016.0,017.0,018.00.019.0,020.0,021.0,022..0,121?1#П01.001.0,002.0,003.0,004.0,005.0.006.0,007.0,008.0,009.0,010.0,011.0,012.0.013.0,014.0,015.016.0,017.0 (выписка из ЕГРП от 19.10.2011 № 01/045/2011-1676) находящееся в собственности Арендатора, с встроенным помещением убежищем № 62 (назначение - защитное сооружение гражданской обороны), идентификационный номер в реестре федерального имущества П12630000471 280308 (выписка из реестра федерального имущества от 02.07.2010 № 6952, общей площадью 1768,0 кв.м., этаж подвал, номера на поэтажном плане поз.1-37, кадастровый номер 63:01:0225002:0:13/1 находящимся в собственности Российской Федерации (Свидетельство о государственной регистрации права от 15.02.2011 серия 63-АЕ № 226352)»,

пункт 1.1.5 договора изложен в следующей редакции:

«С кадастровым номером 63:01:0225002:650, расположенный по адресу: Самарская область, г. Самара, Кировский район, ул. Алма-Атинская, д.29, для территории завода, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемом к настоящему Договору и являющемуся его неотъемлемой частью, общей площадью 9709,00 кв.м. На участке имеется объект недвижимого имущества Нежилое здание (корпус № 115), год постройки 1980, назначение: нежилое, площадью 12811.20 кв.м, кадастровый номер 63:01:000000:0000(0)1/1:4904900:115,1151/10001:03:0017:029:0:0 (выписка из ЕГРП от 19.10.2011 № 01/045/2011-1718) находящееся в собственности Арендатора, с встроенным помещением убежищем № 63 (назначение - защитное сооружение гражданской обороны), идентификационный номер в реестре федерального имущества П12630000470 280308 (выписка из реестра федерального имущества от 02.07.2010 № 6951, общей площадью 453,60 кв.м., этаж подвал, номера на поэтажном плане поз.1-24, кадастровый номер 63:01:0225002:0:16/1, находящимся в собственности Российской Федерации (Свидетельство о государственной регистрации права от 15.02.2011 серия 63-АЕ № 226351)»,

пункт 1.1.6 договора изложен в следующей редакции:

«С кадастровым номером 63:01:0225002:647, расположенный по адресу: Самарская область, г. Самара, Кировский район, ул. Алма-Атинская, д.29, для территории завода, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемом к настоящему Договору и являющемуся его неотъемлемой частью, общей площадью 1597,00кв.м. На участке имеется объект недвижимого имущества Нежилое здание (административное - Корпус 33а), год постройки 1985, назначение: нежилое здание, площадью 6075,40 кв.м, кадастровый номер 63:01:000000:0000(0)/ /1:4903200:33а//0001:03:0017:029:0;0 (выписка из ЕГРП от 17.10.2011 № 01/016/2011-181) находящееся в собственности Арендатора с встроенным помещением убежищем № 65 (назначение - защитное сооружение гражданской обороны), идентификационный номер в реестре федерального имущества П12630000469 280308 (выписка из реестра федерального имущества от 13.12.2010 № 26/2324, общей площадью 413,90 кв.м., расположение подвал поз.16-18, 20-37, кадастровый номер 63:01:0225002:0:17/1 находящимся в собственности Российской Федерации (Свидетельство о государственной регистрации права от 02.06.2011 серия 63-АЖ № 175205)»,

пункт 1.1.7. договора изложен в следующей редакции:

«С кадастровым номером 63:01:0225002:646, расположенный по адресу: Самарская область, г. Самара, Кировский район, ул. Алма-Атинская, д. 29, для территории завода, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемом к настоящему Договору и являющемуся его неотъемлемой частью, общей площадью 1173,00 кв.м. На участке имеется объект недвижимого имущества Помещение (инженерный корпус) без подвала ГО площадью 436,30 кв. м, назначение нежилое помещение площадью7742,30 кв.м., кадастровый номер: 63:01:000000:0000(0)//1:4903000: И//0001;03;0017:029:0:0 (выписка из ЕГРП от 19.10.2011 № 01/045/2011-1683) находящееся в собственности Арендатор, с встроенным помещением убежищем № 109 (назначение - защитное сооружение гражданской обороны идентификационный номер в реестре федерального имущества П12630000468 280308 (выписка из реестра федерального имущества от 29.06.2010 № 25/3482, общей площадью 436,30 кв.м., этаж подвал, номера на поэтажном плане поз. 7-16,20-27,33 кадастровый номер 63:01:0225002:0:12/2 находящимся в собственности Российской Федерации (Свидетельство о государственной регистрации права от 15.02.2011 серия 63-АЕ № 226354»,

