Гражданский кодекс часть 1

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Весна» (ИНН <***> ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Вега-Кино» (ИНН <***> ОГРН <***>), третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «К.ЭкоСервис», о взыскании,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Весна» (далее – ООО «Весна») обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ВегаКино» (далее – ООО «ВегаКино»), в котором просит взыскать задолженность по договору от 01.10.2018 № АКА-1326 в размере 162 212 руб. 90 коп. за период с апреля 2020 года по 28.07.2021.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 20.04.2022, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2022, с ООО «ВегаКино» в пользу ООО «Весна» взыскана задолженность по договору аренды нежилого помещения от 01.10.2018 № АКА-1326 в сумме 1974 руб. 20 коп.; в удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

В кассационной жалобе ООО «Весна» просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отменить, принять новый судебный акт, удовлетворить требования в полном объеме, по основаниям, изложенным в кассационной жалобе.

Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ по доводам, изложенным в кассационной жалобе.

Как следует из материалов дела, на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 28.06.2012 ООО «К.ЭкоСервис» принадлежит на праве собственности нежилое помещение площадью 3214,9 кв. м, этаж: подземный этаж № 2, по адресу Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, ул. Дзержинского, 21, нежилое помещение 1018, кадастровый номер 63:09:0101161:9127, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 02.07.2015 (т.1 л.д. 72).

01 марта 2013 года между ООО «К.ЭкоСервис» (Принципалом) и ООО Управляющая Компания «А-Капитал» (Агентом) был заключен агентский договор № 16/13, в соответствии с пунктом 1.1. которого Агент обязался за вознаграждение по поручению Принципала совершать юридические и иные действия, предусмотренные договором, от своего имени, но за счет Принципала в отношении нежилых помещений, принадлежащих ему на праве собственности, находящихся в административно-торговом комплексе по адресу: <...>, в том числе на 2 этаже в отношении помещений общей площадью 3666,10 кв. м, в том числе вести деятельность по поиску и подбору потенциальных арендаторов, определять условия договора аренды по своему усмотрению, заключать их, передавать помещения в аренду, осуществлять расчеты по договорам аренды, перечисляя впоследствии все денежные средства за вычетом суммы вознаграждения на счет Принципала (пункты 1.1, 2.1.4 договора).

01 октября 2018 года между ООО УК «А-Капитал» (Арендодателем), действующим на основании агентского договора от 01.03.2013 № 16/13, и ООО «Вега-Кино» (Арендатором) был заключен договор аренды № АКА-1326 нежилого помещения, в соответствии с которым арендодатель принял на себя обязанность передать арендатору во временное пользование именуемую в дальнейшем Помещение – часть нежилого помещения № 1018 площадью 20,4 кв. м, где торговая площадь составляет, от общей площади нежилого помещения 3214,9 кв. м, расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, ул. Дзержинского, д. 21 на подземном этаже № 2 административно-торгового комплекса, согласно прилагаемой схеме.

В навигационном обозначении Комплекса Помещение обозначается как секция № 816. В соответствии с пунктом 1.3 договора аренды помещение передается арендатору для использования исключительно в соответствии с его целевым назначением – размещение склада. Помещение передано в пользование ответчика (арендатора) по акту приема-передачи 01.10.2018 (т. 1 л.д. 21).

01 июня 2019 года между ООО «К.ЭкоСервис» (Принципал) и ООО «Весна» (Агент) был заключен Агентский договор № 1, в соответствии с которым Агент обязался за вознаграждение по поручению принципала совершать юридические и иные действия, предусмотренные настоящим договором, от своего имени, но за счет Принципала в отношении нежилых помещений, принадлежащих ему на праве собственности, находящихся в административно-торговом комплексе по адресу: <...>, в том числе: на подземном этаже № 2 нежилое помещение 1018 общей площадью 3214,9 кв. м, нежилое помещение 1019 общей площадью 163,4 кв. м.

Пунктом 1.3 агентского договора ООО «Весна» было, в том числе предоставлено право производить расчеты по договорам аренды с арендаторами, выставлять счета, принимать платежи, предъявлять арендаторам различные претензии, иски, основанные на договорах аренды, в том числе по взысканию задолженностей по оплате и штрафных санкций.

01 июля 2019 года дополнительным соглашением к договору аренды от 01.10.2018 № АКА-1326 были внесены изменения в договор аренды с ответчиком, по которому арендодателем стало ООО «Весна».

Предметом рассматриваемого спора является договор от 01.10.2018 № АКА-1326 аренды части нежилого помещения № 1018 площадью 20,4 кв. м, расположенного на подземном этаже № 2 здания, арендованное ответчиком под размещение склада.

