Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области

на решение Арбитражного суда Самарской области от 11.02.2015 (судья Агеенко С.В.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.04.2015 (председательствующий судья Филиппова Е.Г., судьи: Драгоценнова И.С., Семушкин В.С.)

по делу № А55-28284/2014

по заявлению Акционерного коммерческого банка «Расчетный Объединенный Союзный Европейский Банк» (открытое акционерное общество) (ОГРН <***>; ИНН <***>), г. Самара, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара, третье лицо: ФИО2, г. Самара, о признании незаконным решения,

УСТАНОВИЛ:

Акционерный коммерческий банк «Расчетный Объединенный Союзный Европейский Банк» (открытое акционерное общество) (далее – АКБ «РОСЕВРОБАНК», Банк) обратился в Арбитражный суд Самарской области с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее – Управление Росреестра, регистрирующий орган) об отказе в выдаче закладной объекта недвижимого имущества расположенного по адресу: Самарская область, г Самара, Кировский район, проезд Днепровский/ФИО3, д. 1/332 (сообщение от 02.10.2014 № 01/068/2014-595) и об обязании Управления Росреестра устранить допущенные нарушения прав и законных интересов банка путем выдачи закладной объекта недвижимого имущества – нежилое помещение, расположенное по адресу: Самарская область, г. Самара, Кировский район, проезд Днепровский/ФИО3, д. 1/332.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО2 (далее – ФИО2).

Решением Арбитражного суда Самарской области от 11.02.2015, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.04.2015, заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с принятыми судебными актами, Управление Росреестра обратилось в арбитражный суд с кассационной жалобой, в которой просит данные судебные акты отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать.

Судебная коллегия кассационной инстанции, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм права, установила следующее.

Как усматривается из материалов дела, между ФИО2 (покупатель) и ФИО4 (продавец) заключен договор от 20.06.2013 купли-продажи нежилого помещения, приобретаемого с использованием средств ипотечного кредита (далее – договор купли-продажи) нежилого помещения, назначение: нежилое, подвал поз. 1, 2, 34, 35, этаж № 1 поз. 4-12, 12а, 13, 14, 54, 56, 59, 59а, 60-63, общей площадью 380,1 кв. м, по адресу: г. Самара, Кировский район, проезд Днепровский/ул. ФИО3, д. 1/332. Недвижимость приобреталась ФИО2 с использованием кредитных средств, предоставленных Банком, в соответствии с условиями кредитного договора от 20.06.2013 № 76322-ИКО/13 и дополнительного соглашения от 29.07.2013 № 1 к указанному кредитному договору.

На основании со статьи 69.1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Федеральный закон № 102-ФЗ) в связи с приобретением недвижимости, с использованием кредитных средств, на объект недвижимости возникла ипотека в силу закона в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору.

Управление Росреестра 09.08.2013 зарегистрировало переход права собственности на объект недвижимости к ФИО2, а также ипотеку в пользу Банка, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 09.08.2013 63-АЛ №296546, а также выпиской из ЕГРП от 13.08.2013 № 01/027/2013-401.

С целью оптимизации процедуры обращения взыскания на предмет залога между Банком и ФИО2 подписано соглашение от 30.12.2013 об обращении взыскания на имущество во внесудебном порядке. По условиям этого соглашения, обращение взыскания на заложенный банку в силу закона объект недвижимости и его реализация будут осуществляться без обращения в суд в соответствии с условиями соглашения.

В соответствии с условиями кредитного договора, в редакции дополнительного соглашения от 29.07.2013 № 1, Банк и ФИО2 обратились с заявлением в Управление Росреестра с заявлением о выдаче закладной.

Регистрирующий орган, письмом от 02.10.2014 № 01/068/2014-595, Банку отказал в выдаче закладной в связи с тем, что обращение взыскания на предмет ипотеки во внесудебном порядке возможно только по исполнительной надписи нотариуса.

В силу пункта 1 статьи 13 Федерального закона № 102-ФЗ права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной.

Закладной могут быть удостоверены права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

К закладной, удостоверяющей права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, применяются положения, предусмотренные для закладной при ипотеке в силу договора.

Согласно подпункта 6 пункта 1 статьи 14 Федерального закона № 102-ФЗ закладная на момент ее выдачи первоначальному залогодержателю должна содержать указание суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, и размера процентов, если они подлежат уплате по этому обязательству, либо условий, позволяющих в надлежащий момент определить эту сумму и проценты.

Среди перечисленных в пункте 1 статьи 14 Федерального закона № 102-ФЗ условий не упоминается об обязательности указания в закладной условия о возможности или невозможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

Закладная может быть составлена и выдана залогодержателю в любой момент до прекращения обеспеченного ипотекой обязательства. Если закладная составляется после государственной регистрации ипотеки, в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, представляется совместное заявление залогодержателя и залогодателя, а также закладная, которая выдается залогодержателю в течение одного дня с момента обращения заявителя в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав.

Согласно статье 349 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрено обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке. Таким образом, в силу указанной статьи ГК РФ, удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного имущества во внесудебном порядке допускается на основании соглашения залогодателя и залогодержателя.

