Гражданский кодекс часть 1

на решение Арбитражного суда Самарской области от 29.12.2009 (судья Дегтярев Д.А.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2010 (председательствующий судья Карпов В.В., судьи Лукьянова Т.А., Серова Е.А.)

по делу № А55-27579/2009

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «ВолгаАльянс», г. Самара, к Департаменту управления имуществом городского округа Самара, г. Самара, о взыскании 1 702 517 руб. 44 коп.,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «ВолгаАльянс» (далее ООО «ВолгаАльянс», истец) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к Департаменту управления имуществом городского округа Самара (далее – Департамент, ответчик) о взыскании 1 702 517 руб. 44 коп. в счет возмещения стоимости произведенных неотделимых улучшений нежилого помещения, арендованного на основании договора от 01.09.2006 № 004855А.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 29.12.2009, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2010, иск оставлен без удовлетворения.

В кассационной жалобе ООО «ВолгаАльянс» просит об отмене судебных актов, полагая, что судами неправильно применены нормы материального права, дана неверная оценка обстоятельствам дела и доказательствам, имеющимся в материалах дела.

ООО «ВолгаАльянс» за счет собственных средств и с согласия арендодателя произвело улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества. Поскольку часть произведенных истцом затрат зачтена в счет арендной платы, то, учитывая положения пункта 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, после прекращения действия договора, ответчиком должна быть возмещена сумма произведенных затрат за минусом суммы зачтенной в счет арендной платы.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции для ее удовлетворения оснований не находит.

Как установлено судом и следует из материалов дела, обществом с ограниченной ответственностью «ВолгаЭнергоПоставка» (переименовано на ООО «ВолгаАльянс») заключено с Комитетом по управлению имуществом города Самары (ныне – Департамент управления имуществом городского округа Самара) договор аренды нежилого помещения от 01.09.2006 № 004855А, согласно которому истцу предоставлено во временное пользование нежилое помещение общей площадью 157,3 кв. м, расположенное по адресу: г. Самара, ул. Пролетарская, д. 169, литера Ш, для размещения офиса.

Договор заключен на срок с 01.09.2006 по 31.08.2011.

Договор зарегистрирован 26.03.2007 Управлением Федеральной регистрационной службы по Самарской области.

Нежилое помещение, являющееся предметом договора, передано истцу 01.09.2006 по акту приема-передачи. Согласно акту приема-передачи передаваемые помещения капитального ремонта не требовали.

Согласно пункту 8.1 договора арендатор обязан в случае необходимости с разрешения арендодателя самостоятельно произвести капитальный ремонт объекта за счет собственных средств в соответствии со сметой расходов, предварительно согласованной с арендодателем. Расходы арендатора на капитальный ремонт могут частично засчитываться в счет арендной платы за помещение в соответствии с дополнительным соглашением между арендодателем и арендатором.

08.11.2007 и 29.11.2007 ООО «ВолгаАльянс» направило в адрес Департамента письма с просьбой разрешить проведение косметического ремонта, перепланировки и капитального ремонта.

Департамент письмом от 17.12.2007 № 15-07-04/41970 разрешил истцу проведение капитального ремонта и перепланировку нежилого помещения, являющего предметом договора аренды от 01.09.2006 № 004855, при условии обязательного согласования перепланировки, обязал договор подряда, план и смету представить в Департамент до начала производства работ.

Сторонами 19.02.2009 заключено соглашение о возмещении затрат ООО «ВолгаАльянс» на капитальный ремонт объекта нежилого фонда, расположенного по адресу: г. Самара, ул. Пролетарская, д. 169, в сумме 735 608 руб. в счет арендной платы по договору.

Письмом от 15.09.2009 № 33 истец обратился к ответчику с просьбой о возмещении стоимости произведенных улучшений в размере 1 702 517 руб. 44 коп. Данная сумма составляет разницу между затратами на капитальный ремонт арендованного помещения в полном объеме и суммой затрат, зачтенной в счет аренной платы за помещение.

Ссылаясь на то, что арендные отношения были прекращены, а Департамент не возместил стоимость улучшений арендованного помещения, истец обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды исходили из следующего.

В соответствии с пунктом 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Департамент письмом от 17.12.2007 № 15-07-04/41970 разрешил истцу проведение капитального ремонта и перепланировку нежилого помещения при условии обязательного согласования перепланировки, а арендатор в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказал факт получения согласия арендодателя на проведение улучшений арендуемого имущества.

Оценив условия заключенного договора аренды, суды пришли к правомерному выводу, что истец в нарушение условия, которое содержится в пункте 8.1 договора аренды, не получил разрешения арендодателя на осуществление спорных работ, предварительно не согласовал с арендодателем смету расходов.

На основании пункта 8.1 договора аренды, заключенного сторонами, расходы арендатора на капитальный ремонт могут частично засчитываться в счет арендной платы за помещение, следовательно, порядок возмещения остальной части затрат договором не установлен.

Как следует из акта приема-передачи от 01.09.2006, помещение, арендованное истцом, капитального ремонта не требовал. В связи с этим капитальный ремонт арендованного помещения является его улучшением.

Суд принял во внимание, что капитальный ремонт арендованного помещения, произведен истцом в связи с осуществлением предпринимательской деятельности в данном помещении и имеет характер улучшения помещения в целях осуществления указанной деятельности. Кроме того, истцом произведены неотделимые улучшения имущества в период арендных отношений между сторонами.

Возмещение арендодателем стоимости работ по перепланировке и переоборудованию помещения не предусмотрено ни федеральным законодательством, ни условиями спорного договора.

Учитывая, что договором аренды, заключенным сторонами, предусмотрено частичное возмещение затрат на капитальный ремонт помещения путем зачета в счет арендной платы в размере, определяемом соглашением сторон, и данные условия договора выполнены, суды правомерно отказали в удовлетворении исковых требований.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, отклоняются судом кассационной инстанции как не основанные на материалах дела и требованиях закона.

Нарушений при рассмотрении дела судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению судебных актов, не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 29.12.2009 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2010 по делу № А55-27579/2009 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья И.Р. Нагимуллин

Судьи М.М. Сабиров

А.А. Минеева