Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью «ЖЭУ 71-го квартала» обратилось в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Ютел» о взыскании задолженности по договору № УК-03/15 от 01.04.2015 г. за период с апрель 2015 г. по сентябрь 2017 г. включительно в сумме 70 549 руб. 97 коп., пени в размере 7 055 руб. 00 коп.

13.02.2018 г. ответчик обратился в суд со встречным иском, в котором просил признать договор №УК-03/15 от 01.04.2015 г. между ООО «Ютел» и ООО «ЖЭУ 71-го квартала» недействительным (ничтожным).

Определением Арбитражного суда Самарской области от 20.02.2018 г. встречное исковое заявление принято для рассмотрения совместно с первоначальным иском.

Решением Арбитражного Самарской области от 26 июня 2018 года суд по первоначальному иску, в иске отказал.

По встречному иску, суд признал договор №УК-03/15 от 01.04.2015 г. между ООО «Ютел» и ООО «ЖЭУ 71-го квартала» недействительным (ничтожным).

Заявитель - общество с ограниченной ответственностью «ЖЭУ 71-го квартала», подал апелляционную жалобу, в которой просил отменить решение в связи с существенным нарушением норм права и принять по делу новое решение.

В обоснование своей просьбы заявитель апелляционной жалобы указал на ошибочность оспариваемого судебного акта, сослался на позицию Верховного Суда Российской Федерации о том, что заключение договора на оказание услуг связи между конкретным жителем и оператором связи не может являться согласием собственников на размещение оборудования и служить основанием для использования общего имущества многоквартирного жилого дома. Условия договоров о том, что абонент предоставляет оператору на безвозмездной основе право на размещение оборудования на конструкциях и элементах здания и в помещениях, являющихся общим имуществом, не могут являться основанием для пользования ответчиком таким имуществом, т.к. абонент, являющийся собственником помещения не может в отсутствие решения общего собрания решать вопросы, связанные с предоставлением другим лицам права пользования общим имуществом.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 июля 2018 года апелляционная жалоба оставлена без движения, заявителю предложено в срок до 30 августа 2018 года устранить обстоятельства, послужившие основанием для оставления апелляционной жалобы без движения.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.08.2018 г. рассмотрение апелляционной жалобы назначено на 11.09.2018 г. на 10 час. 05 мин.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2018 г. рассмотрение дела в соответствии со статьей 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отложено и назначено 04.10.2018 г. на 10 час. 00 мин.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.10.2018 г. рассмотрение дела в соответствии со статьей 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отложено и назначено на 18.10.2018 г.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.10.2018 г. рассмотрение дела в соответствии со статьей 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отложено и назначено на 15.11.2018 г.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.11.2018 г. рассмотрение дела в соответствии со статьей 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отложено и назначено на 11.12.2018 г.

Стороны в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом в соответствии с частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.

В соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

При этом в силу части 4 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые признаны, удостоверены лицами, участвующими в деле, в порядке, установленном статьей 70 настоящего Кодекса, и приняты арбитражным судом первой инстанции, не проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции, а в силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Независимо от доводов, содержащихся в апелляционной жалобе, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет, не нарушены ли арбитражным судом первой инстанции нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции в любом случае.

Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о необходимости частичной отмены обжалованного судебного акта по следующим основаниям.

01.04.2015 <...>» (арендодатель) и ООО «Ютел» (арендатор) заключили договор №УК-03/15, по условиям которого арендодатель предоставляет за плату во временное пользование часть мест общего пользования в многоквартирных жилых домах, расположенных по адресам, указанным в приложении №1 к договору, функции по управлению которыми переданы арендодателю на основании договора управления, условия которого утверждены протоколом общего собрания собственников.

Объекты предоставляются арендатору в пользование для размещения оборудования и кабелей связи (средств связи).

В силу пункта 3.2 договора (в редакции арендатора) оплата арендной платы вносится арендатором ежеквартально до последнего числа месяца, следующего за отчетным периодом на основании акта выполненных работ, предъявляемого арендатору не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным. В свою очередь арендодателем предложено установить ежемесячную оплату (до последнего числа месяца, следующего за отчетным). Доказательств согласования условия о сроках оплаты между сторонами не представлено, в отношении указанного пункта между сторонами не было достигнуто соглашение, из протокола разногласий не следует согласования редакции пункта 3.2 в какой-либо из редакций.

