Гражданский кодекс часть 1

на решение Арбитражного суда Самарской области от 25.04.2017 (судья Медведев А.А.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2017 (председательствующий судья Семушкин В.С., судьи Попова Е.Г., Драгоценнова И.С.)

по делу № А55-31496/2016

по заявлению индивидуального предпринимателя Деулина Григория Михайловича, г. Самара (ИНН 631580963144, ОГРН 316631300183870) к Департаменту управления имуществом городского округа Самара, администрации городского округа Самара, г. Самара, с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Департамента градостроительства городского округа Самара, г.Самара, общества с ограниченной ответственностью «МЖКстрой», г.Самара, о признании незаконным решения,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Деулин Григорий Михайлович (далее – ИП Деулин Г.М.) обратился в Арбитражный суд Самарской области с заявлением о признании незаконными решения Департамента управления имуществом городского округа Самара от 08.11.2016 №15-07- 10/48671 и бездействия администрации городского округа Самара (в лице уполномоченного им органа местного самоуправления), выразившегося в не направления в адрес Деулина Г.М. проекта договора купли-продажи земельного участка в срок, установленный статьей 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), по цене 40 %, а также об обязании администрации городского округа Самара (в лице уполномоченного ею органа) устранить допущенные нарушения путем направления в адрес ИП Деулина Г.М. проекта договора купли-продажи земельного участка по цене 40% и начисления с 01.01.2017 платы за пользование землей в размере 1,5 % кадастровой стоимости (в размере земельного налога) (с учетом принятого судом уточнения заявленных требований).

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены Департамент градостроительства городского округа Самара и общество с ограниченной ответственностью «МЖКстрой» (далее – ООО «МЖКстрой»).

Решением Арбитражного суда Самарской области от 25.04.2017, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2017, в удовлетворении заявленных требований отказано.

В кассационной жалобе ИП Деулин Г.М. не согласившись с решением суда первой инстанции, постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда просит решение и постановление суда отменить, заявленные требования удовлетворить.

Законность судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Как следует из материалов дела, 16.06.2015 ООО «МЖКстрой», являясь собственником нежилых зданий с кадастровыми номерами 63:01:0706003:1634 и 63:01:0706003:1638, направило в администрацию г.о. Самара заявление о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 63:01:0706003:63 площадью 5491 кв. м, расположенного по адресу: г.о. Самара, занимаемого указанной недвижимостью, в собственность за плату, на основании статьи 39.14 ЗК РФ.

Администрация г.о. Самара не направила в адрес ООО «МЖКстрой» проект договора купли-продажи земельного участка, незаконно бездействовала.

ООО «МЖКстрой» направило в администрацию заявление об универсальном правопреемстве по заявлению на выкуп земельного участка, с просьбой заменить ООО «МЖКстрой» на Деулина Г.М., в связи с переходом права собственности на объекты капитального строительства по договору купли-продажи.

21 октября 2016 года Деулин Г.М. направил заявление в администрацию г.о. Самара следующего содержания: «16.06.2015 ООО «МЖКстрой» обратилось в администрацию г.о. Самара с заявлением о выкупе земельного участка площадью 5491 кв. м с кадастровым номером 63:01:0706003:63 (в Департаменте управления имуществом вх№ 15-01-22/7182 от 25.06.2015, в Департаменте строительства и архитектуры г.о. Самара вх. № СП-9/3498 от 17.06.2015).

Настоящим уведомляю, что с 08.07.2016 являюсь собственником объектов недвижимости, расположенных на указанном участке, в связи с чем прошу осуществить замену ООО «МЖКстрой» на Деулина Г.М. и направить в мой адрес договор купли-продажи земельного участка в сроки, предусмотренные статьей 39.20 ЗК РФ».

К заявлению приложены паспорт Деулина Г.М., заявление от 16.06.2015, свидетельства на право собственности на объекты недвижимости от 08.07.2016 в 2 экз. Письмом от 08.11.2016 исх. № 15-07-10/48671 Департамент управления имуществом г.о. Самара отказался заменить ООО «МЖКстрой» на Деулина Г.М. в порядке универсального правопреемства, предложив Деулину Г.М. обратиться с новым заявлением.

