Гражданский кодекс часть 1

по исковому заявлению Департамента управления имуществом городского округа Самара, г. Самара, к обществу с ограниченной ответственностью «Спарта» (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Самара, о взыскании задолженности по арендной плате и пени,

УСТАНОВИЛ:

Департамент управления имуществом городского округа Самара (далее – Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Спарта» (далее – ООО «Спарта», общество, ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 22.11.2012 № 2517а-2012/2013 за период с 01.01.2016 по 30.06.2019 в сумме 4 664 109,97 руб., пени за период с 26.11.2015 по 30.06.2019 в размере 1 479 283,56 руб.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 17.03.2020, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.06.2020, исковые требования удовлетворены частично, с общества в пользу истца взыскана задолженность по арендной плате в сумме 238 690,28 руб., пени в размере 50 797,54 руб.

Департамент,не согласившись с принятыми судебными актами, обратился в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Заявитель кассационной жалобы указал на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального права, а также несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.

Представитель ООО «Спарта», явившийся в судебное заседание, с кассационной жалобой не согласился, просил оставить в силе обжалуемые судебные акты.

Департамент о времени и месте судебного разбирательства уведомлен, явку представителя в судебное заседание не обеспечил, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, не нашла оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между Министерством имущественных отношений Самарской области (арендодатель) и ООО «Спарта» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 22.11.2012 № 2517а-2012/2013, по условиям которого обществу в аренду сроком на один год предоставлен земельный участок площадью 1103,50 кв. м с кадастровым номером 63:01:0915003:1, расположенный по адресу: г. Самара, Советский район, ул. Двадцать второго Партсъезда, для использования под временный универсальный розничный рынок.

По акту приема-передачи от 22.11.2012 вышеуказанный земельный участок передан ответчику.

Договор аренды от 22.11.2012 № 2517а-2012/2013 зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем 11.02.2013 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации.

По истечению срока действия договора аренды от 22.11.2012 № 2517а-2012/2013 ООО «Спарта» продолжало пользоваться спорным земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в связи с чем в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации данный договор был возобновлен на неопределенный срок на тех же условиях.

Дополнительным соглашением от 23.01.2014 к договору аренды от 22.11.2012 № 2517а-2012/2013 изменено целевое назначение арендуемого земельного участкас «под временный универсальный розничный рынок» на «под временные павильоны без устройства фундамента».

В соответствии с пунктами 3.2 и 3.4 договора аренды от 22.11.2012 № 2517а-2012/2013 арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования земельным участком в размере, определенном в соответствии с расчетом арендной платы (приложение № 2), ежеквартально равными частями от указанной в пункте 3.1 договора суммы до истечения десятого дня начала следующего квартала, а за четвертый квартал не позднее 25 ноября текущего года.

Департамент на основании статьи 450.1, пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации 02.10.2017 направил в адрес ООО «Спарта» уведомление об отказе от договора аренды от 22.11.2012 № 2517а-2012/2013.

После прекращения действия указанного договора аренды общество не возвратило арендодателю спорный земельный участок.

Департамент, указывая, что ответчик ненадлежащим образом исполнял обязанность по уплате арендной платы по договору аренды от 22.11.2012 № 2517а-2012/2013, в результате чего у него образовалась задолженность за период с 01.06.2016 по 30.06.2019 в сумме 4 664 109,97 руб., на которую подлежат начислению пени за период с 26.11.2015 по 30.06.2019 в размере 1 479 283,56 руб., обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды первой и апелляционной инстанций, установив, что Департаментом пропущен срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом положений пункта 3 статьи 202 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованиям о взыскании задолженности по арендной плате и пени по договору аренды от 22.11.2012 № 2517а-2012/2013 за период до 30.06.2016, включительно, о применении которого было заявлено ответчиком, руководствуясь пунктом 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктами 15, 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», отказали в удовлетворении исковых требований в указанной части.

