Гражданский кодекс часть 1

на постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2018 (председательствующий судья Карпов В.В., судьи Николаева С.Ю., Пышкина Н.Ю.)

по делу № А55-25058/2017

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) и индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) к администрации городского округа Новокуйбышевск Самарской области (ОГРН <***>, ИНН <***>) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – предприниматель ФИО1) и индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – предприниматель ФИО2) обратились в Арбитражный суд Самарской области с иском к администрации городского округа Новокуйбышевск Самарской области (далее – администрация) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 63:04:0301026:109 изложив: – пункт 1.4 договора в следующей редакции: «На день заключения настоящего договора земельный участок находится в аренде у покупателей на основании договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, с множественностью лиц на стороне арендатора от 18.05.2017 № 18»; – пункт 2.1 договора в следующей редакции: «Цена земельного участка определена в соответствии с пунктом 2.2. статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в размере 2,5% от его кадастровой стоимости, и составляет 139 070 руб. 12 коп. Стоимость доли, принадлежащей ФИО1 (57/100), составляет 79 269 руб. 97 коп. Стоимость доли, принадлежащей ФИО2 (43/100), составляет 59 800 руб. 15 коп. В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации операции по реализации земельных участков не признаются объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость».

Истцы уточнили предмет иска и просили урегулировать разногласия, возникшие между истцами и ответчиком при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 63:04:0301026:109, изложив пункт 2.1 договора в следующей редакции: «Цена земельного участка составляет 139 070 руб. 12 коп. Стоимость доли, принадлежащей ФИО1 (57/100), составляет 79 269 руб. 97 коп.

Стоимость доли, принадлежащей ФИО2 (43/100), составляет 59 800 руб. 15 коп. В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации операции по реализации земельных участков не признаются объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость».

В судебном заседании 22.11.2017 1-й истец, одновременно являющийся представителем 2-го истца, заявил об отказе от иска в части требования об урегулирования разногласий по пункту 1.4 договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 63:04:0301026:109. Как следует из аудиозаписи судебного заседания, состоявшегося 22.11.2017, суд первой инстанции принял частичный отказ от иска и прекратил производство по делу в части требования об урегулирования разногласий по пункту 1.4 договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 63:04:0301026:109 без удаления из зала заседания. Истцы уточнили предмет иска и просили урегулировать разногласия, возникшие между истцами и ответчиком при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 63:04:0301026:109, по протоколу разногласий, а именно: изложив пункт 2.1 договора в следующей редакции: «Цена земельного участка определена в размере 2,5% от его кадастровой стоимости и составляет 139 070 руб. 12 коп. Стоимость доли, принадлежащей ФИО1 (57/100), составляет 79 269 руб. 97 коп.

Как следует из решения суда от 14.02.2018 уточнение предмета иска принято судом первой инстанции в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Решением от 14.02.2018 Арбитражный суд Самарской области урегулировал разногласия, возникшие между предпринимателем ФИО1, предпринимателем ФИО2 и администрацией при заключении договора купли-продажи земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 63:04:0301026:109, общей площадью 4782 кв. м, изложив пункт 2.1. договора в следующей редакции: «Цена земельного участка определена в размере 2,5% от его кадастровой стоимости и составляет 139 070 руб. 12 коп. Стоимость доли, принадлежащей ФИО1 (57/100), составляет 79 269 руб. 97 коп. Стоимость доли, принадлежащей ФИО2 (43/100), составляет 59 800 руб. 15 коп. В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации операции по реализации земельных участков не признаются объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость.».

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2018, решение Арбитражного суда Самарской области от 14.02.2018 отменено. Принят по делу новый судебный акт. Исковые требования удовлетворены. Суд изложил пункт 1.4 договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 63:04:0301026:109 в следующей редакции: «На день заключения настоящего договора земельный участок находится в аренде у покупателей на основании договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, с множественностью лиц на стороне арендатора от 18.05.2017 № 18». Пункт 2.1 договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 63:04:0301026:109 изложил в следующей редакции: «Цена земельного участка определена в размере 2,5% от его кадастровой стоимости и составляет 139 070 руб. 12 коп. Стоимость доли, принадлежащей ФИО1 (57/100), составляет 79 269 руб. 97 коп. Стоимость доли, принадлежащей ФИО2 (43/100), составляет 59 800 руб. 15 коп. В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации операции по реализации земельных участков не признаются объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость».

