Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании 27 мая 2019 г. в помещении суда апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области на решение Арбитражного суда Самарской области от 11 марта 2019 года по делу № А55-29661/2018 (судья Якимова О.Н.)

по заявлению Департамента градостроительства городского округа Самара

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Самарской области

с участием в деле третьих лиц:

Министерства строительства Самарской области, ЗАО «ИСК 5 Недвижимость»

о признании незаконным ненормативного акта

УСТАНОВИЛ:

Департамент градостроительства городского округа Самара обратился в арбитражный суд с заявлением к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в котором просит:

1. Признать незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, выраженный в уведомлении об отказе в государственной регистрации прекращения ограничений (обременении) - аренды от 10.07.2018 № 63/001/312/2018-6364;

2. Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области произвести государственную регистрацию прекращения ограничения (обременения) права в виде аренды на объект недвижимости - земельный участок с кадастровым номером 63:01:0339004:745, расположенный по адресу: Самарская область, г. Самара, Красноглинский район, Московское шоссе/ул. Банная.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 11 марта 2019 г. заявленные требования удовлетворены. Признан незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Самарской области, выраженный в уведомлении от 10.07.2018 г. №63/001/312/2018-6364 об отказе в государственной регистрации прекращения ограничений (обременения) – аренды. Возложена обязанность на Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Самарской области в месячный срок произвести государственную регистрацию прекращения ограничения (обременения) права в виде аренды на объект недвижимости - земельный участок с кадастровым номером 63:01:00339004:745, расположенный по адресу: Самарская область, г. Самара, Красноглинский район, Московское шоссе/ул. Банная.

В апелляционной жалобе Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, отказав Департаменту градостроительства г.о. Самара в удовлетворении заявленных требований. Считает, что судом первой инстанции при вынесении обжалуемого судебного решения нарушены нормы материального права, что привело к неправильному разрешению дела по существу.

Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Самарской области надлежащим образом извещено о времени и месте рассмотрения дела, представителя в суд не направило.

Представитель Департамента градостроительства г.о. Самара в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Представители Министерства строительства Самарской области, закрытого акционерного общества «ИСК 5 Недвижимость» в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Проверив материалы дела, выслушав доводы явившихся участников процесса, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) содержится запись от 17.06.2015 № 63-63-01/011/2012-849 об аренде земельного участка площадью 1173 кв.м. (местоположение: Самарская область, г.Самара, Красноглинский район, по Московскому шоссе/улице Банной; разрешённое использование: для строительства предприятия бытового обслуживания) с кадастровым номером 63:01:0339004:745, государственная собственность на который не разграничена (основания - договор аренды от 30.12.2011 № 698 со сроком действия с 29.08.2011 по 29.08.2016, договор о замене стороны в обязательстве от 27.04.2012 № СВ-6/807, решение Арбитражного суда Самарской области от 24.11.2014 по делу № А55-16702/2014) (арендатор - ЗАО «ИКС 5 Недвижимость»).

Согласно ч.1 ст.21 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» к заявлению о государственном кадастровом учёте и (или государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав документы: документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав: иные документы, предусмотренные данным Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

В соответствии с ч.1 ст.21 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществление государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством РФ, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

30.03.2018 в Управление обратился Департамент градостроительства городского округа Самара в лице уполномоченного представителя с заявлением № 63/001/312/2018-6364 о государственной регистрации прекращения аренды, зарегистрированной в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:01:0339004:745.

В качестве документа-основания для совершения заявленного регистрационного действия был представлен «Акт приёма-передачи земельного участка, государственная собственность на который не разграничена» от 16.02.2018 (стороны - Департамент градостроительства городского округа Самара (арендодатель) и ЗАО «ИКС 5 Недвижимость» (арендатор)).

Согласно п.1 представленного акта приёма-передачи арендатор передал арендодателю земельный участок с кадастровым номером 63:01:0339004:745 в связи с прекращением 17.02.2018 действия заключенного в отношении него договора аренды от 30.12.2011 № 698, а арендодатель принял данный земельный участок.

По существу обстоятельств, обусловивших невозможность совершения заявленного регистрационного действия, Росреестр поясняет следующее.

В соответствии с п.1 ст.610 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается на срок, определённый договором. Если срок аренды в договоре не определён, договор аренды считается заключенным на неопределённый срок (п.2 ст.610). Ст.621 Гражданского кодекса РФ установлено преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок (при условии надлежащего исполнения арендатором своих обязанностей). При этом согласно п.2 данной статьи, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок (ст.610).

Согласно п.3 ст.3 Земельного кодекса РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Ст.39.6 и ст.39.8 Земельного кодекса РФ (введены Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ) установлены случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов, а также особенности договора аренды таких земельных участков.