В соответствии с пунктом 2.1 договора № АКА-1326 на момент его заключения арендная плата за 1 кв. м помещения в месяц составляет 500 руб., НДС не предусмотрен и включает стоимость потребленных Арендатором эксплуатационных услуг, а также коммунальные платежи в рамках проекта Комплекса согласно Приложению № 2 к договору.

Общая сумма арендной платы за помещение составляет в месяц 10 200 руб. 00 коп. Пунктом 2.8 договора аренды было предусмотрено, что в течение 5-ти дней с момента заключения настоящего договора Арендатор обязан перечислить на расчетный счет Арендодателя обеспечительный платеж в сумме 10 200 руб., НДС не предусмотрен, равный сумме арендной платы, платы для организации и проведения событийных, специальных и комплексных рекламных компаний и платы, указанной в пункте 2.3.1 настоящего договора за последний месяц аренды.

Согласно пункту 2.9 договора сумма обеспечительного платежа подлежит зачету в счет исполнения арендатором своих обязательств по оплате арендной платы за последний месяц аренды за исключением случаев, предусмотренных пунктом 6.7. договора.

Зачет производится на основании актов сверки взаимных расчетов, подписываемых сторонами в день наступления срока оплаты указанных платежей за последний месяц аренды. 08.07.2020 истцом ответчику была отправлена претензия № 723, в которой истец указывал, что по состоянию на 08.07.2020 по договору аренды № АКА-1326 имеется задолженность по оплате арендной платы за период с апреля 2020 г. по июль 2020 г. в размере 36 522,60 руб., которую истец требует погасить до 15.07.2020. Согласно пункту 6.7 договора обеспечительный платеж в сумме 10 200 руб. в зачет оплаты аренды за июль 2020 г. не засчитывается и не возвращается, Арендодатель вправе им распоряжаться по своему усмотрению.

В указанной претензии ООО «Весна» также уведомила ответчика, о том что согласно пункту 6.2.2 договора он может быть расторгнут в одностороннем внесудебном порядке до окончания срока его действия по требованию арендодателя если в течение трех дней с момента наступления срока оплаты арендатор не оплатил арендную плату, а согласно пункту 6.3 договора он прекращает свое действие по истечении трех дней с момента уведомления арендатора о расторжении договора аренды. В связи с чем, ООО «Весна» настоящим уведомляет о прекращении действия договора аренды от 01.10.2018 № АКА-1326 с 19.07.2020 (т. 1 л.д.33).

В ответ на указанную претензию ответчик своим письмом от 17.07.2020 № 20-068 сообщил истцу, что подтверждает задолженность в размере 36 522 руб. 60 коп., но в связи с приостановкой деятельности с 26.03.2020 на основании постановления Губернатора Самарской области № 52 «О дополнительных мерах по профилактике распространения новой коронавирусной инфекции» ООО «Вега-Кино» не имеет финансовой возможности на погашение задолженности по арендной плате и гарантирует ее после возобновления коммерческой деятельности.

В связи с уведомлением о прекращении действия договора аренды просит согласовать вывоз имущества из арендованного помещения (т.1 л.д.89).

В связи с отсутствием ответа на указанное письмо, ответчик письмом от 24.07.2020 № 20-072 повторно просил предоставить акты приема-передачи помещения и принять данное помещение (т. 1 л.д. 90).

В ответ на указанное обращение ОО «Весна» своим письмом от 29.07.2020 №750 сообщило ответчику, о том, что по заключенным с ним 4-м договорам аренды нежилых помещений по адресу <...> на июль 2020 г. образовалась суммарная задолженность в размере 2 287 703,69 руб.

Согласно пункту 3.2.3 договора аренды № АКА-1326 Арендодатель имеет право удерживать имущество арендатора до фактического исполнения обязательств. В связи с чем, составление актов о приеме-передаче является преждевременным, поскольку на территории имеется имущество и задолженность по аренде.

Кроме того, истец указал в письме, что договорные отношения в части исполнения обязательств по оплате аренды сохраняют свою силу и действуют до полного исполнения ООО «Вега-кино» своих обязательств. Учитывая изложенное, истцом предложено составить мировое соглашение, предоставить гарантии, либо установить порядок погашения задолженности (т. 1 л.д. 92).

Письмом от 21.05.2021 ответчик направил истцу обращение с просьбой согласовать вывоз имущества согласно списку, в том числе имущества Кинозалов, аппаратной, бара, кассы. 26 мая 2021 года ответчиком истцу был предоставлен наряд-допуск № 42 на производство работ по демонтажу кресел фут-корт 26.05.2021 в период с 9.00 до 20.00 часов. Работы производились, о чем свидетельствует график допуска к работе и ее окончание (т. 1 л.д. 96-98).

