Гражданский кодекс часть 1

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области – представитель ФИО1 (доверенность от 29.12.2020),

от ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области – представитель не явился, извещено,

от Частного образовательного учреждения высшего образования Современная Гуманитарная академия – представитель не явился, извещено,

рассмотрев в открытом судебном заседании 09 июня 2021 года в помещении суда апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области на решение Арбитражного суда Самарской области от 31 марта 2021 года по делу № А55-28800/2020 (судья Степанова И.К.)

по заявлению ФГБОУ ВО "Самарский государственный технический университет"

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области,

с участием третьих лиц - ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области,

Частное образовательное учреждение высшего образования Современная Гуманитарная академия

о признании незаконным отказа в государственной регистрации

УСТАНОВИЛ:

ФГБОУ ВО "Самарский государственный технический университет" (далее – заявитель, университет) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) аренды в отношении объекта недвижимости - Нежилое здание Литера А-А2, A3, А5 (Учебно-лабораторный корпус), с кадастровым номером 63:01:0506006:1372, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Ленинский район, ул. Молодогвардейская/ул. Ульяновская, д. 194/д. 4, и просит обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области снять ограничения (обременения) аренды и погасить запись о сделке и об ограничении (обременении) в отношении объекта недвижимости - Нежилое здание Литера А-А2, A3, А5 (Учебно-лабораторный корпус), с кадастровым номером 63:01:0506006:1372, расположенного но адресу: Самарская область, г. Самара, Ленинский район, ул. Молодогвардейская/ул. Ульяновская, д. 194/д. 4.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 31 марта 2021 года признан незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) аренды в отношении объекта недвижимости - Нежилое здание Литера А-А2, A3, А5 (Учебно-лабораторный корпус), с кадастровым номером 63:01:0506006:1372, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Ленинский район, ул. Молодогвардейская/ул. Ульяновская, д. 194/д. 4.

Возложена обязанность на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в течение месяца по вступлении решения суда в законную силу снять ограничения (обременения) аренды и погасить запись о сделке и об ограничении (обременении) в отношении объекта недвижимости - Нежилое здание Литера А-А2, A3, А5 (Учебно-лабораторный корпус), с кадастровым номером 63:01:0506006:1372, расположенного но адресу: Самарская область, г. Самара, Ленинский район, ул. Молодогвардейская/ул. Ульяновская, д. 194/д. 4.

Взысканы с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в пользу заявителя расходы по уплате госпошлины в сумме 3000 руб.

В апелляционной жалобе Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, отказать в удовлетворении заявленных требований. В апелляционной жалобе ссылается на то, что в регистрирующий орган документов, свидетельствующих о прекращении арендных правоотношений, по истечении установленного договором срока не представлялось, в связи с чем считает, что принятое Управлением решение об отказе в совершении заявленного регистрационного действия является законным.

ФГБОУ ВО "Самарский государственный технический университет" представило письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит отказать в удовлетворении апелляционной жалобы.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в судебном заседании доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, причина неявки не известна.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания, размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Ознакомившись с доводами апелляционной жалобы, отзыва на апелляционную жалобу, проверив материалы дела, оценив в совокупности, имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании статьи 27 Федерального закона РФ от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" управление уведомило заявителя о том, что в связи с истечением срока приостановления осуществления действий по государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) аренды в отношении объекта недвижимости - Нежилое здание Литера А-А2,А3,А5 (Учебно-лабораторный корпус), с кадастровым номером 63:01:0506006:1372, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Ленинский район, ул. Молодогвардейская/ул. Ульяновская, д.194/д.4, документы на которую были представлены с заявлением от 31.01.2020 по вх. № 63/001/457/2020-397, и не устранением причин, препятствующих осуществлению государственной регистрации, отказано в регистрации прекращения ограничения (обременения) аренды в отношении объекта недвижимости - Нежилое здание Литера А-А2,А3,А5 (Учебно-лабораторный корпус), с кадастровым номером 63:01:0506006:1372, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Ленинский район, ул. Молодогвардейская/ул. Ульяновская, д.194/д.4.

В соответствии с пунктом 1 статьи 21 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Согласно записям Единого государственного реестра недвижимости, вышеуказанное нежилое здание обременено арендой на основании договора аренды № 155 от 01.07.2002.

Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Согласно абзацу 3 пункта 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 «О последствиях расторжения договора» в том случае, если односторонний отказ от исполнения договора связан с действиями одной из сторон, например с нарушением, допущенным другой стороной, или иными обстоятельствами, подлежащими проверке, то в орган, зарегистрировавший договор, должны быть представлены заявления обеих сторон договора. В случае отказа другой стороны договора от обращения с указанным заявлением, сторона, заявившая об отказе от исполнения договора, вправе обратиться в суд с иском к другой стороне о признании договора прекратившимся. Решение суда об удовлетворении указанного иска служит основанием для внесения регистрирующим органом соответствующей записи в реестр.

