Гражданский кодекс часть 1

на решение Арбитражного суда Самарской области от 30.11.2018 (судья Медведев А.А.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.02.2019 (председательствующий судья Кувшинов В.Е., судьи Попова Е.Г., Юдкин А.А.)

по делу № А55-24751/2018

по заявлению акционерного общества «Самарская региональная энергетическая корпорация», г. Самара (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара, третье лицо: администрация м. р. Шигонский Самарской области, Самарская область, о признании незаконным отказ, об обязании,

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество «Самарская региональная энергетическая корпорация» (далее – заявитель, общество, АО «СамРЭК») обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее – регистрирующий орган, Управление Росреестра по Самарской области) о признании незаконным отказа от 10.07.2018 № 63/001/312/2018-6328 в государственной регистрации права собственности АО «СамРЭК» на объект недвижимого имущества: «Газопроводы высокого, среднего и низкого давления для газоснабжения с. Маза муниципального района Шигонский Самарской области», протяженностью 20 235 м, с кадастровым номером 63:37:0000000:10324, расположенный по адресу: Самарская область, Шигонский район, с. Маза; об обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем проведения государственной регистрации права собственности АО «СамРЭК» на объект недвижимого имущества: «Газопроводы высокого, среднего и низкого давления для газоснабжения с. Маза муниципального района Шигонский Самарской области», протяженностью 20 235 м, с кадастровым номером 63:37:0000000:10324, расположенный по адресу: Самарская область, Шигонский район, с. Маза (т.1 л.д.3-8).

Определением суда первой инстанции, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена – администрация м.р. Шигонский Самарской области.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 30.11.2018, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.02.2019 в удовлетворении заявленных требований отказано.

В кассационной жалобе АО «СамРЭК» просит решение и постановление отменить, заявленные требования удовлетворить, так как на государственную регистрацию права собственности представлены все необходимые документы, а истребование у заявителя дополнительных документов, если им представлен полный перечень документов, предусмотренный статьей 21 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) не допускается.

Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ, по доводам, изложенным в кассационной жалобе.

Как следует из материалов дела, 05.06.2014 отделом архитектуры и градостроительства администрации муниципального района Шигонский выдано ОАО «СамРЭК» разрешение на строительство объекта капитального строительства: «Газопроводы высокого, среднего и низкого давления для газоснабжения с. Маза муниципального района Шигонский Самарской области».

АО «СамРЭК» построен объект недвижимого имущества – «Газопроводы высокого, среднего и низкого давления для газоснабжения с. Маза муниципального района Шигонский Самарской области», протяженностью 20 235 м, с кадастровым номером 63:37:0000000:10324, расположенный по адресу: Самарская область, Шигонский район, с. Маза (далее – Объект).

11 ноября 2014 года отделом архитектуры и градостроительства администрации муниципального района Шигонский выдано АО «СамРЭК» разрешение на ввод газопровода в эксплуатацию.

30 марта 2018 года АО «СамРЭК» обратилось в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, а именно: «Газопровод высокого, среднего и низкого давления для газоснабжения с. Маза муниципального района Шигонский Самарской области», протяженностью 20 235 м, с кадастровым номером 63:37:0000000:10324, расположенный по адресу: Самарская область, Шигонский район, с. Маза.

10 июля 2018 года АО «СамРЭК» получен отказ в государственной регистрации № 63/001/312/2018-6328 от Управления Росреестра по Самарской области (т.1 л.д.97-100). Основаниями для отказа послужило непредставление заявителем документов, подтверждающих законность заключения договоров аренды на земельные участки с кадастровыми номерами: 63:37:0000000:9862, 63:37:0000000:72; – непредставление заявителем приложений к протоколам собрания участников долевой собственности колхоза «им. Калинина» от 01.08.2013 и «40 лет Октября» от 14.05.2012 – список присутствующих на нем участников долевой собственности на земельный участок с указанием реквизитов документов, удостоверяющих их права на земельные доли.

АО «СамРЭК» полагая, что отказ регистрирующего органа от 10.07.2018 № 63/001/312/2018-6328 в государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества нарушает его права и законные интересы, обратился в арбитражный суд с заявлением о признании данного отказа незаконным и обязании регистрирующего органа провести государственную регистрацию права собственности на спорный объект.

Суды первой и апелляционной инстанций, отказывая в удовлетворении заявленных требований, исходили из того, что заявителем не представлено доказательств, подтверждающих, законность заключения договоров аренды на земельные участки с кадастровыми номерами: 63:37:0000000:9862, 63:37:0000000:72.

Суды исходили из того, что договор аренды от 01.08.2013 земельного участка с кадастровым номером 63:37:0000000:9862, договор аренды от 01.04.2013 земельного участка с кадастровым номером 63:37:0000000:72, договор аренды от 02.03.2014 земельного участка с кадастровым номером 63:37:0000000:72 заключены на срок 11 месяцев.

