Гражданский кодекс часть 1

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Успех» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), г.Самара к Министерству строительства Самарской области, г.Самара с участием в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: - Главы г.о. Самара - Департамента градостроительства г.о. Самара, г.Самара - Администрации г.о. Самара - общества с ограниченной ответственностью «Агентство недвижимости «Олимп Хаус» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), г.Самара - общества с ограниченной ответственностью «ГЕНЛИ» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), г.Самара - ФИО3, г.Самара о признании незаконным ненормативного акта

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Успех» (далее – ООО «СЗ «Успех», общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением о признании незаконным отказа Министерства строительства Самарской области (далее - Министерство), выраженного в форме Уведомления от 29.08.2022 № МС/7462 в предоставлении государственной услуги в выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства - «Многоквартирный жилой дом с нежилыми помещениями по адресу: ул. Ст. Загора, д. 249 а, расположенный в г. Самара Самарской области», на земельном участке с кадастровым номером: 63:01:0217003:7664.

В порядке устранения нарушений прав и законных интересов заявитель просил обязать Министерство устранить допущенные нарушения и в 10-дневный срок со дня вступления в законную силу решения суда выдать ООО «С3 «Успех» разрешение на строительство объекта капитального строительства - «Многоквартирный жилой дом с нежилыми помещениями по адресу: ул. Ст. Загора, д. 249 а, расположенный в г. Самара Самарской области», на земельном участке с кадастровым номером: 63:01:0217003:7664.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Глава г.о. Самара, Департамент градостроительства г.о. Самара, Администрация г.о. Самара, общество с ограниченной ответственностью «Агентство недвижимости «Олимп Хаус» (далее – ООО «Агентство недвижимости «Олимп Хаус»), общество с ограниченной ответственностью «ГЕНЛИ» (далее – ООО «ГЕНЛИ») и ФИО3.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 14.02.2023, с учетом определения Арбитражного суда Самарской области от 13.03.2023 об исправлении описки, заявленные требования оставлены без удовлетворения.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2023 решение Арбитражного суда Самарской области оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми судебными актами, общество обратилось в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, и принять новый судебный акт.

Заявитель ссылается на необоснованность выводов Министерства об отсутствии в пакете представленных документов разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции на объект капитального строительства либо реквизитов указанного документа.

Представитель общества в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Представитель Министерства в судебном заседании отклонил кассационную жалобу по основаниям, изложенным в отзыве.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание своих представителей не направили, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом.

В соответствии со статьями 156, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) судебная коллегия рассмотрела кассационную жалобу без участия указанных лиц.

ООО «С3 «Успех» обратилось в Министерство с заявлением о выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства - «Многоквартирный жилой с нежилыми помещениями по адресу: ул. Ст. Загора, д. 249 а, расположенный в г.Самара Самарской области», на земельном участке с кадастровым номером 63:01:0217003:7664.

По результатам рассмотрения указанного заявления, уведомлением от 29.08.2022 № МС/7462 обществу отказано в предоставлении государственной услуги в выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства, по следующим основаниям:

- не выполнены требования к организации парковочных мест, поскольку в границах земельного участка размещены 34 машиноместа, тогда как пунктом 2.3 градостроительного плана земельного участка от 16.12.2021 № РФ-63-3-01-00-2021-0623 (далее – ГПЗУ) определено количество парковочных мест: 1 место на 1 квартиру, а количество квартир в многоквартирном доме – 143 шт. Разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции на объект капитального строительства либо реквизиты указанного документа к заявлению не представлены;

- по сведениям, содержащимся в ГПЗУ, на земельном участке располагаются объекты капитального строительства, а также сети инженерно-технического обеспечения. Раздел проектной документации «Проект организации работ по демонтажу» не представлен;

- согласно раздела проектной документации «Схема планировочной организации земельного участка» организация передвижения транспортных средств, в том числе организация пожарного проезда для специальной техники, организована за границами земельного участка, однако правоустанавливающие документы на занимаемую территорию под проезды (обеспечение доступа на земельный участок) не представлены;

- в разделе проектной документации «Архитектурные решения» в графической части не указаны отметки уровня высоты здания относительно уровня земли. В связи с чем, не представляется возможным определить соответствие высоты проектируемого объекта предельной высоте зданий согласно ГПЗУ;

- пунктом 5 ГПЗУ предусмотрены ограничения использования земельного участка, в том числе, установлена приаэродромные территории аэродрома (Кряж) и аэродрома экспериментальной авиации Самара (Безымянка) Информация о приаэродромных территориях должна быть уточнена на этапе подготовки проектной документации в рамках проведения соответствующих инженерных изысканий. В представленной на рассмотрение проектной документации, сведения о согласовании размещения объекта на указанной территории не представлено.

