Гражданский кодекс часть 1

по заявлению публичного акционерного общества «ОДК-Кузнецов» (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Самара, к администрации городского округа Тольятти, с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом в Самарской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиал по Самарской области, о признании незаконным постановления, устранению допущенных нарушений прав,

УСТАНОВИЛ:

публичное акционерное общество «ОДК-Кузнецов» (далее – ПАО «ОДК-Кузнецов», общество) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением к администрации городского округа Тольятти (далее – Администрация) о признании незаконным постановления Администрации от 27.05.2019 № 1454-п/1 «Об отказе ПАО «Кузнецов» в предварительном согласовании предоставления земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, с местоположением: <...> земельный участок № 61/23», об обязании Администрацию устранить нарушения прав и законных интересов общества путем принятия решения по заявлению о предварительном согласовании предоставления земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, с местоположением: Российская Федерация, Самарская область, городской округ Тольятти, Лесопарсковое шоссе, земельный участок № 61/23.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее‑АПК РФ), привлечены: территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области; Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области; Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» филиал по Самарской области (далее - ФГБУ «ФКП Росреестра»)

Решением Арбитражного суда Самарской области от 25.06.2020, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.11.2020, в удовлетворении заявленных требований отказано.

ПАО «ОДК-Кузнецов» обратилось в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит названные судебные акты отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, мотивируя неправильным применением судами норм материального и процессуального права.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, представителей в судебное заседание не направили, что в силу статьи 284 АПК РФ не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы. Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 АПК РФ.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судами, ПАО «ОДК-Кузнецов» на праве собственности принадлежит незавершённый строительством вещевой склад (готовность – 99 %), назначение: объект в стадии строительства, инвентарный номер: 2008923, литера: А23, адрес: Самарская область, г. Тольятти, Центальный район, Лесопарковое шоссе, д. 61, строение 23, переданный на основании передаточного акта от 03.03.2011, утверждённого внеочередным общим собранием акционеров ОАО «Самарский научно-технический комплекс им. Н.Д. Кузнецова» 28.02.2011 (протокол № 26 от 03.03.2011), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 23.07.2012 серии 63-АЗ № 021758.

Государственный кадастровый учет указанного объекта осуществлен 24.07.2013, присвоен кадастровый номер 63:09:0304064:948.

ПАО «ОДК-Кузнецов» обратилось в Администрацию с заявлением от 11.04.2019 о предварительном согласовании предоставления земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, без проведения торгов, имеющий следующие характеристики: площадь - 319кв. м, местоположение - Российская Федерация, Самарская область, городской округ Тольятти, Лесопарковое шоссе, земельный участок № 61/23, кадастровый квартал - 63:09:0305025, территориальная зона - Р-3 (зона отдыха), категория земель - земли населённых пунктов.

27.05.2019 Администрацией постановлением № 1454-п/1 «Об отказе ПАО «Кузнецов» в предварительном согласовании предоставления земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, с местоположением: Российской Федерации, Самарская область, городской округ Тольятти, г. Тольятти. Лесопарковое шоссе, земельный участок № 61/23», обществу отказано в предварительном согласовании предоставления земельного участка.

Основанием для отказа является пункт 1 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), а именно: с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение в собственность земельного участка без проведения торгов по основаниям, предусмотренным подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ.

Полагая указанный отказ Администрации незаконным, нарушающим права и законные интересы общества, ПАО «ОДК-Кузнецов» обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Пунктами 1 и 2 статьи 39.20 ЗК РФ (в редакции, действовавшей с 01.03.2015) также предусмотрено, что если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. В случае если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

При разрешении настоящего спора суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что заявителем не были представлены доказательства, указывающие на то, что спорный объект недвижимого имущества достроен и сдан в эксплуатацию, в связи с чем общество как собственник объекта незавершенного строительства, исходя из толкования земельного законодательства, не имеет права на приобретение занятого таким объектом земельного участка в собственность.

Действительно, согласно подпункту 1 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов и в том случае, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

Судами верно отмечено, что ни ранее действующие правила, ни новые нормы земельного законодательства прямо не предусматривают возможности предоставления в собственность земельного участка под объектами незавершенного строительства. Вместе с тем применение порядка выкупа земельных участков под такими объектами допускается в случаях, указанных в законе (постановления Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 № 8985/08 и от 01.03.2011 № 14880/10).

К таким случаям, в частности относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений пунктов1, 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Как указано в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» в силу статьи 28 Закона о приватизации приватизация недвижимости осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых этим имуществом и необходимых для его использования (пункт 6).

