Гражданский кодекс часть 1

по исковому заявлению администрации муниципального района Волжский Самарской области к индивидуальному предпринимателю ФИО3, о взыскании 2 125 007 руб. 87 коп.

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального района Волжский Самарской области (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее – ИП ФИО3, предпринимателя) о взыскании 1 396 519 руб. 22 коп., в том числе: 1 049 042 руб. 30 коп. – задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 12.10.2011 № 143/11 за период с 01.11.2018 по 31.05.2020, 347 476 руб. 92 коп. – неустойки за период с 11.12.2018 по 07.06.2020, о расторжении договора аренды земельного участка от 12.10.2011 №143/11.

Определением от 10.06.2021 судом приняты уточнения исковых требований в сумме 2 125 007 руб. 87 коп., в том числе: 1 395 602 руб. 17 коп. – задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 12.10.2011 № 143/11 за период с 01.11.2018 по 30.04.2021, 729 405 руб. 70 коп. – неустойки за период с 11.12.2018 по 18.05.2021, о расторжении договора аренды земельного участка от 12.10.2011 №143/11.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 03.12.2021, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.03.2022, отказано в заявлении ответчика о фальсификации доказательств; с предпринимателя в пользу администрации взыскано 2 125 007 руб. 87 коп., в том числе: 1 395 602 руб. 17 коп. – задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 12.10.2011 № 143/11 за период с 01.11.2018 по 30.04.2021, 729 405 руб. 70 коп. – неустойка за период с 11.12.2018 по 18.05.2021, а также в доход федерального бюджета взыскана госпошлина в сумме 39 625 руб.; расторгнут договор аренды земельного участка от 12.10.2011 № 143/11, заключенный между администрацией и предпринимателем.

В кассационной жалобе предприниматель просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции, по основаниям, изложенным в кассационной жалобе.

Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ по доводам, изложенным в кассационной жалобе.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между администрацией муниципального района Волжский Самарской области (арендодатель) и ИП ФИО3 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 12.10.2011 № 143/11, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору в аренду земельный участок, площадью 9467,00 кв. м, отнесенный к землям промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, землям для обеспечения космической деятельности, землям обороны, безопасности и землям иного специального назначения, расположенный по адресу: Самарская область, Волжский район, в районе с. Преображенка, участок б/н, кадастровый номер 63:17:0507003:50, для строительства стоянки грузовых автомобилей, со сроком действия с 12.10.2011 по 11.10.2016. Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

По истечении срока действия договора, ответчик продолжил пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя. Таким образом, на основании статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договор аренды от 12.10.2011 № 143/11 был возобновлен на неопределенный срок на прежних условиях.

В соответствии с пунктом 3.1 договора арендатор обязался вносить арендную плату за пользование участком в размере 334 329 руб. 76 коп.

Согласно пункту 3.7 договора арендная плата вносится арендатором ежемесячно равными частями не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным.

В пункте 3.2 договора указано, что арендатор согласен с односторонним пересмотром величины арендной платы арендодателем на основании решений органов государственной власти и (или) органов местного самоуправления.

В соответствии с пунктом 6.2 дополнительного соглашения от 21.12.2016 к договору аренды земельного участка от 12.10.2011 № 143/11 за нарушение срока внесения арендной платы по договору аренды, арендатор выплачивает арендодателю пени за каждый день просрочки в размере 0,1% от суммы задолженности.

Согласно расчету истца сумма долга ответчика по арендной плате за период с 01.11.2018 по 30.04.2021 составила 1 395 602 руб. 17 коп. На сумму задолженности истцом была начислена неустойка в размере 729 405 руб. 70 коп. за период с 11.12.2018 по 18.05.2021.

Истцом в адрес ответчика направлена претензия от 10.06.2020 исх. № 1926 с предложением расторгнуть договор аренды земельного участка от 12.10.2011 № 143/11, погасить задолженность по арендной плате и неустойки, которая была оставлена ответчиком без удовлетворения, что послужило основанием обращения истца в суд.

Арбитражный суд кассационной инстанции, оставляя без изменения обжалованные судебные акты, исходит из установленных судом обстоятельств дела и следующих норм права.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

В пункте 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие ЗК РФ» закреплено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Из пунктов 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды» (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13) следует, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу ЗК РФ, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В силу пункта 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

Постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 № 308 утвержден Порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области (далее – Порядок).

В силу пункта 3 Порядка определение размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области, для целей, не связанных со строительством, осуществляется в соответствии с методикой определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области и предоставляемых для целей, не связанных со строительством, содержащейся в приложении 1 к настоящему Порядку (далее – Методика в приложении № 1 к Порядку).

В соответствии с Методикой в приложении № 1 к Порядку размер арендной платы в год за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, находящиеся на территории Самарской области и предоставляемые для целей, не связанных со строительством, рассчитывается по формуле: Ап = Скад x Кв x Ки, где Ап – размер арендной платы за земельный участок в год; Скад –кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 1 января расчетного года. В случае, если сведения о земельном участке внесены в государственный кадастр недвижимости позднее 1 января расчетного года, значение коэффициента на расчетный год определяется путем умножения среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка в рублях за один квадратный метр земли, соответствующего виду разрешенного использования земельного участка и кадастровому кварталу, в котором расположен земельный участок, на площадь земельного участка; Кв – коэффициент вида использования земельного участка, утверждаемый правовым актом представительного органа муниципального района, городского округа, городского округа с внутригородским делением.

