Гражданский кодекс часть 1

на постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.11.2017 (председательствующий судья Терентьев Е.А., судьи Балакирева Е.М., Николаева С.Ю.)

по делу № А55-30191/2015

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «М.видео Менеджмент», г. Москва (ОГРН <***>, ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Алга», г. Самара (ОГРН <***>, ИНН <***>) о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «М.видео Менеджмент» (далее – ООО «М.видео Менеджмент») обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Алга» (далее – ООО «Алга») о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 01.12.2014 № 01-2715/11-2014, заключенного между истцом и ответчиком и применении последствий недействительности сделки.

Заявлением б/д (т. 3 л.д. 5) истец в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) уточнил исковые требования и просил суд:

- признать недействительным договор купли-продажи земельного участка от 01.12.2014 № 01-2715/11-2014, заключенный между истцом и ответчиком и применить последствия недействительности сделки в виде возврата ООО «М.видео Менеджмент» земельного участка с кадастровым номером 63:01:0521003:793;

- прекратить запись о праве собственности на земельный участок (кадастровый номер 63:01:0521003:793) ООО «Алга» в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (запись номер 63-63/001/301/2015-3270/2 от 16.03.2015).

ООО «М.видео Менеджмент» представлено заявление о фальсификации доказательства ‑ технического паспорта на здание, расположенного по адресу <...>, составленный Самарский филиал ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» по состоянию на 25.12.2010 входящий номер № 71023 и исключении документа из числа доказательств. В обоснование заявления общество указало, что по его сведениям Самарский филиал ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» указанный технический паспорт не составлял.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 10.06.2016 ходатайство удовлетворено, указанный технический паспорт по состоянию на 25.12.2010 входящий номер № 71023 исключен из числа доказательств по делу.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 10.06.2016 в соответствии со статьей 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области.

ООО «Алга» обратилось в Арбитражный суд Самарской области с встречным иском к ООО «М.видео Менеджмент» о признании самовольной постройкой нежилого здания площадью 3046,5 кв.м, инвентарный № 1-41052 (36:401:001:00507800), 63:01:0521003:5:2, литера А, А1, а1, а3, а4, расположенного по адресу: г. Самара, Ленинский район, ул. Коммунистическая/Московская, 90/1, и об обязании ООО «М.видео Менеджмент» в 15-ти дневный срок с даты вступления судебного акта в законную силу освободить земельный участок площадью 35 кв.м, кадастровый номер 63:01:0521003:793, занимаемого частью нежилого здания, а именно литер а3 и а4 площадью 3046,5 кв.м, инвентарный номер N 1-41052 (36:401:001:00507800), 63:01:0521003:5:2, литера А, А1, а1, а3, а4, расположенного по адресу: г. Самара, Ленинский район, ул. Коммунистическая/Московская, 90/1, путем сноса объекта с территории земельного участка ООО «Алга», в случае неисполнения решения суда в установленный срок предоставить ООО «Алга» право осуществить снос (демонтаж) части нежилого здания, а именно литер а3 и а4, с последующим отнесением необходимых расходов на ООО «М.видео Менеджмент», о признании недействительным зарегистрированного права собственности ООО «М.видео Менеджмент» на объект нежилое здание площадь 3046,5 кв.м, инвентарный номер 1‑41052 (36:401:001:00507800), 63:01:0521003:5:2, литера А, А1, а1, а3, а4, расположенного по адресу: г. Самара, Ленинский район, ул. Коммунистическая/Московская, 90/1, применить последствия недействительности государственной регистрации права в виде погашения записей в Едином государственном реестре прав на объекты недвижимости и сделок с ним о государственной регистрации 63‑63‑01/209/2012-790 от 20.11.2012.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 03.08.2017 встречное исковое заявление было возвращено заявителю.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 12.10.2016 производство по делу было приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по делу № А55-22084/2016.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 31.07.2017 производство по делу было возобновлено.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 31.08.2017 иск удовлетворен.

