Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Посейдон», г. Новокуйбышевск Самарской области,

на решение Арбитражного суда Самарской области от 19.04.2017 (судья Каленникова О.Н.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.06.2017 (председательствующий судья Пышкина Н.Ю., судьи Балакирева Е.М., Романенко С.Ш.)

по делу № А55-2930/2017

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Самара Трест», г. Самара (ОГРН <***>, ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Посейдон», г. Новокуйбышевск Самарской области (ОГРН <***>, ИНН <***>) о взыскании 104 040 руб. долга по арендной плате, 16 126 руб. 20 коп. пеней, 108 615 руб. 48 коп. неустойки (штраф), 4 000 руб. расходов на составление пакета проектно–сметной документации, 405 120 руб. 35 коп. убытков,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Самара Трест» (далее –ООО «Самара Трест», истец) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Посейдон» (далее – ООО Торговый дом «Посейдон», ответчик) о взыскании 104 040 руб. долга по арендной плате, 16 126 руб. 20 коп. пеней, 108 615 руб. 48 коп. неустойки (штраф), 4 000 руб. расходов на составление пакета проектно–сметной документации, 405 120 руб. 35 коп. убытков.

Исковые требования заявлены в соответствии со статьями 15, 309, 310, пунктом 1 статьи 614, пунктами 1, 3 статьи 615, пунктом 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), условиями договора от 27.01.2016 № 1/2016 аренды нежилых помещений площадью 54 кв.м и 18 кв.м на первом этаже здания литера 7 по Совхозному проезду г. Самары сроком действия до 21.12.2016, условиями договора от 15.08.2016 № 18/2016 аренды нежилых помещений – складские помещения - площадью 140 кв.м, 142 кв.м и 142 кв.м в здании литера 3 по Совхозному проезду г. Самары сроком действия до 31.07.2017, и мотивированы тем, что ответчик в установленном договором порядке не возвратил арендованные помещения после расторжения договоров аренды с 31.12.2016 соглашениями от 16.12.2016, в связи с чем ответчик обязан уплатить арендную плату за январь 2017, штраф за просрочку возврата имущества (пункт 4.4 договоров), пени за просрочку уплаты арендной платы (пункт 4.1 договоров), а также возместить убытки.

Решением от 19.04.2017, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.06.2017, Арбитражный суд Самарской области иск удовлетворил в полном объеме.

В кассационной жалобе ООО Торговый дом «Посейдон» просит состоявшиеся судебные акты отменить как не соответствующие нормам права.

Заявитель кассационной жалобы указывает на отсутствие доказательств соблюдения истцом мер досудебного урегулирования спора (часть 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), поскольку письма от 16.04.2017 № 1, от 17.01.2017 № 5 и от 06.02.2017 №8 такими доказательствами не являются, в связи с чем исковое заявление подлежит оставлению без рассмотрения; к 30.12.2016 ответчик прекратил использование арендованного имущества, помещения были освобождены, о чем истец был осведомлен (л.д.26, т.1), направленные истцу акты приема-передачи арендованного имущества возвращены им без подписания, что свидетельствует об уклонении истца от принятия арендованного имущества, а ответчик в силу пункта 3 статьи 405 ГК РФ не считается просрочившим обязательство по возврату арендованного имущества (пункт 37 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"); не считает обоснованным размер убытков.

В отзыве на кассационную жалобу ООО «Самара Трест» просит в удовлетворении кассационной жалобы отказать.

Арбитражный суд Поволжского округа, проверив законность обжалуемых судебных актов, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей сторон спора, считает судебные акты подлежащими отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение по следующим основаниям.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции, оценив представленные доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, а также условия договоров от 27.01.2016 № 1/2016 и от 15.08.2016 № 18/2016 аренды нежилых помещений, принимая во внимание правила пункта 3.1 статьи 70 АПК РФ, руководствуясь статьями 309, 310, 614, пунктом 5 статьи 615, 393 ГК РФ, признал ответчика уклонившимся от возврата арендованного имущества в установленном договором порядке и обязанным уплатить арендную плату за январь 2017, штраф за просрочку возврата имущества (пункт 4.4. договоров), пени за просрочку уплаты арендной платы (пункт 4.1 договоров), а также – убытков в виде стоимости работ по приведению помещений в надлежащее состояние и расходов на составление проектно-сметной документации.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассматривая дело по имеющимся в деле доказательствам, согласился с выводами суда апелляционной инстанции.