пункт 2.1. договора изложен в следующей редакции:

«Срок аренды Участков устанавливается 49 (сорок девять лет) с даты государственной регистрации Договора в федеральном органе исполнительной власти, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним»,

пункт 3.1. договора изложен в следующей редакции:

«Размер арендной платы за Участки составляет 35 287 920 (тридцать пять миллионов двести восемьдесят семь тысяч девятьсот двадцать) рублей 00 копеек в год, согласно прилагаемому к Договору расчету арендной платы. НДС не предусмотрен.

Размер арендной платы изменяется ежегодно путём корректировки на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период и не чаще одного раза в год при изменении ставки арендной платы, в связи с изменением рыночной стоимости земельных участков.

Изменение размера арендной платы путём корректировки на размер уровня инфляции на текущий финансовый год осуществляется Арендодателем в одностороннем порядке с предварительным уведомлением Арендатора. Размер уровня инфляции применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года.

Уведомлением Арендатора об изменении размера арендной платы путём корректировки на размер уровня инфляции является:

- опубликование (первая публикация) в «Парламентской газете», «Российской газете» или «Собрании законодательства Российской Федерации», размещение на «Официальном интернет-портале правовой информации» (www.pravo.gov.ru) федерального закона о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период;

- размещение на официальном сайте Арендодателя информационного сообщения о корректировке размера арендной платы на размер уровня инфляции, либо направление Арендодателем соответствующего уведомления в адрес Арендатора посредством почтовой связи.

Изменение ставки арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к Договору. При этом арендная плата подлежит перерасчёту по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществлённая не более чем за 6 месяцев до перерасчёта арендной платы.

В этом случае разница между новым размером арендной платы и размером арендной платы, указанным в п. 3.1 Договора, подлежит перечислению Арендатором по указанным в п. 3.4 Договора реквизитам в течение 10 (десяти) рабочих дней после регистрации дополнительного соглашения в федеральном органе исполнительной власти, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.

Уведомление о перерасчёте арендной платы вместе с дополнительным соглашением об изменении размера арендной платы направляется Арендодателем Арендатору. При этом заключение дополнительного соглашения является обязательным для Арендатора.

Дополнительное соглашение об изменении арендной платы составляет неотъемлемую часть настоящего договора. Также размер арендной платы пересматривается в случае перевода земельных участков из одной категории земель в другую или изменения разрешённого использования земельных участков в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации»,

пункт 3.3. договора изложен в следующей редакции:

«Арендная плата начисляется с 24 октября 2011 года»,

пункт 4.1.1. договора изложен в следующей редакции:

«Требовать досрочного расторжения Договора при использовании земельных участков не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев»,

пункт 4.4.6. договора изложен в следующей редакции:

«После подписания Договора и изменений к нему в трехмесячный срок произвести его (их) государственную регистрацию в федеральном органе исполнительной власти, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.»,

Пункт 4.4.12. договора изложен в следующей редакции:

«Не препятствовать юридическим лицам, осуществляющим (на основании соответствующего решения уполномоченного органа власти) геодезические, землеустроительные, оценочные, кадастровые работы, в проведении этих работ»,

Пункт 4.4.14. договора изложен в следующей редакции:

«В течение семи рабочих дней срок после государственной регистрации Договора направить зарегистрированный экземпляр настоящего Договора Арендодателю»,

Пункт 5.2. договора изложен в следующей редакции:

«За нарушение срока внесения арендной платы по Договору Арендатор выплачивает Арендодателю пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. Пени перечисляются в порядке, предусмотренном п. 3.4 Договора»,

Пункт 5.4. договора изложен в следующей редакции:

«За нарушение п. 4.4.8, п. 4.4.10, п. 4.4.12, Договора Арендатор уплачивает штраф в размере 5% от годовой ставки арендной платы, установленной п. 3.1 Договора»,

Пункт 5.5. договора – исключен,

Пункт 8.2. договора изложен в следующей редакции:

