Гражданский кодекс часть 1

Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Самарской области – извещено надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области

на решение Арбитражного суда Самарской области от 31.01.2022 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.04.2022

по делу №А55-26524/2021

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Кондра» (ОГРН <***>, ИНН <***>), п. Просвет Самарской области, о признании незаконным отказа, при участии заинтересованных лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара, Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Самарской области, г. Самара,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Кондра» (далее – ООО «Кондра», общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением о признании незаконными отказов Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - Управление Росреестра по Самарской области) в государственной регистрации права собственности общества на нежилое здание коровника на 400 голов № 1, Литера Б, кадастровый номер 63:17:1602016:1119, и нежилое здание коровника на 400 голов № 2, Литера А, кадастровый номер 63:17:1602016:1118, расположенные по адресу: <...>, изложенных в уведомлениях от 16.06.2021 №№ КУВД001/2021-7927346/2, КУВД-001/2021-7931236/2; понуждении Управления Росреестра по Самарской области осуществить государственную регистрацию права собственности заявителя на данные объекты недвижимости.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 31.01.2022, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.04.2022, заявленные требования удовлетворены.

Управление Росреестра по Самарской области, не согласившись с принятыми судебными актами, обратилось в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Заявитель кассационной жалобы указал на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального права, а также несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.

Представитель Управления Росреестра по Самарской области, явившийся в судебное заседание, доводы, изложенные в кассационной жалобе, поддержал.

Представитель ООО «Кондра», явившийся в судебное заседание, с кассационной жалобой не согласен, просил оставить в силе обжалуемые судебные акты.

Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Самарской области о времени и месте судебного разбирательства уведомлено, явку представителя в судебное заседание не обеспечило, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, не нашла оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судами, решением Арбитражного суда Самарской области от 19.06.2015 по делу № А55-26756/2014 сельскохозяйственный производственный кооператив «Прогресс» (далее – СПК «Прогресс») признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим назначен ФИО3

Между СПК «Прогресс» (продавец), в лице конкурсного управляющего ФИО3, и ООО «Кондра» (покупатель) заключен договор купли-продажи от 17.12.2019 № 3к, в редакции дополнительного соглашения от 10.02.2020, по условиям которого общество приобрело в собственность имущество по лоту № 3: нежилое здание коровника на 400 голов № 1 площадью 2 352 кв.м, Литера Б, 1977 года постройки, и нежилое здание коровника на 400 голов № 2 площадью 3 612 кв.м, Литера А, 1976 года постройки, расположенные по адресу: <...>, по цене 530 000 руб.

Договор купли-продажи от 17.12.2019 № 3к сторонами исполнен, по акту приема-передачи имущества от 10.02.2020 объекты недвижимости переданы ООО «Кондра», которое оплатило их стоимость платежным поручением от 17.01.2020 № 1.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 22.01.2021 по делу № А55-26756/2014 принят отчет конкурсного управляющего СПК «Прогресс» о результатах проведения процедуры конкурсного производства, завершена процедура конкурсного производства в отношении СПК «Прогресс».

СПК «Прогресс» ликвидировано, о чем 27.04.2021 в Едином государственном реестре юридических лиц внесена запись о ликвидации.

ООО «Кондра» обратилось в Управление Росреестра по Самарской области с заявлениями о государственной регистрации права собственности на вышеуказанные объекты недвижимости.

Управление Росреестра по Самарской области уведомлениями от 15.03.2021 № КУВД-001/2021-7927346/1, от 19.03.2021 № КУВД-001/2021-7869975/1 приостановило государственную регистрацию права собственности на спорные объекты на основании статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», поскольку отсутствуют документы, подтверждающие ранее возникшее право на объект недвижимого имущества у продавца; отсутствует заявление продавца; в договоре купли-продажи от 17.12.2019 № 3к указаны иные технические характеристики объектов.