Договор купли-продажи земельного участка от 01.12.2014 № 01‑2715/11-2014, заключенный между ООО «Алга» и ООО «М.видео Менеджмент» признан недействительным, применены последствия недействительности сделки в виде возврата ООО «М.видео Менеджмент» земельного участка с кадастровым номером 63:01:0521003:793.

Предписано прекратить запись о праве собственности на земельный участок (кадастровый номер 63:01:0521003:793) ООО «Алга» в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (запись № 63‑63/001/301/2015-3270/2 от 16.03.2015).

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.11.2017 решение Арбитражного суда Самарской области от 31.08.2017, принятое по делу № 55-30191/2015, отменено, принят по делу новый судебный акт.

В удовлетворении исковых требований ООО «М.видео Менеджмент» к ООО «Алга» о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 01.12.2014 № 01-2715/11-2014, заключенного между ООО «Алга» и ООО «М.видео Менеджмент» и применении последствий недействительности сделки в виде возврата ООО «М.видео Менеджмент» земельного участка с кадастровым номером 63:01:0521003:793; о прекращении записи о праве собственности на земельный участок (кадастровый номер 63:01:0521003:793) ООО «Алга» в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (запись номер 63-63/001/301/2015-3270/2 от 16.03.2015), ‑ отказано.

С ООО «М.видео Менеджмент» в пользу ООО «Алга» взысканы расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в сумме 3000 руб.

ООО «М.видео Менеджмент» обратилось в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит постановление апелляционной инстанции отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе, мотивируя неправильным применением судом норм материального и процессуального права.

В судебном заседании представитель истца поддержал позицию, изложенную в кассационной жалобе, а представитель ответчика, считая доводы жалобы несостоятельными, просил обжалуемые судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу ‑ без удовлетворения.

Третье лицо, участвующее в деле, надлежащим образом извещено о времени и месте судебного разбирательства, представителей в судебное заседание не направило, что в силу статьи 284 АПК РФ не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы. Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 АПК РФ.

В соответствии со статьей 163 АПК РФ в судебном заседании был объявлен перерыв до 15.02.2017 до 13 часов 50 минут, после окончания которого судебное заседание продолжено в том же составе суда. Информация о перерыве размещена на официальном сайте суда кассационной инстанции.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 17.07.2014 между обществом с ограниченной ответственностью «Вега» (далее ‑ ООО «Вега») и ООО «М.видео Менеджмент» был заключен договор подряда на производство кадастровых работ, где ООО «Вега» приняло на себя обязательство по производству кадастровых работ с подготовкой межевого плана по образованию 2-х земельных участков путем раздела земельного участка с кадастровым номером 63:01:0521003:5 площадью 1720 кв.м, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Ленинский район, ул. Коммунистическая, 90. В результате раздела земельного участка площадью 1720 кв.м образовались два земельных участка площадью 1685 кв.м и 35 кв.м. На образованном земельном участке площадью 1685 кв.м в тех же самых границах сохранилась часть земельного участка, занятая объектом недвижимости ‑ нежилым зданием лит. А, А1, а1, а3, а4, инв. № 1-41052 (36:401:001:000507800), 63:01:0521003:5:2 площадью 1681 кв.м, на образованном земельном участке площадью 35 кв.м никаких частей занятых объектом недвижимости - нежилым зданием лит. А, А1, а1, а3, а4, инв. № 1-41052 (36:401:001:000507800), 63:01:0521003:5:2.

Согласно кадастровому паспорту от 03.02.2014 земельный участок с кадастровым номером 63:01:0521003:5 имел местоположение, установленное относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира ‑ Самарская область, г. Самара, Ленинский район, ул. Коммунистическая, дом 90, категория земель ‑ земли населенных пунктов, разрешенное использование под фабрику химической одежды, площадь 1720 кв.м, кадастровая стоимость 18 469 738 руб. 40 коп. Часть указанного земельного участка площадью 1681 кв.м занята объектом недвижимости - нежилым зданием, литера А, А1, а1, а3, а4 инв.№ 1-41052 (36:401:001:00507800), 63:01:0521003:5:2.

