Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара,

на решение Арбитражного суда Самарской области от 02.07.2019 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.09.2019

по делу № А55-27086/2018

по заявлению общества с ограниченной ответственностью фирма «Океан», г. Тольятти, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара, обязании совершить определенные действия, при участии в деле: администрации г.о. Тольятти, Отдела судебных приставов Центрального района г. Тольятти, УФССП России по Самарской области, муниципальное бюджетное учреждение дополнительного образования Детский Дом культуры городского округа Тольятти, общества с ограниченной ответственностью «Центр безопасности «РИМИКО», общества с ограниченной ответственностью «Горизонт», общества с ограниченной ответственностью «ГАММА-плюс», открытого акционерного общества «Витафарм», городского благотворительного фонда «Фонд Тольятти», общества с ограниченной ответственностью «ПРИВАТ», закрытого акционерного общества комбинат школьного питания «Дружба», общества с ограниченной ответственностью «Дружба», Управления Судебного департамента в Самарской области, муниципального казенного учреждения городского округа Тольятти «Охрана общественного порядка», Управления Министерства внутренних дел Российской Федерации по городу Тольятти, общества с ограниченной ответственностью «Бест-Лада», публичного акционерного общества «Вымпел-Коммуникации», общества с ограниченной ответственностью «Финансовые бизнес системы», Территориального управления Росимущества в Самарской области, акционерного общества Коммерческий банк «ГАЗБАНК», в лице конкурсного управляющего Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов», Общества с ограниченной ответственностью «Агроторг», ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25 о признании незаконным уведомления,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью фирма «Океан» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением, с учетом уточнения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее – управление, росреестр) о признании незаконным уведомления от 18.01.2019 № 63/009/350/2018-1593 об отказе в государственной регистрации, обязании в срок не позднее 5 рабочих дней со дня вступления в законную силу судебного акта, устранить допущенные нарушения прав и законных интересов путем приведения государственной регистрации права собственности, права общей долевой собственности в 0,0676 доле, что соответствует площади земельного участка 2785 кв. м, на земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 63:09:0101163:622, с местоположением: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, ул. Свердлова, д. 51 с разрешенным использованием: для дальнейшей эксплуатации комплексного здания с торговыми и административными помещениями, помещениями Детского дома культуры и подземными гаражами, общей площадью 26163 кв. м.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 02.07.2019, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.09.2019, требования удовлетворены. Суд признал незаконным уведомление от 18.01.2019 № 63/009/350/2018-1593 управления, обязал по вступлении решения суда в законную силу устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем осуществления государственной регистрации перехода права собственности, права общей долевой собственности общества на земельный участок на основании договора купли-продажи от 28.02.2013 № 1192.

Управление, обжалуя принятые судебные акты, в кассационной жалобе просит их отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований общества, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права.

Общество в отзыве просит в удовлетворении кассационной жалобы отказать, полагая судебные акты правильными.

Арбитражный суд Поволжского округа, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, законность принятых судебных актов, считает их подлежащими отмене по следующим основаниям.

11.07.2018 общество и администрация подали заявление в управление о государственной регистрации перехода права и права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 63:09:0101163:622.

В качестве правоустанавливающего документа на государственную регистрацию представлен договор купли-продажи от 28.02.2013 № 1192, согласно которому общество приобретает в общую долевую собственность земельный участок с кадастровым номером 63:09:0101163:622 с местоположением: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский р-н, ул. Свердлова, д. 51, для дальнейшей эксплуатации комплексного здания с торговыми и административными помещениями, помещениями Детского дома культуры и подземными гаражами.

Уведомлением от 18.07.2018 регистратор сообщил обществу о приостановлении кадастрового учета, осуществление действий по государственной регистрации перехода права и право общей долевой собственности на вышеуказанный земельный участок с кадастровым номером 63:09:0101163:622 и 18.01.2019 отказал в государственной регистрации.

Удовлетворяя требования общества, суды исходили из наличия оснований для признания действий росреестра незаконными.

По мнению судебной коллегии выводы судов сделаны без всестороннего, полного исследования доказательств и установления обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора.

В Едином государственном реестре недвижимости (далее – реестр) зарегистрировано право собственности общества на нежилые помещения (нежилое помещение площадью 114,4 кв. м, основание: договор купли-продажи от 29.03.2004 № 1/04, запись в реестре от 22.06.2004, нежилое помещение площадью 2248,8 кв. м, основание: решение Арбитражного суда Самарской области от 12.05.2004 № А55-4161/2004-14, запись в реестре от 27.07.2004), находящиеся в нежилом здании по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский р-н, ул. Свердлова, д. 51, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 63:09:0101163:622.

Согласно данным реестра, в указанном нежилом здании общей площадью 33499,4 кв. м, расположенном на продаваемом земельном участке, имеются также нежилые помещения принадлежащие иным лицам, при этом одним лицам на праве собственности, другим на праве оперативного управления, в частности МВД России.