Управление Росреестра по Самарской области уведомлениями от 16.06.2021 № №КУВД001/2021-7927346/2, № КУВД-001/2021-7931236/2 на основании статьи 27 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» отказало обществу в осуществлении государственной регистрации права собственности, поскольку в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

ООО «Кондра», полагая, что данные отказы Управления Росреестра по Самарской области противоречат действующему законодательству, нарушает его права и законные интересы, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суды первой и апелляционной инстанций, в совокупности оценив доказательства, имеющиеся в материалах дела, в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив, что право собственности СПК «Прогресс» на спорное имущество является ранее возникшим и признается юридически действительным и при отсутствии государственной регистрации, учитывая, что продажа данного имущества осуществлялась под контролем суда в рамках дела № А55-26756/2014 о несостоятельности (банкротстве) СПК «Прогресс», договор купли-продажи от 17.12.2019 № 3к, в редакции дополнительного соглашения от 10.02.2020, сторонами исполнен, а единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к обществу является ликвидация продавца, пришли к выводу о том, что у Управления Росреестра по Самарской области отсутствовали основания, предусмотренные Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», для отказа в осуществлении действий по государственной регистрации права собственности в отношении спорных объектов недвижимости, в связи с чем удовлетворили заявленные требования.

Довод кассационной жалобы о том, что данные выводы судов не соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, судебной коллегией отклоняется.

В пункте 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу пункта 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно части 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Как указывалось выше, между СПК «Прогресс» (продавец), в лице конкурсного управляющего ФИО3, и ООО «Кондра» (покупатель) заключен договор купли-продажи от 17.12.2019 № 3к, в редакции дополнительного соглашения от 10.02.2020, по условиям которого общество приобрело в собственность имущество по лоту № 3: нежилое здание коровника на 400 голов № 1 площадью 2 352 кв.м, Литера Б, 1977 года постройки, и нежилое здание коровника на 400 голов № 2 площадью 3 612 кв.м, Литера А, 1976 года постройки, расположенные по адресу: <...>, по цене 530 000 руб.

Право собственности СПК «Прогресс» спорное имущество на момент заключения указанной сделки зарегистрировано не было.

Вместе с тем, в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Правило о действительности ранее возникших, но не зарегистрированных прав сохранено положениями части 1 статьи 69 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», действующего с 01.01.2017.

Закрепляя положение о действительности ранее возникших прав, указанные Законы определили, что государственная регистрация такого права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества (пункт 2 статьи 6 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», часть 3 статьи 69 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Исходя из действительности ранее возникших прав, Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрели, что заявление на государственную регистрацию ранее возникшего права может быть подано вместе с заявлением на государственную регистрацию перехода этого права, его обременения или сделки с соответствующим недвижимым имуществом.

Стороны заключаемого ими договора, направленного на переход вещных прав, вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к приобретателю одновременно с оформлением ранее возникшего права в установленном законом порядке за лицом, который отчуждает недвижимость. При этом право собственности приобретателя на объект недвижимости согласно статье 223 Гражданского кодекса Российской Федерации возникает с момента его государственной регистрации.

Таким образом, поскольку отсутствие государственной регистрации права собственности на недвижимость у СПК «Прогресс» на дату заключения договора купли-продажи от 17.12.2019 № 3к, в редакции дополнительного соглашения от 10.02.2020, само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства и передаваемых по нему прав, указанное обстоятельство не является препятствия для перехода к ООО «Кондра» права собственности на спорный объект недвижимости.

Данная позиция сформулирована в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 № 306-ЭС17-2124 по делу № А57-3068/2016.

В случае если право собственности продавца на спорное имущество является ранее возникшим, то в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» правовая экспертиза представленных документов должна быть ограничена только идентификацией объекта недвижимости по правоустанавливающим документам.

В силу статьи 36 Закона СССР от 26.05.1988 № 8998-XI «О кооперации в СССР» все имущество колхоза, а также произведенная им продукция, полученные денежные средства являются его собственностью.

Согласно статье 93 Гражданского кодекса Российской Федерации РСФСР 1964 года собственность в РСФСР делилась на социалистическую и личную. Социалистическая собственность в свою очередь подразделялась на государственную (общенародную) собственность; собственность колхозов, иных кооперативных организаций, их объединений; собственность общественных организаций.