В кассационной жалобе администрация просит постановление апелляционной инстанции отменить, вынести новое решение по основаниям, изложенным в кассационной жалобе.

Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 АПК РФ.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ, по доводам, изложенным в кассационной жалобе.

Как следует из материалов дела и установлено судом, предпринимателю ФИО1, на праве собственности принадлежит здание авторемонтной мастерской кирпичное, год постройки – 1948, площадью 1482,20 кв. м, этажность: 1, литера: А, инвентарный номер 00439/1, расположенное по адресу: <...> (т.1 л.д.89). Право собственности ФИО1 на указанное здание зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 26.12.2011 на основании договора дарения недвижимого имущества от 16.12.2011, заключенного с ФИО3 (т.1 л.д.90-92, т.3 л.д.122-123).

Предпринимателю ФИО2 на праве собственности принадлежит здание авторемонтной мастерской ТО-2, площадью 899,20 кв. м, назначение: нежилое, этажность: 2, литера: А, инвентарный номер 0028300, расположенное по адресу: <...> (т.1 л.д.108, т.3 л.д.120- 121). Право собственности ФИО2 на указанное здание зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 13.09.2011 на основании договора дарения недвижимого имущества от 04.08.2011, заключенного с ФИО3 (т.1 л.д.109-111).

Как следует из материалов дела и не оспаривается лицами, участвующими в деле, здания, принадлежащие на праве собственности истцам, расположены в пределах земельного участка с кадастровым номером 63:04:0301026:109 площадью 4782 кв. м, расположенного по адресу: <...>.

Администрацией и истцами 18.05.2017 заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена № 18, согласно которому истцам передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 63:04:0301026:109 площадью 4782 кв. м, расположенный по адресу: <...>, с разрешенным использованием – под производственную базу (т.1 л.д.43-51). Договор заключен на срок 3 месяца.

Истцы 19.05.2017 обратились в администрацию с заявлением о предоставлении в общую долевую собственность (ФИО1 – доля 57/100, ФИО2 – доля 43/100) по договору купли-продажи, по цене 2,5% от кадастровой стоимости, земельный участок с кадастровым номером 63:604:0301026:109, расположенный по адресу: <...> (т.1 л.д.56).

Ответчик 19.06.2017 направил истцам проект договора купли-продажи с выкупной ценой земельного участка в размере 50% от кадастровой стоимости земельного участка (т.1 л.д.78-81).

Истцы проект договора купли-продажи, предложенный администрацией, не подписали и направили в адрес ответчика протокол разногласий с редакцией пункта 2.1 договора, устанавливающей цену земельного участка в размере 2,5% от его кадастровой стоимости и составляющую 139 070 руб. 12 коп. (т.1 л.д.83-84).

Ответчик направил истцам протокол согласования разногласий к договору купли продажи земельного участка с изложением пункта 2.1 договора в редакции администрации с выкупной ценой земельного участка в размере 50% от кадастровой стоимости земельного участка (т.1 л.д.86-88).

Истцы протокол согласования разногласий, представленный администрацией, не подписали.

Истцы обратились в суд с требованием об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 63:04:0301026:109 и просили изложить: пункт 1.4 договора в следующей редакции: «На день заключения настоящего договора земельный участок находится в аренде у покупателей на основании договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, с множественностью лиц на стороне арендатора от 18.05.2017 № 18»; пункт 2.1 договора в следующей редакции: «Цена земельного участка определена в размере 2,5% от его кадастровой стоимости и составляет 139 070 руб. 12 коп. Стоимость доли, принадлежащей ФИО1 (57/100), составляет 79 269 руб. 97 коп. Стоимость доли, принадлежащей ФИО2 (43/100), составляет 59 800 руб. 15 коп. В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации операции по реализации земельных участков не признаются объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость».