Соглашение о расторжении договора аренды № 155 от 01.07.2002 либо двусторонний акт возврата, составленный последней датой действия договора, либо совместное заявление арендатора и арендодателя о прекращении ограничения (обременения) - аренды, либо решение суда о признании договора прекратившимся, либо иные документы на государственную регистрацию не представлены, что явилось основанием для отказа в регистрации прекращения ограничения (обременения) аренды в отношении объекта недвижимости - Нежилое здание Литера А-А2,А3,А5 (Учебно-лабораторный корпус), с кадастровым номером 63:01:0506006:1372, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Ленинский район, ул. Молодогвардейская/ул. Ульяновская, д.194/д.4, документы на которую были представлены с заявлением от 31.01.2020 по вх. № 63/001/457/2020-397.

Не согласившись с данным отказом, университет обратился с заявлением в арбитражный суд.

В обоснование заявленных требований университет ссылался на положения п. 1. ст. 610 ГК РФ, ч.ч. 4 и 6 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ), согласно которым, государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК РФ. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в том числе и аренда. Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в данный реестр.

В соответствии со ст. 51 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимости может обратиться одна из сторон такого договора.

Заявитель указывает на то, что по смыслу приведенных норм любая из сторон договора аренды вправе обратиться с заявлением о внесении в ЕГРН записи о прекращении договора аренды. Причем сохранение в этом реестре записи о договоре аренды не означает, что договор аренды не прекратился (п. 6 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).

Ссылаясь на п. 5.1. договора аренды № 153 от 01.07.2002, согласно которому, настоящий договор вступает в силу со дня фактической передачи помещения арендатору и действует по 30.06.2004, заявитель указывает на то, что в данном случае в соответствии со ст. 425, п. 1 ст. 610 ГК РФ срок действия договора аренды здания истек, поэтому зарегистрированный договор аренды утратил силу и соответственно, возникают и основания для внесения в ЕГРН записи о прекращении обременения на объект аренды, так как договор аренды, из которого возникло данное обременение, прекратил свое действие. В этом случае, по мнению заявителя, в соответствии со ст. 450 ГК РФ дополнительно подписывать соглашение о расторжении договора не требуется.

Записи о прекращении аренды вносятся в ЕГРН в соответствии с Порядком ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденным приказом Министерства экономического развития РФ от 16.12.2015 N 943. Согласно п. 99 Порядка государственная регистрация прекращения и расторжения договора аренды осуществляется посредством погашения записей о сделке и об ограничении (обременении) в порядке, установленном пунктом 16 Порядка. К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения (п. 2 ч. 4 ст. 18, ч. 1 ст. 14 Закона N 218-ФЗ). Перечень оснований для государственной регистрации установлен п. 2 ч. 2 ст. 14 Закона N 218-ФЗ. К таким основаниям, в частности, относятся договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки, иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременении объектов недвижимости. Заявитель считает, что так как в рассматриваемом случае договор аренды здания, заключенный на определенный срок, прекратился в связи с истечением срока его действия, основанием для погашения регистрационной записи об аренде недвижимого имущества в силу ст. 425 ГК РФ, п. 1 ст. 610 ГК РФ, ст. 51 Закона № 218-ФЗ будет являться заявление одной из сторон договора аренды (например, арендодателя), указывающее на истечение срока действия данного договора со ссылкой на материалы судебной практики (постановление ФАС Поволжского округа от 31.01.2007 № А49-3536/2006-127а/11, Определение ВАС РФ от 07.06.2007 № 5848/07). Отсутствие передаточного документа, подтверждающего факт возврата арендатором арендодателю арендованного имущества, заявитель не считает препятствием для государственной регистрации прекращения обременения на недвижимое имущество со ссылкой на Постановление ФАС Поволжского округа от 17.06.2009 № А55-18030/2008.

Управление в обоснование возражений указывает на то обстоятельство, что заявитель с вышеназванным заявлением не представил в регистрирующий орган документ (документы), которые могли бы служить законным основанием для государственной регистрации прекращения аренды, что и обусловило в конечном итоге принятие решения об отказе в совершении данного регистрационного действия.

Управление указывает на то, что основанием для государственной регистрации прекращения аренды по договору, являющемуся заключенным (возобновленным) на неопределённый срок, являются документы, подтверждающие соблюдение установленного законом порядка прекращения таких арендных правоотношений.

Управление ссылается на п.2.2.11 договора аренды от 01.07.2002 № 153, согласно которому, в последний день срока аренды арендатор обязуется освободить арендуемое помещение (в состоянии не хуже, чем получено от арендодателя). При этом п.2.2.10 рассматриваемого договора на арендатора возложена обязанность по передаче арендуемого нежилого помещения арендодателю по акту сдачи-приёмки.

Поскольку указанный передаточный акт, а также какие-либо иные документы, подтверждающие факт прекращения арендных правоотношений (являющиеся основанием прекращения аренды), в регистрирующий орган не представлялись, а также не представлялось и совместное заявление арендатора и арендодателя, которое также могло служить законным основанием для погашения соответствующей регистрационной записи, поэтому управлением принято решение об отказе в осуществлении заявленного регистрационного действия.