Не согласившись с отказом в выдаче разрешения, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Отказывая в удовлетворении требований заявителя, суды предыдущих инстанций исходили из следующего.

Исходя из положений статей 198, 201 АПК РФ, пункта 6 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8, оспариваемое решение органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, может быть признано судом незаконным, при наличии одновременно двух условий: оно не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Отношения по строительству объектов капитального строительства, их реконструкции, капитальному ремонту, а также по эксплуатации зданий, сооружений регламентированы Градостроительным кодексом Российской Федерации (далее - ГрК РФ).

На основании части 1 статьи 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с ГрК РФ подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных ГрК РФ.

В силу части 2 статьи 51 ГрК РФ разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных частями 5 - 6 настоящей статьи и другими федеральными законами.

Процедура принятия решения о выдаче или отказе в выдаче разрешения на строительство урегулирована частью 11 статьи 51 ГрК РФ и включает в себя: проверку наличия документов, прилагаемых к заявлению; проверку соответствия проектной документации или схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства требованиям градостроительного плана земельного участка, красным линиям; выдачу разрешения на строительство или отказ в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа.

Перечень оснований для отказа в выдаче разрешения на строительство, который является исчерпывающим и расширительному толкованию не подлежит, содержится в части 13 статьи 51 ГрК РФ.

В целях обеспечения субъектов градостроительной деятельности информацией, необходимой для архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции объектов капитального строительства в границах земельного участка выдается градостроительный план земельного участка (пункт 1 статьи 57.3 ГрК РФ).

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 02.07.2013 № 1633/13, по смыслу статьей 41- 46 ГрК РФ градостроительный план земельного участка по существу представляет собой выписку из правил землепользования и застройки, проекта планировки и проекта межевания территории квартала (микрорайона) применительно к конкретному земельному участку, в которой указывается информация о строительных характеристиках предназначенного для застройки участка и имеющихся в отношении него строительных ограничениях. При этом градостроительный план не устанавливает соответствующие характеристики, а лишь воспроизводит те из них, которые определены в перечисленных актах в отношении территории, на которой расположен данный участок.

Порядок выдачи разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства регламентирован статьей 40 ГрК РФ, в соответствии с частью 1 которой правообладатели земельных участков, размеры которых меньше установленных градостроительным регламентом минимальных размеров земельных участков либо конфигурация, инженерногеологические или иные характеристики которых неблагоприятны для застройки, вправе обратиться за разрешениями на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

Отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства разрешается для отдельного земельного участка при соблюдении требований технических регламентов (часть 2 статьи 40 ГрК РФ).

Заинтересованное в получении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства лицо направляет в комиссию заявление о предоставлении такого разрешения.

Как следует из материалов дела и подтверждено судами, строительство многоквартирного дома согласно проектной документации предполагается на земельном участке с кадастровым номером 63:01:0217003:7664.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) вышеуказанный земельный участок площадью 2406,0 кв.м. расположенный по адресу: <...> а принадлежит на праве собственности ФИО3 с 20.09.2021, в отношении участка зарегистрировано обременение в виде аренды в пользу ООО «СЗ «Успех» на основании договора аренды № 1008/22 от 10.08.2022 на срок с 10.08.2022 по 31.12.2024.

В соответствии с Картой градостроительного зонирования Правил застройки и землепользования в городе Самаре, утверждённых Постановлением Самарской Городской Думы от 26.04.2001 № 61 (далее - Правила) спорный земельный участок расположен в территориальной зоне Ж-4.

В силу статьи 14 Правил в качестве одного из предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, расположенных на земельных участках с видом разрешенного использования многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), предусмотрено количество парковочных мест (1 шт. на 1 кв.).

Департаментом градостроительства г.о. Самара подготовлен градостроительный план земельного участка от 16.12.2021 № РФ-63-3-01-00-2021-0623, которым определены предельные параметры разрешенного строительства объекта капитального строительства, в том числе определено количество парковочных мест 1 шт. на 1 квартиру.

Согласно технико-экономическим показателям объекта капитального строительства, указанным в проектной документации (шифр 04-10/21) и положительном заключении негосударственной экспертизы от 22.07.2022 № 63-2-1-3-049631-2022 количество квартир в многоквартирном жилом доме 143 шт., при этом на земельном участке с кадастровым номером 63:01:0217003:7664 возможно размещение только 34 машино-мест.