«Согласно Постановлению Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 № 81 доводы Арендатора о невозможности исполнения обязательств вследствие тяжёлого финансового положения; о неисполнении обязательств контрагентами; о наличии задолженности перед другими кредиторами; о наложении ареста на денежные средства или иное имущество ответчика; о не поступлении денежных средств из бюджета; о добровольном погашении долга полностью или в части на день рассмотрения спора; о выполнении Арендатором социально значимых функций; о наличии у Арендатора обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, процентов по договору займа) сами по себе не могут служить основанием для снижения пени и/или процентов на основании статьи 333 ГК РФ»,

пункт 9.6 договора изложен в следующей редакции:

«Земельные участки обременены убежищами, являющимися собственностью Российской Федерации (назначение - защитные сооружения гражданской обороны):

-обременение земельного участка с кадастровым номером 63:01:0225002:652, площадью 126087,00 кв.м убежищем № 57 подтверждается кадастровым паспортом земельного участка, прилагаемым к настоящему Договору, выпиской из реестра федерального имущества от 02.07.2010 № 6957, Свидетельством о государственной регистрации права собственности на убежище № 57 от 02.06.2011 63-АЖ № 175439.

-обременение земельного участка с кадастровым номером 63:01:0225002:643, площадью 59951,00 кв.м. убежищем № 59 подтверждается кадастровым паспортом земельного участка, прилагаемым к настоящему Договору, выпиской из реестра федерального имущества от 02.07.2010 № 6955, Свидетельством о государственной регистрации права собственности на убежище № 59 от 02.06.2011 63-АЖ № 175440.

-обременение земельного участка с кадастровым номером 63:01:0225002:649, площадью 16588,00 кв.м убежищем № 58 подтверждается кадастровым паспортом земельного участка, прилагаемым к настоящему Договору, выпиской из реестра федерального имущества от 02.07.2010 № 6956, Свидетельством о государственной регистрации права собственности на убежище № 58 от 15.02.2011 63-АЕ № 226330.

-обременение земельного участка с кадастровым номером 63:01:0225002:651, площадью 8179,00 кв.м. убежищем № 62 подтверждается кадастровым паспортом земельного участка, прилагаемым к настоящему Договору, выпиской из реестра федерального имущества от 02.07.2010 № 6952, Свидетельством о государственной регистрации права собственности на убежище № 62 от 15.02.2011 63- АЕ № 226352.

-обременение земельного участка с кадастровым номером 63:01:0225002:650, площадью 9709,00 кв.м. убежищем № 63 подтверждается кадастровым паспортом земельного участка, прилагаемым к настоящему Договору, выпиской из реестра федерального имущества от 02.07.2010 № 6951, Свидетельством о государственной регистрации права собственности на убежище № 63 от 15.02.2011 63-АЕ № 226351.

-обременение земельного участка с кадастровым номером 63:01:0225002:647, площадью 1597,00 кв.м убежищем № 65 подтверждается кадастровым паспортом земельного участка, прилагаемым к настоящему Договору, выпиской из реестра федерального имущества от 13.12.2010 № 26/2324, Свидетельством о государственной регистрации права собственности на убежище № 65 от 02.06.2011 63-АЖ № 175205.

-обременение земельного участка с кадастровым номером 63:01:0225002:646, площадью 1173,00 кв.м убежищем № 109 подтверждается кадастровым паспортом земельного участка, прилагаемым к настоящему Договору, выпиской из реестра федерального имущества от 29.06.2010 № 25/3482, Свидетельством о государственной регистрации права собственности на убежище № 109 от 15.02.2011 63-АЕ № 226354»,

пункт 9.7 договора изложен в следующей редакции:

«В соответствии с п. 2 ст. 425 ГК РФ стороны пришли к соглашению о том, что условия настоящего договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, а именно с 24.10.2011»,

пункт 9.8 договора изложен в следующей редакции:

«Договор составлен в 3 (трех) экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, из которых по одному экземпляру хранится у Сторон, один экземпляр передается в передается в федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним»,

Приложение № 2 к договору изложено в следующей редакции:

«Расчет арендной платы за земельные участки, расположенные по адресу: Самарская область, г. Самара, Кировский район, ул. Алма-Атинская, д. 29, с кадастровыми номерами 63:01:0225002:652, 63:01:0225002:643, 63:01:0225002:649, 63:01:0225002:651, 63:01:0225002:650, 63:01:0225002:647, 63:01:0225002:646

1. Формула расчёта: В соответствии с п. 6 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582, годовой размер арендной платы рассчитывается по формуле:

А год = Cn х Р, где:

А год – размер арендной платы за земельный участок в год;

Cn – рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной не более чем за 6 месяцев до заключения договора аренды земельного участка;

Р – 8 % - ставка рефинансирования Центробанка РФ на 01.01.2012 (указание Банка России от 23.12.2011 № 2758-У).

