Гражданский кодекс часть 1

на решение Арбитражного суда Самарской области от 19.07.2010 (судья Дегтярев Д.А.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.11.2010 (председательствующий судья Шадрина О.Е., судьи Балашева В.Т., Терентьев Е.А.)

по делу № А55-3230/2010

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Паритет-Строй», г. Тольятти (ИНН: <***>, ОГРН: <***>), к открытому акционерному обществу «ТЕВИС», г. Тольятти (ИНН: <***>, ОГРН: <***>), о признании права собственности, с участием третьих лиц: муниципального предприятия городского округа Тольятти «Инвентаризатор», г. Тольятти (ИНН: <***>, ОГРН: <***>), мэрии городского округа Тольятти, г. Тольятти (ИНН: <***>, ОГРН: <***>), Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара (ИНН: <***>, ОГРН: <***>),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Паритет-Строй» (далее – ООО «Паритет-Строй», истец) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к открытому акционерному обществу «ТЕВИС» (далее – ОАО «ТЕВИС», ответчик), с учетом уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании права собственности на 39/125 доли в праве на незавершенное строительством здание ? местный диспетчерский пункт № 2 (далее – МДП-2), расположенное по адресу: г. Тольятти, Автозаводский район, ул. Фрунзе, д. 31а, готовность 76%, что соответствует следующим площадям:

- помещения 1-го этажа: № 29 площадью 3, 7 кв.м, № 30 площадью 3, 3 кв.м, № 31 площадью 47, 3 кв.м, № 32 площадью 5, 7 кв.м, № 33 площадью 20, 1 кв.м, № 34 площадью 1, 4 кв.м, № 35 площадью 9, 1 кв.м, № 36 площадью 2, 4 кв.м, № 37 площадью 1 ,6 кв.м, № 38 площадью 3,7 кв.м, № 39 площадью 15, 4 кв.м, № 40 площадью 8, 0 кв.м, № 41 площадью 1, 8 кв.м, № 42 площадью 1, 4 кв.м, № 43 площадью 3, 2 кв.м, № 44 площадью 5, 8 кв.м, № 45 площадью 3, 0 кв.м, № 46 площадью 5, 5 кв.м, № 71 площадью 28, 9 кв.м, № 72 площадью 29, 6 кв.м, № 73 площадью 29, 8 кв.м, № 75 площадью 25, 4 кв.м, № 77 площадью 15, 8 кв.м, № 78 площадью 2, 2 кв.м, № 79 площадью 41, 5 кв.м, всего общей площадью помещений 1-го этажа 315, 6 кв.м;

- помещения 2-го этажа: № 63 площадью 29, 6 кв.м, № 66 площадью 28, 8 кв.м, № 67 площадью 29, 7 кв.м, № 69 площадью 30, 0 кв.м, № 70 площадью 25, 3 кв.м, № 74 площадью 44, 7 кв.м, всего общей площадью помещений 2-го этажа 188, 1 кв.м;

- помещения 3-го этажа: № 1 площадью 17, 0 кв.м, № 2 площадью 17, 3 кв.м, № 3 площадью 17, 2 кв.м, № 4 площадью 34, 9 кв.м, № 9 площадью 15, 9 кв.м, № 10 площадью 16, 8 кв.м, № 11 площадью 16,8 кв.м, № 12 площадью 16, 9 кв.м, № 13 площадью 15, 2 кв.м, № 14 площадью 16, 9 кв.м, № 16 площадью 18, 6 кв.м, № 17 площадью 21, 1 кв.м, № 18 площадью 19, 2 кв.м, № 19 площадью 28, 2 кв.м, № 20 площадью 8, 5 кв.м, № 26 площадью 27, 4 кв.м, № 27 площадью 17,8 кв.м, № 28 площадью 17, 7 кв.м, всего общей площадью помещений 3-го этажа 343, 4 кв.м;