Срок действия договора (пункт 4.1) с 01.04.2015 г. по 01.02.2016 г.

В соответствии с пунктом 5.2 договора в случае просрочки внесения арендной платы в сроки, установленные пунктом 3.2 договора арендатору могут быть начислены пени в размере 0,1% от суммы невнесенного платежа за каждый день просрочки, но не более 10% от суммы просрочки.

В соответствии с расчетом стоимости аренды мест общего пользования (приложение № 1 к договору) сторонами согласовано использование мест общего пользования в 9 многоквартирных жилых домах, общая стоимость аренды по договору 3 067 руб. 39 коп. в месяц.

В соответствии с актом приема - передачи объектов от 01.04.2015 г. сторонами зафиксировано техническое состояние объектов, при этом в отношении идентификации объектов содержатся только адреса многоквартирных жилых домов. Из указанных актов невозможно установить какие именно помещения (части помещений) и в каком объеме были переданы арендодателем арендатору. Как пояснило ООО «Ютел» указанный акт по сути являлся не актом приема передачи, а актом допуска общества в технические помещения многоквартирных жилых домов для установки оборудования.

Истцом (по первоначальному иску) ООО «ЖЭУ 71-го квартала» в материалы дела представлены акты на оказанные услуги за период с декабря 2015 года по август 2017 года на сумму 88 954 руб. 37 коп. Акты ответчиком ООО «Ютел» не подписаны, доказательств направления актов в адрес ответчика ранее декабря 2017 года истцом не представлено.

Претензией №1634 от 12.12.2017 <...>» потребовало от ООО «Ютел» оплатить долг 70 549 руб. 97 коп., направило в адрес ответчика акты оказанных услуг, счета на оплату за весь период срока действия договора.

Кроме того ООО «ЖЭУ 71-го квартала» указывает, что осуществляет управление многоквартирными домами на основании договоров на управление многоквартирными домами.

В свою очередь ООО «Ютел» ссылается на последовательную позицию высшего судебного органа о том, что достаточным основанием для размещения оператором связи средств и линий связи на общем имуществе в многоквартирном доме и их энергоснабжения является договор об оказании услуг связи. Представленные управляющей организацией протоколы общих собраний собственников не позволяют ООО «ЖЭУ 71-го квартала» требовать плату за использование общего имущества.

ООО «ЖЭУ 71-го квартала», заявляя исковые требования, исходит из обязательств, установленных договором № УК-03/15 от 01.04.2015 г.

В свою очередь ООО «Ютел» возражая против исковых требований о взыскании задолженности и настаивая на признании указанного договора недействительной (ничтожной) сделкой исходил из позиции о том, что заключение договоров об оказании услуг связи является достаточным основанием для размещения оператором связи линий связи и последующего их использования для оказания услуг связи, поскольку порождает встречные обязательства оператора связи - организовать абонентскую линию. При этом исполнитель услуг исполняет публичную обязанность в отношении неограниченного круга лиц, а поэтому взимание с него платы не предусмотрено.

Указанная позиция ООО «Ютел», с которой согласился суд первой инстанции, является ошибочной по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 44 Федерального закона Российской Федерации от 07.07.2003 г. №126-ФЗ «О связи» услуги связи оказываются оператором связи пользователям услугами связи на основании договора об оказании услуг связи, заключаемого в соответствии с гражданским законодательством и правилами оказания услуг связи. На основании пункта 1 статьи 45 Федерального закона Российской Федерации от 07.07.2003 г. №126-ФЗ «О связи» договор об оказании услуг связи, заключаемый с гражданами, является публичным договором.

К обязанностям оператора связи согласно пункту 1 статьи 46 Федерального закона Российской Федерации от 07.07.2003 г. №126-ФЗ «О связи» относится оказание пользователям услуг в соответствии с законодательством Российской Федерации, национальными стандартами, техническими нормами и правилами, лицензией, а также договором об оказании услуг связи.