Департамент управления имуществом г.о. Самара полагает, что заявление ООО «МЖКстрой» утратило силу после продажи зданий и рассмотрению не подлежит; а при направления заявления на выкуп земли несколькими собственниками, в случае продажи части помещений третьему лицу – все заявители должны направить новое совместное заявление на выкуп земли при участии нового собственника.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения заявителя в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Арбитражный суд кассационной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 522 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Согласно пункту 1 статьи 35 ЗКРФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник

При этом покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение (абзац 2 пункт 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 39.1 ЗКРФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность за плату на основании договора купли-продажи земельного участка.

В силу подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗКРФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗКРФ.

Если иное не установлено указанной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (пункт 1 статьи 39.20 ЗКРФ).

Порядок предоставления в собственность земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, применяемый к земельным правоотношениям после 01.03.2015, установлен в статье 39.14 ЗКРФ.

При этом исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11).

В срок не более чем 30 дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗКРФ, и по результатам указанных проверок совершает одно из следующих действий: осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ; принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю; принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗКРФ, и направляет принятое решение, в котором должны быть указаны все основания отказа заявителю. Проекты договоров и решения, указанные в подпунктах 1, 2 пункта 5 данной статьи, выдаются заявителю или направляются ему по адресу, содержащемуся в его заявлении о предоставлении земельного участка, и должны быть им подписаны и представлены в уполномоченный орган не позднее чем в течение 30 дней со дня получения заявителем проектов указанных договоров (пункты 5, 6, 7 статьи 39.17 ЗКРФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 39.16 ЗКРФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае, если указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды, за исключением случаев, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратился обладатель данных прав или подано заявление о предоставлении земельного участка в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.10 ЗКРФ.

Суды обоснованно указали, что заявитель, приобретая право собственности на нежилые помещения, вправе оформить право на соответствующий земельный участок на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Согласно подпункту 2 пункта 2 статьи 39.4 ЗКРФ при заключении договора купли-продажи земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, цена такого земельного участка определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Предприниматель подавал заявление о направлении договора купли-продажи земельного участка в порядке статьи 39.20 ЗКРФ, под принадлежащими ему объектами недвижимости, приобретенными с 08.07.2016.

Вместе с тем администрация не выполнила обязанности по рассмотрению в установленные сроки заявления о выкупе первоначального собственника здания (ООО «МЖКстрой») и по формальным основаниям не рассмотрела заявление нового собственника (предпринимателя), договор купли-продажи не направила, в связи с чем последний вправе был обратиться за предоставлением ему участка без проведения торгов.

Применительно к спорным правоотношениям для определения цели и даты обращения необходимо учитывать, что приобретая право собственности на здание новый собственник не может безусловно, по мотиву приобретения им объекта, быть замененным участником в административной процедуре, инициированной прежним собственником, по которой не было принято решение о выкупе.

Системные положения статей 39.1, 39.3, 39.20 ЗК РФ предусматривают особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположено здание, при этом собственник вправе приобрести земельный объект в собственность либо аренду. Таким образом в результате продажи здания другому лицу в период рассмотрения заявления о выкупе и до заключения договора купли-продажи земельного участка прежний собственник здания утратил такое исключительное право, предусмотренное законом, при этом новый собственник в этом случае вправе избрать иной режим использования земельного участка в виде арендных отношений.

Применительно к спорному случаю заявление о выкупе было подано прежним собственником здания ООО «МЖКстрой» 16.06.2015, однако по истечении установленного законом срока для рассмотрения заявления договор купли-продажи участка заключен не был, впоследствии право собственности на здание перешло предпринимателю, который также направил заявление о выкупе в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ.

Поскольку в данном случае ООО «МЖКстрой» в период рассмотрения заявления о выкупе осуществило продажу здания, предоставление участка в порядке, предусмотренном статьей 39.20 ЗК РФ, допускалось только новому собственнику, но при определении его воли о правовом режиме использования.

Таким образом, реализация исключительного права на приватизацию осуществляется в заявительном порядке, который является основанием для административной процедуры по предоставлению государственной (муниципальной) собственности в порядке приватизации.