В соответствии со статьей 100 Гражданского кодекса Российской Федерации РСФСР 1964 года собственностью колхозов, иных кооперативных организаций, их объединений являются их предприятия, культурно-бытовые учреждения, здания, сооружения, тракторы, комбайны, другие машины, транспортные средства, рабочий и продуктивный скот, произведенная этими организациями продукция и иное соответствующее целям деятельности этих организаций имущество.

Содержание права колхозной собственности было определено в статье 99 Гражданского кодекса Российской Федерации РСФСР 1964 года, согласно которой колхозы, иные кооперативные организации, их объединения владеют, пользуются и распоряжаются принадлежащим им на праве собственности имуществом в соответствии с их уставами (положениями); право распоряжения имуществом, составляющим собственность колхозов, иных кооперативных организаций, их объединений, принадлежит исключительно самим собственникам.

По смыслу вышеприведенных положений Гражданского кодекса РСФСР 1964 года колхозная собственность представляла собой самостоятельный вид социалистической собственности, отдельный от государственной собственности.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 29.12.1991 № 86 «О порядке реорганизации колхозов и совхозов» (далее - постановление от 29.12.1991 № 86), действовавшим до 27.01.2003, в целях повышения эффективности сельскохозяйственного производства и создания условий для предпринимательства на селе, в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 27.12.1991 № 323 «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР» совхозам и колхозам предписывалось до 01.01.1993 провести реорганизацию и привести свой статус в соответствие с Законом РСФСР от 25.12.1990 № 445-1 «О предприятиях и предпринимательской деятельности», другими законодательными актами и перерегистрироваться в установленном порядке.

В соответствии с пунктами 8, 9 постановления от 29.12.1991 № 86 стоимость основных и оборотных средств колхоза и совхоза (за вычетом имущества, переданного в муниципальную собственность) составляет общую долевую собственность членов колхоза или работников совхоза. Все члены колхоза и работники совхоза, в том числе и ушедшие на пенсию, имеют право на бесплатные земельные и имущественные паи в общей долевой собственности.

В силу пункта 10 постановления от 29.12.1991 № 86 владельцы названного пая вправе были распорядиться им одним из способов, перечисленных в этой норме, в том числе путем передачи пая в качестве вступительного взноса в создаваемый кооператив.

Решением Исполнительного комитета Волжского районного Совета депутатов трудящихся от 18.05.1060 № 178 колхозу «Прогресс» разрешено строительство молочно-товарного комплекса в районе ул.Дубово-Уметской в с.Дубовый умет на территории 126 000 кв.м.

Сельскохозяйственной артели «Прогресс» в бесплатное и бессрочное пользование предоставлен земельный участок площадью 10 063,2 гектаров, о чем выдан государственный акт на вечное пользование землей колхозами от 12.01.1967 №415469.

Земельный участок площадью 126 000 кв.м поставлен на государственный кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 63:17:1602007:1076 с видом разрешенного использования: для строительства товарно-молочного комплекса.

Как установлено судами и следует из материалов дела, на вышеуказанном земельном участке в 1976 и 1977 годах построены спорные объекты недвижимости колхозом «Прогресс», который постановлением администрации Волжского района Самарской области от 14.08.1998 был реорганизован в СПК «Прогресс».

Таким образом, суды пришли к верному выводу о том, что право собственности СПК «Прогресс» на нежилое здание коровника на 400 голов № 1 площадью 2 352 кв.м, Литера Б, 1977 года постройки, и нежилое здание коровника на 400 голов № 2 площадью 3 612 кв.м, Литера А, 1976 года постройки, расположенные по адресу: <...>, является ранее возникшим и признается юридически действительным и при отсутствии государственной регистрации права.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что в договоре купли-продажи от 17.12.2019 № 3к, в редакции дополнительного соглашения от 10.02.2020, отсутствуют характеристики проданных объектов недвижимости, позволяющие их индивидуализировать, несостоятелен.

Как правильно отмечено судами, договор купли-продажи недвижимого имущества от 17.12.2019 № 3к, в редакции дополнительного соглашения от 10.02.2020, позволяет определить имущество, в отношении которого он заключен, данный договор купли-продажи фактически исполнен и у сторон отсутствовали сомнения в отношении проданных объектов недвижимости.

При этом договор купли-продажи недвижимого имущества от 17.12.2019 № 3к в установленном законом порядке незаключенным или недействительным не признан.