02 июня 2021 года представителями ООО «ВегаКино» был составлен акт об отказе в вывозе имущества, поскольку 02.06.2021 при обращении к администратору ТРЦ «Капитал» для оформления пропуска на вывоз имущества согласно списку предоставленного 21.05.2021, на основании которого 26.05.2021 был выдан наряд-допуск для демонтажа, был получен отказ в оформлении с комментарием, что пропуск не будет выдан по распоряжению директора.

02 июня 2021 года ответчиком в адрес истца направлено письмо № 21-50, в котором указывалось на получение письма ООО «Весна» от 10.05.2021 № 928 с требованием вывезти имущество и освободить занимаемые помещения. Частично имущество согласно списку от 21.05.2021 было вывезено 29.05.2021, но при запросе пропуска на вывоз имущества, запланированного на 03-04.05.2021 последовал отказ в оформлении со стороны администратора. Ответчик в письме потребовал не чинить препятствия в вывозе имущества (т. 1 л.д. 105).

3-4 июня 2021 года истцом ответчику был выдан разовый материальный пропуск № 400 на вынос оборудования согласно перечню (т. 1 л.д. 100-101).

Письмом от 03.06.2021 ответчик просил истца согласовать демонтаж и вывоз дополнительного имущества из помещений (т. 1 л.д. 106).

Письмом от 04.06.2021 истец известил ответчика о необходимости представить доказательства, что кресла, установленные в арендуемых помещениях (кинозалах) являются отделимыми улучшениями (т. 1 л.д. 107).

7-8-9 июня 2021 года истцом ответчику был выдан разовый материальный пропуск на вывоз оборудования по списку: кресла в общем количестве 442 шт. (т. 1 л.д. 108).

Письмом от 08.06.2021 истец просил ответчика незамедлительно представить документы о разъяснении по отделимым и неотделимым улучшениям, в том числе по: экранной зоне и пространству за экраном в кинозалах, лестниц в кинозалах, дверей противопожарных, дверей в кинозалы, напольных и потолочных покрытий (т. 1 л.д. 109).

Письмом от 22.06.2021 истец повторно просил представить документы по отделимым и неотделимым улучшениям (т. 1 л.д. 110).

Письмами от 25.06.2021 ответчик просил истца предоставить доступ в помещения экспертам Союза «ТПП г.Тольятти» для осмотра помещений на основании договоров аренды от 22.06.2009 № А-0154В, от 16.07.2009 № А-0162/В и принять участие в осмотре (арендодатели ООО «Вера» и ИП ФИО1). (т. 1 л.д. 111-112).

28 июня 2021 года истец сообщил ответчику о том, что с ответчиком с июля 2021 г. идут судебные споры, в связи с чем, эксперты могут определяться в судебном порядке. Письмо также касается договоров аренды от 22.06.2009 № А-0154В, от 16.07.2009 № А-0162/В.

21 июля 2021 года истцом ответчику был выдан разовый материальный пропуск на вывоз строительного мусора и частей сидений со склада на 1 этаже и из комнаты отдыха персонала на 4 этаже (т. 1 л.д. 115).

28 июля 2021 года между истцом и ответчиком подписан акт приема-передачи (возврата) помещения площадью 20,4 кв. м по договору аренды от 01.10.2018 № АКА-1326 от арендатора арендодателю без претензий к его техническому состоянию (т. 1 л.д. 2).

По настоящему делу истец просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате по договору аренды от 01.10.2018 № АКА-1326 в общей сумме 162 212 руб. 90 коп. за период с 01.04.2020 по 28.07.2021, в связи с тем, что нежилое помещение, арендованное ответчиком по договору, было возвращено истцу по акту приема-передачи только 28.07.2021.

Арбитражный суд кассационной инстанции, оставляя без изменения решение и постановление апелляционной инстанции, исходит из установленных судом обстоятельств дела и следующих норм права.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Частью 1 статьи 614 ГК РФ определено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Частями 1, 2 статьи 450.1 ГК РФ предусмотрено, что предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора).

Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Как разъяснено в пункте 27 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (пункт 3 статьи 450 ГК РФ).

Сам по себе термин «расторжение договора аренды в одностороннем порядке» подразумевает именно внесудебный порядок расторжения договора в связи с односторонним отказом стороны от него.

В силу пункта 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Удовлетворяя в части заявленные требования, суды пришли к выводу о наличии правовых оснований для частичного удовлетворения и мотивировали судебные акты тем, что на договор аренды от 01.10.2018 № АКА-1326 должны распространяться антикризисные меры, поскольку основным видом деятельности ответчика является деятельность в области демонстрации кинофильмов (код ОКВЭД 59.14), включенная в Перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утвержденный постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 434, на основании статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций».