При этом собрание участников долевой собственности на земельный участок, находившийся в границах землепользования бывшего колхоза «им. Калинина» Шигонского района Самарской области и на земельный участок (единое землепользование) по адресу: Самарская область, Шигонский район, землепользование бывшего колхоза «40 лет Октября» также прямо определило срок аренды – 11 месяцев с момента заключения договора, а условие о возможности пролонгации договора аренды не определяло.

Таким образом, суды пришли к выводу, что договоры аренды земельных участков прекратили своё действие по истечении 11 месяцев с момента их заключения и в дальнейшем право аренды на указанные участки у ОАО «СамРЭК» отсутствовало.

Также суды признали обоснованным отказ в государственной регистрации права собственности по мотиву непредставления приложения к протоколу общего собрания участников долевой собственности земельных участков с кадастровыми номерами 63:37:0000000:9862 и 63:37:0000000:72, в виде списка присутствующих на нем участников долевой собственности на земельные участки с указанием реквизитов документов, удостоверяющих их права на земельные доли.

Между тем судами не учтено следующее.

Как уже было указано выше, заявителем для государственной регистрации права, в Управление Росреестра по Самарской области представлены договор аренды от 01.08.2013 земельного участка с кадастровым номером 63:37:0000000:9862, договор аренды от 01.04.2013 земельного участка с кадастровым номером 63:37:0000000:72, договор аренды от 02.03.2014 земельного участка с кадастровым номером 63:37:0000000:72 заключенные на срок 11 месяцев между ФИО1, ФИО2 (арендодатели), действующими в интересах и от имени собрания участников долевой собственности на земельные участки и ОАО «СамРЭК». Срок аренды земельных участков – 11 месяцев.

В соответствии с пунктами 1.1 договоров аренды земельного участка с кадастровыми номерами 63:37:0000000:72 и 63:37:0000000:9862 участки предоставлялись арендатору для строительства объекта: «Газопроводы высокого, среднего и низкого давления для газоснабжения с. Маза муниципального района Шигонский».

05 июня 2014 года отделом архитектуры и градостроительства администрации муниципального района Шигонский выдано ОАО «СамРЭК» разрешение на строительство объекта капитального строительства: «Газопроводы высокого, среднего и низкого давления для газоснабжения с. Маза муниципального района Шигонский Самарской области».

В соответствии с положениями статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ), разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

В соответствии с частью 7 той же статьи, для получения разрешения на строительство, в орган, уполномоченный для выдачи такого разрешения, в числе прочих документов, в обязательном порядке, предоставляются правоустанавливающие документы на земельный участок. В качестве такого документа, заявителем в отдел архитектуры и градостроительства администрации муниципального района Шигонский были представлены договоры аренды земельных участков с кадастровыми номерами 63:37:0000000:9862 и 63:37:0000000:72.

Договоры аренды земельных участков заключены на срок 11 месяцев. С учетом отсутствия акта возврата арендованного имущества от заявителя арендодателям, а также того, что на основании этих договоров администрацией района было выдано разрешение на строительство, очевидно, что арендатор и после наступления указанной даты продолжил пользоваться, при отсутствии возражений со стороны арендодателя арендованным имуществом, в связи с чем, договор аренды следует считать заключенным на неопределенный срок в порядке статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

В соответствии со статьей 610 ГК РФ, если договор аренды считается заключенным на неопределенный срок, в таком случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. В рассматриваемом случае, такие уведомления, сторонами договора, друг другу не направлялись.

По окончании строительства, 11.11.2014 отделом архитектуры и градостроительства администрации муниципального района Шигонский выдано разрешение на ввод газопровода в эксплуатацию.

В соответствии с положениями статьи 55 ГрК РФ, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

Для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, заявитель обращается в орган, выдавший разрешение на строительство. В числе прочих документов, к заявлению в обязательном порядке (часть 5 той же статьи), прилагаются правоустанавливающие документы на земельный участок. В качестве такого документа, заявителем представлен договоры аренды.

Таким образом, как заявитель, так и арендодатели, при заключении договоров аренды, самом процессе строительства объекта и при вводе объекта в эксплуатацию, признавали заключенные между ними договоры аренды земельных участков в качестве действующих.

С учетом изложенного, отказ в государственной регистрации права собственности на вновь созданный объект недвижимого имущества, по причине отсутствия правоустанавливающего документа на земельные участки в период строительства объекта, следует признать не соответствующим закону и нарушающим права заявителя.

Судебная коллегия также учитывает, что строительство газопровода имеет социально значимый характер и призвано обеспечить население и социальные объекты тепловой энергией и горячим водоснабжением жителей села Маза, которые и являются участниками общедолевой собственности на земельные участки.

В силу части 1 статьи 198 и части 4 статьи 200 АПК РФ и пункта 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления необходимо наличие двух условий: несоответствия их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушения прав и законных интересов заявителя.

Вышеуказанные договоры аренды исполнялись длительное время, а именно: земельный участок был передан в аренду для строительства объекта, объект построен на данном земельном участке. В материалах дела отсутствуют доказательства наличия между сторонами разногласий в процессе исполнения договора аренды по поводу объекта аренды.