Проверив расчет арендной платы за период с 01.07.2016 по 30.06.2019, представленный истцом, суды признали его неверным, поскольку при расчете размера арендной платы Департамент неправильно применил коэффициент вида использования земельного участка (Кв) со значением 0,24, установленный для земельных участков под торговыми киосками, павильонами, магазинами, аптеками, парикмахерскими, тогда как на земельном участке с кадастровым номером 63:01:0915003:1 расположен имущественный комплекс, представляющий собой универсальный розничный рынок, предназначенный для организации ярмарок, и для данного вида использования земельного участка за период с 01.07.2016 по 30.09.2017 решением Думы городского округа Самара от 29.12.2015 № 59 для Советского района городского округа Самара был утвержден коэффициент Кв в размере 0,052, а с 01.10.2017 по настоящее время решением Думы городского округа Самара от 25.07.2017 № 218 утвержден коэффициент вида использования земельного участка в размере 0,0522321.

Произведя перерасчет размера арендной платы, исходя из коэффициента вида использования земельного участка, установленного для земельных участков под объектами, предназначенными для организации постоянной и временной торговли (ярмарка, рынок, базар), суды, учитывая произведенные обществом платежи за пользование спорным земельным участком, установили, что за период с 01.07.2016 по 30.06.2019 у ООО «Спарта» образовалась задолженность в размере 238 690,28 руб., в связи с чем, руководствуясь статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 309, 310, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, удовлетворили исковые требования в указанной части.

Кроме того, принимая во внимание положения пункта 6.2.1 договора аренды от 22.11.2012 № 2517а-2012/2013, согласно которому в случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок начисляется пени в размере 0,06% от суммы неуплаты за каждый день просрочки, суды первой и апелляционной инстанции, руководствуясь пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к выводу, что с ответчика подлежит взысканию неустойка в пределах срока исковой давности за период с 11.10.2016 по 30.06.2019 в размере 50 797,54 руб.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что судами при расчете арендной платы неправильно был применен коэффициент вида использования земельного участка, установленный для земельных участков под объектами, предназначенными для организации постоянной и временной торговли (ярмарка, рынок, базар), поскольку вид разрешенного использования спорного земельного участка: под временные павильоны без устройства фундаментов, в связи с чем при расчете арендной платы должен быть применен коэффициент вида использования земельного участка под торговыми киосками, павильонами, магазинами, аптеками, парикмахерскими со значением 0,24, судебной коллегией отклоняется.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 № 15837/11 по делу № А47-7623/2010 указано, что регулирование арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

В силу пункта 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Согласно подпункту 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 01.03.2015, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Ранее аналогичные положения содержались в пункте 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», утратившим силу с 01.03.2015.

Земельный участок площадью 1103,50 кв. м с кадастровым номером 63:01:0915003:1, расположенный по адресу: г. Самара, Советский район, ул. Двадцать второго Партсъезда, относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена.

Таким образом, порядок определения размера арендной платы за пользование спорным земельным участком, а также порядок, условия и сроки ее внесения подлежат публичному регулированию и устанавливаются органами государственной власти Самарской области.

Постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 № 308 утвержден Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, находящиеся на территории Самарской области и предоставленные в аренду без торгов, согласно которому размер арендной платы в год за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, находящиеся на территории Самарской области и предоставляемые для целей, не связанных со строительством, рассчитывается по формуле А_п = С_кад x К_в x К_и, где А_п - размер арендной платы за земельный участок в год; С_кад - кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 1 января расчетного года согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости. В случае если сведения о земельном участке внесены в Единый государственный реестр недвижимости позднее 1 января расчетного года, значение коэффициента на расчетный год определяется путем умножения среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка в рублях за один квадратный метр земли, соответствующего категории земель, к которой относится земельный участок, виду разрешенного использования земельного участка и кадастровому кварталу, в котором расположен земельный участок, на площадь земельного участка. Среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка в рублях за один квадратный метр земли, соответствующее категории земель, виду разрешенного использования земельного участка и кадастровому кварталу, в котором расположен земельный участок, устанавливается согласно нормативным правовым актам, утверждающим результаты государственной кадастровой оценки земель соответствующей категории и применяемым в расчетном году; К_в - коэффициент вида использования земельного участка, определяемый исходя из вида разрешенного использования земельного участка и утверждаемый правовым актом представительного органа муниципального района, городского округа, городского округа с внутригородским делением с учетом основных принципов определения арендной платы, установленных Правительством Российской Федерации; К_и - коэффициент инфляции расчетного года, определяемый исходя из максимального уровня инфляции (потребительских цен), устанавливаемого в рамках прогноза социально-экономического развития Самарской области. Коэффициент инфляции на расчетный год определяется как произведение соответствующих максимальных планируемых ежегодных показателей инфляции (индекс потребительских цен, декабрь к декабрю) по состоянию на 1 января очередного года начиная с года, следующего за годом утверждения государственной кадастровой оценки для соответствующей категории земель, по расчетный год.