Указанный земельный участок был размежеван, в результате которого из его состава был выделен спорный земельный участок.

Согласно кадастровому паспорту от 10.09.2014 земельный участок с кадастровым номером 63:01:0521003:793 имеет местоположение, установленное относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира ‑ Самарская область, г. Самара, Ленинский район, ул. Коммунистическая, дом 90, категория земель ‑ земли населенных пунктов, разрешенное использование под фабрику химической одежды, площадь 35 кв.м, кадастровая стоимость 375 837 руб. 70 коп.

ООО «М.видео Менеджмент» на основании передаточного акта от 24.09.2012 между обществом с ограниченной ответственностью ООО «Стандарт-Инвест» (далее – ООО «Стандарт-Инвест») и ООО «М.видео Менеджмент», утвержденного решением единственного участника ООО «Стандарт-Инвест» от 24.09.2012 № 05/2012 и решением единственного участника ООО «М.видео Менеджмент» от 24.09.2012 № 05/2012 является собственником земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под фабрику химической чистки одежды, общая площадь 1685 кв.м, адрес (местонахождение) объекта: Самарская область, г. Самара, Ленинский район, ул. Коммунистическая, дом 90, кадастровый (условный) номер 63:01:0521003:792. Данное обстоятельство подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 23.09.2014.

01 декабря 2014 г. ООО «М.видео Менеджмент» (продавец) и ООО «Алга» (покупатель) заключили договор купли-продажи земельного участка № 01-2715/11-2014, по условиям которого продавец обязался передать в собственность покупателя, а покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора земельный участок с кадастровым номером 63:01:0521003:793, площадью 35 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование – под фабрику химической чистки одежды, адрес месторасположения ‑ Самарская область, г. Самара, Ленинский район, ул. Коммунистическая, дом 90, обременения не зарегистрированы, границы участка выделены на схеме посадки (приложение № 1 к договору).

Право собственности продавца на земельный участок зарегистрировано 23.09.2014.

В соответствии с пунктом 2 договора стороны согласовали, что цена объекта установлена в размере 375 837 руб. 70 коп. (НДС не облагается). Пунктом 10 договора стороны оговорили, что подтверждают отсутствие обстоятельств, вынуждающих их заключить договор на невыгодных для себя условиях и цену объекта считают справедливой.

Пунктом 3 определено, что покупатель оплачивает стоимость объекта авансом в течение 7 рабочих дней с даты подписания договора.

Обусловленный договором земельный участок был передан продавцом покупателю по акту приема-передачи от 15.01.2015 без каких-либо замечаний.

Согласно справке ООО «М.видео Менеджмент» б/н от 14.01.2015 оплата по договору купли-продажи земельного участка от 01.12.2014 № 01-2715/11-2014 получена продавцом в полном объеме.

Согласно справке ООО «М.видео Менеджмент» от 16.02.2015 № 91 сделка по заключению договора купли-продажи земельного участка от 01.12.2014 № 01-2715/11-2014 не является сделкой, в совершении которой имеется заинтересованность в соответствии со статьей 45 Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью» и не является крупной сделкой в соответствии со статьей 46 Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью».

По результатам заключенной сделки за ООО «Алга» зарегистрировано право собственности в отношении объекта права - земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под фабрику химической чистки одежды, общая площадь 35 кв.м, адрес (местонахождение) объекта: Самарская область, г. Самара, Ленинский район, ул. Коммунистическая, д. 90. Данное обстоятельство подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 16.03.2015.

ООО «М.видео Менеджмент» на основании передаточного акта от 24.09.2012 между ООО «Стандарт-Инвест» и ООО «М.видео Менеджмент», утвержденного решением единственного участника ООО «Стандарт-Инвест» от 24.09.2012 № 05/2012 и решением единственного участника ООО «М.видео Менеджмент» от 24.09.2012 № 05/2012 является собственником нежилого здания, назначение нежилое здание, 2-этажный, общая площадь 3046,5 кв.м, инв. № 1-41052 (36:401:001:000507800), 63:01:0521003:2, лит. А, А1, а1,а3,а4, адрес (местонахождение) объекта: Самарская область, г. Самара, Ленинский район, ул. Коммунистическая/ул. Московская, дом 90/дом 1, кадастровый (условный) номер 63:01:0521003:667. Данное обстоятельство подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 20.11.2012.