В целях обеспечения возможности оказания потребителям услуг связи и организации деятельности, связанной с размещением сооружений связи и средств связи, пунктом 3 статьи 6 Федерального закона Российской Федерации от 07.07.2003 г. №126-ФЗ «О связи» предусмотрено, что организации связи по договору с собственником или иным владельцем зданий, могут осуществлять на них строительство, эксплуатацию средств связи и сооружений связи. При этом собственник или иной владелец указанного недвижимого имущества вправе требовать от организации связи соразмерную плату за пользование этим имуществом, если иное не предусмотрено федеральными законами.

В свою очередь общее имущество в многоквартирном доме согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации принадлежит собственникам квартир в этом доме на праве общей долевой собственности.

Общее имущество многоквартирного дома по своему правовому режиму предназначено, в том числе для целей размещения в составе общего имущества отделимых и неотделимых (интегрированных в состав общего имущества) инженерных сетей и оборудования, предназначенных для создания и последующего поддержания технической возможности обеспечения собственников помещений энергоресурсами, телефонной, телевизионной и интернет-связью, а равно иными коммунальными благами.

Исходя из технических особенностей оборудования для оказания телекоммуникационных услуг, последнее размещается в границах общего имущества многоквартирного дома (прокладка кабелей вдоль стен подъездов, установка распределительных шкафов в технических и подвальных помещениях, на чердаках и крыше и т.д.).

Следовательно, собственники помещений в целях получения ими указанных услуг имеют право обеспечивать размещение в местах общего пользования необходимого оборудования, то есть использовать общее имущество, принадлежащее на праве общей долевой собственности.

Некоторые противоречия в ранее сложившейся судебной практике по вопросам о праве организации связи размещать оборудование связи в местах общего пользования многоквартирных жилых домов были разрешены в результате публикации Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 16.02.2017 г. (Раздел «Практика применения законодательства о защите конкуренции»), в котором указано, что в своей деятельности по управлению многоквартирным домом управляющая организация, выступая в качестве самостоятельного хозяйствующего субъекта в отношениях с третьими лицами, тем не менее ограничена законом в пределах реализации прав по пользованию и распоряжению имуществом многоквартирного дома и не вправе самостоятельно принимать решение о возможности доступа, в том числе организаций связи к общему имуществу многоквартирного дома. Поскольку собственниками общего имущества многоквартирного дома не принималось решения о размещении оборудования связи общества в местах общего пользования многоквартирного дома, управляющая организация правомерно отказала организации связи в доступе к общему имуществу многоквартирного дома.

Неправомерность позиции ответчика по первоначальному иску о том, что договор об оказании услуг связи, заключаемый с абонентом (собственником помещения в многоквартирном жилом доме) является достаточным основанием для размещения оператором связи своего оборудования подтверждена определением Верховного Суда Российской Федерации №306-КГ17-17056 от 01.03.2018 г. по делу №А55-16550/2016.

Вместе с тем, представленными управляющей организацией доказательствами не подтверждены обстоятельства принятия общими собраниями собственников помещений в многоквартирном доме решений по вопросу размещения оператором связи оборудования с использованием помещений общего имущества дома.

В силу требований статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации только собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, который вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права владения, пользования и распоряжения имуществом.

Порядок пользования объектами общего имущества многоквартирного дома определен в главе 6 Жилищного кодекса Российской Федерации, где указано, что по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (пункт 4 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами.

В связи с чем, для размещения на общем имуществе многоквартирного дома оборудования, требующегося для оказания услуг связи по договорам с отдельными собственниками помещений данного дома, необходимо решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Частью 2.3 статьи 161 Жилищного кодекса установлено, что при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме.

В пункте 2 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 15 мая 2013 года № 416, указано, что под деятельностью по управлению многоквартирным домом понимается выполнение стандартов, направленных на достижение целей, установленных статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также определенных решением собственников помещений в многоквартирным доме.

В своей деятельности по управлению многоквартирным домом управляющая организация, выступая в качестве самостоятельного хозяйствующего субъекта в отношениях с третьими лицами, тем не менее, ограничена законом в пределах реализации своих прав по пользованию и распоряжению имуществом многоквартирного дома, и не вправе самостоятельно принимать решение о возможности доступа, в том числе организаций связи, к общему имуществу многоквартирного дома.