Арбитражный суд кассационной инстанции, оставляя без изменения обжалованный судебный акт, исходит из установленных судом обстоятельств дела и следующих норм права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Пунктом 2 данной статьи установлено, что в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам, или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Исключительное право на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением.

В соответствии со статьей 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пунктом 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ) установлено, что собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков – до или после дня вступления в силу ЗК РФ.

С 01.07.2012 собственники зданий, строений, сооружений приобретают в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки по цене, установленной по правилам и в порядке, которые предусмотрены пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ, в случаях, если в период со дня вступления в силу Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ до 01.07.2012 в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды.

Согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется, в том числе коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения. При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах: 20% кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек; 2,5% кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

Удовлетворяя заявленные требования, суд обоснованно мотивировали тем, что ответчик обязан заключить с истцами договор купли-продажи земельного участка, на котором расположены объекты недвижимости, принадлежащие им на праве собственности, и разногласия, возникшие при заключении договора, подлежат урегулированию в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Истцы являются арендаторами земельного участка с кадастровым номером 63:04:0301026:109, на котором расположены принадлежащие им на праве собственности объекты недвижимости.

Право собственности на указанные объекты недвижимости перешло к истцам на основании договоров дарения от 04.08.2011 и от 16.12.2011, заключенных с ФИО3. Земельный участок с кадастровым номером 63:04:0301026:109, на котором расположены данные объекты недвижимости, принадлежал ФИО3 на праве аренды. Согласно договору аренды земельного участка от 23.08.2006 № 129 Главой городского округа Новокуйбышевск предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 63:04:0301026:0109, площадью 4782 кв. м, расположенный по адресу: <...>., под производственную базу (т.1 л.д.140-143).

Договор аренды земельного участка от 23.08.2006 № 129 зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 10.01.2007. Согласно кадастровому плану земельного участка с кадастровым номером 63:04:0301026:0109 (предыдущий кадастровый номер 63:04:0301026:0101) от 27.04.2006 на земельном участке расположены здание авторемонтной мастерской, 1948 года постройки, площадью 1538,60 кв. м, и здание авторемонтной мастерской ТО-2, литера А, площадью 899,20 кв. м (т.1 л.д.144-146).

Указанные здания приобретены ФИО3 в соответствии с договором купли-продажи от 26.06.2000 и договором купли-продажи от 20.07.2001, заключенными с открытым акционерным обществом «Автотранспортник» (т.1 л.д.96-100, 114-118).

Земельный участок с кадастровым номером 63:04:0301026:0101, на котором располагались указанные здания, принадлежал открытому акционерному обществу «Автотранспортник» на основании договора аренды от 24.07.1997 № 419, заключенного с администрацией города Новокуйбышевска на основании постановления Главы города Новокуйбышевска от 20.06.1997 № 2018 (т.1 л.д.125-126).

Постановлением Главы города Новокуйбышевска от 20.06.1997 № 2018 акционерному обществу открытого типа «Автотранспортник» отведен в аренду земельный участок общей площадью 134 970 кв. м, в связи с изменением формы собственности и переименованием автотранспортного предприятия № 5 (т.1 л.д.124).

Постановлением администрации города Новокуйбышевска от 03.07.1992 № 269 автотранспортному предприятию № 5 в бессрочное (постоянное) пользование отведен земельный участок площадью 13,6 га (т.1 л.д.123).

На основании указанного постановления от 03.07.1992 № 269 автотранспортному предприятию №5 было выдано свидетельство от 28.09.1992 № 395 о праве постоянного пользования земельным участком площадью 13,6 га для основной базы (т.1 л.д.122).

При переходе права собственности на здание авторемонтной мастерской, 1948 года постройки, площадью 1482,20 кв. м, и здание авторемонтной мастерской ТО-2, литера А, площадью 899,20 кв. м к истцам перешло от ФИО3 право аренды земельного участка, на котором они расположены.

Здание авторемонтной мастерской, 1948 года постройки, площадью 1482,20 кв. м, отчуждено из государственной собственности при приватизации государственного предприятия – автобаза № 5 предприятия строительного транспорта «Самарастройтранс» путем преобразования в акционерное общество открытого типа «Автотранспортник» (т.1 л.д.101-107, 121).