В данном случае, заявитель приводил доводы о том, что приобрел объект незавершенного строительства в результате сделки, имеющей отношения к сделке приватизации. Так, принадлежащий в настоящее время на праве собственности объект незавершенного строительства был передан в процессе приватизации ОАО «Самарский научно-технический комплекс им. Н.Д. Кузнецова» в соответствии с Планом приватизации, утвержденного Госкомимущества России от 10.06.1994 № 1467-р, впоследствии между ОАО «КУЗНЕЦОВ» и ОАО «Самарский научно-технический комплекс им. Н.Д. Кузнецова» был заключён договор присоединения от 03.03.2011, в соответствии с которым ОАО «Самарский научно-технический комплекс им. Н.Д. Кузнецова» присоединилось к ОАО «КУЗНЕЦОВ»; был передан заявителю на основании передаточного акта от 03.03.2011, утверждённого внеочередным общим собранием акционеров ОАО «Самарский научно-технический комплекс им. Н.Д. Кузнецова» 28.02.2011 (протокол № 26 от 03.03.2011).

Данное обстоятельство имеет существенное значение для правильного разрешения спора.

Ссылка на вышеуказанные нормы права приводилась ответчиком и в заявлении и в ходе судебного разбирательства, однако совокупная оценка представленным доказательствам с учетом вышеуказанных норм права судами не дана.

Кассационное определение Верховного Суда Российской Федерации от 12.07.2019 № 18-КА19-18, на которое ссылаются суды, принято по иным обстоятельствам.

Как установлено судами, согласно сведениям ФГБУ «ФКП Росреестра» по данным информационных систем, используемых для ведения Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) и представленному в материалы дела свидетельству о праве постоянного бессрочного пользования от 22.07.1993 № 17635, выданного на основании постановления Администрации г. Тольятти от 26.02.1993 № 260, правообладателем земельного участка с кадастровым номером 63:09:0304062:508, площадью 90 000 кв. м, вид разрешенного использования: «для дальнейшей эксплуатации пионерского лагеря «Чайка» (49 квартал)», является Самарское государственное научно-производственное предприятие «Труд», правопреемником которого и является общество. Статус сведений о земельном участке с кадастровым номером 63:09:0304062:508 в ЕГРН: «актуальные, ранее учтенные».

Суды указали, что поскольку ПАО «ОДК-Кузнецов» обратилось в Администрацию не с заявлением о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком площадью 90 000 кв. м в силу положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», а с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка площадью 319 кв. м, находящегося в пределах земельного участка площадью 90 000 кв. м, учитывая, что незавершённый строительством вещевой склад (готовность - 99%) согласно документам о приватизации также располагается на территории бывшего пионерского лагеря «Чайка», то удовлетворение требований ПАО «ОДК-Кузнецов» привело бы к образованию земельного участка на территории ранее учтенного земельного участка с кадастровым номером 63:09:0304062:508, тем самым к наложению земельных участков и недостоверности кадастрового учета.

Однако положения статьи 39.20 ЗК РФ не предусматривают оснований для отказа собственнику здания, сооружения в выделе земельного участка, необходимого для использования этого объекта недвижимости, за исключением случаев, когда участок является неделимым.

Собственник здания, сооружения в силу статьи 39.20 ЗК РФ имеет безусловное право на предоставление ему земельного участка для использования этого строения. При этом наличие права на переоформление постоянного (бессрочного) пользования земельным участком не может ограничить исключительное право собственника объекта недвижимости на получение в собственность земельного участка, занятого этим объектом и необходимого для его использования.

Как следует из материалов дела, общество ставило вопрос о разделе данного земельного участка, правообладателем которого является, с целью образования земельного участка, расположенного под спорным объектом как единственный собственник этого здания.

Как указал Конституционный Суд РФ в определении от 23.04.2020 № 935-О, закрепленный в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, реализуемый в том числе при приватизации находящихся в публичной собственности земельных участков собственниками расположенных на них зданий и сооружений, подразумевает, что определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения, притом что размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны.

В пункте 24 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017, также указано, что предоставление уполномоченным органом государственной власти в собственность хозяйствующему субъекту земельного участка, на котором расположен объект недвижимости данного субъекта, площадью большей, чем это обусловлено объективными потребностями, без проведения публичных торгов является нарушением законодательства о защите конкуренции.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 39.14 ЗК РФ предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов включает в себя в качестве первого этапа принятие решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка в порядке, установленном статьей 39.15 ЗК РФ, в случае, если земельный участок предстоит образовать или границы земельного участка подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости».

