Гражданский кодекс часть 1

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Весна» (ОГРН 1146320013828) к обществу с ограниченной ответственностью «Вега-Кино» (ОГРН 1116320022543) о взыскании 148 377 руб. 10 коп.,

по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Вега-Кино» к обществу с ограниченной ответственностью «Весна» о взыскании 3611 руб. 61 коп., при участии третьего лица – общества с ограниченной ответственностью «Вера»,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Весна» (далее – ООО «Весна») обратилось в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Вега-Кино» (далее – ООО «Вега-Кино») о взыскании 148 377 руб. 10 коп., в том числе: 143 129 руб. 03 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения от 01.07.2019 № В-0029, 5248 руб. 07 коп. задолженности по сбору за негативное воздействие на окружающую среду.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 16.09.2021 исковое заявление принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со статьей 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Указанным определением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Вера» (далее – ООО «Вера»).

Определением Арбитражного суда Самарской области от 03.11.2021 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства в соответствии с частью 5 статьи 227 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 20.12.2021 принят к производству встречный иск ООО «Вега-Кино» к ООО «Весна» о взыскании 3611 руб. 61 коп. переплаты к рассмотрению совместно с первоначальным иском в рамках дела № А55- 26982/2021.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 06.05.2022, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2022, с ООО «Вега-Кино» в пользу ООО «Весна» взыскано 5718 руб. 39 коп. задолженности, а также 210 руб. расходов по оплате государственной пошлины; в удовлетворении остальной части первоначальных исковых требований отказано; в удовлетворении встречных исковых требований отказано.

В кассационной жалобе ООО «Весна» просит отменить судебные акты в части отказа во взыскании арендной платы за период с 20.07.2020 по 28.07.2021 и удовлетворить заявленные требования за период с 02.04.2020 по 28.07.2021.

В обоснование жалобы указывается, доказательств передачи ключей от помещений ООО «Вега-Кино» до июля 2021 года суду не представлено; считает, что если ответчик просил принять помещение с находящимся в нем имуществом, значит, утратил к нему интерес; указывает, что задолженность по аренде ООО «Вега-Кино» не признавало, что потребовало обращения в суд за взысканием данной задолженности, что, по мнению заявителя, свидетельствует о злоупотреблении правом со стороны ответчика.

Согласно договору аренды арендодатель имеет право удерживать имущество арендатора до фактического исполнения обязательств, в связи с чем истец полагал составление актов приема-передачи преждевременным.

ООО «Вега-Кино» не представлены доказательства нарушения его прав, а также документальное и нормативно-правовое обоснование своей позиции.

Судами установлено и следует из материалов дела, между ООО «Весна» (арендодатель) и ООО «Вега-Кино» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения № В-0029, по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял во временное пользование нежилое помещение, находящееся по адресу: г. Тольятти, ул. Дзержинского, 21, 4-й этаж, часть комнаты № 1, площадью 15 кв. м, под размещение склада. Помещение передано в пользование ответчика по акту приема-передачи 01.07.2019.

Согласно пункту 2.1 договора аренды на момент заключения настоящего договора арендная плата за 1 кв. м помещения в месяц составляет 600 руб., НДС не предусмотрен, и включает стоимость потребленных арендатором эксплуатационных услуг, а также коммунальные платежи в рамках проекта комплекса согласно приложению № 2 к настоящему договору. Общая сумма арендной платы за помещение составляет в месяц 9000 руб., НДС не предусмотрен.

В силу пункта 3.3.6 договора аренды арендатор обязан своевременно и в полном объеме вносить арендную плату.

Согласно пункту 3.3.14 договора аренды в день истечения срока аренды или в день его досрочного расторжения, освободить помещение, вывезти все свои вещи и возвратить помещение арендодателю по акту приема-передачи. Пунктом 5.6 договора аренды предусмотрено, что в случае несвоевременного освобождения помещения по окончании срока аренды при досрочном расторжении договора арендатор обязан уплатить арендодателю ежемесячную арендную плату и другие платежи, предусмотренные договором, либо плату за фактическое пользование помещением.