Согласно кадастровому паспорту от 10.02.2015 нежилое здание, имеющее кадастровый номер 63:01:0521003:667, находится по адресу: Самарская область, г. Самара, Ленинский район, ул. Коммунистическая/ул. Московская, д. 90/д. 1, количество этажей 2, год ввода в эксплуатацию 1964, площадь 3046,5 кв.м.

Согласно техническому паспорту от 15.12.2011 нежилое здание находится по адресу: Самарская область, г. Самара, Ленинский район, ул. Коммунистическая/ул. Московская, д. 90/д. 1, литера А (основное строение, 1 и 2 этажи, технический этаж), А1 (основное строение 1 и 2 этажи), а1 (тамбур), а3 (тамбур), а4 (веранда 1 и 2 этажи). При этом тамбур (а3) и веранда (а4) построены в 2000 году. Общая площадь нежилых помещений в здании ‑ 3046,5 кв.м.

Согласно техническому паспорту от 27.01.2016 нежилое здание находится по адресу: Самарская область, г. Самара, Ленинский район, ул. Коммунистическая/ул. Московская, д. 90/д. 1, здание переоборудовано и капитально отремонтировано в 2016 году, разрешение на строительство (при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте) не предъявлено, площадь нежилых помещений в здании 3015,8 кв.м, здание состоит из литер А (построено в 1964 г., переоборудовано и капитально отремонтировано в 2016 г.), А1 (построено в 1964 г.), а1 (построено в 1964 г.), а3 (построено в 2000 г., переоборудовано в 2016 г.), а4 (построено в 2000 г., переоборудовано в 2016 г.).

В соответствии с сообщением ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» по результатам технического обследования 07.01.2016 была выявлена реконструкция нежилого здания, холодные пристройки а3 и а4 являются вспомогательными строениями, литер а4 находится в состоянии разрушения, но не демонтировано.

Согласно техническому плану здания от 08.03.2016, подготовленного в связи с изменением сведений о характеристиках здания с кадастровым номером 63:01:0521003:667 (план подготовлен кадастровым инженером ФИО3), указанное здание расположено в пределах границ земельных участков с кадастровыми номерами: 63:01:0521003:792, 63:01:0521003:793, 63:01:0521003:783, 63:01:0521003:695.

По заказу ООО «Алга» обществом фирма «Консоль» 25.02.2016 было подготовлено заключение по инженерно-техническому обследованию холодной пристройки, расположенное по адресу г. Самара, Ленинский район, ул. Коммунистическая/ ул. Московская, д. 90/1, согласно которому со стороны бокового фасада лит. А расположены строения лит. а3 и лит. а4.

Строение лит. а3 ‑ одноэтажное, имеет прямоугольное очертание в плане с одним выходным узлом со стороны главного фасада по Московскому шоссе, функциональное назначение ‑ для временного пребывания персонала. Конструктивная схема с полным каркасом, состоящим из стоек и балок перекрытия, со стороны бокового фасада конструкции пристройки выстроены вплотную к основному зданию лит. А, со стороны дворового фасада примыкают к сохраненной кирпичной стене демонтированного строения лит. а4. Фундаменты под строением лит. а3 отсутствуют, существующие стеновые конструкции установлены на бетонную подготовку толщиной не более 100 мм.

Строение лит. а4 на момент обследования конструкции практически полностью демонтировано: разобраны крыша, перекрытие и две наружные стены.

По выводам специалистов ООО фирма «Консоль» объект холодная пристройка лит а3, расположенное по адресу: г. Самара, Ленинский район, ул. Коммунистическая/ул. Московская, д. 90/1 не имеет признаков капитального строительства. Под стенами помещения отсутствуют фундаменты, присутствует техническая возможность перемещения строения без несоразмерного ущерба его назначению, отсутствует подключение пристройки к инженерным сетям (водопровод, канализация, отопление).