- помещения 4-го этажа: № 1 площадью 17, 0 кв.м, № 2 площадью 17, 0 кв.м, № 3 площадью 17, 1 кв.м, № 4 площадью 34, 9 кв.м, № 9 площадью 15, 9 кв.м, № 10 площадью 16, 9 кв.м, № 11 площадью 16, 6 кв.м, № 12 площадью 16, 8 кв.м, № 13 площадью 14, 9 кв.м, № 14 площадью 16, 9 кв.м, № 16 площадью 18, 7 кв.м, № 17 площадью 20, 8 кв.м, № 18 площадью 19, 2 кв.м, № 19 площадью 28, 3 кв.м, № 20 площадью 8, 5 кв.м, № 26 площадью 27, 3 кв.м, № 27 площадью 17, 7 кв.м, № 28 площадью 17, 9 кв.м, всего общей площадью помещений 4-го этажа 342, 4 кв.м;

всего общей площадью помещений 1189, 5 кв.м, а также на места общего пользования площадью 674, 64 кв.м, пронумерованные согласно выданному муниципальным предприятием городского округа Тольятти «Инвентаризатор» техническому паспорту нежилого здания, незавершенного строительством, готовность 76%, расположенного по адресу: г. Тольятти, Автозаводский район, ул. Фрунзе, д. 31а;

о внесении изменений в регистрацию объекта недвижимости, расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, ул. Фрунзе, д. 31а с незавершенный строительством объект ? комплекс № 2 Рембыттехника (здание литера А, готовность 20%) на МДП-2 (здание литера А, готовность 76%) общей площадью 7236, 2 кв.м, расположенный по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, ул. Фрунзе, д. 31а.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 19.07.2010, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.11.2010, в удовлетворении исковых требований ООО «Паритет-Строй» отказано.

Не согласившись с принятыми судебными актами, истец обратился в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, удовлетворить исковые требования.

Заявитель кассационной жалобы указал на неправильное применение судами норм материального права, а также несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. Представители ООО «Паритет?Строй», явившиеся в судебное заседание, полностью поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Представитель ОАО «ТЕВИС» в судебном заседании с кассационной жалобой не согласился, просил оставить в силе обжалуемые судебные акты.

Третьи лица по делу о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в ходе судебного заседания 21.04.2011 был объявлен перерыв до 13 часов 50 минут 26.04.2011.

После перерыва судебное заседание продолжено 26.04.2011 в 13 часов 50 минут в том же составе.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, проверив законность решения Арбитражного суда Самарской области от 19.07.2010 и постановления Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.11.2010 на основании статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 21.09.2006 между ОАО «ТЕВИС» (застройщик) и ООО «Паритет-Строй» (участник долевого строительства) был заключен договор № 874Т долевого строительства, по условиям которого ответчик принял на себя обязательства по строительству и вводу в эксплуатацию здания МДП-2 общей площадью строительства 6053, 41 кв.м (в том числе эксплуатируемая кровля 446, 5 кв.м), расположенного по адресу: г. Тольятти, Автозаводской район, ул. Фрунзе, д. 31а, а ООО «Паритет?Строй» принимает обязательства по участию в долевом финансировании строительства указанного здания.

Постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 01.08.2008 по делу № А55-15852/2007 по иску ООО «Паритет?Строй» к ОАО «ТЕВИС» о понуждении к исполнению договора было постановлено: исковые требования ООО «Паритет-Строй» удовлетворить; обязать ОАО «ТЕВИС» исполнить обязательства, принятые по договору от 21.09.2006 № 874Т и после ввода объекта в эксплуатацию передать ООО «Паритет-Строй» площади в размере 1887, 54 кв.м или 0, 312 доли общей площади здания «Местного диспетчерского пункта № 2» (по проектным данным).

В указанном постановлении, имеющим преюдициальное значение при рассмотрении настоящего дела, в силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа пришел к выводу, что договор от 21.09.2006 № 874Т, заключенный между сторонами, является договором простого товарищества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1041 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели.

Согласно статье 1042 Гражданского кодекса Российской Федерации вкладом товарища признается все то, что он вносит в общее дело, в том числе деньги, иное имущество, профессиональные и иные знания, навыки и умения, а также деловая репутация и деловые связи.

Вклады товарищей предполагаются равными по стоимости, если иное не следует из договора простого товарищества или фактических обстоятельств. Денежная оценка вклада товарища производится по соглашению между товарищами.