Между ООО «Вера» (принципал) и ООО «Весна» (агент) 01.06.2019 заключен агентский договор № 6, в соответствии с которым агент обязался за вознаграждение по поручению принципала совершать юридические и иные действия, предусмотренные настоящим договором, от своего имени, но за счет принципала в отношении нежилых помещений, принадлежащих ему на праве собственности, находящихся в административном этаже: комнаты № 7, 8, общей площадью 17,3 кв. м и части комнаты № 1 общей площадью 2184,8 кв. м. Пунктом 1.3 агентского договора ООО «Весна» было, в том числе предоставлено право производить расчеты по договорам аренды с арендаторами, выставлять счета, принимать платежи, предъявлять арендаторам различные претензии, иски основанные на договорах аренды, в том числе по взысканию задолженностей по оплате и штрафных санкций.

ООО «Весна» 08.07.2020 в адрес ООО «Вега-Кино» направлена претензия № 722, в которой истец указал, что по состоянию на 08.07.2020 по договору аренды у ответчика имеется задолженность по оплате арендной платы за период с апреля 2020 года по июль 2020 года в размере 37 200 руб., которую истец требует погасить до 15.07.2020. В указанной претензии истец также уведомил ответчика о том, что согласно пункту 6.2.2 договора аренды договор может быть расторгнут в одностороннем внесудебном порядке до окончания срока его действия по требованию арендодателя, если в течение трех дней с момента наступления срока оплаты арендатор не оплатил арендную плату, а согласно пункту 6.3 договора аренды он прекращает свое действие по истечении трех дней с момента уведомления арендатора о расторжении договора аренды, в связи с чем ООО «Весна» настоящим уведомляет о прекращении действия договора аренды с 19.07.2020.

В ответ на указанную претензию ответчик письмом от 17.07.2020 № 333 сообщил истцу, что подтверждает задолженность в размере 37 200 руб., но в связи с приостановкой деятельности с 26.03.2020 на основании постановления губернатора Самарской области № 52 «О дополнительных мерах по профилактике распространения новой коронавирусной инфекции» ООО «Вега?Кино» не имеет финансовой возможности на погашение задолженности по арендной плате и гарантирует ее после возобновления коммерческой деятельности. В связи с уведомлением о прекращении действия договора аренды просит согласовать вывоз имущества из арендованного помещения.

В связи с отсутствием ответа на указанное письмо ответчик письмом от 24.07.2020 № 20-073 повторно просил истца предоставить акты приема-передачи помещения и принять данное помещение.

Письмом от 30.07.2020 № 20-077 ООО «Вега-Кино» в третий раз обратилось к ООО «Весна» с требованием о предоставлении актов приема-передачи помещения и приемке помещения, указав при этом, что помещение свободно от имущества.

В ответ на указанное обращение ООО «Весна» письмом от 29.07.2020 № 750 сообщило ответчику о том, что по заключенным с ним 4-м договорам аренды нежилых помещений по адресу: г. Тольятти, ул. Дзержинского, д. 21, на июль 2020 года образовалась суммарная задолженность в размере 2 287 703 руб. 69 коп.

Согласно пункту 3.2.3 договора арендодатель имеет право удерживать имущество арендатора до фактического исполнения обязательств. В связи с чем составление актов о приеме-передаче является преждевременным, поскольку на территории имеется имущество и задолженность по аренде. Кроме того, истец указал в письме, что договорные отношения в части исполнения обязательств по оплате аренды сохраняют свою силу и действуют до полного исполнения ООО «Вега-Кино» своих обязательств.

Между ООО «Весна» и ООО «Вега-Кино» 28.07.2021 подписан акт приема-передачи помещений. Истец указал, что обязательства по оплате арендной платы по договору аренды ООО «Вега-Кино» не исполнены, задолженность по арендной плате по состоянию на 28.07.2021 составляет 148 377 руб. 10 коп., в том числе: 143 129 руб. 03 коп. задолженность по арендной плате за период с апреля 2020 года по июль 2021 года; 5248 руб. 07 коп. задолженность по сбору за негативное воздействие на окружающую среду. Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с первоначальным иском.