Утверждая, что на земельном участке с кадастровым номером 63:01:0521003:793, расположенным по адресу: Самарская область, г. Самара, Ленинский район, ул. Коммунистическая, д. 90, расположено капитальное строение, принадлежащее истцу на праве собственности, сделка совершена в нарушение требований подпункта 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), Общество обратилось в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования истца, суд первой инстанции исходил из того, что материалами дела подтверждается факт нахождения на земельном участке с кадастровым номером 63:01:0521003:793, принадлежащим ответчику на праве собственности части объекта недвижимости литеры А3,А4 здания инв. № 1-41052 принадлежащего истцу на праве собственности (свидетельство о государственной регистрации права от 20.11.12 63-АИ № 126441. Суд сослался на судебные акты по делу № А55-22084/2016, в рамках которого судом было установлено, что строительные мероприятия в части здания, принадлежащего на праве собственности ответчику (ООО «М.видео Менеджмент») ‑ литеры A3 и А4, осуществлены не ответчиком, а самим истцом (ООО «Алга»). Такие действия истец ООО «Алга» смог осуществить, являясь арендатором части здания по долгосрочному договору аренды, а также будучи собственником смежного земельного участка площадью 35 кв.м. Суд также пришел к выводу, что реконструкция не привела к созданию нового объекта.

С учетом установленных по делу обстоятельств, а также имеющих преюдициальное значение в соответствии со статьей 69 АПК РФ обстоятельств, установленных по делу № А55-22084/2016, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оспариваемый договор противоречит пункту 4 статьи 35 и подпункту 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ, поскольку не допускается отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания, строения, сооружения. Суд также пришел к выводу об отсутствии доказательств недобросовестности продавца (истца по делу), о необходимости исчисления срока исковой давности с даты фактической передачи спорного земельного участка истцом ответчику.

Суд апелляционной инстанции, отменяя данное решение и отказывая в удовлетворении исковых требований, пришел к выводу о пропуске годичного срока исковой давности по заявленным требованиям, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска.

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей.

В соответствии с данным принципом положениями статьи 35 этого же Кодекса установлен запрет на отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

В пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является ничтожной.

По смыслу приведенных норм и разъяснений, в случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в обороте объекты недвижимости и участок выступают совместно (пункт 11 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 октября 2016 г.).

В силу статьи 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Таким образом, присутствие на спорном земельном участке на момент его отчуждения части здания, принадлежащего истцу, что ответчиком не опровергнуто, свидетельствует о том, что упомянутый участок не мог являться предметом договора купли-продажи, а потому сделка в силу статьи 168 ГК РФ является недействительной (ничтожной), как прямо противоречащая требованиям статей 1, 35 ЗК РФ, а также вышеприведенным разъяснениям.

Соответственно, истец вправе оспаривать сделку по данному основанию в пределах трехгодичного срока исковой давности (пункт 1 статьи 181 ГК РФ).

Учитывая дату обращения истца в суд с настоящим иском (01.12.2015), срок исковой давности на момент обращения истца в суд с настоящим иском не истек. Выводы суда апелляционной инстанции о пропуске срока исковой давности следует признать ошибочными.

Кроме того, отказывая в удовлетворении исковых требований, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что к спорным отношениям подлежит применению пункт 5 статьи 166 ГК РФ, налагающий запрет на оспаривание сделки ее стороной, которая после заключения сделки давала основание другим лицам полагаться на действительность данной сделки.

Действительно, как разъяснено в пункте 70 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

Вместе с тем судом апелляционной инстанции не учтено, что ответчику было известно о том, что на приобретаемом земельном участке отсутствуют принадлежащий ему объект недвижимости, напротив, располагается часть принадлежащего истцу объекта недвижимости, следовательно, воля сторон была направлена на нарушение императивного запрета, установленного пунктом 4 статьи 35 ЗК РФ, в связи с чем поведение самого ответчика также не является добросовестным. Федеральные и иные законы, вступившие в законную силу и подлежащие применению, в равной степени должны быть известны и второй стороне сделки (ООО «Алга»). Правила части 5 статьи 166 ГК РФ рассчитано на применение исключительно в отношении добросовестных участников гражданского оборота.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно признал договор купли-продажи земельного участка от 01.12.2014 № 01-2715/11-2014 недействительной сделкой.