ОАО «ТЕВИС» на праве собственности принадлежит незавершенный строительством объект – комплекс № 2 «Рембыттехника» (здание литера А, готовность 20%) на основании решения Арбитражного суда Самарской области от 13.07.2001, о чем 16.08.2002 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись.

Распоряжением мэра города Тольятти от 20.05.2004 № 1071-1/Р утвержден проект корректировки красных линий восточной стороны ул. Юбилейной, в пределах квартала 7 Автозаводского района г. Тольятти.

27 августа 2004 года распоряжением мэра города Тольятти № 2008?1/Р ОАО «ТЕВИС» разрешена корректировка проекта незавершенного строительством объекта – комплекса № 2 «Рембыттехника» (здание литера А) под здание МДП-2, расположенного на пересечении улиц Фрунзе и Юбилейной в квартале 7 Автозаводского района г. Тольятти.

Распоряжением мэра города Тольятти от 28.11.2005 № 3443-1/Р ОАО «ТЕВИС» предоставлены в аренду земельный участок площадью 3321 кв.м сроком на 49 лет и земельный участок площадью 2374 кв.м сроком на 11 месяцев для завершения строительства и его дальнейшей эксплуатации, а также для организации стройплощадки, создания и эксплуатации элементов благоустройства и озеленения по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, квартал 7, ул. Фрунзе, д. 31а.

29 декабря 2005 года между мэрией города Тольятти (арендодатель) и ОАО «ТЕВИС» (арендатор) заключены договоры аренды вышеуказанных земельных участков № 1287 и № 1288 для завершения строительства объекта и его дальнейшей эксплуатации.

Постановлением мэра городского округа Тольятти от 15.05.2006 № 3570-1/П ОАО «ТЕВИС» выдано разрешение на строительство здания МДП-2 в границах отведенной территории, расположенной на пересечении улиц Фрунзе и Юбилейной, в квартале 7, Автозаводского района, города Тольятти, с определением срока строительства в 25 месяцев.

В дальнейшем постановлениями мэра городского округа Тольятти от 04.07.2008 № 1601-1/П, 30.03.2009 № 1175-р/5, 21.01.2010 № 369-р/5 ОАО «ТЕВИС» срок действия разрешения на строительство здания МДП-2 продлевался.

В настоящее время срок действия разрешения на строительство здания МДП-2 продлен до 22.04.2011.

Из пункта 2.2 договора от 21.09.2006 № 874Т следует, что доля истца в стоимости строительства составляет 41 096 325 руб. при общей ориентировочной стоимости строительства объекта 123 055 242 руб. (пункт 2.1 договора).

При этом в соответствии с пунктами 1.2 и 1.3 данного договора после ввода объекта в эксплуатацию ответчик обязался передать ООО «Паритет-Строй» площади здания в размере 1887, 54 кв.м или 0, 312 доли общей площади здания МДП-2 и совместно оформить право собственности на места общего пользования указанного здания площадью 3119, 42 кв.м (по проектным данным) в следующих долях: за ОАО «ТЕВИС» 0, 784 доли в праве (2444, 78 кв.м); за истцом – 0, 216 доли в праве (674, 64 кв.м).

Оценив вышеуказанные документы и условия договора от 21.09.2006 № 874Т, суд апелляционной инстанции установил, что вклады товарищей по данному договору определены.

Отказывая в удовлетворении иска, суды исходили из того, что при заключении договора товарищества была определена воля товарищей, направленная на достижение единой цели – создание объекта, а условиями договора и постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа была предусмотрена обязанность ответчика по передаче ООО «Паритет-Строй» площади в размере 1887, 54 кв.м или 0, 312 доли общей площади МДП-2 (по проектным данным) после ввода объекта в эксплуатацию и, учитывая, что объект в эксплуатацию не введен, истец не вправе требовать выдела в натуре определенных в договоре площадей, а следовательно, истец преждевременно обратился с настоящим иском.

Однако при принятии решения судами первой и апелляционной инстанции не было учтено, что истцом предъявлены требования о признании права собственности на долю незавершенного строительством объекта по договору простого товарищества на основании пункта 1 статьи 1043 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому произведенная в результате совместной деятельности продукция и полученные от такой деятельности плоды и доходы признаются их общей долевой собственностью, если иное не установлено законом или договором простого товарищества либо не вытекает из существа обязательств, а следовательно, не завершенные строительством объекты составляют общую долевую собственность участников в силу закона.