Ответчик обратился к истцу со встречным иском о взыскании переплаты по договору аренды в размере 3611 руб. 61 коп., в обоснование которого указал, что в соответствии с пунктом 2.8 договора аренды ответчиком произведен обеспечительный платеж в сумме 9330 руб., оплату которого обе стороны подтверждают. В связи с произведенными ответчиком платежами по договору аренды, учитывая в том числе сумму обеспечительного платежа, у ответчика образовалась переплата по договору аренды в размере 3611 руб. 61 коп. Направленная ответчиком в адрес истца претензия от 18.11.2021 № 21-93 с требованием возвратить образовавшуюся задолженность письмом от 22.11.2021 № 1074 оставлена истцом без удовлетворения, что послужило основанием для обращения ответчика в арбитражный суд со встречным иском.

Удовлетворяя первоначальные исковые требования частично и отказывая в удовлетворении встречных исковых требований суд первой инстанции, руководствуясь нормами статей 10, 157, 309, 310, 329, 359, 360, 405, 421, 422, 450, 450.1, 606, 614, 622 Гражданского кодекса, разъяснениями пункта 37 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», учитывая, что ответчик платежным поручением от 03.08.2020 частично оплатил задолженность по договору аренды за период с апреля 2020 года по июнь 2020 года в размере 27 990 руб., пришел к выводу о том, что сумма обеспечительного платежа в размере 9330 руб. не подлежит зачету в счет исполнения арендатором своих обязательств по арендной плате в силу условий договора, поскольку у ответчика имелась просрочка исполнения обязательств по договору аренды.

Суд апелляционной инстанции с выводами суда первой инстанции согласился.

Для переоценки выводов судов первой и апелляционной инстанций у суда кассационной инстанции оснований не имеется.

В соответствии с частью 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Частями 1, 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Пунктом 7.1 договора аренды сторонами было определено, что договор действует до 31.05.2020 включительно. В случае если арендатор не уведомит письменно арендодателя о том, что он не намерен пролонгировать настоящий договор на следующие 11 месяцев, то настоящий договор автоматически пролонгируется на 11 месяцев.

В соответствии с пунктом 6.2.2 договора аренды договор может быть расторгнут в одностороннем внесудебном порядке до окончания срока его действия по требованию арендодателя в случае если арендатор в течение 3-х дней с момента наступления срока оплаты, предусмотренного договором, не оплатил арендную плату, либо оплата платежей произведена арендатором в срок, но не в полном размере. В случае, предусмотренном пунктом 6.2.2 договора аренды, арендодатель письменно уведомляет арендатора о досрочном расторжении договора не менее чем за 3 дня до даты его расторжения (пункт 6.3 договора аренды).

Судами установлено, что истец в претензии от 08.07.2020 сообщил ответчику о наличии у него задолженности по арендной плате за период с апреля 2020 года по июль 2020 года в размере 37 200 руб., а также уведомил ответчика о прекращении действия договора аренды с 19.07.2020. Ответчик указанное уведомление получил, с расторжением договора аренды согласился.

Суды пришли к выводу, что в рассматриваемом случае имеет место просрочка кредитора (статья 405 Гражданского кодекса Российской Федерации) в принятии имущества из аренды, поскольку в ответ на просьбу арендатора о согласовании вывоза имущества из арендованного помещения и предоставлении арендатору документов для возврата помещения, изложенную им в письме от 17.07.2020 и в повторном письме от 24.07.2020, истец своим письмом от 29.07.2020 сообщил, что имеет право удерживать имущество арендатора в помещении до фактического исполнения обязательств по оплате арендной платы по четырем договорам аренды в общей сумме 2 287 703 руб. 69 коп., в связи с чем составление актов о приеме-передаче является преждевременным, а договорные отношения по оплате арендной платы будут сохранять свою силу до полного исполнения ответчиком своих обязательств.

В соответствии с пунктом 3.3.14 договора аренды в день истечения срока договора аренды или в день его досрочного расторжения арендатор обязан освободить помещение, демонтировать свое оборудование, вывезти все свои товары, имущество и возвратить помещение арендодателю по акту приема-передачи.

В соответствии с пунктом 3.2.2 приложения № 3 к договору аренды «Правила и предписания обязательные для выполнения арендаторами АТК «Капитал» в целях предотвращения несанкционированного перемещения материальных ценностей арендаторы, желающие вывезти материальные ценности за пределы АТК «Капитал» обязаны иметь материальный пропуск на вывоз, подписанный у начальника отдела аренды.