Из материалов дела следует, что обществом с заявлением о выдаче разрешения на строительство, в том числе, были представлены два договора на предоставление стоянки для транспортных средств с ООО «Агентство Недвижимости «Олимп Хаус» от 17.05.2022 и с ООО «ГЕНЛИ» от 01.06.2022, что, по мнению ООО «СЗ «Успех», подтверждает соблюдение требований к организации парковочных мест.

Ссылаясь на пункт 11.19 Свода правил (СП 42.13330.2011) «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», в соответствии с которым определено, что на селитебных территориях и на прилегающих к ним производственных территориях следует предусматривать гаражи и открытые стоянки для постоянного хранения не менее 90% расчетного числа индивидуальных легковых автомобилей при пешеходной доступности не более 800 м., заявитель полагает, что размещение парковочных мест за пределами застраиваемого земельного участка не влечет нарушение прав будущих собственников жилых помещений.

Заявителем в пакете документов, поданных в Министерство, представлено разрешение на отклонение от предельных параметров в части количества парковочных мест с коэффициентом 0,5, что якобы подтверждается Постановлением администрации г.о. Самара от 27.06.2022 № 452.

Отклоняя доводы общества и, учитывая положения статьи 40 ГрК РФ, суды предыдущих инстанций исходили из того, что соответствующее решение главы г.о. Самары о предоставлении ООО «СЗ «Успех» разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства объектов капитального строительства по результатам публичных слушаний не было представлено заявителем ни в ходе административной процедуры в Министерство, ни в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции.

Согласно отзыву главы г.о. Самары от 01.02.2023 Комиссией по подготовке проекта правил землепользования и застройки при Главе городского округа Самара вышеуказанные рекомендации не подготовлены, в связи с чем решение о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером 63:01:0217003:7664 площадью 2406 кв.м по адресу: г.Самара, Кировский район, ул. Ст. Загора, д. 249а не принималось.

Письменными отзывами администрации городского округа Самары и Департамента градостроительства городского округа Самара, имеющимися в материалах дела, подтверждается информация о том, что разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства в части парковочных мест заявителю не выдавалось.

Представленное в суд апелляционной инстанции письмо администрации г.о.Самара от 03.03.2023 № МУ-Д05-10/695 также не подтверждает, что итоговое решение по результата общественных слушаний не принято; разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства у общества отсутствует. Сам по себе факт обращения за получением разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства при отсутствии решения главы местной администрации, не может рассматриваться в качестве доказательства получения необходимого разрешения.

Ссылки заявителя на предусмотренное проектной документацией размещение парковочных мест на земельных участках с кадастровыми номерами 63:01:0217003:572 и 63:01:0217004:19, находящихся в пешеходной доступности не более 800 м., что, по мнению заявителя, с учетом правовой позиции Арбитражного суда Поволжского округа, изложенной в постановлении от 24.03.2021 № Ф06-394/2021, а также требований, установленных статьями 5 и 6 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», полностью соответствует пункту 11.19 СП 42.13330.2011 и имеющему рекомендательный характер пункту 11.32 СП 42.13330.2016, обоснованно отклонены судами, поскольку ни в ходе административной процедуры, ни в ходе судебного разбирательства по определению суда заявителем не представлены выписки из ЕГРН на земельные участки с кадастровыми номерами 63:01:0217003:572 и 63:01:0217004:19, подтверждающие наличие у ООО «ГЕНЛИ» и ООО «Агентство Недвижимости «Олимп Хаус» прав на названные земельные участки, а также об основных характеристиках объектов недвижимости.

Правовая позиция Арбитражного суда Поволжского округа, изложенная в постановлении от 24.03.2021 № Ф06-394/2021, не может быть применима к рассматриваемым правоотношениям, поскольку в рамках дела № А55-5535/2020 предметом оценки кассационной инстанции были обстоятельства, связанные с доказанностью наличия у заявителя-застройщика прав на все земельные участки, предполагаемые к использованию собственниками квартир в объекте недвижимости, на строительство которого испрашивалось соответствующее разрешение.

В настоящем деле, как следует из содержания представленных заявителем договоров с ООО «ГЕНЛИ» и ООО «Агентство Недвижимости «Олимп Хаус» предметом соглашений не является аренда либо иное установленное действующим гражданским законодательством обременение земельного участка в пользу застройщика - ООО «СЗ «Успех». Фактически стороны договорились о предоставление в пользование мест для стоянки транспортных средств и их охрану, то есть об оказании услуг.