При этом судами учитывается, что на территории Самарской области постановлением Губернатора Самарской области от 16.03.2020 № 39 «О введении режима повышенной готовности в связи с угрозой распространения новой коронавирусной инфекции, вызванной 2019-NCoV» был введен режим повышенной готовности и деятельность кинотеатров была приостановлена с 28 марта до 19 июля 2020 года постановлениями Губернатора Самарской области от 25.03.2020 № 52, от 27.03.2020 № 62, от 03.04.2020 № 70, от 30.06.2020 № 150.

По расчету суда первой инстанции задолженность ответчика по договору аренды за период с 01.04.2020 по 19.07.2020 подлежала оплате в сумме 36 851,61 руб. х 50% = 18 425,81 руб., с учетом частичной оплаты в сумме 16 451 руб. 61 коп. составила 1974,20 руб. (18 425,81 руб. – 16 451 руб. 61 коп.), которая правомерно взыскана с ответчика, в удовлетворении остальной части первоначальных исковых требований оснований не имелось.

Доказательства того, что арендатор в период после расторжения договора аренды, то есть с 20.07.2020 до 28.07.2021 пользовался арендованным помещением в соответствии с его назначением, в материалы дела не представлены.

В соответствии с пунктом 2.9 договора аренды сумма обеспечительного платежа подлежит зачету в счет исполнения арендатором своих обязательств по арендной плате, плате для организации и проведения событийных, специальных и комплексных рекламных компаний и плате, указанной в пункте 2.3.1 настоящего договора, за последний месяц аренды за исключением случаев, предусмотренных пунктом 6.7 договора.

В силу пункта 6.7 договора аренды в случае досрочного расторжения договора по требованию арендодателя на основании пункта 6.2.2. (в том числе, в связи с нарушением сроков внесения арендной платы) обеспечительный платеж арендатору не возвращается и не зачитывается в счет арендной платы за последний месяц аренды. Арендодатель вправе распоряжаться им по своему усмотрению.

Ответчик платежными поручениями от 16.11.2021 и от 16.02.2022 частично оплатил задолженность по договору аренды в сумме 16 451 руб. 61 коп., учитывая при расчете задолженности по арендной плате обеспечительный платеж в сумме 10 200 руб. Поскольку у ответчика имелась просрочка исполнения обязательств по договору аренды, что также подтверждает сам арендатор в письме от 17.07.2020 № 333, в силу условий договора аренды, сумма обеспечительного платежа в размере 10 200 руб. не подлежит зачету в счет исполнения арендатором своих обязательств по арендной плате, так как удержание обеспечительного платежа согласно условиям договора является штрафной неустойкой.

Оценив все представленные в материалах дела доказательства в их взаимосвязи и совокупности, как того требуют положения пункта 2 статьи 71 АПК РФ, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, судебная коллегия также полагает исковые требования подлежащими удовлетворению в части.

Выводы суда первой и апелляционной инстанции являются правильными, основанными на вышеприведенных нормах материального права, соответствуют установленным судом обстоятельствам дела. Правовых оснований для иных выводов у суда кассационной инстанции не имеется.

Приведенные в кассационной жалобе доводы, судом кассационной инстанции изучены и отклонены, поскольку они не свидетельствуют о нарушении судами норм материального и процессуального права, а фактически указывают на не согласие с принятым решением.

Суд кассационной инстанции считает, что исходя из конкретных обстоятельств, установленных по настоящему делу, предмета и оснований заявленных требований, правовые нормы, регулирующие спорные правоотношения, судами применены правильно и спор разрешен в соответствии с установленными обстоятельствами и представленными доказательствами при правильном применении норм материального и процессуального права.

В силу статьи 286 АПК РФ суду кассационной инстанции не предоставлены полномочия пересматривать фактические обстоятельства дела, установленные судами при их рассмотрении, давать иную оценку собранным по делу доказательствам, устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не установлены в решении или постановлении либо отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции.

Суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций, в нарушение своей компетенции, предусмотренной статьями 286, 287 АПК РФ, как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.03.2013 № 13031/12, а также в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 12.07.2016 № 308-ЭС16-4570, от 16.02.2017 № 307-ЭС16-8149 .

Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц; изложенные в обжалованных судебных актах, их выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права, в связи с чем у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены или изменения принятых по делу судебных актов, предусмотренные статьей 288 АПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 20.04.2022 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2022 по делу № А55-26981/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1, 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья В.А. Карпова

Судьи С.Ю. Муравьев

Р.А. Нафикова