При размещении и эксплуатации оборудования, необходимого для оказания услуг связи гражданам, проживающим в многоквартирных домах, оператор связи обязан руководствоваться также нормами статьи 6 Федерального закона Российской Федерации от 07 июля 2003 года № 126-ФЗ «О связи», в соответствии с которыми организации связи вправе осуществлять строительство, эксплуатацию средств связи и сооружений связи при наличии соответствующего договора с собственником или иным владельцем зданий. При этом собственник или иной владелец указанного недвижимого имущества вправе требовать от организации связи соразмерную плату за оказание услуг по размещению оборудования, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Данный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 22 ноября 2016 года по делу № 305-КГ16-3100, в определении Верховного Суда Российской Федерации от 04 июля 2016 года № 304-КГ16-1613, определении Верховного Суда Российской Федерации от 01 декабря 2017 года № 309-КГ17-17755 по делу №А60-57156/2016, определение Верховного Суда Российской Федерации № 306-КГ17-17056 от 01 марта 2018 года по делу № А55-16550/2016.

Кроме того, согласно разъяснениям, изложенным в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15 января 2013 года № 153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения» обеспечение интереса в доступе в сеть Интернет не может основываться на произвольном вторжении в имущественную сферу другого лица и нарушении его права собственности. Равновесие между правом собственности и общественным интересом может быть основано на статье 6 Федерального закона от 07 июля 2003 года № 126-ФЗ «О связи», согласно которой организации связи могут осуществлять строительство и эксплуатацию средств связи на чужом имуществе только по договору с собственником. При этом собственник недвижимого имущества вправе требовать от организации связи соразмерную плату за размещение оборудования.

Выводы суда первой инстанции о том, что размещенное в многоквартирном жилом доме оборудование связи входит в состав общего имущества данного дома, а поэтому управляющая организация не вправе требовать платы за аренду мест, где размещено указанное оборудование в связи с этим являются ошибочными и противоречат сложившейся судебной правоприменительной практике. Кроме того из материалов дела не усматривается, что ООО «Ютел» передает в общую собственность собственников помещений в многоквартирных домах оборудование, которое предполагалось установить в указанных домах.

Вместе с тем указанные, ошибочные выводы суда первой инстанции не привели к принятию неправильного решения при разрешении первоначального иска, в удовлетворении которого отказано.

Правоотношения сторон в рассматриваемом случае регулируются положениями параграфа 4 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации. Являясь по своей природе возмездным (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации), договор аренды возлагает на арендатора, который принял в пользование объект в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 названного Кодекса), ряд обязанностей, в частности своевременно вносить плату за пользование имуществом (пункт 1 статьи 614 того же Кодекса).

Таким образом, применительно к договору аренды существенными являются условия о предмете - объект аренды и размер арендной платы.

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В силу положений статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации только собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, который вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права владения, пользования и распоряжения имуществом.

Следовательно, в своей деятельности по управлению многоквартирным домом управляющая организация, выступая в качестве самостоятельного хозяйствующего субъекта в отношениях с третьими лицами, тем не менее, ограничен о законом в пределах реализации своих прав по пользованию и распоряжению имуществом многоквартирного дома, и не вправе самостоятельно принимать решение о возможности доступа, в том числе и организаций связи, к общему имуществу многоквартирного дома.

Также следует отметить, что при размещении и эксплуатации оборудования, необходимого для оказания услуг связи гражданам, проживающим в многоквартирных домах, оператор связи обязан руководствоваться также нормами статьи 6 Федерального закона Российской Федерации от 07.07.2003 г. №126-ФЗ «О связи», в соответствии с которыми организации связи вправе осуществлять строительство, эксплуатацию средств связи и сооружений связи при наличии соответствующего договора с собственником или иным владельцем зданий. При этом собственник или иной владелец указанного недвижимого имущества вправе требовать от организации связи соразмерную плату за пользование этим имуществом, если иное не предусмотрено федеральными законами.

В соответствии с частью 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Общие требования к деятельности по управлению многоквартирным домом, определенные частью 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, устанавливают также доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц.

Согласно пункту 4 часть 1.1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства РФ, и должно обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц.

В силу части 1.2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Как следует из пункта 7 Правил содержания общего имущества многоквартирного дома, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 г. №491, в состав общего имущества включаются, в том числе сети связи, а также оборудование, расположенное на этих сетях. Из анализа положений действующего законодательства следует, что сети связи входят в состав общего имущества. Следовательно, оборудование, расположенное на них, имеет своей целью исключительно обеспечение собственников услугами связи.