Здание авторемонтной мастерской ТО-2, литера А, площадью 899,20 кв. м построено в 1996 году акционерным обществом «Автотранспортник» на указанном земельном участке (т.1 л.д.119-120).

Согласно правовой позиции, изложенной в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 01.10.2009 № 1129-О-О «Об отказе в принятии к рассмотрению запроса Арбитражного суда Липецкой области о проверке конституционности пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ» любой собственник недвижимого имущества, выкупленного у государственного или муниципального образования, имеет право на приобретение в собственность земельного участка на льготных условиях – независимо от того, приобрел ли он недвижимость непосредственно при приватизации или в результате последующих сделок.

В соответствии с пунктом 9 раздела IV «Разрешение споров, возникающих из вещных правоотношений» Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.10.2016, граждане, коммерческие организации и индивидуальные предприниматели, являющиеся собственниками недвижимого имущества, выкупленного у публично-правового образования, имеют право приобрести в собственность земельный участок, на котором расположена эта недвижимость, на льготных условиях, предусмотренных пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ, независимо от того, приобрели ли они недвижимость непосредственно при приватизации или в результате последующих сделок.

Согласно правовой позиции, изложенной в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 30.03.2015 № 310-КГ14-5503 по делу № А35-10888/2013, исходя из положений пункта 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ приобрести в собственность земельный участок, на котором расположена недвижимость, на льготных условиях, предусмотренных пунктом 1 статьи 2 данного Федерального закона предоставлено не только первым собственникам приватизированных зданий, строений, сооружений, но и всем последующим.

При этом для приобретения собственником такого объекта недвижимости земельного участка по льготной цене, установленной пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ достаточно установить факт своевременного (до 01.07.2012) переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды.

Истцы относятся к субъектам, названным в пункте 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ, для которых законодатель сохранил возможность приобретения с 01.07.2012 земельных участков по цене, установленной по правилам и в порядке, предусмотренным пунктом 1 статьи 2 данного Федерального закона.

Правомерно не принят судом довод ответчика о том, что условия, в рамках которых предоставляется льготный выкуп земельного участка по 2,5%, истцами не соблюдены, так как переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды произошло не в период со дня вступления в силу Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ, то есть 10.11.2001, до 01.07.2012, а гораздо раньше – в 1997 году.

Так как переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право его аренды до вступления в законную силу ЗК РФ не лишает истца права на применение льготной цены выкупа. Обратный подход приведет к умалению прав общества, по сравнению с лицами, переоформившими право постоянного (бессрочного) пользования в соответствии с Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ.

Земельный участок, на котором расположены принадлежащие истцам объекты недвижимости – здание авторемонтной мастерской площадью 1482,20 кв. м и здание авторемонтной мастерской ТО-2, литера А, площадью 899,20 кв. м, образован из земельного участка, принадлежавшего правопредшественнику открытого акционерного общества «Автотранспортник» на праве постоянного (бессрочного) пользования. Акционерное общество открытого типа «Автотранспортник» после его создания в результате приватизации, заключило договор аренды данного земельного участка до введения в действие ЗК РФ.

Суд апелляционной инстанций, в совокупности оценив доказательства, имеющиеся в материалах дела, в порядке статьи 71 АПК РФ, установив изменение правового режима земельного участка до 01.07.2012 с постоянного (бессрочного) пользования на аренду, правомерно сделали вывод, что в силу абзаца 2 пункта 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ такой земельный участок после 01.07.2012 должен быть предоставлен по цене, установленной по правилам и в порядке, которые предусмотрены пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ.

При таких обстоятельствах, суд обоснованно удовлетворил исковые требования.

С учетом вышеизложенного, оснований для отмены обжалованного судебного акта не имеется, так как содержащиеся в судебных актах выводы соответствуют материалам дела, действующему законодательству и существующей судебно-арбитражной практике.

Иных доводов, являющихся в соответствии со статьей 288 АПК РФ основанием для отмены либо изменения судебных актов, из кассационной жалобы не усматривается.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2018по делу № А55-25058/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.

Председательствующий судья В.А. Карпова

Судьи С.Ю. Муравьев

Ф.В. Хайруллина