Истец письмом от 29.07.2020 заявил возражения против вывоза ответчиком имущества из арендуемого нежилого помещения, указав, что удерживает находящееся там имущество, в связи с чем ответчик не имел возможности исполнить предусмотренную договором аренды обязанность по освобождению помещения от своего имущества, которое согласно условиям договора аренды предопределяет надлежащее исполнение обязанности по возврату арендованного имущества.

Суды пришли к выводу, что в материалах дела отсутствуют доказательства составления перечня удерживаемого имущества, оценки этого имущества и ее соразмерности существующей по расчетам истца на дату расторжения договора аренды задолженности по арендной плате в размере 37 200 руб., а также доказательства принятия арендодателем мер, направленных на обращение взыскания на удерживаемое имущество.

Из материалов дела также не следует, что истец направлял ответчику требования о представлении перечня оставшегося в помещениях имущества или предлагал провести совместный осмотр имущества с целью определения его перечня и стоимости. Следовательно, истец не предпринимал действий для выяснения соразмерности удерживаемого имущества и обеспечиваемого таким удержанием обязательства, в связи с чем суды признали, что доводы истца о правомерном удержании находящегося в арендуемом помещении имущества ответчика не соответствуют требованиям статей 359, 360 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, суды указали, что единственной целью указания на удержание имущества и игнорирование требований о согласовании даты вывоза имущества являлось создание правовой неопределенности в положении ответчика для последующего получения арендной платы за весь период до подписания акта приема-передачи (возврата) имущества из аренды; истец, реализуя право на удержание имущества, предусмотренное законом, действовал неразумно и недобросовестно, нарушая основные начала гражданского законодательства, своим поведением фактически препятствовал ответчику в надлежащем выполнении договорных условий по освобождению помещения с целью его возврата. Доказательства того, что арендатор в период после расторжения договора аренды, то есть с 20.07.2020 до 28.07.2021 пользовался арендованным помещением в соответствии с его назначением, в материалы дела не представлены.

Учитывая изложенное, доводы заявителя жалобы об отсутствии доказательств передачи ключей от помещений ООО «Вега-Кино» до июля 2021 года, а также доказательств ограничения прав ООО «Вега-Кино»; об утрате к имуществу интереса, судами отклонены как противоречащие установленным по делу обстоятельствам.

Поскольку договор аренды был расторгнут сторонами 19.07.2020, а ответчик письмами от 17.07.2020, от 24.07.2020, от 30.07.2020 обращался к истцу с просьбами разрешить вывоз имущества и принять помещение по акту, с учетом установленной недобросовестности истца, суды пришли к выводу, что начисление арендных платежей должно быть ограничено датой расторжения договора аренды, то есть 19.07.2020.

Во встречных исковых требованиях отказано со ссылкой на пункта 6.7 договора аренды, в соответствии с которым в случае досрочного расторжения договора по требованию арендодателя на основании пункта 6.2.2 (в том числе в связи с нарушением сроков внесения арендной платы) обеспечительный платеж арендатору не возвращается и не зачитывается в счет арендной платы за последний месяц аренды. Арендодатель вправе распоряжаться им по своему усмотрению.

Поскольку у ответчика имелась просрочка исполнения обязательств по договору аренды, что также подтверждает сам арендатор в письме от 17.07.2020 № 333, в силу условий договора аренды, сумма обеспечительного платежа в размере 9330 руб. не подлежит зачету в счет исполнения арендатором своих обязательств по арендной плате.

В связи с изложенным судами в удовлетворении встречного иска отказано, судебные акты в данной части не обжалуются.

Доводы заявителя являлись предметом рассмотрения судебных инстанций, получили соответствующую правовую оценку и по существу направлены на иную оценку доказательств и фактических обстоятельств дела.

Иная оценка заявителем кассационной жалобы обстоятельств спора не подтверждает существенных нарушений судами норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела, и не является достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке.

Переоценка установленных судами обстоятельств дела и имеющихся в деле доказательств не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом доводов и возражений участвующих в деле лиц, выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения принятых по делу судебных актов.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 06.05.2022 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2022 по делу № А55-26982/2021 оставить без изменений, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья И.Р. Нагимуллин

Судьи Э.Р. Галиуллин

Р.А. Нафикова