Расчёт годового размера арендной платы:

С1 = 224 183 000 (двести двадцать четыре миллиона сто восемьдесят три тысячи) рублей – рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 63:01:0225002:652 согласно отчету об оценке № 2/ОЦ-12 от 23.04.2012, выполненному ООО «ТРИО», рассмотренному ТУ Росимущества в Самарской области на предмет соответствия стандартам оценки и законодательству об оценочной деятельности в соответствии с приказом Росимущества от 23.09.2009 № 272 (служебная записка отдела оценки и аудита от 05.06.2012 № 1012) и некоммерческим партнерством саморегулируемая организация «Национальная коллегия специалистов-оценщиков» (экспертное заключение от 23.05.2012 № 120426-204).

С2 = 127 456 000 (сто двадцать семь миллионов четыреста пятьдесят шесть тысяч) рублей – рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 63:01:0225002:643 согласно отчету об оценке № 2/ОЦ-11 от 23.04.2012, выполненному ООО «ТРИО», рассмотренному ТУ Росимущества в Самарской области на предмет соответствия стандартам оценки и законодательству об оценочной деятельности в соответствии с приказом Росимущества от 23.09.2009 № 272 (служебная записка отдела оценки и аудита от 05.06.2012 № 1018) и некоммерческим партнерством саморегулируемая организация «Национальная коллегия специалистов-оценщиков» (экспертное заключение от 23.05.2012 № 120426-203).

С3 = 39 048 000 (тридцать девять миллионов сорок восемь тысяч) рублей – рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 63:01:0225002:649 согласно отчету об оценке № 2/ОЦ-10 от 23.04.2012, выполненному ООО «ТРИО», рассмотренному ТУ Росимущества в Самарской области на предмет соответствия стандартам оценки и законодательству об оценочной деятельности в соответствии с приказом Росимущества от 23.09.2009 № 272 (служебная записка отдела оценки и аудита от 05.06.2012 № 1017) и некоммерческим партнерством саморегулируемая организация «Национальная коллегия специалистов-оценщиков» (экспертное заключение от 23.05.2012 № 120426-202).

С4 = 19 613 000 (девятнадцать миллионов шестьсот тринадцать тысяч) рублей – рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 63:01:0225002:651 согласно отчету об оценке № 2/ОЦ-8 от 23.04.2012, выполненному ООО «ТРИО», рассмотренному ТУ Росимущества в Самарской области на предмет соответствия стандартам оценки и законодательству об оценочной деятельности в соответствии с приказом Росимущества от 23.09.2009 № 272 (служебная записка отдела оценки и аудита от 05.06.2012 № 1015) и некоммерческим партнерством саморегулируемая организация «Национальная коллегия специалистов-оценщиков» (экспертное заключение от 23.05.2012 № 120426-200).

С5 = 23 205 000 (двадцать три миллиона двести пять тысяч) рублей – рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 63:01:0225002:650 согласно отчету об оценке № 2/ОЦ-9 от 23.04.2012, выполненному ООО «ТРИО», рассмотренному ТУ Росимущества в Самарской области на предмет соответствия стандартам оценки и законодательству об оценочной деятельности в соответствии с приказом Росимущества от 23.09.2009 № 272 (служебная записка отдела оценки и аудита от 05.06.2012 № 1016) и некоммерческим партнерством саморегулируемая организация «Национальная коллегия специалистов-оценщиков» (экспертное заключение от 23.05.2012 № 120426-201).