На основании постановления мэрии городского округа Тольятти от 11.02.2013 № 413-п/1 «О предоставлении ООО фирме «Океан» на праве общей долевой собственности земельного участка с кадастровым номером 63:09:0101163:622, с местоположением: г. Тольятти, Автозаводский район, ул. Свердлова, д. 51» между мэрией и обществом заключен договор купли – продажи от 28.02.2013 №1192, согласно которому обществу продана доля в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 63:09:0101163:622, с местоположением: г. Тольятти, Автозаводский район, ул. Свердлова, д. 51.

В соответствии со статьей 252 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Согласно статье 11.5 Земельного кодекса Российской Федерации при выделе земельного участка образуется один или несколько земельных участков; при этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах; при выделе земельного участка у участника общей долевой собственности, по заявлению которого осуществляется выдел земельного участка, возникает право собственности на образуемый земельный участок и указанный участник долевой собственности утрачивает право долевой собственности на измененный земельный участок.

Частью 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений до 01.03.2015) предусмотрено, что в случае, если здание, находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, с учетом долей в праве собственности на здание.

В соответствии со статьей 39.20. Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Исключительность права означает, что никто не имеет права на приобретение в собственность земельного участка, на котором расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие иным лицам, без участия этих лиц.

В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Для приобретения права собственности на земельный участок все собственники здания, сооружения или помещений в них, за исключением лиц, которые пользуются земельным участком на условиях сервитута для прокладки, эксплуатации, капитального или текущего ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий, сетей или имеют право на заключение соглашения об установлении сервитута в указанных целях, совместно обращаются в уполномоченный орган.

Если помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления либо на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, такой земельный участок может быть предоставлен этим лицам в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Таким образом, земельный участок может быть передан в собственность лишь одного из собственников помещений в здании только при возможном выделе в натуре земельного участка, необходимого для эксплуатации этого помещения.

Однако в данном случае, такое выделение для целей передачи земельного участка в собственность не произведено.

При этом, согласно данным реестра, земельный участок с кадастровым номером 63:09:0101163:622 предоставлен иным лицам в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора на основании договора аренды земельного участка от 05.11.2014 № 3038.

Признавая действия росреестра незаконными, суды исходили, в том числе из выводов, содержащихся в судебных актах по делу № А55-1515/2009, которыми признан незаконным отказ в предоставлении обществу в собственность земельного участка площадью 2785 кв. м – доля заявителя в земельном участке с кадастровым номером 63:09:0101163:622, пропорциональная его доли в праве собственности на здание торгового центра равной 0,0676. Признавая действия мэрии незаконными, суды обязали последнего устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

Фактически суды исходили из преюдициальности обстоятельств, установленных по делу № А55-1515/20003, и настоящего дела.

Вместе с тем согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.06.2004 № 2045/04 в соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказываются вновь при рассмотрении судом другого дела, в котором участвуют те же лица, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда. Данная норма освобождает от доказывания фактических обстоятельств дела, но не исключает их различной правовой оценки, которая зависит от характера конкретного спора.

Аналогичные подходы изложены в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2012 и постановлении Конституционного суда Российской Федерации от 21.12.2011 № 30-П.

Остались без должной оценки судами выводы, содержащиеся в решении Арбитражного суда Самарской области от 09.11.2015 по делу № А55-9989/2015 по иску общества к мэрии об определении границы выделенной доли 676/10000 в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский р-н, ул. Свердлова, д. 51, в натуральном виде с постановкой на кадастровый учет нового земельного участка, площадью 2785 кв. м. В удовлетворении требований общества отказано, при этом суд исходил из того, что земельный участок с кадастровым номером 63:09:0101163:622 является неделимым, поскольку на нем расположено единое нежилое здание с разрешенным использованием: для дальнейшей эксплуатации комплексного здания с торговыми и административными помещениями, помещениями Детского дома культуры и подземными гаражами, и разделение данного земельного участка противоречит положениям статей 11.2., 11.9. Земельного кодекса Российской Федерации.

Также суд отметил, что земельный участок с кадастровым номером 63:09:0101163:622 не являлся предметом исследования при рассмотрении дела № А55-1515/2009. Соответственно судами в данном деле не мог быть сделан вывод о его делимости или неделимости.

Более того, применительно к обстоятельствам настоящего дела раздел земельного участка с кадастровым номером 63:09:0101163:622 в целях предоставления его обществу в любом случае не был осуществлен, в связи с чем доводы о делимости либо неделимости данного земельного участка при рассмотрении настоящего дела не имели значения.

Довод кассатора о необоснованном удовлетворении судом ходатайства общества о восстановлении пропущенного срока на обжалование действий росреестра в данном случае нельзя признать верным, поскольку установление наличия уважительности причин, послуживших основанием для восстановления срока, относятся к прерогативе суда первой инстанции. Доказательств нарушения закона в указанной части не установлено.

При таких обстоятельствах судебные акты не могут быть признаны в полной мере законными, в связи с чем подлежат отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суду необходимо исследовать указанные обстоятельства, предложить сторонам представить дополнительные доказательства заявленных требований и возражений, дать оценку договору купли-продажи от 28.02.2013 на предмет его соответствия, на момент его заключения закону, и с учетом установленного разрешить спор.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 3 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 02.07.2019 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.09.2019по делу № А55-27086/2018 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, предусмотренные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья С.Ю. Муравьев

Судьи Р.В. Ананьев

В.А. Петрушкин