При таких обстоятельствах вне зависимости от наличия правового основания для замены нового собственника здания в процедуре предоставления, инициированной прежним собственником здания, уполномоченный орган должен приступить к рассмотрению такого заявления, поскольку предприниматель также выразил свою волю на приобретение участка в собственность, в связи с чем, такое обращение должно быть квалифицировано по правилам статей 39.14, 39.20 ЗК РФ в целях соблюдения порядка приобретения публичных земельных участков.

Отказывая в удовлетворении требований в выкупе, в том числе по цене на момент обращения ООО «МЖКстрой» на 16.06.2015, суды не учли право на выкуп предпринимателя и не рассмотрели вопрос на дату обращения ИП Демулина Г.М. с заявлением от 21.10.2016 (л.д. 11), не установили какой нормативный акт о цене действовал на дату подачи заявления.

Суды не установили цену земельного участка на момент подачи заявления ИП Демулина Г.М., не мотивировано, без указания норм права обязывая предпринимателя обратиться повторно с заявлением о выкупе. Хотя цена выкупаемого земельного участка должна быть определена на дату обращения заявителя о выкупе и направления договора купли-продажи.

Согласно правовой позиции, изложенной в пунктах 13, 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11, в силу пункта 1 статьи 35 ЗКРФ, пункта 3 статьи 552 ГК РФ покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Таким образом, у предпринимателя возникло право на обращение за выкупом земельного участка только после регистрации права на объекты недвижимости. Как установлено судами, земельный участок на каком-либо праве оформлен не был за продавцом ООО «МЖКстрой».

При разрешении вопроса о том, на какой момент определяется выкупная цена земельного участка при его приватизации собственником расположенного на нем строения, здания, сооружения, должна приниматься во внимание необходимость обеспечения гарантии определенности прав лиц, имеющих право на выкуп земельных участков, и исключения для них негативных последствий возрастания выкупной цены земельного участка до принятия правомочным органом решения о продаже земельного участка и направлению проекта договора купли-продажи.

Заявление о выкупе земельного участка является основанием для начала процедуры оформления его купли-продажи.

Из материалов дела следует, что вещное право на земельный участок за ООО «МЖКстрой» не оформлялось, ЗКРФ при переходе права на объекты недвижимого имущества устанавливает переход права только на земельный участок, поэтому требования предпринимателя о правопреемстве на процедуру оформления права обосновано судами оставлены без удовлетворения. Аналогия с процессуальным правопреемством в данном случае не применима.

Согласно части 3 статьи 288 АПК РФ нарушение или неправильное применение норм процессуального права является основанием для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда.

Согласно положениям статей 168, 268 АПК РФ полномочиями по оценке и переоценке фактических обстоятельств дела и представленных сторонами доказательств наделены суды первой и апелляционной инстанций.

Компетенция суда кассационной инстанции определена статьями 286, 287 АПК РФ, согласно которым суд кассационной инстанции проверяет правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов о применении норм права установленным обстоятельствам и доказательствам, имеющимся в деле.

Таким образом, суд кассационной инстанции не наделен полномочиями разрешать вопросы факта, исследовать и оценивать доказательства. Процессуальный закон относит это к прерогативе судов первой и апелляционной инстанций.

Исходя из изложенного, учитывая, что судами приняты судебные акты по неполно исследованным обстоятельствам по делу, а суд кассационной инстанции не наделен полномочиями разрешать вопросы факта, исследовать и оценивать доказательства, поскольку процессуальный закон относит это к прерогативе судов первой и апелляционной инстанций, дело подлежит отмене с направлением на новое рассмотрении в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду в соответствии со статьей 71 АПК РФ надлежит установить все имеющие существенное значение для дела обстоятельства, а также учесть, что ИП Деулин Г.М. подал заявление о направлении ему договора купли-продажи земельного участка в порядке статьи 39.20 ЗКРФ, на основании полного и всестороннего исследования представленных сторонами доказательств в их совокупности и взаимосвязи, дать оценку представленным доказательствам, и вынести законное и обоснованное решение при правильном применении норм материального и процессуального права.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 25.04.2017 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2017по делу № А55-31496/2016 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.

Председательствующий судья В.А. Карпова

Судьи Р.В. Ананьев

В.А. Петрушкин