Гражданский кодекс часть 1

третьего лица – общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Первоинвест – Управление активами» – ФИО2 (доверенность от 27.07.2011),

в отсутствие:

ответчика – извещен, не явился,

третьего лица – извещено, не явилось,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Самарского областного союза потребительских обществ

на решение Арбитражного суда Самарской области от 25.05.2011 (судья Бредихина Т.А.), постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.08.2011 (председательствующий судья Балакирева Е.М., судьи: Лукьянова Т.А., Терентьев Е.А.)

по делу № А55-25956/2010

по исковому заявлению закрытого акционерного общества Консалтинговый центр «Серебряный век», г. Самара (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Самарскому областному союзу потребительских обществ, г. Самара (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании задолженности по арендной плате, пени, с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц: общество с ограниченной ответственностью «ИнвестФонд», г. Самара (ОГРН <***>) общество с ограниченной ответственностью Управляющая Компания «Первобанк Эссет Менеджмент», г. Самара (ОГРН <***>) (ныне – общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Первоинвест – Управление активами»),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Ветер перемен» (далее – истец, ООО «Ветер перемен») обратилось в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к Самарскому областному союзу потребительских обществ (далее – ответчик) о взыскании долга по арендной плате в размере 96 546 руб. 78 коп., пени за просрочку выплаты арендной платы в размере 38 618 руб. 71 коп.

Определением от 24.02.2011 на основании статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом первой инстанции произведена замена истца – ООО «Ветер перемен» на закрытое акционерное общество Консалтинговый центр «Серебряный век» (далее – ЗАО Консалтинговый центр «Серебряный век») в связи с заключением договора цессии от 22.11.2010.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования на предмет спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «ИнвестФонд» (далее – ООО «Инвест Фонд») и общество с ограниченной ответственностью «Управляющая Компания «Первобанк Эссет Менеджмент».

Решением от 25.05.2011, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.08.2011, исковые требования удовлетворены частично, с Самарского областного союза потребительских обществ в пользу ЗАО Консалтинговый центр «Серебряный век» взыскано 96 546 руб. 78 коп. задолженности, 8581 руб. 94 коп. пени и расходы по государственной пошлине 5055 руб.

В остальной части иска отказано.

Ответчик, обжалуя состоявшиеся по делу судебные акты, просит их отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Кассационная жалоба мотивирована нарушением норм материального права, так как договор цессии от 22.11.2010 является незаключенным, в нарушение статьи 389 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) не зарегистрирован в установленном законом порядке, задолженности по договору аренды не имеется, так как она погашена векселями, что подтверждается актом сверки взаимных расчетов с ООО «ИнвестФонд».

Проверив законность обжалуемых судебных актов в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции считает их подлежащими отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Как следует из материалов дела, 28.04.2009 ООО «ИнвестФонд» (арендодатель) и Самарским областным союзом потребительских обществ (арендатор) заключен договор аренды № 28/04/09-32.

Пунктом 1.1 договора предусмотрено, что арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование нежилое офисное помещение в нежилом здании с паркингом, расположенное по адресу: Самара, Железнодорожный район, ул. Льва Толстого, 123, общей площадью 14 678,60 кв.м на 4 этаже, комнаты № 20, 38, 39, 40, 41, 43 (Б401-Б406), площадью 221,7 кв.м (л.д. 8-15, т. 1).

В соответствии с пунктом 3.1 договора размер арендной платы составляет 110 850 руб. в месяц.

Согласно пункту 4.1 договор заключен на 3 года.

ООО «ИнвестФонд» (продавец) и ООО «Ветер перемен» (покупатель) 25.09.2009 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить нежилое здание с паркингом площадью 14 678,60 кв.м, литера «Р», по адресу: <...>.

Переход права и право собственности ООО «Ветер перемен» на указанный объект недвижимости зарегистрировано в Управлении Федеральной регистрационной службы по Самарской области 02.10.2009.

Впоследствии, 29.10.2009 согласно свидетельству о государственной регистрации права Управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области стало нежилого здания с паркингом площадью 14 678,60 кв.м, литера «Р», по адресу: <...> стало третье лицо – общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Первоинвест – Управление активами».

Согласно статье 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Таким образом, в силу закона ООО «Ветер перемен» с момента государственной регистрации его права собственности на переданное в аренду имущество, то есть с 02.10.2009 стал арендодателем по договору аренды.

В связи с этим ООО «Ветер перемен» письменно уведомило арендатора – Самарский облпотребсоюз о смене собственника, а также указало по каким реквизитам следует осуществлять арендную плату по договору аренды.