При этом пунктами 1 и 4 статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на объект незавершенного строительства в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

Как указывалось выше, земельный участок, на котором расположен спорный объект незавершенного строительства, находится у ответчика на праве аренды и у ОАО «ТЕВИС» имеется разрешение на строительство МДП-2, а также проектная документация.

При этом из материалов дела следует, что на спорный объект, незавершенный строительством, готовностью 76 %, составлен технический паспорт.

Таким образом, при надлежащей добросовестности ОАО «ТЕВИС», отсутствовали бы какие-либо препятствия для регистрации права собственности на незавершенный строительством объект недвижимого имущества – здание МДП-2, расположенный по адресу: г. Тольятти, Автозаводский район, ул. Фрунзе, д. 31а, готовность 76%.

Кроме того, судами не дано никакой оценки, что в соответствии с пунктом 3.2.1 договора от 21.09.2006 № 874Т ответчик принял на себя обязанности сдать вышеуказанное здание в эксплуатацию в соответствии с проектом и техническим условиями до 01.03.2008, однако до настоящего времени данные обязательства не исполнил, хотя указанный срок по соглашению сторон в установленном законом порядке не продлевался.

При этом, отказывая в удовлетворении исковых требований ООО «Паритет-Строй», суды исходили из того, что ответчик фактически продолжает строительство здания МДП-2, а следовательно, и продолжает исполнения обязательств по договору от 21.09.2006 № 874Т, так как им продлен срок действия разрешения на строительство указанного объекта до 22.04.2011.

Однако в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчиком в материалы дела не представлены доказательства, подтверждающие, что ОАО «ТЕВИС» фактически продолжает строительство указанного здания. Напротив, постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 01.08.2008 по делу № А55-15852/2007 установлено, что с 22.05.2007 работы по строительству спорного здания приостановлены, о чем ОАО «ТЕВИС» известило ООО «Паритет-Строй» письмом от 01.06.2007. При этом из письма ответчика от 29.09.2009 № 0012, направленного в адрес ООО «Паритет-Строй» следует, что строительство здания МДП-2 приостановлено с 22.05.2007 из-за отсутствия финансирования.

Абзацем 2 пункта 2.2 договора от 21.09.2006 № 874Т предусмотрено, что в случае возможного удорожания стоимости строительства в связи с инфляцией, расходами по непредвиденным и дополнительным работам, сумма договора изменяется по согласованию сторон и оформляется дополнительным соглашением к договору.

Судами было установлено, что доля истца в стоимости строительства составляет 41 096 325 руб. и ООО «Паритет-Строй» представлены платежные документы и акты приема-передачи векселей в общей сложности на сумму более 47 000 000 руб.

При этом какого-либо дополнительного соглашения об удорожании стоимости строительства, составленного сторонами в соответствии с вышеуказанным пунктом договора, в материалах дела не имеется.

При таких обстоятельствах судебная коллегия считает, что решение Арбитражного суда Самарской области от 19.07.2010 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.11.2010 приняты с нарушением положений статьи 1043 Гражданского кодекса Российской Федерации, без учета положений статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», без выяснения всех обстоятельств, имеющих значение для принятия правильного решения и без надлежащей оценки всем доказательствам, имеющимся в материалах дела, в связи с чем обжалуемые судебные акты подлежат отмене.

Учитывая, что для принятия законного и обоснованного решения требуется исследование и оценка доказательств, а также совершение иных действий процессуального характера, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции, судебная коллегия считает необходимым направить дело № А55-3230/2010 на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.

При новом рассмотрении дела арбитражному суду первой инстанции следует учесть изложенное, установить обстоятельства дела, имеющие значение для разрешения настоящего спора, оценить, представленные в дело доказательства в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверить правильность расчета доли, на которую истец просит признать права собственности, и с учетом установленных обстоятельств принять решение, правильно применив нормы материального и процессуального права.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 19.07.2010 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.11.2010 по делу № А55-3230/2010 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья А.А. Хайбулов

Судьи Р.В. Ананьев

А.Ф. Фатхутдинова