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 39.14 ЗК РФ такое предоставление начинается с подготовки схемы расположения земельного участка в случае, если земельный участок предстоит образовать и не утвержден проект межевания территории, в границах которой предстоит образовать такой земельный участок.

Лицо, в отношении которого было принято решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка, обеспечивает выполнение кадастровых работ, необходимых для образования испрашиваемого земельного участка или уточнения его границ.

Если земельный участок только предстоит образовать, процедура его предоставления без торгов включает в себя подготовку схемы расположения земельного участка в отсутствие утвержденного проекта межевания территории, подачу в уполномоченный орган заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка, принятие решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка, выполнения кадастровых работ в целях образования земельного участка в соответствии со схемой его расположения, осуществление государственного кадастрового учета земельного участка и государственной регистрации права публичной собственности на него, подачу заявления о предоставлении земельного участка и заключение договора купли-продажи, договора аренды (пункт 1 статьи 39.14 ЗК РФ).

В случае, если испрашиваемый земельный участок предстоит образовать в соответствии со схемой расположения земельного участка, решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка должно содержать указание на утверждение схемы его расположения (пункт 11 статьи 39.15 ЗК РФ).

Как следует из пункта 6 статьи 11.4 ЗК РФ, при разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков с сохранением земельного участка, раздел которого осуществлен, в измененных границах.

В целях раздела земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, аренды или безвозмездного пользования, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 39.2 ЗК РФ, в течение одного месяца со дня поступления от заинтересованного лица заявления об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории обязаны принять решение об утверждении этой схемы или решение об отказе в ее утверждении с указанием оснований для отказа. К заявлению об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории прилагаются подготовленная заявителем схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которые предлагается образовать и (или) изменить; а также копии правоустанавливающих и (или) правоудостоверяющих документов на исходный земельный участок, если права на него не зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 7 статьи 11.4 ЗК РФ).

С учетом изложенного вывод судов о наличии препятствий к формированию земельного участка под спорным объектом недвижимости в связи с нахождением земельного участка с кадастровым номером 63:09:0304062:508, площадью 90 000 кв. м на кадастровом учете не может быть признан обоснованным.

Судами установлено, что распоряжением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом от 17.04.2006 № 785-р была осуществлена безвозмездная передача в муниципальную собственность имущества, составляющего государственную казну Российской Федерации, согласно приложению к настоящему распоряжению.

В перечень имущества, передаваемого в муниципальную собственность, входил и вещевой склад. Указанный объект так же был передан по акту приема - передачи имущества, составляющего государственную казну Российской Федерации, в собственность городского округа Тольятти Самарской области. Постановлением мэра городского округа Тольятти от 20.03.2007 № 682-1/п вещевой склад включен в состав муниципальной собственности городского округа Тольятти и закреплен на праве хозяйственного ведения за МУП г. Тольятти «Инвест-Проект».

Однако названные распоряжения изданы после вступления в действие Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон № 122).

В силу статьи 2 Закона № 122 государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно пункту 2 статьи 4 Закона № 122 обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие названного Федерального закона.

В соответствии с частью 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218), действующий с 01.01.2017, государственная регистрация права на недвижимое имущество в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке.

Как разъяснено в пункте 11 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в силу пункта 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 52 названного постановления, зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 6 Закона № 122, пунктом 1 статьи 69 Закона № 218 права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу Закона № 122, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

В материалах дела отсутствуют доказательства государственной регистрации права муниципальной собственности и права хозяйственного ведения в отношении спорного недвижимого имущества за МУП г. Тольятти «Инвест-Проект». Из представленных в материалы дела документов также не усматривается, что в отношении спорного объекта регистрировалось право собственности Российской Федерации или такое право является ранее возникшим.

Право собственности общества в установленном порядке не оспорено; кто фактически владеет данным объектом и расположенным под ним земельным участком, не выяснено.

Соответственно, суды пришли к преждевременному выводу о наличии спора о праве между обществом и Администрацией, не подлежащего разрешению в рамках дела об оспаривании ненормативного правового акта.

Поскольку обжалуемые судебные акты по неполно исследованным обстоятельствам, имеющим существенное значение для правильного рассмотрения дела, они подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 АПК РФ.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, при необходимости истребовать дополнительные доказательства, исходя из подлежащих применению норм материального права на основании полного, всестороннего и объективного исследования и оценки всех имеющихся в деле доказательств, доводов и возражений сторон, установить обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного рассмотрения дела, и в зависимости от установленного, дать оценку правомерности заявленных требований.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 26.06.2020 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.11.2020 по делу № А55-26489/2019 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья А.Ф. Фатхутдинова

Судьи В.А. Петрушкин

Ф.В. Хайруллина