В случае если земельный участок используется с двумя и более видами разрешенного использования, значение коэффициента вида использования земельного участка устанавливается по наибольшему значению.

Расчет арендной платы произведен истцом в соответствии с вышеуказанным постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 № 308, а также решением Собрания представителей Волжского района Самарской области от 20.11.2014 № 314/47 «Об утверждении коэффициентов для определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории муниципального района Волжский Самарской области, а также за использование земельных участков, находящихся в собственности муниципального района Волжский Самарской области», с применением коэффициента вида целевого использования земельного участка – 0,15, относящегося к землям промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны и иного специального назначения (земельные участки для размещения объектов иного назначения).

Согласно выписке из ЕГРН земельный участок, кадастровый номер 63:17:0507003:50, расположенный по адресу: Самарская область, Волжский район, в районе с. Преображенка, участок б/н, отнесен к землям промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, землям для обеспечения космической деятельности, землям обороны, безопасности и землям иного специального назначения, имеет вид разрешенного использования – для строительства стоянки грузовых автомобилей.

Судами установлено, что на спорном земельном участке расположены принадлежащие ответчику на праве собственности объекты недвижимости – нежилые здания, общей площадью 30,8 кв. м, 62 кв. м, по адресу: Самарская область, р-н Волжский, в районе с. Преображенка, участок б/н, что подтверждается свидетельствами о регистрации права собственности от 09.09.2013 №63-АЛ №235073, №63-АЛ №235072. Регистрация права собственности на объект капитального строительства произведена на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № RU63007301-7 от 15.07.2013.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, судебные инстанции установили наличие на стороне ответчика задолженности по арендной плате. Заключив, что в период с 01.11.2018 по 30.04.2021, фактическое использование спорного земельного участка, с учетом нахождения на земельном участке принадлежащих ответчику объектов недвижимости, не соответствовало виду его разрешенного использования (для строительства стоянки грузовых автомобилей), согласованному в договоре, суды осуществили расчет арендной платы с применением более высокой ставки арендной платы.

Довод подателя жалобы о необходимости осуществления расчета платы за пользование спорным земельным участком исходя из вида разрешенного использования (для строительства стоянки грузовых автомобилей), установленного договором аренды, отклоняется судом округа.

Согласно пункту 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду. При решении вопроса о возможности изменить вид разрешенного использования земельного участка, который указан в договоре, арендодатель должен руководствоваться установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования. Арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может обязать арендодателя изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка. Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иначе, нежели установлено в договоре, в том числе с изменением вида разрешенного использования этого участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений статьи 85 ЗК РФ противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 № 1756/13).

В то же время в случае фактического использования земельного участка в иных целях, не соответствующих виду разрешенного использования земельного участка, указанному в договоре, расчет платы за пользование земельным участком следует производить в соответствии с его фактическим использованием. В противном случае предприниматель имел бы возможность извлечь выгоду из своего недобросовестного поведения.

На основании изложенного, судами правомерно удовлетворены требования истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 12.10.2011 № 143/11 за период с 01.11.2018 по 31.05.2020 в размере 1 049 042 руб. 30 коп., и неустойки в размере 729 405 руб. 70 коп. за период с 11.12.2018 по 18.05.2021. в соответствии с пунктом 6.2 дополнительного соглашения от 21.12.2016 № 1 к договору аренды земельного участка от 12.10.2011 № 143/11.

Удовлетворяя требования администрации о расторжении договора аренды земельного участка от 12.10.2011 № 143/11, суды руководствовались следующим.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством или договором.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» указано, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ, статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 619 ГК РФ договор аренды может быть расторгнут судом по требованию арендодателя в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо не получения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом или договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Досудебный порядок расторжения договора аренды истцом соблюден.

Факт неисполнения ответчиком обязательств по внесению арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа подтверждается материалами дела, а также установлен вступившим в силу судебным актом по делу № А55-5590/2019.

При таких обстоятельствах оснований для отмены состоявшихся судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется, поскольку аргументы заявителя основаны на неверном понимании действующего законодательства в совокупности обстоятельств дела и не опровергают законности выводов судов, основанных на исследованных доказательствах, установленных обстоятельствах и нормах права.

В силу статьи 286 АПК РФ суду кассационной инстанции не предоставлены полномочия пересматривать фактические обстоятельства дела, установленные судами при их рассмотрении, давать иную оценку собранным по делу доказательствам, устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не установлены в решении или постановлении либо отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции.

Суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций, в нарушение своей компетенции, предусмотренной статьями 286, 287 АПК РФ, как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.03.2013 № 13031/12, а также в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 12.07.2016 № 308-ЭС16-4570, от 16.02.2017 № 307-ЭС16-8149.

Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц; изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права, в связи с чем у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены или изменения принятых по делу судебных актов, предусмотренные статьей 288 АПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 03.12.2021 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.03.2022 по делу № А55-2717/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1, 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья В.А. Карпова

Судьи Р.В. Ананьев

С.Ю. Муравьев