Данные выводы судов не противоречат позиции, изложенной в определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.09.2013 №ВАС-12226/13, определении Верховного Суда Российской Федерации от 03.02.2015 №310-ЭС14-7017, согласно которой в случае если договор купли-продажи в установленном порядке незаключенным или недействительным признан не был, то оснований считать предмет договора неопределенным не имеется.

Довод кассационной жалобы о том, что в материалы дела не представлены доказательства, подтверждающие, что спорное имущество было продано в соответствии с требованиями Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», не может быть принят судебной коллегией во внимание, поскольку продажа объектов недвижимого имущества осуществлялась под контролем суда в рамках дела № А55-26756/2014 о несостоятельности (банкротстве) СПК «Прогресс».

При этом определением Арбитражного суда Самарской области от 22.01.2021 по делу № А55-26756/2014 принят отчет конкурсного управляющего СПК «Прогресс» о результатах проведения процедуры конкурсного производства, завершена процедура конкурсного производства в отношении СПК «Прогресс», которое было ликвидировано, о чем 27.04.2021 в Едином государственном реестре юридических лиц внесена запись о ликвидации.

Принимая во внимание, что право собственности СПК «Прогресс» на спорное имущество является ранее возникшим и признается юридически действительным при отсутствии государственной регистрации, учитывая, что продажа данного имущества осуществлялась под контролем суда в рамках дела № А55-26756/2014 о несостоятельности (банкротстве) СПК «Прогресс», договор купли-продажи от 17.12.2019 № 3к, в редакции дополнительного соглашения от 10.02.2020, сторонами исполнен, а единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к ООО «Кондра» является ликвидация продавца, суды пришли к верному выводу о том, что оспариваемый отказ в государственной регистрации перехода права собственности нарушает права и законные интересы заявителя, препятствует реализации им своих прав собственника, создает правовую неопределенность в отношении спорных объектов недвижимости.

Выводы судов соответствуют установленным по делу обстоятельствам, имеющимся в деле доказательствам, и сделаны при правильном применении норм материального права.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, фактически сводятся к несогласию Управления Росреестра по Самарской области с установленными по делу обстоятельствами и оценкой доказательств, которые были предметом рассмотрения судебных инстанций и получили надлежащую оценку.

Согласно правовой позиции, сформулированной Конституционным Судом Российской Федерации в определении от 17.02.2015 № 274-О, статьи 286 - 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, находясь в системной связи с другими положениями данного Кодекса, регламентирующими производство в суде кассационной инстанции, предоставляют суду кассационной инстанции при проверке судебных актов право оценивать лишь правильность применения нижестоящими судами норм материального и процессуального права и не позволяют ему непосредственно исследовать доказательства и устанавливать фактические обстоятельства дела. Иное позволяло бы суду кассационной инстанции подменять суды первой и второй инстанций, которые самостоятельно исследуют и оценивают доказательства, устанавливают фактические обстоятельства дела на основе принципов состязательности, равноправия сторон и непосредственности судебного разбирательства, что недопустимо.

В соответствии с положениями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установление фактических обстоятельств дела и оценка доказательств по делу является прерогативой судов первой и апелляционной инстанций и ее изменение в силу положений главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

Аналогичная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2018 № 300-ЭС18-3308.

Таким образом, переоценка доказательств и выводов судов первой и апелляционной инстанций не входит в компетенцию суда кассационной инстанции в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а несогласие заявителя кассационной жалобы с судебными актами не свидетельствует о неправильном применении судами норм материального права и не может служить достаточным основанием для отмены обжалуемых судебных актов.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, полно и всесторонне исследованы судебной коллегией, но в соответствии со статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судами при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемых судебных актов, не подтверждены надлежащими доказательствами и направлены на переоценку доказательств, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Поскольку нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению обжалуемых судебных актов, не установлено, коллегия считает необходимым решение Арбитражного суда Самарской области от 31.01.2022 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.04.2022 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 31.01.2022 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.04.2022 по делу № А55-26524/2021 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки установленные законом.

Председательствующий судья Р.В. Ананьев

Судьи С.Ю. Муравьев

Ф.В. Хайруллина