Согласно п. 15 ст.39.8 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В обоснование своей позиции Управление Росреестра по Самарской области указывает, что в п.3 ст.39.6 Земельного кодекса РФ указаны случаи, при которых граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов, а п.4 установлена совокупность определённых условий, при наличии которых такое право может быть осуществлено.

Пунктом 8 ст.39.8 Земельного кодекса РФ установлены сроки, на которые могут быть заключены договоры аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. При этом норма, предусматривающая возможность заключения такого договора на неопределённый срок, в данном кодексе отсутствует.

Таким образом, положения ст.621 Гражданского кодекса РФ, касающиеся преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок, в том числе и в части возобновления договора аренды на тех же условиях на неопределённый срок, после вступления в силу вышеназванных норм ст.39.6 и 39.8 Земельного кодекса РФ (01.03.2015) в отношении земельных участков не применяются.

Срок действия договора аренды земельного участка от 30.12.2011 № 698 (по 29.08.2016) истёк уже после 01.03.2015. Соответственно, применительно к вопросу о возможности его возобновления на тех же условиях на неопределённый срок необходимо исходить из тех норм Земельного кодекса РФ, которые действовали на момент окончания срока действия рассматриваемого договора. При этом вышеизложенные обстоятельства свидетельствуют о том, что указанный договор не может рассматриваться в качестве возобновлённого на неопределённый срок.

Таким образом, содержащееся в п.1 представленного акта приёма-передачи условие, подразумевающее, что рассматриваемый договор по истечении его срока являлся возобновлённым на неопределённый срок, не соответствует нормам действующего земельного законодательства.

В связи с вышеизложенным Управление согласно установленному порядку 09.04.2018 приостановило осуществление заявленного регистрационного действия (на срок до 09.07.2018) по основанию, предусмотренному п.7 ч.1 ст.26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ, а именно: содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства РФ (ч.2 ст.26).

10.07.2018 Управление отказало в государственной регистрации прекращения аренды, зарегистрированной в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:01:0339004:745, в связи с тем, что в установленный срок не были устранены обстоятельства, послужившие основанием для приостановления (ст.27 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Не согласившись с вынесенным отказом, заявитель обратился в Арбитражный суд Самарской области.

Принимая решение об удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующих обстоятельств.

Между министерством строительства Самарской области и ООО «Азимут» был заключен договор аренды земельного участка от 30.12.2011 № 698 (далее - договор аренды № 698) на срок до 29.08.2016 для строительства предприятия бытового обслуживания.

На основании договора от 27.04.2012 № СВ-6/807, заключенного между ООО «Азимут» и ЗАО «ИСК 5 Недвижимость», ООО «Азимут» уступило, а ЗАО «ИСК 5 Недвижимость» приняло в полном объеме права и обязанности арендатора по договору аренды № 698.

По истечении срока договора арендатор продолжал пользоваться земельным участком, следовательно, в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации выше обозначенный договор является продленным на неопределенный срок.

Согласно пункту 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа.

В соответствии с постановлением Администрации городского округа Самара от 11 января 2017 г. № 1 «О разграничении полномочий в сфере градостроительной деятельности и распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара» руководитель Департамента градостроительства городского округа Самара наделен полномочиями по подготовке и заключению договоров аренды земельных участков, за исключением случаев, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса РФ, дополнительных соглашений к договорам аренды земельных участков, соглашений о расторжении (об отказе от) договоров аренды земельных участков, актов приема-передачи земельных участков, предоставленных под строительство зданий, сооружений (подпункт 7 пункт 1).

Таким образом, права и обязанности арендодателя по договору аренды № 698 с 01.03.2015 перешли к Департаменту градостроительства городского округа Самара.

Согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если договор аренды заключен на неопределенный срок, каждая сторона вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Уведомлением от 15.11.2017 № 019/1008 ЗАО «ИКС 5 Недвижимость» сообщило Департаменту градостроительства городского округа Самара об освобождении земельного участка с кадастровым номером 63:01:0339004:745, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Красноглинский район, Московское шоссе/ул. Банная, площадью 1173 кв.м., предоставленного для строительства предприятия бытового обслуживания, и прекращении названного договора.

16.02.2018 ЗАО «ИКС 5 Недвижимость» совместно с Департаментом градостроительства городского округа Самара подписан акт приема передачи земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, согласно которому земельный участок с кадастровым номером 63:01:0339004:745, расположенный по адресу: Самарская область, г. Самара, Красноглинский район, Московское шоссе/ул. Банная, площадью 1173 кв.м., принят Департаментом градостроительства городского округа Самара, а договор № 698 прекращен с 17.02.2018.

Письмом от 27.02.2018 № 019/2073 ЗАО «ИКС 5 Недвижимость» направило Департаменту градостроительства городского округа Самара два экземпляра подлинного подписанного акта приема-передачи вышеуказанного земельного участка.

Департаментом градостроительства городского округа Самара было подано заявление от 30.03.2018 № 63/001/312/2018-6364 о государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) - аренды в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Самарской области, о чем свидетельствует опись документов принятых для оказания государственных услуг от 30.03.2018.