Однако судами обеих инстанций не учтено следующее.

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Из смысла указанных норм следует, что арендодатель не вправе уклоняться от принятия предложенного арендатором исполнения в виде возвращения объекта аренды. Неисправность арендованного имущества может служить основанием для взыскания с арендатора убытков, причиненных использованием имущества в нарушение условий договора, а не для отказа от принятия арендуемого имущества.

В соответствии с позицией, изложенной в пункте 37 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приёмки арендованного имущества.

Согласно пункту 2.2.24 спорных договоров арендатор обязан за 10 дней до даты прекращения аренды по договору принять участие совместно с представителем арендодателя в составлении акта на предмет соответствия технического и санитарного состояния подлежащего возврату арендованного помещения его состоянию на начало аренды, отраженному в акте приема-передачи помещения в аренду. По истечении указанного срока или срока, установленного дополнительным соглашением сторон, сдать арендодателю помещение в состоянии, отраженному в акте приема-передачи в аренду.

В случае, если осмотром будет установлено несоответствие технического и санитарного состояния помещения состоянию помещения, отраженному в акте передачи помещения в аренду, и возникает необходимость текущего ремонта помещения, а при деятельности арендатора оказавшей разрушающее воздействие на помещение в целом или на его отдельные части и (или) конструкции – необходимость капитального ремонта, арендатор обязан произвести за свой счет соответствующий ремонт арендуемого помещения и сдать помещение арендодателю по акту приема-передачи в день окончания срока аренды по договору.

В случае непроведения арендатором необходимого ремонта до окончания срока аренды, определенного договором либо дополнительным соглашением к нему, арендатор должен оплатить арендодателю согласованную с ним стоимость ремонта либо стоимость ремонта, определенную сметой, составленной сторонней организацией, и оплатить арендодателю дополнительно убытки в виде не полученной арендной платы за период ремонта помещения.

Следовательно, спорными договорами аренды не предусмотрено право арендодателя (истца) на отказ от принятия арендуемого имущества в случае несоответствия технического и санитарного состояния подлежащего возврату имущества его состоянию на момент принятия имущества в аренду.

Соглашениями от 16.12.2016 договоры аренды расторгнуты сторонами с 31.12.2016 (л.д.31, 32, т.1).

Между тем из письма истца от 17.01.2017 № 5, адресованного ответчику, следует, что направленные ответчиком акты возврата арендованного имущества с датой возврата 30.12.2016 возвращены истцом со ссылкой на несоответствие их форме, определенной приложением к договорам аренды, и дате возврата (л.д.45, т.1).

Однако письмо ответчика с актами возврата имущества в материалах дела отсутствует.

Акты осмотра помещений от 20.12.2016 (л.д.83, 84, т.1) составлены без участия представителей ответчика.

Письмом от 13.12.2016 № 120 истец известил ответчика, что с 31.12.2016 доступ на территорию производственной базы автотранспорта сотрудников ООО Торговый дом «Посейдон» будет осуществляться только по специальному разрешению арендодателя (л.д.26, т.1).

Доказательств пользования ответчиком арендованными помещениями после 30.01.2017 в материалах дела не имеется.

Указанные обстоятельства могут свидетельствовать об уклонении истца от приемки арендованного имущества после прекращения договоров аренды.

При таких условиях судебные акты не являются достаточно обоснованными и подлежат отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела суду первой инстанции необходимо учесть изложенное, а также проверить соблюдение истцом требований части 5 статьи 4 АПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 19.04.2017 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.06.2017 по делу № А55-2930/2017 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья Н.Н. Королёва

Судьи В.В. Александров

И.Р. Нагимуллин