Как верно указали суды, непредставление заявителем выписок из ЕГРН, как единственных источников достоверных сведений о земельных участках, не позволило заинтересованному лицу в ходе административной процедуры и не позволило суду в ходе судебного разбирательства, сделать с необходимой и достаточной степенью определенности и достоверности вывод о возможности оказания названных лицами оговоренных услуг. В частности, о разрешенном виде использования земельного участка, наличии (отсутствие) обременений в отношении объекта недвижимости и так далее.

При этом, сам по себе факт подтверждения ООО «ГЕНЛИ» и ООО «Агентство Недвижимости «Олимп Хаус» в ходе судебного разбирательства наличия соответствующих договоров в отсутствие в деле допустимых доказательств не подтверждают наличие у них прав на земельных участки и легитимность их использования застройщиком.

В дополнительных пояснениях к кассационной жалобе общество ссылается на решение Ленинского районного суда г. Самары по делу № 2а-3430/2023, которым удовлетворено заявление ФИО3 о признании незаконным постановления администрации г.о. Самара № 385 от 26.04.2023 «Об отказе в предоставлении разрешения на отклонения от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства в г.о. Самара».

Данный довод заявителя не может быть принят во внимание в связи со следующим. Кассационная инстанция проверяет законность принятых по делу судебных актов по имеющимся на момент рассмотрения судами нижестоящих инстанций в деле доказательствам, в связи с чем, решение суда общей юрисдикции, принятое после рассмотрения дела в судах первой и апелляционной инстанции не может быть предметом настоящей оценки.

Также в качестве причины отказа Министерство также ссылается на содержащуюся в ГПЗУ информацию о нахождении на земельном участке объектов капитального строительства, а также сетей инженерно-технического обеспечения. Заявитель указывает, что в соответствии с заявлением-распиской на предоставлении услуги в пакете документов на выдачу разрешения на строительство представлен

Вместе с тем, согласно выписки из ЕГРН по состоянию на 24.08.2022, представленной заявителем с пакетом документов в Министерство, на земельном участке с кадастровым номером 63:01:0217003:7664 расположено 8 объектов недвижимости.

Как следует из выписки из ЕГРН на земельном участке расположено, в частности, сооружение коммунального хозяйства с кадастровым номером 63:01:00000:31787, находящееся в муниципальной собственности.

В отношении учетной части земельного участка на листе 1 раздела 4.1 выписки из ЕГРН с кадастровым номером 63:01:0217003:7664 по состоянию на 24.08.2022 зарегистрировано ограничение, установленное с 09.03.2022 на основании приказа о типовых правилах охраны коммунальных тепловых сетей от 17.08.1992 № 197. В пределах территории запрещается производить строительство, капитальный ремонт, реконструкцию или снос любых зданий и сооружений и так далее.

В нарушение статьи 65 АПК РФ заявитель не представил доказательства отсутствии на земельном участке объектов капитального строительства на момент обращения с заявлением о выдаче разрешения на строительство.

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, пришли к выводу о законности оспариваемого отказа Министерства строительства Самарской области.

Суд кассационной инстанции, признает выводы судов первой и апелляционной инстанции соответствующими обстоятельствам спора и основанными на правильном применении норм права.

Согласно правовой позиции Конституционного суда Российской Федерации, приведенной, в том числе, в Определении от 17.02.2015 № 274-О, статьи 286 - 288 АПК РФ, находясь в системной связи с другими положениями данного Кодекса, регламентирующими производство в суде кассационной инстанции, предоставляют суду кассационной инстанции при проверке судебных актов право оценивать лишь правильность применения нижестоящими судами норм материального и процессуального права и не позволяют ему непосредственно исследовать доказательства и устанавливать фактические обстоятельства дела.

Суд кассационной инстанции полагает, что обжалуемые судебные акты отвечают требованиям законности, обоснованности и мотивированности, поскольку основаны на правильном применении норм процессуального права, содержат обоснование сделанных судом выводов применительно к конкретным обстоятельствам дела.

Довод общества о том, что суды не дали оценки представленным заявителем в материалы дела доказательствам отклоняется судом, поскольку неотражение в судебных актах всех имеющихся в деле доказательств либо доводов стороны не свидетельствует об отсутствии их надлежащей судебной проверки и оценки.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебных актов.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 14.02.2023 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2023 по делу № А55-27017/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья И.Ш. Закирова

Судьи Р.Р. Мухаметшин

Л.Ф. Хабибуллин