АО «СамРЭК» на регистрацию представлены договора аренды земельных участков, согласно которым гр. ФИО1 и ФИО2, действующие от имени участников долевой собственности на основании Протокола собрания участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в границах землепользования бывшего колхоза «им. Калинина» Шигонского района Самарской области, именуемый в дальнейшем Арендодатель передали, а АО «СамРЭК» именуемое в дальнейшем Арендатор приняло на условиях аренды земельные участки.

Особенности владения, пользования и распоряжения земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности, установлены статьей 14 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». В соответствии с пунктом 1 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон № 101-ФЗ) владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

В силу положений подпунктов 6, 7 пункта 3 статьи 14 Закона № 101-ФЗ участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения, в том числе, о лице, уполномоченном от имени участников долевой собственности без доверенности действовать при согласовании местоположения границ земельных участков, одновременно являющихся границей земельного участка, находящегося в долевой собственности, при обращении с заявлениями о проведении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в отношении земельного участка, находящегося в долевой собственности, и образуемых из него земельных участков, а также заключать договоры аренды данного земельного участка, соглашения об установлении частного сервитута в отношении данного земельного участка или соглашения об изъятии системное толкование приведенных выше положений Закона № 101-ФЗ позволяет сделать вывод о том, что договор аренды находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть подписан со стороны арендодателей одним лицом, уполномоченным решением общего собрания участников долевой собственности совершать без доверенности сделки с таким земельным участком.

При этом в случае избрания собственниками земельных долей уполномоченного лица по заключению договора аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, и по обращению в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации договора аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, государственная регистрация может осуществляться только по заявлению либо уполномоченного лица, действующего от имени собственников (арендодателей), либо по заявлению арендатора.

Согласно пункту 10 статьи 14.1 Закона № 101-ФЗ уполномоченное должностное лицо органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, участвует в организации и проведении общего собрания, в том числе: 1) осуществляет проверку надлежащего извещения участников долевой собственности о проведении общего собрания и соответствия повестки дня общего собрания требованиям настоящего Федерального закона; 2) удостоверяет полномочия присутствующих на собрании лиц; 3) председательствует при открытии и ведении общего собрания, если иной председатель не будет избран; 4) обеспечивает соблюдение требований настоящего Федерального закона к порядку проведения общего собрания; 5) разъясняет участникам долевой собственности их права и обязанности при проведении общего собрания; 6) подписывает протокол общего собрания; 7) участвует в обсуждении вопросов с правом совещательного голоса.

Из письма администрации сельского поселения Новодевичье муниципального района Шигонский Самарской области следует, что именно орган местного самоуправления был инициатором проведения собрания с собственниками земельного участка (единое землепользование) бывшего колхоза «40 лет Октября» с целью строительства газопровода для газоснабжения села Маза.

Кроме того, в соответствии с Правилами охраны газораспределительных сетей, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 20.11.2000 № 878, межпоселковый газопровод – это распределительный газопровод, проложенный между поселениями.

Из смысла данных Правил вытекает, что собственник газопровода не может являться собственником земельных участков, по территории которых проложен межпоселковый газопровод, а лишь обязан не нарушать (соблюдать) права и интересы собственников земельных участков, поскольку земельные участки, расположенные в охранных зонах газораспределительных сетей, у их собственников, владельцев или пользователей не изымаются и могут быть использованы ими. У собственников земельных участков возникают ограничения прав в связи с установлением охранных зон таких объектов.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но выводы судов первой и апелляционной инстанций сделаны при неправильном применении норм материального и процессуального права, что с соответствии с частью 1 статьи 288 АПК РФ является основанием для отмены судебных актов.

С учетом вышеуказанного Арбитражный суд Поволжского округа в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 287 АПК РФ считает возможным удовлетворить кассационную жалобу, отменить обжалуемые судебные акты, и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 30.11.2018 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.02.2019 по делу № А55-24751/2018 отменить.

Принять по делу новый судебный акт.

Заявленные требования удовлетворить.

Признать недействительным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области от 10.07.2018 № 63/001/312/2018-6328 в государственной регистрации права собственности акционерного общества «Самарская региональная энергетическая корпорация» на объект недвижимого имущества: «Газопровод высокого и низкого давления для газоснабжения с. Маза муниципального района Шигонский Самарской области» протяженностью 20 235 м, с кадастровым номером 63:37:0000000:10324, расположенный по адресу: Самарская область, Шигонский район, с. Маза.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем проведения государственной регистрации права собственности акционерного общества «Самарская региональная энергетическая корпорация» на объект недвижимого имущества: «Газопровод высокого и низкого давления для газоснабжения с. Маза муниципального района Шигонский Самарской области» протяженностью 20 235 м, с кадастровым номером 63:37:0000000:10324, расположенный по адресу: Самарская область, Шигонский район, с. Маза.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в пользу акционерного общества «Самарская региональная энергетическая корпорация» 3000 руб. в возмещение расходов по государственной пошлине за рассмотрение заявления, 1500 руб. за рассмотрение кассационной жалобы.

Поручить Арбитражному суду Самарской области выдать исполнительный лист.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, предусмотренные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья В.А. Карпова

Судьи Р.В. Ананьев

С.Ю. Муравьев