Выводы суда первой инстанции соответствуют положениям указанных норм и сложившейся судебной практике, у суда апелляционной инстанции отсутствовали основания для отмены решения суда по приведенным в постановлении суда апелляционной инстанции мотивам.

С учетом изложенного постановление апелляционного суда от 23.11.2017 нельзя признать законным и обоснованным.

Вместе с тем не может быть оставлено в силе и решение суда первой инстанции в части вопроса о применении последствий недействительности ничтожной сделки.

Согласно статье 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2).

Таким образом, по смыслу пункта 2 статьи 167 ГК РФ односторонняя реституция недопустима.

Однако, признавая недействительной сделку и применяя последствия ее недействительности, суд первой инстанции в нарушение положений пункта 2 статьи 167 ГК РФ фактически применил не двустороннюю, а одностороннюю реституцию ‑ не принял решение о возврате ООО «Алга» уплаченных за земельный участок денежных средств.

Кроме того, в соответствии с абзацами вторым, четвертым пункта 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В силу приведенных выше разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации предъявление иска о признании сделки недействительной и применение последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества является как способом защиты права истца, так и оспариванием зарегистрированного права других лиц на это имущество, а удовлетворение таких требований является достаточным основанием для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Следовательно, обращение со специальным требованием относительно погашения записи в ЕГРП путем заявления требований о прекращении записи о праве собственности ответчика на земельный участок с кадастровым номером 63:01:0521003:793 не требуется.

В случае же нахождения спорного имущества на момент рассмотрения спора в фактическом владении истца последствием ничтожности договора купли-продажи может быть восстановление титула (права собственности) на земельный участок у законного собственника путем погашения в реестре прав на недвижимое имущество записи о праве собственности покупателя на спорный земельный участок и возврата последнему оплаченных по договору денежных средств.

Суд первой инстанции, прекращая право собственности покупателя на спорное имущество и одновременно обязывая возвратить ответчика спорный земельный участок, данное обстоятельство не учел, вопрос, в чьем фактическом владении находится спорный земельный участок, предметом исследования суда не являлся.

На основании изложенного судебная коллегия пришла к выводу, что решение Арбитражного суда Самарской области от 31.08.2017 в части применения последствий недействительности сделки в виде возврата ООО «М.Видио Менеджмент» земельного участка с кадастровым номером 63:01:0521003:793, прекращения записи о праве собственности на земельный участок (кадастровый номер 63:01:0521003:793) ООО «Алга» в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (запись номер 63-63/001/301/2015-3270/2 от 16.03.2015) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.11.2017 подлежат отмене, а дело в соответствующей части требований подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции на основании пункта 3 части 1 статьи 287 АПК РФ.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, установить все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела, установить, дать оценку доказательствам, представленным лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений, после чего принять решение в полном соответствии с нормами материального и процессуального права, а также распределить судебные расходы в порядке статьи 110 АПК РФ, и с учетом установленного разрешить спор.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 31.08.2017 в части применения последствий недействительности сделки в виде возврата ООО «М.Видио Менеджмент» земельного участка с кадастровым номером 63:01:0521003:793, прекращения записи о праве собственности на земельный участок (кадастровый номер 63:01:0521003:793) ООО «Алга» в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (запись номер 63-63/001/301/2015-3270/2 от 16.03.2015) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.11.2017 по делу № А55-30191/2015 отменить, дело в отмененной части направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.

В остальной части решение Арбитражного суда Самарской области от 31.08.2017 по делу № А55-30191/2015 оставить в силе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, предусмотренные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья А.Ф. Фатхутдинова

Судьи С.Ю. Муравьев

Ф.В. Хайруллина