Данные обстоятельства явились поводом для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

ООО «Ветер перемен» (цедент) и ЗАО Консалтинговый центр «Серебряный век» (цессионарий) 22.11.2010 заключен договор уступки прав требования (цессии) № Цес/1, согласно которому ООО «Ветер перемен» уступило истцу право требовать от ответчика уплаты задолженности по арендной плате на сумму 96 546 руб. 78 коп. по договору аренды от 28.04.2008 № 28/04/09-32, а также права, обеспечивающие исполнение указанных обязательств, в том числе право на неуплаченные проценты, штрафные санкции, уведомление об этом направлено ответчику.

Удовлетворяя исковые требования, судебные инстанции исходили из следующего.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 3.1 договора аренды размер арендной платы составляет 110 850 руб. в месяц.

Однако за период с 02.10.2009 по 29.10.2009 арендатор не оплатил арендную плату, в связи с этим за ним образовалась задолженность в размере 96 546 руб. 78 коп.

При этом независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду (пункт 23 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66).

Право на получение арендных платежей перешло к ООО «Ветер перемен» с момента государственной регистрации его права собственности на переданное в аренду имущество, то есть с 02.10.2009.

Поскольку 22.11.2010 ООО «Ветер перемен» (цедент) и ЗАО Консалтинговый центр «Серебряный век» (цессионарий) заключен договор уступки прав требования (цессии) № Цес/1, право требовать от ответчика уплаты задолженности по выплате арендной платы на сумму 96 546 руб. 78 коп. по договору аренды, а также права, обеспечивающие исполнение указанных обязательств, в том числе, право на неуплаченные проценты, штрафные санкции перешло к ООО «Ветер перемен».

При этом судебные инстанции отклонили доводы ответчика о незаключенности договора уступки прав требования (цессии) от 22.11.2010 № Цес/1 в связи с отсутствием его государственной регистрации согласно пункту 2 статьи 389 ГК РФ.

Вместе с тем, в силу пункта 2 статьи 389 ГК РФ уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

При этом объём уступаемых прав правового значения не имеет.

Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Судебные инстанции, установив, что договор цессии в установленном законом порядке не зарегистрирован, пришли к иному выводу, что не может считаться правомерным.

Данный вывод противоречит также разъяснениям, данным в пункте 12 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Кроме того, судебные инстанции без правовых обоснований, заявлений истца о фальсификации доказательств в порядке статьи 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, признали ненадлежащими доказательствами, представленные в обоснование платы по договору за спорный период подписанные ответчиком и третьим лицом – ООО «ИнвестФонд» акт приема-передачи ценных бумаг (векселей) от 23.07.2009 по договору аренды на сумму 2 500 000 руб. и акт сверки взаимных расчетов по договору аренды от 30.09.2009, согласно которым у ответчика имелась переплата по арендным платежам на 30.09.2009 в сумме 1 945 750 руб., что исключало удовлетворение исковых требований, как в части взыскания долга, так и неустойки.

Все действия предыдущего собственника по исполнению условий договора аренды имеют юридические последствия для нового собственника, поскольку произошла замена лица в договоре, что также следует из текста договора купли-продажи недвижимого имущества от 25.09.2009, согласно пункту 4.4 которого, продавец несет ответственность перед покупателем, в случае выявления существующих на дату заключения договора прав и правопритязаний третьих лиц по имуществу.

В соответствии с положениями статьи 386 ГК РФ должник вправе выдвигать против требования нового кредитора возражения, которые он имел против первоначального кредитора к моменту получения уведомления о переходе прав по обязательству к новому кредитору.

Кроме того, досрочное исполнение обязательств по оплате арендных платежей по соглашению сторон не противоречит действующему законодательству.

При этом, вывод суда апелляционной инстанции о том, что лишь надлежащее исполнение обязательства ответчиком цеденту – ООО «Ветер перемен» могло освободить его от обязанности исполнить данное денежное обязательство цессионарию – истцу, не основан на нормах материального права.

Таким образом, принятые по делу судебные акты с нарушением норм материального и процессуального права подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.

При новом рассмотрении дела суду первой инстанции необходимо учесть вышеизложенное и рассмотреть заявленные требования при правильном применении соответствующих норм материального и процессуального права.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 25.05.2011 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.08.2011 по делу № А55-25956/2010 отменить.

Дело № А55-25956/2010 направить в Арбитражный суд Самарской области на новое рассмотрение.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья В.В. Александров

Судьи Н.Н. Королёва

И.Р. Нагимуллин