Решением Думы городского округа Самара от 29.12.2015 № 59 «Об утверждении коэффициентов видов использования земельных участков при определении размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории городского округа Самара и предоставляемых для целей, не связанных со строительством», действовавшим до 30.09.2017, для Советского района городского округа Самара установлен коэффициент вида использования земельного участка (К_в) под торговыми киосками, павильонами, магазинами, аптеками, парикмахерскими в размере 0,24, под рынками, ярмарками в размере 0,052.

Решением Думы городского округа Самара от 25.07.2017 № 218 «Об утверждении коэффициентов видов использования земельных участков при определении размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории городского округа Самара и предоставляемых для целей, не связанных со строительством, в аренду без торгов», действующим с 01.07.2017, для Советского района городского округа Самара коэффициент вида использования земельного участка (К_в) под размещение временных нестационарных объектов, предназначенных для организации торговли, общественного питания, бытового обслуживания (павильонов, киосков, тонаров и подобных объектов временного функционирования) установлен в размере 0,2464388, а под размещение объектов, предназначенных для организации постоянной или временной торговли (ярмарка, рынок, базар) в размере 0,0522321.

Действительно дополнительным соглашением от 23.01.2014 к договору аренды от 22.11.2012 № 2517а-2012/2013 изменено целевое назначение спорного земельного участкас «под временный универсальный розничный рынок» на «под временные павильоны без устройства фундамента».

Из кадастрового паспорта на данный земельный участок также следует, что вид его разрешенного использования: под временные павильоны без устройства фундамента.

Между тем фактическое использование земельного участка должно отвечать его разрешенному использованию и совпадать со сведениями, внесенными в государственный кадастр недвижимости (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2011 № 12651/11, от 29.05.2012 № 12919/11 и от 29.05.2012 № 13016/11).

Как установлено судами, на земельном участке с кадастровым номером 63:01:0915003:1 расположен имущественный комплекс, представляющий собой универсальный розничный рынок, который с момента предоставления данного земельного участка по настоящее время использовался обществом для организации ярмарок.

Данные обстоятельства также установлены судебными актами по делам №№ А55-1873/2015, А55-2044/2015, А55-31081/2015, А55-30936/2015, А55-1719/2015, А55-17216/2018, А55-33210/2019.

В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Департаментом в материалы дела не представлены доказательства, опровергающие указанные обстоятельства.

Таким образом, суды первой и апелляционной инстанций при расчете размера арендной платы за спорный период правильно применили коэффициент вида использования земельного участка с кадастровым номером 63:01:0915003:1, установленный для земельных участков под объектами, предназначенными для организации постоянной и временной торговли (ярмарка, рынок, базар)

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, полно и всесторонне исследованы судебной коллегией, но в соответствии со статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судами при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемых судебных актов, не подтверждены надлежащими доказательствами и направлены на переоценку доказательств, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Поскольку нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению обжалуемых судебных актов, не установлено, коллегия считает необходимым решение Арбитражного суда Самарской области от 17.03.2020 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.06.2020 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 17.03.2020 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.06.2020 по делу № А55-31488/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки установленные законом.

Председательствующий судья Р.В. Ананьев

Судьи В.А. Карпова

В.А. Петрушкин