С6 = 4 376 000 (четыре миллиона триста семьдесят шесть) рублей – рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 63:01:0225002:647 согласно отчету об оценке № 2/ОЦ-5 от 23.04.2012, выполненному ООО «ТРИО», рассмотренному ТУ Росимущества в Самарской области на предмет соответствия стандартам оценки и законодательству об оценочной деятельности в соответствии с приказом Росимущества от 23.09.2009 № 272 (служебная записка отдела оценки и аудита от 05.06.2012 № 1004) и некоммерческим партнерством саморегулируемая организация «Национальная коллегия специалистов-оценщиков» (экспертное заключение от 23.05.2012 № 120426-197).

С7 = 3 218 000 (три миллиона двести восемнадцать тысяч) рублей – рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 63:01:0225002:646 согласно отчету об оценке № 2/ОЦ-6 от 23.04.2012, выполненному ООО «ТРИО», рассмотренному ТУ Росимущества в Самарской области на предмет соответствия стандартам оценки и законодательству об оценочной деятельности в соответствии с приказом Росимущества от 23.09.2009 № 272 (служебная записка отдела оценки и аудита от 05.06.2012 № 1005) и некоммерческим партнерством саморегулируемая организация «Национальная коллегия специалистов-оценщиков» (экспертное заключение от 23.05.2012 № 120426-198).

Рыночная стоимость Ставка рефинансирования Годовой размер № п.п. земельного участка Центробанка РФ (%) арендной платы (руб.)

1. 224 183 000 8 17 934 640

2. 127 456 000 8 10 196 480

3. 39 048 000 8 3 123 840

4. 19 613 000 8 1 569 040

5. 23 205 000 8 1 856 400

6. 4 376 000 8 350 080

7. 3 218 000 8 257 440

Итого: 35 287 920».

Не согласившись с принятым решением суда первой инстанции от 09.10.2013, дополнительным решением суда первой инстанции от 15.01.2014 в части, ЗАО «Алкоа СМЗ» обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами.

Общество просило изменить решение суда первой инстанции, изложить пункты 3.1, 3.3, 4.1.1, 9.8 договора аренды спорных земельных участков, а также приложение № 2 и пункты 3 и 4 приложения № 4 (акт приема-передачи земельных участков) к договору в редакции ЗАО «Алкоа СМЗ», пункты 5.4 и 9.7 договора аренды спорных земельных участков исключить.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2014, решение от 09.10.2013 и дополнительное решение от 15.01.2014 в обжалуемой части оставлены без изменения.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ЗАО «Алкоа СМЗ» обратилось в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права и нарушение судом норм процессуального права, а также на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, просит отменить:

решение суда первой инстанции от 09.10.2013 в части урегулирования разногласий, возникших при заключении договора аренды земельных участков по адресу: г. Самара, ул. Алма-Атинская, д. 29, по пунктам 3.1, 3.3, 4.1.1, 5.4, 9.7 и по приложению № 2 спорного договора, в части неурегулирования разногласий по акту приема-передачи земельных участков - приложению № 4 к спорному договору;

дополнительное решение от 15.01.2014, постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2014 - полностью, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В соответствии со статьей 163 АПК РФ в судебном заседании объявлялся перерыв с 13.05.2014 до 20.05.2014. Информация о перерыве размещена на официальном сайте Федерального арбитражного суда Поволжского округа.

Принимая во внимание, что в порядке кассационного производства судебные акты обжалуются частично, суд кассационной инстанции проверяет законность и обоснованность оспариваемых судебных актов только в пределах доводов кассационной жалобы.

Изучив материалы дела, выслушав представителя истца, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, суд кассационной инстанции считает жалобу подлежащей удовлетворению частично, исходя из следующего.

Оспариваемым решением суда в условия договора включен пункт 5.4, согласно которому на арендатора возлагается обязанность по уплате штрафа в размере 5% от годовой ставки арендной платы, установленной пункте 3.1 договора за нарушение пунктов 4.4.8, 4.4.10, 4.4.12 договора.

Пунктами 4.4.8, 4.4.10, 4.4.12 договора предусмотрена обязанность арендатора сдать земельные участки арендатору в состоянии не хуже первоначального; письменно в 10-дневный срок уведомить арендодателя об изменении своих реквизитов; не препятствовать юридическим лицам, осуществляющим геодезические, землеустроительные, оценочные, кадастровые работы, в проведении этих работ.