Согласно уведомлению Управления Росреестра по Самарской области от 09.04.2018 № 63/001/312/2018-6364 государственная регистрация прекращения обременения в виде аренды была приостановлена в связи с тем, что положения статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации о возобновлении договора аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на неопределенный срок не применяется с 01.03.2015, следовательно, на государственную регистрацию прекращения обременения аренды представлен документ, не соответствующий требованиям законодательства Российской Федерации.

06.09.2018 Департаментом получено уведомление Управления Росреестра по Самарской области от 10.07.2018 № 63/001/312/2018-6364 об отказе в государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) - аренда по той же причине.

В соответствии с пунктом 4 статьи 18 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Федерального закона № 218-ФЗ) к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы: документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

Пунктом 1 статьи 21, пунктом 5 статьи 18 Федерального закона № 218-ФЗ предусмотрено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц. Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 ЗК РФ).

Исходя из положений статьи 610 Гражданского кодекса РФ в случае возобновления договора аренды на тех же условиях на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Учитывая, что после истечения срока действия договора аренды земельного участка № 698 в силу статьи 621 Гражданского кодекса РФ договор был возобновлен на неопределенный срок, ЗАО «ИКС 5 Недвижимость» были соблюдены требования пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ, поскольку были приняты надлежащие меры для прекращения арендных отношений, отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области является незаконным и нарушает права и законные интересы Департамента, как органа, уполномоченного на распоряжение земельным участком, обремененным правом аренды.

Правоотношения, возникающие между арендатором и арендодателем на основании договора аренды земельного участка, заключенного до внесения изменений в Земельный кодекс РФ, вступивших в силу с 01.03.2015, подлежат урегулированию нормами гражданского законодательства.

Довод заинтересованного лица относительно неправомерного применения в рассматриваемом случае положений Гражданского кодекса РФ, в том числе положений статьи 621 гражданского кодекса РФ, подлежит отклонению как основанный на неправильном толковании норм материального права.

На основании части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Как отмечено выше, доводы заинтересованного лица, положенные в основу отказа в регистрации прекращения обременения, являются незаконными. Иных оснований правомерности своих действий регистрирующий орган суду не представил.

Вместе с тем, как определено в абзаце 3 пункта 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" в том случае, если односторонний отказ от исполнения договора связан с действиями одной из сторон, например с нарушением, допущенным другой стороной, или иными обстоятельствами, подлежащими проверке, то в орган, зарегистрировавший договор, должны быть представлены заявления обеих сторон договора. В случае отказа другой стороны договора от обращения с указанным заявлением, сторона, заявившая об отказе от исполнения договора, вправе обратиться в суд с иском к другой стороне о признании договора прекратившимся. Решение суда об удовлетворении указанного иска служит основанием для внесения регистрирующим органом соответствующей записи в реестр.

В данном случае было одностороннее обращение Департамента, при этом был приложен акт приема-передачи вышеуказанного земельного участка.

Учитывая отсутствие каких-либо возражений от прекращения договора аренды со стороны арендатора, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что при таких обстоятельствах регистрация прекращения обременения соответствует воле обеих сторон сделки.

В соответствии с частью 3.1. статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Часть 5 статьи 70 АПК РФ предусматривает, что обстоятельства, признанные и удостоверенные сторонами в порядке, установленном этой статьей, в случае их принятия арбитражным судом не проверяются им в ходе дальнейшего производства по делу. Таким образом, положения части 5 статьи 70 АПК РФ распространяются на обстоятельства, которые считаются признанными стороной в порядке части 3.1 статьи 70 АПК РФ (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.10.2013 N 8127/13 по делу N А46-12382/2012).

В связи с чем суд первой инстанции верно указал, что доводы заявителя о фактическом расторжении договора аренды и наличии оснований для прекращения регистрации обременения, а также о согласии арендатора на расторжение договора в силу названной выше нормы следует считать доказанными.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Учитывая вышеизложенное, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, выраженный в уведомлении об отказе в государственной регистрации прекращения ограничений (обременении) - аренда от 10.07.2018 № 63/001/312/2018-6364, является незаконным, нарушающим права Департамента.

Доводы апелляционной жалобы сводятся фактически к повторению утверждений, исследованных и правомерно отклоненных арбитражным судом первой инстанции, и не могут служить основанием для отмены или изменения судебного акта. Суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделал правильные выводы по существу требований заявителя.

Суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции, разрешая спор, полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделал правильные выводы по существу требований заявителя, а также не допустил при этом неправильного применения ни норм материального права, ни норм процессуального права.

Таким образом, решение суда является законным и обоснованным, а апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 11 марта 2019 года по делу № А55-29661/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий Н.В. Сергеева

Судьи И.С. Драгоценнова

Е.Г. Попова