В силу части 4 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

В соответствии с положениями статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. При этом собственники вправе общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принять решение об определении порядка пользования организацией связи общим имуществом дома.

Из изложенного следует, что действующее законодательство относит вопрос использования общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах к исключительной компетенции общего собрания собственников таких помещений.

Таким образом, управляющая организация не вправе самостоятельно принимать решение об определении возможности доступа, порядка пользования организацией связи общим имуществом дома. Действующим законодательством не предусмотрена обязанность для операторов связи заключать договор с управляющей компанией для размещения оборудования связи как на возмездной, так и на безвозмездной основе. Управляющая организация, по сути, являясь подрядчиком собственников помещений многоквартирных домов, не полномочна давать указания или иным образом распоряжаться общим имуществом. Общее имущество дома принадлежит на праве собственности жильцам дома, и при заключении управляющей компанией с собственниками договора управления в собственность или владение управляющей организации не переходит.

Инициирование управляющей организацией оформления с операторами связи договоров возмездного оказания услуг направлено на получение управляющей организацией наряду с платой за жилое помещение дополнительной платы за иную, направленную на достижение целей связи выбранного этим собственником оператора связи. Решение о порядке пользования, распоряжения, взимания платы за размещение объектов на общем имуществе многоквартирного дома оформляется протоколом общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В отсутствие подобного волеизъявления собственников помещений в многоквартирном доме, достаточным основанием для размещения оператором связи оборудования на общем имуществе является договор об оказании услуг связи, заключаемый с абонентом.

Оборудование ООО «Ютел», необходимое для оказания услуг связи, размещено на общем имуществе с единственной целью - предоставление собственникам помещений жилого дома услуг связи. Разместив оборудование связи в обслуживаемом истцом доме, ООО «Ютел» как оператор связи выполнил свои обязательства перед своими абонентами, проживающими в данном доме, по обеспечению им доступа к услугам связи, отказать в предоставлении которых ответчик не вправе.

В соответствии с пунктом 8 Правил содержания общего имущества, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 г. №491, внешней границей сетей электроснабжения, а также информационно-телекоммуникационных сетей (в том числе сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учёта соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом.

Размещение информационно-телекоммуникационных сети истца не осуществляется за пределами внешней границы стены многоквартирного дома, а размещается поверх уже проложенных в доме сетей электроснабжения и информационно-телекоммуникационных сетей, что автоматически переводит сеть истца в разряд сети, составляющей имущество многоквартирного дома. При расторжении договоров оказания услуг связи, демонтаж сети истца не предусмотрен.

ООО «ЖЭУ-71 квартала» не является собственником общего имущества многоквартирных жилых домов, в которых размещено оборудование ООО «ЮТЕЛ», соответственно, не вправе самостоятельно требовать платы за аренду мест, где размещено указанное оборудования.

Общее имущество многоквартирного дома по своему правовому режиму предназначено, в том числе для целей размещения в составе общего имущества отделимых и неотделимых (интегрированных в состав общего имущества) инженерных сетей и оборудования, предназначенных для создания и последующего поддержания технической возможности обеспечения собственников помещений энергоресурсами, телефонной, телевизионной и интернет-связью, прочими коммунальными благами.

Общее имущество в многоквартирном доме согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации принадлежит собственникам квартир в этом доме на праве общей долевой собственности.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится, в том числе: принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме на условиях, определенных решением общего собрания (часть 3.1 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 46 Жилищного кодекса Российской Федерации принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами осуществляется квалифицированным большинством - 2/3 от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно договору аренды № УК-03/15 от 01.04.2015 г. ответчик передал в аренду истцу общее имущество 9-ти многоквартирных домов, указанных в приложении №1 к договору.

Как следует из материалов дела, ООО «ЖЭУ 71-го квартала» доказательств того, что по перечисленным в расчете аренды или акте приема-передачи «объектов» многоквартирным жилым домам собственниками помещений не были приняты решения о наделении ООО «ЖЭУ 71-го квартала» полномочиями на заключение договора аренды №УК-03/15, в связи с этим у управляющей организации не возникло право заключать от имени собственников упомянутый договор, а также право требовать от ООО «Ютел» платы за использование общего имущества многоквартирных домов.