В соответствии с пунктом 1 статьи 55 Федерального закона № 102-ФЗ удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, во внесудебном порядке допускается в случае, если это предусмотрено договором об ипотеке либо договором, влекущим за собой возникновение ипотеки в силу закона, или если права залогодержателя удостоверены закладной.

В силу пункта 2.1 статьи 14 Федерального закона № 102-ФЗ в случае, если стороны предусмотрели в договоре об ипотеке или в договоре, влекущем за собой возникновение ипотеки в силу закона, условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, данное условие должно быть включено в закладную.

Следовательно, законодательство устанавливает обязанность включения в закладную условия о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, если об этом было упомянуто в договоре об ипотеке.

Однако для включения условия об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке в закладную не является необходимым его наличие в договоре об ипотеке либо договоре, являющемся основанием возникновения ипотеки в силу закона, поскольку в соответствии с пунктом 2 статьи 14 Федерального закона № 102-ФЗ при составлении закладной в нее могут быть включены также данные и условия, не предусмотренные пунктом 1 статьи 14 Федерального закона № 102-ФЗ.

В рассматриваемом случае, дополнительным соглашением к договору купли-продажи нежилого помещения, приобретаемого с использованием средств ипотечного кредита от 23.07.2013, предусмотрена возможность обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, который устанавливается отдельным соглашением. Указанное соглашение заключено сторонами 30.12.2013.

На основании пункта 2 статей 56, 59 Федерального закона № 102-ФЗ удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке может быть осуществлено по соглашению залогодателя и залогодержателя путем проведения открытого аукциона организатором торгов.

Между залогодателем и залогодержателем заключено соглашение о внесудебной реализации заложенного имущества, которое содержит необходимые положения и предусматривает реализацию предмета залога в виде публичных торгов путем проведения открытого аукциона организатором торгов в силу статьи 59 Федерального закона № 102-ФЗ.

Между тем, ГК РФ и Федеральный закон № 102-ФЗ предусматривают специальный случай, когда стороны договора о залоге приняли решение по соглашению сторон удостоверить договор нотариально.

В силу пункта 6 статьи 349 ГК РФ, если договор о залоге, содержащий условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, удостоверен нотариально, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства допускается обращение взыскания на предмет залога по исполнительной надписи нотариуса без обращения в суд в порядке, установленном законодательством о нотариате и законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве.

Следовательно, ГК РФ и Федеральный закон № 102-ФЗ предусматривают два различных варианта обращения взыскания во внесудебном порядке: по договору об ипотеке (ипотеке в силу закона), зарегистрированном в установленном порядке; по исполнительной надписи нотариуса на основании нотариального договора ипотеки.

Согласно статье 55 Федерального закона № 102-ФЗ нотариально удостоверенный договор ипотеки требуется только, если обращение взыскание будет производиться на основании исполнительной надписи нотариуса и в порядке, установленном законодательством о нотариате и исполнительном производстве.

Право выбора (по исполнительной надписи или без нее) принадлежит сторонам договора.

В данном случае закон не требует обязательного нотариального удостоверения договора ипотеки, так как стороны соглашения и договора купли-продажи не предусмотрели нотариальную форму и необходимость обращаться к нотариусу для получения исполнительной надписи (статья 10 Федерального закона № 102-ФЗ и статья 339 ГК РФ).

Исходя из изложенного, заявленные требования Банка обоснованно удовлетворены судом первой и апелляционной инстанций.

При возникновении ипотеки в силу закона соглашение о внесудебном обращении взыскания на предмет залога подлежит государственной регистрации применительно к пункту 3 статьи 11 Федерального закона № 102-ФЗ. Соглашение об обращении взыскания на имущество во внесудебном порядке от 30.12.2013 изменяет и дополняет условия сделки об ипотеке в силу закона, зарегистрированной в установленном порядке, в связи с чем подлежит государственной регистрации.

Соглашение залогодателя с залогодержателем о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество, содержащееся в отдельном документе, совершается в той же форме, что и договор о залоге. Если договор о залоге подлежит государственной регистрации, то и соглашение залогодателя с залогодержателем о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество также подлежит государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора о залоге и изменяет содержание и условия обременения имущества, возникающего на основании договора о залоге (пункт 2 статьи 23 Федерального закона № 102-ФЗ). При возникновении залога на основании закона залогодатель и залогодержатель также вправе заключить соглашение о внесудебном обращении взыскания на предмет залога.

В этом случае соглашение о внесудебном обращении взыскания на заложенное имущество заключается в форме, установленной законом для договора о залоге соответствующего имущества. При возникновении ипотеки в силу закона соглашение о внесудебном обращении взыскания на предмет залога подлежит государственной регистрации применительно к пункту 3 статьи 11 Федерального закона № 102-ФЗ.

Исходя из изложенного, факт отсутствия государственной регистрации соглашения залогодателя с залогодержателем о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество является самостоятельным основанием для отказа в выдаче закладной.

Принимая во внимание изложенное, выводы суда первой и апелляционной инстанций являются правильными, соответствующими материалам дела и действующему законодательству, оснований для отмены или изменения состоявшихся по делу судебных актов кассационная инстанция не находит.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 11.02.2015 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.04.2015 по делу № А55-28284/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья Э.Г. Баширов

Судьи Н.Н. Сафин

И.Ш. Закирова