Управление считает законным оспариваемый отказ регистрирующего органа в государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) аренды в отношении спорного объекта недвижимости.

Принимая решение об отказе в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующих обстоятельств.

Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200, частям 2 и 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов и их должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В пункте 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Порядок такой регистрации установлен Федеральным законом РФ от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (Закон № 218-ФЗ).

В абзаце 2 пункта 6 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано, что если в соответствии со статьей 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания, сооружения или помещения был зарегистрирован, то по смыслу статьи 26 Закона о регистрации любая из сторон договора аренды вправе обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о внесении в ЕГРП записи о прекращении договора аренды. Сохранение в ЕГРП записи о договоре аренды не означает, что договор аренды не прекратился.

Статья 51 Закона N 218-ФЗ предусматривает, что государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества. Следовательно, и с заявлением о погашении записи об аренде также может обратиться одна из сторон.

Статья 18 Закона N 218-ФЗ предусматривает, что к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы:

1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель);

2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

Согласно п. 5.1. договора аренды № 153 от 01.07.2002, настоящий договор вступает в силу со дня фактической передачи помещения арендатору и действует по 30.06.2004.

В данном случае в соответствии со ст. 425, п. 1 ст. 610 ГК РФ срок действия договора аренды объекта истек, поэтому зарегистрированный договор аренды утратил силу и соответственно, возникают основания для внесения в ЕГРН записи о прекращении обременения на объект аренды, так как договор аренды, из которого возникло данное обременение, прекратил свое действие. В этом случае в соответствии со ст. 450 ГК РФ дополнительно подписывать соглашение о расторжении договора не требуется.

В рассматриваемом случае договор аренды объекта, заключенный на определенный срок, прекратился в связи с истечением срока его действия, основанием для погашения регистрационной записи об аренде недвижимого имущества в силу ст. 425 ГК РФ, п. 1 ст. 610 ГК РФ, ст. 51 Закона № 218-ФЗ является заявление одной из сторон договора аренды, указывающее на истечение срока действия данного договора.

Исходя из изложенного требование управления о предоставлении на регистрацию передаточного акта, а также каких-либо иных документов, подтверждающих факт прекращения арендных правоотношений, совместного заявления арендатора и арендодателя суд первой инстанции верно счел необоснованным.

При указанных обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о несоответствии закону оспариваемого отказа в государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) аренды в отношении спорного объекта недвижимости.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, судом апелляционной инстанции не принимаются во внимание по следующим основаниям.

В своей апелляционной жалобе Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области ссылается на то, что в соответствии со статьей 621 ГК РФ п.2. если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ). Однако в соответствии с п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. В соответствии с п.2. данной статьи, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В данном случае, договор заключался на определенный срок. Автоматическую пролонгацию данный договор не предусматривал, а лишь преимущественное право на заключение нового договора на следующий срок. Помещение 16 лет назад Арендатором было освобождено. Финансовые обязательства прекращены, о чем говорит и третье лицо по данному делу сторона по договору аренды, что установлено судом первой инстанции. Также по данному обстоятельству арбитражным судом установлено, что по истечении срока действия арендатор не пользовался имуществом арендодателя, что противоречит утверждению ответчика о возобновлении данного договора на неопределенный срок. По смыслу приведенных норм любая из сторон договора аренды вправе обратиться с заявлением о внесении в ЕГРН записи о прекращении договора аренды. Причем сохранение в этом реестре записи о договоре аренды не означает, что договор аренды не прекратился (п. 6 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73). Нормы о прекращении обременения, на которые ссылается заинтересованное лицо, не предусмотрены ФЗ РФ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Данный закон не предусматривает предоставление двустороннего акта возврата, совместного заявления арендатора и арендодателя либо решения суда о признании договора прекратившимся, тем более, если стороны договора считают его прекратившимся 16 лет назад.

Отсутствие передаточного документа, подтверждающего факт возврата арендатором арендодателю арендованного имущества, также не является препятствием для государственной регистрации прекращения обременения на недвижимое имущество. То обстоятельство, что Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области осуществило перенос записи об аренде при переходе права к ФГБОУ ВО «Самарский государственный технический университет» в результате универсального правопреемства в результате реорганизации путем присоединения к ФГБОУ ВО «Самарский государственный архитектурно-строительный университет», в реестре стоит актуальная запись от 31.10.2016, не имеет отношения к делу. ФГБОУ ВО «Самарский государственный технический университет» принимал все объекты на праве оперативного управления и не подавал отдельного заявления на регистрацию данного обременения, поэтому объекты были приняты в том виде, в котором они существовали на момент подписания акта приема - передачи.

При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме, но не могут быть учтены как не влияющие на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.

В апелляционной жалобе не приведено доводов, опровергающих выводы суда первой инстанции.

Обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы полно, объективно и всесторонне, им дана надлежащая правовая оценка.

Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

С учетом вышеизложенного суд апелляционной инстанции считает решение арбитражного суда первой инстанции следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 31 марта 2021 года по делу №А55-28800/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий Н.В. Сергеева

Судьи Е.Г. Попова

В.А. Корастелев