В силу этого несостоятельными являются и ссылки ООО «ЖЭУ 71-го квартала» на то, что пункт 3.1.7 договора управления многоквартирным домом предусматривает право управляющей организации от имени и за счёт собственников помещений в многоквартирном доме заключать договоры об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирного дома и собирать денежные средства.

Заключение договора аренды должно быть опосредовано решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, а как видно из материалов дела истцом доказательств принятия решения о предоставлении общего имущества многоквартирного дома во владение и пользование иному лицу, не представлено.

Таким образом, действующим законодательством не предусмотрено право управляющей компании в рамках действий по управлению многоквартирным домом самостоятельно принимать решения о порядке использования общего имущества такого дома. Равно как управление многоквартирным домом не влечет возникновения у управляющей компании законных оснований на присвоение поступлений от использования общего имущества в многоквартирном доме (статья 136 Гражданского кодекса Российской Федерации), а стороной договора, предоставляющей имущество многоквартирного дома в пользование, согласно разъяснению Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данному в пункте 1 постановления №64 от 23.07.2009 г., признаются все собственники общего имущества здания, которые образуют множественность лиц в соответствии с действующим законодательством.

Кроме того анализ содержания договора и поведения сторон не позволяет согласиться с выводами суда первой инстанции относительно признания договора аренды № УК-03/15 заключенным.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Вопреки выводам суда первой инстанции сторонами при подписании договора вообще не было согласовано условие о предмете договора (перечень помещений, иного общего имущества многоквартирных домов, которые переданы в аренду), отсутствуют такие данные и в акте приема-передачи, в котором в принципе отсутствуют сведения о передаче арендодателем арендатору какой-либо части общего имущества в многоквартирных домах, не согласовано условие о порядке оплаты арендных платежей.

В Приложении № 1 сторонами согласовано лишь длина кабеля и количество единиц оборудования, размещаемые в определенных многоквартирных домах, при этом место, способ размещения сторонами не обговорен и не согласован.

Таким образом выводы суда первой инстанции относительно отказа в удовлетворении первоначального иска являются верными и в данной части апелляционная жалоба ООО «ЖЭУ 12-го квартала» удовлетворению не подлежит.

В тоже время решение суда в части удовлетворения встречного иска подлежит отмене по следующим основаниям.

Признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, а также применение последствий недействительности ничтожной сделки в качестве защиты гражданских прав осуществляются в соответствии со статьями 166 - 181 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что сделка недействительна по основаниям, установленным Гражданским кодексом Российской Федерации, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка, в силу статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Пунктом 32 Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 г. №6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» установлено, что Кодекс не исключает возможности предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки. Споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица. По смыслу перечисленных материальных правовых норм, недействительность сделки означает, что действие, совершенное в форме сделки, не влечет возникновения, изменения или прекращения гражданских прав и обязанностей, на которые она была направлена, а одной из предпосылок для возможного обращения в суд с требованием о признании сделки недействительной является сам факт наличия таких действий участников гражданских правоотношений, которые охватываются понятием сделки.

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Поскольку управляющая организация не вправе самостоятельно принимать решение об определении возможности доступа, порядка пользования организацией связи общим имуществом дома, а доказательств принятия решения собственников многоквартирного дома на заключение такого договора не представлено, спорный договор № УК-03/15 от 01.04.2015 г. является незаключенным.

С учетом вышеизложенного требование ООО «ЮТЕЛ» о признании договора недействительной (ничтожной) сделкой не имеет правового значения и не подлежит удовлетворению.

В соответствии с требованиями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе подлежат отнесению на стороны пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Руководствуясь статьями 101, 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 26 июня 2018 года, принятое по делу №А55-2543/2018, отменить в части результатов рассмотрения встречного искового требования.

Принять по делу в указанной части новый судебный акт.

В удовлетворении встречного иска отказать.

В остальной части решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Взыскать с ООО «Ютел» (ОГРН <***>, ИНН <***>), Самарская область, город Тольятти, в пользу ООО «ЖЭУ 71-го квартала» (ОГРН <***>, ИНН <***>), Самарская область, город Тольятти, в счет возмещения расходов по оплате госпошлины по апелляционной жалобе 1 500 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий Е.А. Терентьев

Судьи Н.Ю. Пышкина

С.Ш. Романенко