Оставляя без изменения решение суда первой инстанции в указанной части, апелляционный суд сослался на пункт 1 статьи 330, пункт 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и исходил из того, что основанием для применения неустойки является факт неправомерного поведения стороны в обязательстве, поэтому включение в договор аренды условия о том, что арендатор обязан уплачивать истцу неустойку за неисполнение отдельных условий договора, является правомерным.

Судебная коллегия считает, что судами не принято во внимание следующее.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 442 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Из статей 329, 330 ГК РФ следует, что исполнение обязательств может обеспечиваться способами, предусмотренными законом или договором (в том числе неустойкой). Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Ответственность за неисполнение любого денежного обязательства, в том числе, за просрочку в уплате денежных средств, установлена пунктом 1 статьи 395 ГК РФ, и при отсутствии иного, чем предусмотренного пунктом 1 статьи 395 ГК РФ, соглашения сторон относительно размера ответственности за нарушение иных обязательств, в том числе, указанных в пунктах 4.4.8, 4.4.10, 4.4.12 договора, необходимость включения пункта 5.4 в договор отсутствует.

Доказательств того, что условие о неустойке предусмотрено законом, иным нормативным актом, ответчик не представил.

Следовательно, без взаимного согласия сторон условие о договорной неустойке не может быть включено в договор, в том числе по решению суда.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражным судом первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но этими судами неправильно применены нормы материального права, суд кассационной инстанции на основании пункта 2 части 1 статьи 287 АПК РФ считает возможным отменить в указанной части обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции, принять в указанной части новое решение об урегулировании разногласий сторон относительно пункта 5.4 договора, путем принятия редакции ЗАО «Алкоа СМЗ» и исключения пункта 5.4 из условий договора.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы судебная коллегия окружного суда приходит к выводу о том, что в остальной части судебные акты основаны на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, приняты с соблюдением норм материального права и норм процессуального права, в связи с чем на основании пункта 1 части 1 статьи 287 АПК РФ подлежат оставлению без изменения.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе распространить действие условий заключенного договора на отношения, возникшие до заключения договора.

Такое условие в договоре может устанавливаться сторонами относительно фактически существующих отношений, в действительности возникших до заключения договора.

Соответственно, с даты фактической передачи арендатору земельных участков, арендатор обязан платить за использование земельного участка арендную плату и пени в случае нарушения сроков ее уплаты.

На основании пункта 2 статьи 433 ГК РФ, если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).

По общему правилу, установленному пунктом 2 статьи 224 ГК РФ, если к моменту заключения договора об отчуждении вещи она уже находится во владении приобретателя, вещь признается переданной ему с этого момента.

Исходя из указанных норм права, принимая во внимание фактическое нахождение спорных земельных участков в пользовании ответчика, суды первой и апелляционной инстанции признали обоснованным изложение пункта 9.7 и пункта 3 приложения 4 (акт приема-передачи земельных участков) к договору в редакции, предложенной истцом, а также включение в договор аренды пункта 3.3 с указанием на начисление арендной платы с 24 октября 2011 года.

Ссылка общества на решение Арбитражного суда Самарской области от 28.01.2013 по делу № А55-27893/2012, как на имеющее преюдициальное значение при рассмотрении настоящего спора в части начала исчисления срока аренды (пункт 3.3 договора) судебной коллегией отклоняется, поскольку предметом судебного разбирательства по названному делу являлась не дата начала срока исчисления аренды, а распорядительный акт – распоряжение от 19.06.2012 № 399-р, которым срок аренды земельного участка определен на 49 лет, с 24.10.2011 по 23.10.2060. Суд, удовлетворяя частично заявленные требования, исходил из того, названный акт, будучи решением органа государственной власти или органа местного самоуправления служит только основанием для заключения по гражданско-правовым правилам договора аренды земельного участка и не может определять условия этого договора, в том числе в части определения срока его действия на период с 24.10.2011 по 23.10.2060.

При урегулировании разногласий по цене договора (по пункту 3.1 договора) суды приняли редакцию истца, согласившись с необходимостью исчисления арендной платы из расчета рыночной стоимости земельного участка, на основании отчета об оценке от 23.04.2012, выполненной оценщиками ООО «Трио».

Суды правомерно отклонили доводы ЗАО «Алкоа СМЗ» о необходимости исчисления арендной платы из расчета кадастровой стоимости, обоснованно руководствуясь нормами статьи 22 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации и принятым во исполнение указанных норм Постановлением Правительством Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (действующее с 04.08.2009, далее - Постановление № 582).

Пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки ее внесения за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, устанавливаются соответственно соответствующими уполномоченными органами власти.

Поскольку спорные земельные участки находятся в собственности Российской Федерации, то установление порядка определения размера арендной платы при передаче данных земельных участков в аренду в силу статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации относится к компетенции Российской Федерации.

Суды указали, что в силу пункта 6 Правил, утвержденных Постановлением № 582, арендную плату за спорные земельные участки необходимо рассчитывать на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В этом случае арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка, по следующей формуле: А = С х Р, где: А - арендная плата; С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной не более чем за 6 месяцев до заключения договора аренды земельного участка; Р - действующая ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

Обществом с ограниченной ответственностью «ТРИО» проведена оценка рыночной стоимости спорных земельных участков, отчеты об оценке от 23.04.2012 представлены в материалы дела. Названные отчеты, составленные по основаниям и в порядке, предусмотренным Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ), в силу статьи 12 указанного Закона, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии со статьей 17.1 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ, положениями федерального стандарта оценки «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 04.07.2011 № 328, под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на: соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.

Осуществление экспертизы отчетов в соответствии со статьей 22.1 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ относится исключительно к функциям саморегулируемой организации оценщиков.

Поскольку соответствие отчетов об оценке от 23.04.2012 в области оценочной деятельности и стандартам оценки было установлено в результате экспертизы, проведенной действующими экспертами саморегулируемой организации оценщиков, исчисление истцом арендной платы исходя из рыночной стоимости земельных участков, определенной в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на основании Постановления № 582, является правомерным.

Довод общества о том, что оценка проведена ранее 6 месяцев до заключения договора аренды, был предметом оценки суда апелляционной инстанции, правомерно им отклонен как необоснованный, поскольку истцы обратились в арбитражный суд с исками об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, в августе 2012 года, тогда как оценка проведена 23.04.2012.

ЗАО «Алкоа СМЗ» возражает против условий пункта 4.1.1. договора, принятого судом в редакции истца, предусматривающего право досрочного расторжения договора аренды при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев.

Судебная коллегия соглашается с выводами судов первой и апелляционной инстанции о правомерности включения указанного пункта в условия договора в редакции истца.

Обязанность арендатора по своевременному внесению платы за пользование имуществом (арендной платы) предусмотрена пунктом 1 статьи 614 ГК РФ.

Правила части 1 статьи 619 ГК РФ предусматривают ряд оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя. Все эти требования касаются тех или иных нарушений договора со стороны арендатора. При этом стороны вправе оговорить любые иные основания для расторжения договора аренды по требованию арендодателя.

Исходя из правил пункта 3 статьи 619 ГК РФ, арендодатель вправе требовать расторжения договора при нарушении условий внесения арендной платы в установленные сроки.

Принимая во внимание, что условиями пункта 3.2 договора аренды предусмотрена обязанность арендатора вносить арендную плату всего 2 раза в год, за первое полугодие до 10 июля, за второе – не позднее ноября текущего года, судебная коллегия соглашается с выводами судов о том, что изложение пункта 4.1.1. договора в редакции, предложенной истцом, является обоснованным.

Таким образом, обстоятельства дела исследованы судами полно и всесторонне, спор разрешен в соответствии с действующим законодательством, нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ основанием для отмены судебных актов в обжалуемой части, судом кассационной инстанции не установлено.

Доводы общества, изложенные в кассационной жалобе, судом кассационной инстанции отклоняются, поскольку не свидетельствуют о нарушении судами норм права и сводятся лишь к переоценке доказательств и сделанных на их основании выводов, полномочий для которой у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 АПК РФ).

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 09.10.2013, постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2014 по делу № А55-24638/2012 отменить в части пункта 5.4 договора аренды земельных участков, расположенных по адресу: Самарская область, г. Самара, Кировский район, ул. Алма-Атинская, 29.

Принять в указанной части новый судебный акт.

Пункт 5.4. договора исключить.

В остальной части решение Арбитражного суда Самарской области от 09.10.2013, дополнительное решение Арбитражного суда Самарской области от 15.01.2014, постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2014 по делу № А55-24638/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья Ф.В. Хайруллина

Судьи В.А. Петрушкин

А.Ф. Фатхутдинова